模块房地产投资环境及市场分析学习教案

1、会计学1模块房地产投资环境及市场模块房地产投资环境及市场(shchng)分析分析第一页，共75页。第1页/共74页第二页，共75页。第2页/共74页第三页，共75页。第3页/共74页第四页，共75页。第4页/共74页第五页，共75页。第5页/共74页第六页，共75页。第6页/共74页第七页，共75页。第7页/共74页第八页，共75页。第8页/共74页第九页，共75页。第9页/共74页第十页，共75页。第10页/共74页第十一页，共75页。第11页/共74页第十二页，共75页。第12页/共74页第十三页，共75页。第13页/共74页第十四页，共75页。第14页/共74页第十五页，共75页。第15

2、页/共74页第十六页，共75页。第16页/共74页第十七页，共75页。第17页/共74页第十八页，共75页。第18页/共74页第十九页，共75页。第19页/共74页第二十页，共75页。第20页/共74页第二十一页，共75页。第21页/共74页第二十二页，共75页。第22页/共74页第二十三页，共75页。第23页/共74页第二十四页，共75页。第24页/共74页第二十五页，共75页。第一套方案：根据未来第一套方案：根据未来7年中各关年中各关键因素键因素“最可能最可能”的变化而提的变化而提出的预测方案；出的预测方案；第二套方案：假设各关键因素的第二套方案：假设各关键因素的变化比预期的好，提出变化比

3、预期的好，提出“乐观乐观”预测方案。预测方案。第三套方案：假设个关键因素的第三套方案：假设个关键因素的变化比预期的差，提出变化比预期的差，提出悲观悲观的预测方案。的预测方案。第四套方案：各关键因素变化最第四套方案：各关键因素变化最坏，可能导致公司坏，可能导致公司“遭灾遭灾”的的预测方案。预测方案。四套方案提出后，请专家对各四套方案提出后，请专家对各方案可能出现的概率进行预测，方案可能出现的概率进行预测，为决策提供参考。为决策提供参考。第25页/共74页第二十六页，共75页。第26页/共74页第二十七页，共75页。第27页/共74页第二十八页，共75页。影响因素子因素权数政治政治稳定性、国有化可

4、能性、当地政府的外资政策；0.15经济经济增长率、物价水平；0.10财务资本与利润外调；对外汇率；集资与借资的可能性；0.15市场市场规模；分销网点；辅助机构；地理位置；0.10基础设施国际通讯设备；交通与运输；外部条件0.05技术条件科技水平；劳动生产力；专业人才的供应0.05辅助工业辅助工业的发展水平；辅助工业的配套设施等；0.10法制商法；劳工法；专利法等各项法律健全度；执行情况0.10行政效率机构设置；办事程度；工作人员的素质等；0.05文化当地的风俗习惯；对外企的信任与合作程度；0.05竞争竞争对手的强弱等0.10第28页/共74页第二十九页，共75页。第29页/共74页第三十页，共

5、75页。ng)环境中的购买能力，市场(shchng)容量，供应量等；财务环境中的项目融资可能性；融资成本，税费负担等自然环境中的地理位置，风景地貌，基础设施条件中的电力、通讯、给排水、交通等；2、一般因素：权数0.3经济环境中的消费结构、居民收入、物价指数；资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应等；3、次要因素，权数0.1社会环境中的社会秩序、社会信誉；文化环境中的文化传统、教育水准；环境因素的类型及权数确定后，按照多因素法的计算公式，计算该投资项目的投资环境总分，进行评价。第30页/共74页第三十一页，共75页。SWOTSWOT分析分析(fnx)(fnx)思路思路宏观环境重要因素中观环境重要

6、因素微观环境重要因素企业内部环境分析综合分析经营决策S SW WO OT T 说明：S为企业内部(nib)环境的优势，W为企业内部(nib)环境的劣势， O为企业外部环境的机会，T为企业外部环境的威胁。第31页/共74页第三十二页，共75页。ST可规避风险点可规避风险点 SO机会点机会点 WO可借力机会点可借力机会点 WT风险点风险点 机会即可进取的市场空间，包括市场空白、市场供给不足、市场供给缺陷以及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击。 外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚可规避。此时应以企业优势点为基础，进行经营方向改革。 外部环境产生了机会，但企业处于劣势，所谓有心无

7、力，机会在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取。 自身资金不足，还要去做市场上已饱和的项目，市场风险大，自身回避风险的能力差，决策失误可能导致房地产企业的破产。 第32页/共74页第三十三页，共75页。第33页/共74页第三十四页，共75页。第34页/共74页第三十五页，共75页。第35页/共74页第三十六页，共75页。第36页/共74页第三十七页，共75页。第37页/共74页第三十八页，共75页。第38页/共74页第三十九页，共75页。第39页/共74页第四十页，共75页。第40页/共74页第四十一页，共75页。第41页/共74页第四十二页，共75页。第42页/共74页第四十三页，共75

8、页。第43页/共74页第四十四页，共75页。第44页/共74页第四十五页，共75页。第45页/共74页第四十六页，共75页。第46页/共74页第四十七页，共75页。第47页/共74页第四十八页，共75页。第48页/共74页第四十九页，共75页。第49页/共74页第五十页，共75页。第50页/共74页第五十一页，共75页。第51页/共74页第五十二页，共75页。第52页/共74页第五十三页，共75页。基本情况调查A、房地产投资项目建设用地情况调查：B、规划设计方案的调查；二、房地产投资项目外部环境调查住宅需求调查；当地居民住房状况调查；社会购买力调查；住房消费水平调查；房价调查；土地使用情况调查

9、；住宅供给量调查；金融状况调查；竞争情况调查；税费种类及缴纳标准调查；三、房地产项目内部(nib)条件调查；第53页/共74页第五十四页，共75页。调查；二、正式调查1、确定资料来源；2、确定收集资料的方法(fngf)；3、调查表及问卷设计；4、抽样设计；5、现场实地抽样；第54页/共74页第五十五页，共75页。的综合分类：定量和定性分析四、编撰调查报告阶段专门(zhunmn)报告：内容详尽明确一般报告：内容简单明了要求：态度客观，内容真实准确、简明扼要、重点突出，文字洗练，要言不繁，结论和建议可归纳为要点，文后附表格及附件，便于阅读和使用。第55页/共74页第五十六页，共75页。直接和间接观

10、察3、实验法：实验求证法和随机尝试法二、房地产投资市场调查技术1、调查表格的设计(shj)A、调查表的构成：B、问题类型：C、设计(shj)要求：主题明确；重点突出；设问具体；可接受性；简明扼要；可分析性。第56页/共74页第五十七页，共75页。分层随机抽样；分群随机抽样非随机抽样：配额抽样法；任意抽样法；判断抽样法。第57页/共74页第五十八页，共75页。第58页/共74页第五十九页，共75页。2、产业政策所带来的影响之预测；3、市场需求预测；4、技术发展预测；5、营销前景预测；6、产品供给能力预测；7、市场价格趋势(qsh)预测；8、市场竞争情况预测；第59页/共74页第六十页，共75页。

11、史(lsh)引申法3、因果预测法第60页/共74页第六十一页，共75页。第61页/共74页第六十二页，共75页。第62页/共74页第六十三页，共75页。第63页/共74页第六十四页，共75页。年份年份20032004 2005 2006实际销售量 6700 5500 6900 7600 第64页/共74页第六十五页，共75页。2i2iiiiiiix-xnyxyxnbnxbya）（令 此时(c sh)，a= ；b= 0 xi趋势预测法 根据过去各期的实际数据，分析其发展趋势，并假定今后按该趋势继续发展，从而(cng r)测定今后各期的数据。直线趋势方程第65页/共74页第六十六页，共75页。在实

12、际(shj)工作中，平滑指数一般是根据原预测数与实际(shj)预测数的差异来确定，如果差异较大， 应适当取较大值（0.70.8）；如果差异较小， 应取较小值（0.20.3）。第66页/共74页第六十七页，共75页。12月份的实际(shj)销售量及预测见表，如果设=0.3,求2007年1月份销售的预测值月份实际销售量预测值750005200848005000952005300104900500011550053001260005800第67页/共74页第六十八页，共75页。第68页/共74页第六十九页，共75页。1234合计200213800187002750017500775002003143

13、0019800265001840079000200413100194002450017000740002005157002000028300149008340020061500021400276001850082500合计719009930013440090800396400第69页/共74页第七十页，共75页。公式(gngsh)y=a+bx式中：y为预测值，x代表年份，a、b回归系数2i2iiiiiiix-xnyxyxnbnxbya）（第70页/共74页第七十一页，共75页。月份nyi销售额（万元）xi价格（元/平方米）xi2xiyi114015001960021000021501400225002100003100250010000250000411024001210026400051201800144002160006160120025600192000n=6yixixi2xiyi780108001042001342000第71页/共74页第七十二页，共75页。2、拟订预测工作计划3、收集和整理资料4、选择预测方法5、预测分析(fnx)6、预测结果评价7、编制预测报告第72页/共74页第七十三页，共75页。查C、周边环境调查D、配套设施调查第73页/共74页第七十四页，共75页。NoImage内容(nirng)总结会计学。第四