评估报告例如

1、目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告 六、附件致委托方函上官华先生：受贵方的委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原那么，对位 于昆明市高新区洪源路265号红塔花园19幢3单元302进行市场价值评估, 估价时点：2020年06月07日，估价目的：为确信房地产抵押贷款额度提 供参考而评估房地产的抵押价值。本估价机构依照估价目的，遵循估价原那么和程序，依据中华人民共 和国有关法律、法规和房地产估量标准和房地产抵押估价指导意见, 利用委托方提供的相关资料，通过现场查勘和市场调查，对阻碍房地产市 场价钱因素进行分析，经评估，确信无专门法

2、定优先受偿款的情形下，估 价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：单价：4791元/m?总价：335370 .00 元（大写:人民币叁拾叁万伍仟叁佰柒拾元整）（整至个位）假设要了解本次评估的评估测算进程,需认真阅读本评估报告的全数 内容。二、估价师声明咱们郑重声明：1、 咱们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 本估量报告中的分析、意见和结论是咱们自己公正的专业分析、意见 和结论，但受到本估价报告中已说明的假设条件和限制条件的限制。3、 咱们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有 个人利害关系或成见。4、 咱们依照中华人民共和国国家标准房地产估价标准进行分析

3、，形 成意见和结论，撰写本估价报告。5、 本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负 责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相 应的责任。6、 没有人对本估价报告提供重要专业帮忙。7、 估价对象状况和房地产市场状况因时刻转变对房地产抵押价值可能 产生阻碍，咱们建议：合理利用评估价值；按期或在住房地产市场价 钱转变较快时对房地产抵押价值进行再评估。注册房地产估价师（签章）：云南朝荣房地产评估2020年06月13日三、估价的假设和限制条件一、 估价的假设条件：一、市场上的生意两边均属志愿，而且两边有足够的市场信息。二、有一段合理的洽谈交易的时刻，能够通盘考虑物

4、业性质和市场 行情，进行议价，不考虑特殊买家的额外出价。3、该物业估价对象能够在公布市场上自由转让，而且在此期间估价 对象价值将维持稳固。4、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供 的利用功能为假设前提。五、评估价值是在估价对象及附属设施未设立过任何抵押、担保的 假设条件下成立。二、估价的限制条件：一、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下利用，不得做 其它用途。凡因为托人利用估价报告不妥而引发的后果，估价机 构和估价人员不承担相应的责任。二、未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报 告审查部门之外的单位及个人提供，而且不得对外发表。3、本次估价结果未考虑国

5、家宏观经济政策发生重大转变和遇自然力 和其他不可抗力对估价结论的阻碍，也未考虑一样法定有限受偿 权对估价结论的阻碍，再次提示报告利用者注意。4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的阻碍。五、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的利用功能、设 备安装及质量价钱标准发生转变，并对估价对象估价价值产 生明显阻碍时，不能直接利用本估价结论。六、由于受工作权限的限制，关于建筑面积等有关数据及权属 关系，咱们均以业主提供的有关产权资料为依据，咱们未进 行实地丈量及确认。7、咱们仅对物业进行一样性观察，并未同意进行结构测试的 要求，因此，不能确信其有无内部玦损。八、咱们仅对专门法定优先偿款进行调查，调查均

6、依据委托方 提供的资料，由于受工作权限的限制，咱们未对其真实性和 合法性进行确认。云南朝荣房地产评估2020年06月13日四、房地产估价结果报告一、委托方：上官华地址：昆明市高新区洪源路265号红塔花园19幢3单元302二、估价方：云南朝荣房地产评估 地址：昆明市高新区商院路1号：08715666888三、估价对象概况：1、 权属状况：估价对象为昆明市高新区红塔花园19幢3单元 302住宅，依照委托人提供的相关权益资料，衡宇所有权证号 为：昆明市房权证字第090612号，衡宇所有权人为上官华， 设计用途为住宅。2、物业状况:区位东面二环西路南面科医路西面洪源路北面科锦路估价对象法定用途：住宅实

7、际用途：住宅估价对象建成年代：1999 年结构类型：破混估价对象所在幢的情况及外饰面：19幢3单元；石灰墙室内装修情况项目墙面地面顶面门窗户客厅乳胶漆地板砖乳胶漆无铝合金主卧室乳胶漆地板砖乳胶漆木质门妲A型次卧室（1）乳胶漆地板砖乳胶漆木质门妲a仝次卧室（2）乳胶漆地板砖乳胶漆木质门短公仝 tn 口无卫生间乳胶漆地板砖乳胶漆木质门无厨房乳胶漆地板砖乳胶漆落地窗铝合金四、估价目的：为确信房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。五、估价时点：2020年06月07日六、价值概念：本报告的估价结果是指房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权 利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受

8、偿款。法定优先受偿款是 指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额， 包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，和其他法定 优先受偿款。本报告估价结果未扣除处分抵押房地产的费用和应缴纳的税款等 一样优先受偿款。七、估价依据：一、中华人民共和国城市房地产治理法；二、中华人民共和国土地治理法；3、中华人民共和国担保法；4、中华人民共和国国家标准房地产估价标准；五、房地产抵押估价指导意见；六、衡宇所有权证；7、委托方与本估价机构签定的房地产估价委托书；八、估价对象现场勘探记录；九、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；10、本估价机构把握的房地产相关资料;八、

9、估价原那么：本估价报告在遵循客观、公正、合理的大体原那么下，结合估价目的对估价对 象进行估价。具体依据如下估价原那么：真实性原那么：要求资产评估工作实事求是，尊重科学。一方面，资产评估机 构。在评估中必需以实际材料为基础，以确凿的事实为依据，以科学的态度为指针, 实事求是地得出评估结果，另一方面，被评估单位必需实事求是地把被评估资产的 情形提供给评估人员和机构，保证评估工作始终占有真实资料的基础上进行简易性原那么：要求资产评估工作在在达到准确要求的前提下，尽可能使评估 工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时刻，提高资产评估的效率估价日期原那么：市场是转变的，资产的价值会随着市场条件的转变而不

10、断转 变，要求必需有评估基准日，而且评估值确实是评估基准日的资产价值 九、估价方式：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优 先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先授偿款。估价对象市场 价值依照估价对象的实际情形，本次估价采纳市场比较法评估，并运用数理统计分 析的有关方式，结合估价人员的体会，最终准确、客观地确信估价对象在估价时点 时的公布市场价值作为估价结果。十、估价结果：本估价机构依照估价目的，遵循估价原那么，依照估价程序，采纳科学合理的 估价方式，在认真分析现有资料的基础上，通过测算，结合估价体会与对阻碍房地产 市场价钱因素分析，确信无专门法定优

11、先受偿款的情形下，估价对象于估价时点能实 现的房地产抵押价值为人民币：单价：4791元/面总价：335370 .00 元（大写:人民币叁拾叁万伍仟叁佰柒拾元整）（取整至个位） 十一、估价人员：十二、 估价作业日期：2020年06月07日2020年06月13日十三、估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自完成估价之日起原那么上为一年（即： 2020年06月14日至2020年06月13日）。可是市场状况转变专门大时或 超出报告有效期时，需要从头评估。注册房地产估价师（签章）：估价助理（签字）：云南朝荣房地产评估2020 年 06 月 13 S五、房地产估量技术报告一、个别因素分析：估价对象位于

12、昆明市高新区，建成于1999年，距离二环路较近，有85路、7 路、66路等多路公交车通过，交通较为方便。估价对象所在小区环境一样，小区 旁有云南师范大学附中。另外小区周围还有超市、农贸市场、医院、等配套设施， 生活方便。估价对象为混合结构，所在幢建筑总层数6层，估价对象位于该幢建筑的第3 层，建筑面积为70面。估价对象用途为住宅，布局为三室一厅一厨一卫，内墙面 刷乳胶漆；餐厅地面铺地砖；客厅、卧室地面铺地砖；厨房、洗手间地面铺地砖、 分户门为防盗门，分室门为实木门，窗户为铝合金窗；整体装修为简装。估价对象通风度光良好，衡宇为8成新。二、区域因素分析：昆明是中国云南省的省会，是全省政治、经济、文

13、化中心，同时也是云南省 交通、通信的枢纽。昆明国际机场是全国六大航空港之一，有七条国际和数十条 国内航线通往国内、外。贵昆铁路、成昆铁路、把昆明和全国各省市紧密联系在 一路。南昆铁路和从头恢复营运的昆河（河内）铁路，为昆明提供了便利的出海 口岸。昆明地形平坦，气候宜人，年平均气温1 5. 1摄氏度，是世界闻名的春 城，区位优势突出。昆明国家高新技术产业开发区是1992年经国务院批准成立的全国53家国 家级高新技术产业开发区之一，共计划面积平方千米，由新建区、金鼎科技园、 云南民办科技园和科技街等部份组成。作为云南省进展高新技术产业的基地和外 向型经济的重要窗口，昆明国家高新技术产业开发区充分发

14、挥云南免得天独厚的 资源优势和区位优势，通过近十年的建设进展，园区已形成以生物技术和生物医 药工程、电子信息技术、光机电一体化、新材料技术为主导的产业进展方向，为 云南经济的可持续进展作出了踊跃的奉献。高新区区内公共设施、保税仓库、体育活动中心、普尔斯马特会员制商 店、高新正大电子电器城、高新第一小学、云南师大第二附属中学、人材公寓等 为企业提供了便利的生产、生活条件。一个良好的基础设施和公建设施配套的科 技新城区拥有了更大的竞争的优势。估价对象处于昆明市高新区，该区域距市中心区直线距离约4千米。区域 内建筑计划合理，道路纵横交织，交通网络较发达，综合设施配套比较完整， 估价对象临近二环西路、

15、科医路，并有85路、7路、66路等多路公交车通过， 交通便利。三、最高最正确利用分析：房地产估价应当以估价对象的最高最正确利用为前提进行估价。最高最正确 利用是指法律上许诺、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象 产生最高价值利用。依照委估房产所处区位及房产物业特点，估价人员以为维持现 状为最高最正确利用。四、估价方式选用：依照房地产估价标准，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为 要紧估价方式”。估价对象为住宅用房，在本市房地产市场上于估价对象类似的物业 交易实例较多，因此本估价报告采纳市场法评估。五、估价测算进程一、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原那么，依照估价人员

16、把握的房 地产交易市场资料，在近期房地产市场当选择四个与估价对象处于同一供求范围内, 并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对阻碍价 钱的各项因素及其阻碍程度进行分析，成立估价对象与可比实例的价钱可比基础，并别离进行交易情形修正、交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价钱。二、选择可比实例经挑选确信澳霖公寓、南疆花园、万裕花园、康宏小区四个可比实例估价对象对照:估价对象（红塔 花园）澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅位置洪源路（85路烟草科 技园）海源中路（85路澳霖 公寓）科锦路（66路洪家 营）科锦路（66路洪家营 附近）二环西路

17、（7路泰和园 附近）建筑面积）7050708281户型设计三室一厅两室两厅三室一厅三室两厅三室两厅装修中装中装中装中装中装总层数/结构6层/砖混7层底混7层糜混6层/砖混7层/砖混所在楼层34325交易日期2009/52009/52009/52009/5付款方式分期分期分期分期交易情况正常正常正常正常成交价格47004800450044443、确信可比实例修正系数的依据:交易情形中，交易情形正常，对估价对象不作调整；交易日期以实例为100,由 于近期市场转变不大，故对估价对象不作修正；房地状况修正从：区位状况（包括 繁华程度、交通便利程度、环境景观、公共设施完备程度、楼层、朝向等），实物状 况

18、（包括面积大小、形状、新旧程度、建筑结构、设备、装修、工程质量等）方面 进行修正，好那么加分，差那么减分，相同那么平分。以估价对象为100,对四个可比实例进行综合评分如下表:澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区评价评分评价评分评价评分评价评分交易情况正常100正常100正常100正常100交易日期100100100100房地状况稍差97稍差96稍差96稍差96附表：房地状况系数调查表单位：%调整项目澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区状况系数状况系数状况系数状况系数个别因素结构砖混0砖混0砖混0砖混0采光相似0相似0相似0稍好1装修相似0相似0相似0稍好1楼层4层-13层02层-15层-2成新7. 5

19、成-18成0成-18成0物管相似0稍差-2相似0稍好1小区环 境相似0稍差- 2稍差-1稍差-2面积稍差-2相似0稍好1稍好1朝向南北-1南北-1南北-1南北-1户型布 局相似0稍好1相似0相似0地势相似0相似0相似0相似0合计-5-4-3-1调整项目澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区状况系数状况系数状况系数状况系数区公共配套设施相似0稍好1相似0相似0域交通相似0相似0相似0稍差-1业华度 商繁程稍好1相似0相似0相似0绿化相似0稍好1稍好1相似0街道 条件稍好1稍差-1稍差-1相似0自然 条件相似0相似0相似0相似0社会 条件稍好1相似0相似0稍差-1污染 状况相似0稍差-1稍差-1稍差-1距离 市中 心稍差-1相似0相似0相似0合计20-1-3依照对四个可比实例的综合评定，对可比实例成交价钱进行修正:依照可比实例于估价对象的相似称度，对调整后的比准价钱进行可比实例澳