(泸州城市)市场调研报告20180117(PPT22页)

1、【泸州城市】房地产市场调研报告目录2017年土地市场城市房地产板块简介商 铺 市 场总结及判研住 宅 市 场城市人口基础近500万的庞大人口基数及仅41.73%的城镇化率，未来泸州城市扩容将新增大量的城市人口人口概况：泸州市户籍总人口508.27万，常住人口430.64万人；主城区人口达100.97万,城镇常住人口达192.48万， 规划人口120万；从泸州城镇化率变化来看,泸州城镇化率呈持续增长趋势,2012年泸州城镇化率47.5%；根据泸州市总体规划2012-2030 ，未来城镇化率仍有较大的提升空间。38935585514402542666582166398.56685605010015

2、02002503003504004500500100015002000250030002013年2014年2015年2016年2017年2013-2017年泸州主城区土地出入量成交面积建筑面积泸州2017年土拍分布图城北热度持续攀升，2018年城北竞争强度激增，红海特征显著。2017年近年泸州主城土地出让量持续攀升，自2013年起共成功出让住宅土地约5581亩，最大可建设面积约700万平米。2017年截止12月已成功出让2542亩，建筑面积约399万。从分布图来看，2018年城北新城片区将集中供应，未来区域竞争热度将持续上升。一、土地市场（一）2017年土地供应及成交情况成交时间地块位置土地用

3、途容积率楼面价（元/）成交总价（万元）溢价率用地面积（亩）建建面积（万/）竞得单位2017/1/18城西康城路北侧住宅2.51758865675%29549.2鸿通集团2017/6/29龙南路西侧商住3.531334484192%6114.2阳光大地集团2017/8/17康城路北面商住2.534134759286%20934.8金科集团2017/8/23江阳区茜草街道商住2121581007%10013.3泸州江南投资2017/8/23江阳区茜草街道商住31725474837%418.2泸州江南投资2017/10/20龙马潭区九狮路总部基地商住318576773243%18136.2空港园区2

4、017/10/20龙马潭区学士山片区商住0.6（商业）3.213414669713%18020恒天集团2017/12/28龙马潭区学府路东侧住宅2.5291041236106%8514.2泸州天瑞房产2017/12/28城北属泸大道西侧住宅2.526105224285%12020万诚实业2017/12/28城北属泸大道西侧住宅2.523403660665%9415.7泸州天瑞房产2017/12/28城西新城云峰路西侧住宅2.51308652912%29949.8三溪2017/12/28城北新城九狮路西侧住宅21312315240.09%18024蓝光/华西和俊2017/12/28城北新城九狮路

5、西侧住宅21312297260.09%17022.7蓝光/华西和俊2017/12/28龙马潭区医教园南部住宅2-2.53255651004%30046泸州酒城明珠文旅开发有限公司2017/12/28龙马潭区医教园南部住宅224007248860%22730.3泸州绿城房地产小计7004902542398.6城北热度持续攀升，2018年城北竞争强度激增，红海特征显著。2017年累积成交15宗商住用地，成交面积2542亩，其中12.28再度拍卖8宗，成交8宗，市场热度再攀高峰。一、土地市场（一）2017年土地供应及成交情况（二）土地市场小结及判断一、土地市场城北热度持续攀升，2018年城北竞争强度

6、激增，红海特征显著。2017年近年泸州主城土地出让量持续攀升，自2013年起共成功出让住宅土地约5581亩，最大可建设面积约700万平米。2017年累积成交15宗商住用地，成交面积2542亩，建筑面积约399万；其中12.28再度拍卖8宗，成交8宗，市场热度再攀高峰。从分布图来看，2018年城北新城片区将集中供应，未来区域竞争热度将持续上升。刚改刚改+刚需刚需刚需为主部分改善+刚改改善型为主城南片区城南片区高铁站北部片区高铁站北部片区世纪城世纪城片区片区学士山片区学士山片区茜草片区茜草片区江阳版块江阳版块龙马潭版块龙马潭版块市政府片区市政府片区新城北片区新城北片区城城西西片片区区城城东东片片区

7、区6500-790068008000-10000高层4800-5500洋房6800-80005500-7500二、城市房地产板块简介（一）2017年住宅供应及成交情况1、各区及全市汇总：三、住宅市场各区市成交销售速度（套/月）库存量库存去化周期（月）潜在供应量(万)上月成交当年成交套数面积(万)均价（元/）套数面积(万)均价总额（万元）面积(万)套数全市合计691076.017001515455676624375580842966659711.4277备注：其他区域库存量如有数据可填写，如没有可不填写，但本区及全市数据要求填写1、潜在供应量：是指土地已开工建设，暂未获得预售证的；2、如能统计当

8、月的新增供应量，可以自行添加。是指当月取得预证的上市量。3、销售速度按近6个月进行计算（一）住宅供应及成交情况2、主要在售项目供应及成交情况：三、住宅市场泸州各项目月均走量/套归属板块项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月城北恒大华府24759352435694123天誉珑城93345326314596435正黄金色巴黎176351182248252961281741401458193鸿通威尼斯217121110101534874105615083宇华豪庭548127515994中央公馆48383868195815521酒城国际369441870160230140210城西

9、恒大城335106144223137120鸿通翡翠滨江620146佳乐世纪城56783213315629228123148193245233城南江南易居806355643531213427262218凤凰首府86102101170109666486651026444城东生态城208156163147187124132107298123167121恒大御景半岛3366555小计60696765487228721178111011491236164923501206（一）住宅供应及成交情况2、主要在售项目供应及成交情况：三、住宅市场泸州各项目销售均价/元归属板块项目1月2月3月4月5月6月7月8月

10、9月10月11月12月城北恒大华府79787744769377767972786179368124天誉珑城62006263635664136500663066976709正黄金色巴黎572857755859598059145914585358456047598959585550鸿通威尼斯61005900621563006100613060506350640063006560宇华豪庭5400565057505750625062506200中央公馆57005900590058505800595057625780酒城国际60006100620059005950660066006400城西恒大城778

11、978307932786379598100鸿通翡翠滨江77008100佳乐世纪城845684958500853286478700873089648843924395248843城南江南易居627762436294630163546396645365126676664566676695凤凰首府550055005500560056005800580060006000630063006300城东生态城530054005450560057005750580059006200650066006650恒大御景半岛740078008010（二）近一年当地住宅供应及成交走势供应面积（万）17.9919.492

12、8.9325.0732.0050.7318.9427.1950.5128.0749.5153.96成交面积（万）25.3327.4540.7435.3145.0771.4526.6738.3071.1439.5469.7376.01成交均价6252625562516371643963706529656666686894700370011月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月580059006000610062006300640065006600670068006900700071000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.00合计合计4

13、025676624三、住宅市场2018年潜在产品供应预判项目单位地块位置成交时间容积率用地面积（亩）建建面积（万/）楼面价（元/）物业类型产品面积段预判产品类型预判预判上市时间金科集团康城路北面2017/8/172.520934.83413别墅+高层110-150改善2018.2月初恒天集团龙马潭区学士山片区2017/10/200.6（商业）3.2180201341高层+集中商业80-110刚需+偏改善2018.5月泸州天瑞房产龙马潭区学府路东侧2017/12/282.58514.22910高层+小高层90-120刚改2018.5月万诚实业城北属泸大道西侧2017/12/282.5120202

14、610高层+小高层90-120刚改2018.5月泸州天瑞房产城北属泸大道西侧2017/12/282.59415.72340高层+小高层90-120刚改2018.5月三溪城西新城云峰路西侧2017/12/282.529949.81308地标建筑+洋房+高层100-130偏改善2018.5月蓝光/华西和俊城北新城九狮路西侧2017/12/282180241312别墅+洋房+小高层120-150改善2018.5月蓝光/华西和俊城北新城九狮路西侧2017/12/28217022.71312别墅+洋房+小高层120-150改善2018.5月泸州酒城明珠文旅开发有限公司龙马潭区医教园南部2017/12/2

15、82-2.5300463255别墅+洋房+高层100-150改善2018.5月泸州绿城房地产龙马潭区医教园南部2017/12/28222730.32400别墅+洋房+小高层120-150改善2018.5月潜在供应277万方，城北192万方，城西84万方，未来板块竞争激烈。潜在供应地块均集中于泸州市场政府重点打造区域，地块容积率均集中在2-2.5之间，预判未来供应产品均集中于改善产品为主。按起拍卖日起，预判将在2018.5月集中推货，潜在供应量大，未来市场竞争激烈。三、住宅市场（三）小结及判断三、住宅市场改善产品逐步成为市场标向，厚积薄发。 从去化面积段来看，2017年市场需求以改善产品为主，成

16、为新一轮市场后起之秀，刚需产品同质化，需求逐步转移。 投资类产品市场容量及需求空间较小，去化主力以生态城公寓为主； 超改产品同样受到市场容量及市场需求，产品走量相对薄弱。按照商业物业的集中程度和市场认知度，泸州市目前业已成型的商圈为老城区、城西商圈；城南商圈、城北商圈将逐渐发展成为区域型商业中心。老城区商圈泸州市核心商圈，是目前泸州市民主要的购物场所及服务聚集地，拥有极高的商业密集度，步行街、百货商场等。城西商圈以主要是大型餐饮、KTV、娱乐会所，档次相对中高高端，未来佳乐世纪城和酒城大道沿线的发展促进进一步完善和升级。城北商圈以主要以专业市场为主配以针对周边居民的生活配套业态，档次上整体略显

17、低端，未来本项目作为重点项目带动升级。城南商圈多以满足周边居民生活需求为主，核心项目为天远广场、万诚国际中心。白塔商圈沱一桥商圈沱二桥商圈城西商圈城南商圈城北商圈核心商圈新兴商圈四、商铺市场p西南商贸城商圈：以商贸城为核心的商品批发交易市场，呈现现代物流依托的综合商品交易市场属性；p世纪城商圈：以佳乐世纪城为主打造的城市级综合体，金融和商务办公、中高端零售为主。p科维商圈：呈现以五金机电、建材装饰为主的属性；p龙马大道商圈：大道两侧占有体育馆、演绎中心、文化广场、市政办公、金融银行等，呈现城市级公共配套属性；p回龙湾商圈：汇集公交商城、蓝天商城、下合道批发市场、沱江商城、电器批发商城鞋城等批发

18、市场；呈现传统专业批发市场属性；城北商圈已初具邹形，万达广场入市直接带动商圈经营价值。西南商贸城商圈科维商圈白塔商圈回龙湾商圈城南商圈世纪城商圈新型商业/万达广场茜草商圈n白塔商圈：以白塔广场和水井沟为代表，是泸州商业核心，这里云集重百百货、汇通百货、摩尔百货等泸州知名百货，苏宁器、报恩塔商业广场和步行街；呈现城市零售商业属性p城南商圈：以天元广场、蓝滨城和翡翠城商业配套为主，区域商业属性趋势发展。p万达广场商圈：覆盖城北商业零售、吃喝玩为一体现代化商圈，资源整合，商圈带动。四、商铺市场p茜草商圈：集合茜草农贸批发市场和桂圆林农贸市场，呈现农贸交易市场属性；2015-2017年，主城区商铺平均

19、去化29186/月，有显著上升；成交价格为16043元/，小幅下滑。主城区商铺平均去化速度： 2015-2017年 29186/月 2017年 43230/月 2016年 28077/月 2015年 24423/月 主城区商铺总去化：2015-2017年 72965 主城区商铺平均成交价格： 2015-2017年 16043元/ 2017年 14977元/ 2016年 15619元/ 2015年 17083元/ 主城区商铺成交总金额： 2015-2017年 1192296万元四、商铺市场u供应：2017年供应103万方，同比16年上升34%；u成交：2017年成交133万方，同年16年比上72

20、%涨；u存量：泸州市场商业存量213万方；存量较比16年下降54%；u城北整体体量：城北累计体量约99.55万方，目前已推售18.2方，去化8.4万方，去化率46%。u未推体量：截至目前城北未推未售体量约91万方。整体商业成交涨幅明显，但市场库存仍处于高位，城北商业体量新增，竞争加剧。同期对比，2017年成交及供应均比2016年上升，现存量213万方，整体商业库存仍处于高位状态。城北商业受新增项目启动体量上升，累积体量约99.55万方，截至目前已推18.2万方，去化8.4万方，累积库存91万方，城北商业库存高企。受整体商业库存影响，城北商业进入2017年供应放缓，在售商业以去库存、清尾余量为主

21、。城北目前在售商业约9.5万方，预判后期商业将持续增加，12.28新板块商业竞争格局将加剧。903029768373281031332130100200300400供应成交存量2015-2017商业供销存2015年2016年2017年城北商业市场1）城北已推情况（万方）整体体量推售体量去化体量已推未售去化率99.5518.20278.41839.5946%2）城北未推未售情况（万方）未推体量91成交涨幅明显四、商铺市场（一）商铺供应及成交情况2、商铺供应及成交情况：四、商铺市场项目商业性质体量销售模式推售量（万方）产品区间销售均价（万/）销量（约/万方）已未存量未推存量春天凤凰城社区底商5裸售530-100外街：2.21内街：1.9底商：1.60.54.50正黄金色巴黎社区底商5.5裸售2.5930-4001F:1.9-2.11.291.2982.9133玉带龙庭社区底商2裸售250-3271F:3.2，2F:1.51.30.70商贸城（二期） 专业市场608.230-601F:1.48-1.58，2F:15.13.151.8万达广场综合体11.3411.34天誉珑城社区底商3.73.7阳光中央公馆社区底商0.66裸售0.41630-501F：2-30.230.66三溪酒城国际社区底商33恒大华府社区底商3.73.7海上威尼斯社区底商0.650.65宝龙广场综合体44合计99