项目财务分析

1、项目财务分析根据上述分析及估算资料，可进行项目的财务分析，以评价项目的盈利水平、偿债能力及资金的安全性等。为此，首先编制项目的财务报表。（一）项目财务报表本项目财务分析的现金流量表和收益表分别如下表所示：项目现金流量表项目合计年度分配备注一、现金流入1. 销售收入2. 筹措资金（ 1）贷款（ 2）自有资金现金流入合计二、现金流出1. 投资2. 销售成本3. 偿还贷款本利4. 应缴税费现金流出合计三、盈余现金1. 本期盈余2. 期初盈余累计盈余项目收益表项目合计年度分配备注一、销售收入二、销售支出1. 投资2. 销售成本3. 应缴税费4. 偿还利息5. 其他支出三、税前收益四、所得税五、税后收益

2、（二）项目的获利比率分析如前所述，反映房地产开发项目获利能力的比率主要是项目的销售利润率和投资利润率。1. 销售利润率 = 税后利润 销售净额即本项目每销售收入 1 元，可获纯利元。2. 投资利润率 = 税后利润 投资总额项目分析即本项目每元投资可望获利元。3. 自有资金投资利润率 = 税后利润 自有资金投资额即本项目每元自有资金投资可望获利元。九、投资效果汇总本项目投资效果如下表所示：项目投资效果汇总表项目 单位 数额投资总额建筑面积销售收入上缴税费上缴所得税税后利润销售利润率投资利润率自有资金投资利润率每平方米商品房实现利润十、项目盈亏分析由项目投资估算汇总表及其他相关资料，可分离项目开发

3、成本。固定成本= 前期工程费+ 基础设施及公用建筑配套费+ 其他费用 + 各种应缴税费 - 综合开发管理费- 城市维护建设税- 商品房营业税- 市政建设费= （万元）变动成本= 投资总额- 固定成本 = （万元）单位变动成本= 变动成本开发工程量= （元米）平均销售单价= 销售收入开发工程量= （元米）由上述数据可求得本项目的盈亏平衡点、边际利润和边际利润率。1. 盈亏平衡点Q=固定成本（平均销售单价- 单位变动成本）=（万元）2. 边际利润与边际利润率M=销售收入- 变动成本= （万元）m=边际利润销售收入100% = %即本项目不至于亏损的最少商品房开发面积为平方米，当开发量超出平方米时，

4、每超过平方米，可获利万元。十一、项目经济效益敏感性分析由于本项目投资期长达年，考虑到项目建设成本、销售单价、开发工期等因素均有可能发生变化，故针对这些因素设定一些变化幅度进行项目经济效益的敏感性分析。（一）项目开发成本的敏感性分析市场经济条件下，由于原材料价格、人工费及其他费用的波动，将会直接影响项目开发成本，从而引起项目经济效益的变化。据市场调查，未来年项目开发成本最大升幅可达 %，现分别设开发成本上升 %、 %、 %，分析项目经济效益变动的敏感程度。分析结果如下表所示：项目开发成本影响程度分析表开发成本增长幅度10%20%30%开发成本（万元）项目分析实现利润（万元）上缴所得税（万元）税后利润（万元）投资利润率（%）投资利润率下降幅度（%）由上表分析结果可看出，本项目经济效益对开发成本的变动非常敏感，只要开发成本上升 %和 %，投资利润率就相应下降 %和 %。当开发成本升幅达到 %时，项目即处于