房地产估价理论与方法笔记

1、房地产估价理论与方法第一章：房地产估价概论1、专业估价的特点：专业机构和专业人员完成；专业意见；公信力；有偿服务；法律责任。2、估价基本事项：估价目的；估价对象；价值时点；价值类型。3、估价业务：房地产估价；房地产价格和价值分配；房地产价值提升评估；房地产价值减损评估；相关经济损失评估（停产停业、搬迁费、安置费）；房地产咨询。4、房地产估价特点：本质上是评估的房地产价值而不是价格；是模拟市场定价而不是代替市场定价；是提供价值意见而不是作价格保证（鉴证性估价和咨询性估价；鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”）；误差应在合理范围之内（评判一般以估价程序、估价

2、依据、估价方法、估价参数是否合理）；既是科学又是艺术。5、专业估价存在的必要前提：独一无二；价值量大。6、完全市场必须同时具备的八个条件：同质商品买者不在乎从谁手里购买；买者和卖者人数众多；买者和卖者都有进出市场的自由；买者和卖者都掌握完全信息并能预测未来的价格；就成交总额而言每个买者和卖者的购销数量都无关紧要；买者和卖者无串通共谋行为；消费者要求效用最大，销售者要求利润最大；商品可转让且可发生空间位置移动。7、对房地产估价的各种需要：抵押；征收征用；税收；司法拍卖；分割；损害赔偿；保险；转让租赁；国有土地出让；企业有关经济行为；房地产行政管理；其他。8、房地产估价机构：自然人出资；以有限责任

3、公司或合伙企业形式设立；法人或合伙人必须是注册3年估价师；一级、二级、三级、暂定三级业务均不受地域限制。9、估价原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳使用原则。评估现状价值不能有最高最佳使用原则；评估谨慎价值还应该有谨慎原则。10、中国房地产估价师与房地产经纪人学会：民政部登记；业务主管单位为住房和城乡建设部。第三章：房地产及其描述1、房地产是实物、权益、区位的结合体。2、建筑物：广义的建筑物包括房屋和构筑物；狭义的建筑物主要指房屋。3、建筑物与构筑物的区别：是否直接在里面生产或生活；是否有门窗、顶盖。4、在房地产估价中，估价对象范围若不包括房地产范畴内的其他地上附

4、着物应逐一列举说明；若包含房地产以外的财产也应逐一列举说明。5、房地产权利：物权（自物权所有权-含土地所有权及他物权用益物权-使用权和担保物权-抵押权）和债权（租赁权）6、房地产的十个特性：不可移动；独一无二；寿命长久；供给有限（供给有限性使得房地产具有独占性）；价值较大；用途多样；相互影响；易受限制；难以变现；保值增值。7、房地产按开发程度分类：生地（不具有城市基础设施的土地）；毛地（有基础设施但是为拆迁平整的土地）；熟地；在建工程（可按形象进度、投资进度、工作量进度、工期进度分类）；现房。8、房地产按实物形态分类：土地；建筑物；土地和建筑物的综合体；房地产局部；未来状况下房地产；已灭失房地

5、产；现在状况下房地产与过去状况差异部分；以房地产为主的整体资产；整体资产中的房地产。9、房地产按权益状况分类：干净的房屋所有权和出让土地使用权；干净的房屋所有权和划拨土地使用权；干净的房屋所有权和集体土地使用权；共有房地产（按份公有和共同共有；处分需2/3同意，转让自己的份额其他共有人优先）；部分产权或有限产权房地产；有租约限制房地产；设立地域权的房地产；设立抵押权的房地产；拖欠工程款的房地产10、房地产状况描述：基本状况；实物状况；权益状况；区位状况。基本状况：名称；坐落；范围；规模；用途；权属。土地实物状况：面积；形状；地形地势；地质；土壤；开发程度；其他。建筑物实物状况：规模；层数和高度

6、；外观；结构；设备设施；装饰装修；防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；布局；竣工日期；维护保养及完损状况；其他。土地权益状况：所有权；使用权（共有）：他项权；使用管制；利用现状；出租或占用情况；其他。建筑物权益状况：所有权（共有）；他项权；出租或占用情况；其他特殊情况；其他。区位状况：位置（坐落、方位、距离、临街、朝向、楼层）；交通（对外、公交；管制；停车；收费）；外部配套（外部基础设施、外部公服设施）；环境（自然、人文、景观）。第三章：房地产价格和价值1、房地产价格形成的条件：有用性；稀缺性；有效需求（愿意购买且有购买能力）。2、房地产价格与一般物品的区别：与区位关系密切；是权益价格；

7、同时存在买卖价格（源泉价格或交换价格）和租赁价格（服务价格或使用代价的租金）；易受交易者的个别情况影响；价格形成时间通常较长。3、房地产需求：特定时间内；某一价格水平下；对某种房地产所愿意且能够租买的数量。（有购买欲望、有购买能力）4、房地需求的影响因素：房地产价格水平（例外炫耀性物品和吉芬物品-必须品）；消费者收入水平；消费者偏好；相关物品价格水平（替代物品和互补物品-配套）；消费者对未来的预期（买涨不买跌）。5、房地产供给：开发企业和物业拥有者；特定时间内；某一价格水平下；愿意出售并能够出售的数量。潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他类型的房地产量+其他转化为该类房地产量+新竣工量6、房地

8、产供给的影响因素：房地产价格水平；该类房地产开发成本；该类房地产开发技术水平；房地产开发企业和拥有者对未来的预期（预期上涨则供给减少）。7、房地产均衡价格：即房地产供给曲线与房地产需求曲线的交叉点。8、房地产供求状况分类：全国房地产总供求状况；本地区房地产总供求状况；全国同类房地产供求状况；本地区同类房地产供求状况。9、房地产价值的种类：使用价值：物品能满足人们某种需要的效用；交换价值：一种商品同另一种商品交换的数量比例关系；成交价格：成功交易中买方支付和卖方接受的金额（属于个别价格）；（卖方要价-供给价格；买房出家-需求价格；）（正常成交价格形成条件：公开市场；交易对象本身具备市场性；众多买

9、者和卖者；双方自愿；经纪人假设；双方具备完全信息；适当的期间内交易完成）市场价格：剔除偶然和不正常交易因素造成的价格偏差后的平均交易价格（平均数、中位数或众数）；理论价格：真实需求和真实供相等条件下形成的价格；市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动。评估价：比较价格趋向于成交价格；收益价格趋向于最高买价；成本价趋向于最低卖价。市场价值（公开市场价值）形成条件：适当营销；双方熟悉情况；谨慎行事；不受强迫；公平交易。隐含前提：卖方不存在特殊兴趣而给予附加出价；投资价格：是基于主观、个人因素上的价格（市场价值是客观的）谨慎价值：快速

10、变现价值：现状价值：残余价值：非继续利用下的价值。抵押价值：估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的优先受偿款后的价值。（有限受偿款包括：已抵押债权数额、拖欠工程款、其他法定有限受偿款；但不包括因实现抵押权而发生的相关费用）保险价值；计税价值；征收价值；房屋所有权价格；土地使用权价格；地域权价格、抵押权价格、租赁权价格。出租人权益价值：即带租约房地产价值承租人权益价值：市场租金与合同租金差额的折现值。无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值历史成本：即原值；可变现净值：售价扣减该资产至完工时估计要发生的成本、销售费用及相关税费。公允价值：账面价值=原始价值-累积

11、折旧市场调节价：经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格；政府指导价；政府定价；（经济适用房的成本利润率空置在3%以下）基准地价；标定地价；房屋重置价格；（应当定期公布）土地价格；建筑物价格；房地价格；（一般情况下，土地价格+建筑物价格<房地价格）总价格；单位价格；楼面地价名义价格；实际价格；期房价格=现房价格-预计从期房至现房期间现房出租净收益折现-风险补偿起价；标价；成交价；均价；评估价；保留价；起拍价；应价；成交价；（第一次拍卖保留价=评估价=市场价值）10、租赁价格：市场租金：也称协议租金；市场供求状况决定的租金。商品租金：也称全价租金；是以房地产价值为基础的租金；由房屋折旧费、维

12、修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项构成。真正的房租构成要素包括：地租、房屋折旧费、房屋维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。第四章：1、房地产价格影响因素分类：一般因素；区域因素；个别因素。2、房地产实物因素：土地实物因素：面积；形状；地形地势；地基；土壤；开发程度。建筑物实物因素：规模；外观；结构；设备设施；装饰装修；层高净高；布局；防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；维护情况和完损情况。3、房地产权益因素：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。4、房地产区位状况：位置（方位、距离、临街、朝向、楼层）；交通条件；外

13、部配套设施；环境。5、人口因素：人口数量；人口结构；人口素质。人口增长率=本年人口增长绝对数/年平均人数×1000人口自然增长率=（本年出生人数-本年死亡人数）/年平均总人数×1000人口机械增长率=（本年迁入人数-本年迁出人数）/年平均总人数×1000反映人口数量相对指标的是人口密度6、制度政策因素：房地产制度政策；金融制度政策；税收制度政策（开发环节、交易环节、保有环节）；有关规划和计划（国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地相关规划和计划、住房相关规划和计划）；有关特殊政策（开发区、保税区、高新产业区等）7、经济因素：经济发展；居民收入；物价；利率；汇率。8

14、、社会因素：政治安定状况；社会治安状况；城市化；房地产投机。9、国际因素：世界经济状况；国际竞争状况；政治对立状况；军事冲突状况。10、心理因素：购买或出售时的心态；个人偏好；从众心理；接近名家住宅心理；风水或吉祥号码。其他因素：行政隶属变更；重要政治人物的健康状况。第五章：房地产估价原则1、房地产估价主要原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳使用原则；谨慎原则。2、除投资价值外，均应该遵循独立客观公正原则；3、合法原则中的“法”是广义的“法”；合法原则：依法判定权利类型及归属；依法判断使用权利；依法判定处分权利；依法判定其他权利；4、不得抵押的房地产：土地所有权；

15、耕地、宅基地、自留山、自留地集体土地使用权，法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等公益设施；所有权、使用权不明确或有争议的财产；依法查封、扣押、监管的财产；依法列入拆迁范围的房地产（荒山、荒沟、荒丘、荒滩经发包人同意的可以抵押；乡镇企业抵押的连同占用范围内的土地使用权同时抵押；学校、医院、幼儿园等单位公益设施以外的财产可以抵押）5、出让方式取得土地使用权的转让条件：已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；按照合同建设，房屋建设工程须完成投资总额的25%，成片开发土地的达到建设用地条件，转让房地产时已建成的须持有房屋所有权证书。6、对于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受抵押。7

16、、未竣工或者自竣工之日（或者建设工程合同约定竣工之日）起6个月内的房地产抵押，应首先考虑拖欠建设工程款。建设工程承包人优先权的期限为自竣工或者合同约定竣工之日起期限为6个月。8、法律原则：上位法优先于下位法；新法优先于旧法(适用于效力相等的法律有冲突时)；特别法优先于普通法；法律文本优先于法律解释；强行法优先于任意法；法不溯及既往。法律>行政法规>地方性法规、部门规章、地方政府规章；地方性法规>本级和下级地方政府规章；部门规章与地方政府规章效力相等。9、价值时点应根据估价目的确定10、最高最佳使用原则：（1）法律允许；技术可能；经济可行。（2）最佳规模；最佳利用（最佳用途、规

17、模、档次；内部均衡）；外部协调（适合原理）。（3）维持现状；更新改造；改变用途；重新开发；其他组合。11、谨慎原则（抵押估价遵循的原则）：第六章：比较法及其运用1、市场比较法因素修正步骤：建立比准基础（成交价格与比较价格内涵和形式不同）；交易情况修正（特殊交易情况与正常交易情况不同）；市场状况调整（成交时间与价值时点不同）；房地产状况调整（可比实例状况与估价对象状况不同）2、收集交易实例的要求：交易对象基本情况；交易双方基本情况；交易方式；成交日期；成交价格；交易目的。3、选取可比实例的要求：数量（3-10个）；与估价对象相似（区位相近、用途相同、权利相同、档次相当、规模相当-0.5-2.0、

18、结构相同）；交易方式与估价目的适应；成交日期与价值时点接近（不宜超过1年，不应超过2年）；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。4、建立比准基础：统一财产范围（含非房产部分、带有债权债务、实物范围不同）；统一付款方式（非一次付清）；统一税费负担（正常-卖税=卖实得；正常+买税=买实付）；统一计价单位（统一价格表示、统一币种和货币单位、统一面积内涵和计量单位）5、交易情况修正：厉害关系人之间的交易；对交易对象或市场情况缺乏了解的交易；被迫出让或被迫购买的交易；人为哄抬价格的交易；对交易对象特殊偏好的交易；相邻房地产合并的交易；受迷信影响的交易。（总价修正、单价修正；金额修正、百分百修正）6、市场

19、状况调整：7、房地产状况调整：区位状况：位置（方位、距离、临街、楼层、朝向）；交通（道路、公交）；外部配套（基础设施和公服设施）；环境（自然、人文、景观）。实物状况：土地面积、形状、地形、地势、地质、开发程度；建筑结构、设备设施、装饰装修、层高、布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理。权益状况：规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费、查封限制、权属清晰情况。8、房地产状况调整的方法：直接比较和间接比较；总价调整和单价调整；金额调整和百分百调整；加法调整和乘法调整。第七章：收益法及其运用1、收益法是以预期原理为基础的。2、收益价

20、格大小的影响因素：未来净收益大小；获取净收益期限长短；获取净收益的可靠程度。3收益法公式：V=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)(1+Y2)+An/(1+Y1)(1+Y2)(1+Yn) ；基本公式V=A/Y×1-1/(1+Y)n ；净收益每年不变公式V=(A/Y+B/Y2)×1-1/(1+Y)n-B/Y×n/(1+Y)n ;等额递增公式V=A/Y+B/Y2 ；等额递增无限年期公式V=(A/Y-B/Y2)×1-1/(1+Y)n+B/Y×n/(1+Y)n ;等额递减公式中，nA/B+1 ；即收益A最多递减至0。V=A/(Y-g)×1-

21、(1+g/1+Y)n ;等比递增公式，当g=Y时，V=n A/（1+Y）。V=A/(Y-g) ；等比递增无限年轻公式V=A/(Y+g)×1-(1-g/1+Y)n ；等额递减公式V=I/(Y-g1)×1-(1+g1/1+Y)n-E/(Y-g2)×1-(1+g2/1+Y)n ；有效毛收入和运营费用均变化的公式；其中需满足最多递减至净收益为0。V= I/(Y-g1)- E/(Y-g2) 其他：净收益分多段区间变化规律不同的公式；预知未来若干年后价格的公式。4、收益期的确定：建筑物经济寿命和建设用地使用期限同时结束；建筑物经济寿命早于建设用地使用权结束（需要考虑剩余土地收

22、益折现）；建筑物经济寿命晚于建设用地使用权结束（分建筑物无偿收回或给予相应的补偿两种情况）；另外有经营一段时间后出售的情况。5、收益法基于租赁收益中净收益测算的相关概念：潜在毛租金收入=可出租面积×最可能单位租金潜在毛收入=潜在毛租金收入+其他收入（利息收入等）有效毛收入=潜在毛收入-空置损失-收租损失净收益=有效毛收益-运营费用净收益=潜在毛租金收入+其他收入-空置损失-收租损失-运营费用运营费用：房地产税；保险费；物业费；管理费；维修费；水电费等。不含还本付息、房地产折旧额、改扩建费用及所得税。6、收益法基于经营收益中净收益的测算房地产收益=经营收入-其他资产收益-正常经营利润例

23、如加油站：正常经营利润和特许经营权。7、收益的测算中要考虑有形收益和无形收益；收益法的测算中应为客观收益（可对实际收入修正），而不能是实际收益；另外需对租赁期内外分别考虑（拆迁评估不考虑租约限制）；8、净收益三项预测值：乐观估计；保守估计；最可能估计；（测算净收益实际为未来的预测值）9、重置提拔款：即已知未来的偿债基金，用收益法公式反算每年的重置提拔款A。10、净收益流模式的确定：过去数据简单算术平均；未来数据简单算术平均；未来数据资本化公式法（即已知未来3年或5年的净收益，先将其折现到现在再用收益法净收益每年不变的公式反算出净收益A）。11、报酬率的求取方法：市场提取法；累加法（报酬率=安全

24、利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率）；投资报酬率排序插入法。12、直接资本化法（房地产未来第一年的净收益）和收益乘数法（潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数）13、投资组合技术：（投资组合技术中可以是报酬率也可以是资本化率；本年度教材上投资组合技术对应的是资本化率，以下公式为资本化率公式）土地和建筑物投资组合：综合资本化率=（地价×土地资本化率+建筑物价格×建筑物资本化率）/（地价+建筑物价格）综合资本化率=地价比例×土地资本化率+建筑物价格比例×建筑物资本化率抵押贷款和自有资金投资组合：综合资本化率=贷款比例

25、×抵押贷款资本化率+自有资金比例×自有资金资本化率抵押贷款资本化率等于贷款常数；即年抵押贷款常数=年还款额/抵押贷款金额自有资金资本化率=税前现金流（净收益扣除还本付息）与自有资金额的比率。14、剩余技术：（剩余技术中可以是报酬率也可以是资本化率；本年度教材上投资组合技术对应的是资本化率，以下公式为资本化率公式）土地剩余技术：地价=（房地收益-建筑物价格×建筑物资本化率）/土地资本化率土地剩余技术的报酬率公式：按收益法公式推导建筑物剩余技术、自有资金剩余技术、抵押贷款剩余技术原理与土地剩余技术相当。第八章：成本法及其运用1、成本法注意事项：成本费用应为客观成本；应

26、在客观成本的基础上结合选择、规划设计等进行分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。2、房地产价格构成：房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润土地取得成本：市场购买土地（地价款+取得税费）；增收集体土地（土地补偿费6-10+安置补助费4-6+地上附着物及青苗补偿+被征地农民社会保障费用新菜地耕地开垦耕地占用+管理费用+政府规定其他）；增收国有土地（被增收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业+补助和奖励+相关费用评估征收服务费其他）建设成本：勘察设计和前期工程费（即专业费）；建设安装工程费（土建工程、安装工程、装饰装修工程、附属工程

27、围墙小品绿化）；基础设施建设费；公共配套设施建设费；其他工程费（工程监理、竣工验收费）；开发期间税费（税费、绿化人防）管理费用：土地成本和建设成本的一定比率销售费用：一般以房地产价格的一定比率投资利息：基数包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用；计息终点为达到全新状况估价对象的日期，不考虑预售和延期销售的影响。销售税费：销售税金及附加（营业税、城建税和教育附加）；其他销售税费（印花税、交易手续费等）开发利润：直接成本利润率（土地取得成本+建设成本）；投资利润率（土地取得费+建设成本+管理费+销售费用）；成本利润率（土地取得费+建设成本+管理费+销售费用+投资利息）；销售利润率。3、成本

28、法的基本公式房地产价值=房地产重新构建价值-房地产折旧房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧新开发房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新开发土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 ；计算单价的时侯注意可转让面积的比率调整新建成建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润旧房地产价值=房地重新购建价格-建筑物折旧旧建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧房地合估与房地分估（适用于小块熟地上能直接建设或相关

29、费用能较容易在建筑物和土地之间分摊。4、建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润其中,建安费的求取方法有：单位比较法；分部分项法；工料测量法；指数调整法。5、建筑物折旧建筑物折旧分类：物质折旧（自然老化、正常磨损、意外破坏、延迟维修损坏）；功能折旧（功能缺乏、功能落后、功能过剩）；外部折旧（外部环境变化对估价对象的影响；可分为暂时性和永久性）。建筑物折旧的求取方法：年限法（直线法、成新折扣法）；市场提取法；分解法。建筑物折旧中需注意要点：土地使用年期对建筑物折旧的影响；非住宅土地使用权到期分两种情况，无偿收回土地并给予建筑

30、物残值一定补偿或者房地均无尝收回。分解法：建筑物折旧物质折旧 可修复不可修复短寿命长寿命功能折旧功能缺乏可修复不可修复功能落后可修复不可修复功能过剩可修复不可修复外部折旧 可修复不可修复暂时性永久性若修复成本修复后在房地产价格-修复前的房地产价格，则为可修复折旧。物质折旧：可修复项目，折旧额为估价时点的修复成本；不可修复项目，折旧额为一般可用年限法测算；物质折旧的不可修复项目可分为短寿命项目和长寿命项目，长寿命项目重新购建价格=建筑物重新构建价格-各可修复项目修复成本-短寿命项目重新购建价格。功能折旧（功能缺乏）：可修复项目折旧=单独增加该功能必要费用-估价时点随同建筑物同时增加该功能必要费用

31、；不可修复项目折旧=每年损失净收益现值和-随同建筑物同时增加该功能必要费用。功能折旧（功能落后）：可修复项目折旧=落后功能重置价格-已提折旧+拆除落后功能必要费用-拆除落后功能的残值+单独增加先进功能必要费用-随同建筑物同时增加先进功能的必要费用；不可修复项目折旧=落后功能重置价格-已提折旧+拆除落后功能必要费用-拆除落后功能的残值+落后功能导致的净收益损失折现和-随同建筑物同时增加先进功能的必要费用。功能折旧（功能过剩）：无效成本+超额成本。外部折旧：6、房屋完损等级：完好房；基本完好房；一般损害房；严重损害房；危险房。7、建筑物耐用年限：钢混结构：非生产60；生产50；腐蚀性35；残值率0

32、。砖混结构：非生产50；生产40；腐蚀性30；残值率2。砖木结构：非生产40；生产30；腐蚀性20；残值率6、4、3。简易结构：10年；残值率0。第九章：假设开发法及其运用1、假设开发法静态分析法中投资利息和开发利润都单独的显现出来；动态分析法中投资利息和开发利润是隐含在折现率中的。2、假设开发法的估价前提：自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。3、开发经营期分为建设期和经营期（销售期或运营期）；建设期分为前期和建造期。第十章：长期趋势法及其运用1、长期趋势法适用于估价对象价格无明显季节波动的房地产。2、长期趋势法主要有：数学曲线拟合法；平均增加量法；平均发展速度法；移动平均法；指

33、数修均法。3、数学曲线拟合法：直线趋势法；指数曲线趋势法；二次抛物线趋势法。直线趋势法（依据历史价格）：Y=a+bX4、平均增加量法（房地产价格变动过程是持续上升或下降，且时间序列的逐期增减量大致相同，）：5、平均发展速度法（房地产价格变动过程中是持续上升或下降，且时间序列的逐期增减幅度大致相同）：6、移动平均法：简单移动平均和加权移动平均。7、指数修均法：Vi+1=a·Pi+（1-a）·Vi 与平滑指数法的公式一样8、长期趋势法的作用：推测、判断房地产的未来价格；收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；比较法中对市场状况进行修正；比较分析两宗或以上房

34、地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。第十一章：地价评估和地价分摊1、 狭义的地租是值利用土地所获得的超额利润；广义的地租是任何生产要素所获得的超额报酬。2、 地租理论：威廉配第：地租=农产品市场价格-农产品生产成本理查德坎蒂隆：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业经营利润亚当斯密：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业普通利润詹姆斯安德森：地租是耕种比较肥沃的土地的所有权报酬；与亚当斯密的见解相同。大卫李嘉图：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润马尔萨斯：地租=农产品市场价格-农产品生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率约翰冯

35、杜能：地租=农产品市场价格-农产品生产成本呢-农业平均利润-投资利息马克思：提供级差地租的土地地租=级差地租+绝对地租；仅提供绝对地租的土地地租=绝对地租；垄断土地地租=垄断地租；地租=弄产品市场价格-农产品个别生产价格；地租=产品市场价格-产品生产成本-平均利润-资本利息3、 地租测算总结地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-农产品运输成本-土地上投入的资本利息-农业经营者的利润；其中土地是在最佳用途下利用的，土地是在最佳集约度下利用的，销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营者利润均为社会平均或一般水平，市场价格=P·Q。4、 路线价法：城镇街道上、划分路线价区段、设定标准临街深度、在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价、利用相关调整系数讲该平均单价调整至各宗临街土地价值的方法。5