国际商务区地块市场调研简报

1、嘉兴国际商务区嘉兴国际商务区A3A3地块调研报告地块调研报告撰写人：营销中心营销中心 日期：日期：2013.3.8Chapter1Chapter2Chapter3 区域概况 地块现状分析 区域状况 区域规划 区域小结 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT 宗地条件小结目目 录录 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算分析 投资结论宗地宗地地块指标土地位置嘉兴南湖区国际商务区纺工路以东，三环路以南用地面积11.07万（地上）建筑面积17.72(地上）容积率1.6建筑密度30%绿地率40%建筑限高有备注：宗地为南湖国际商务区世茂卡门备注：宗地为南湖国

2、际商务区世茂卡门3期地块，转让意向价期地块，转让意向价250万万/亩，折合土亩，折合土地楼面价地楼面价2344元元/ （可议），项目需要（可议），项目需要2015年底前建成，政府对地块的扩初评年底前建成，政府对地块的扩初评审已认可，转让与操作方式上转让方（世茂）另商议。审已认可，转让与操作方式上转让方（世茂）另商议。Chapter 1 区域概况 区域状况 区域规划 区域小结区域特点区域特点融入高铁发展的新城市中心（国际商务区主要承担的几大只能包括：总部经济、商务会展、教育培训、交通枢纽和生态居住， ）。配套区域处在开发建设起初期，生活配套程度低，预计2年内主要依赖副市中心区域； 交通地面依托公

3、交从高铁站始发站；板块已经拥有南北双向主干道路（6车道），自驾出行便捷； 房地产以高层公寓为主；新城开发初期阶段，商品住宅供求较弱,单价5200-7500元/，依托区内3000亩中央园是板块房地产销售中最大的卖点 。 国际商务区位于嘉兴城市正南面的南湖区，其规划范围为：北到中环南路，东至三环东路，南为沪杭高速公路，西靠沪杭铁路和乍嘉苏高速公路，总面积约40平方公里。规划人口22万人，居住用地约6.3平方公里。其中：居住用地约占总建筑用地的21%，公共服务设施用地（含商住混合用地）占总建设用地的28%，绿地占总建设用地的23%。另外，商务区总建筑面积控制为22002500万。规划形成“一心、一廊

4、、五板块”空间结构。“一心”依托高铁车站形成的总部商务核，三环南路北侧依托过道站点布置的行政文化核心圈。（宗地所在）“一廊”沿海盐塘的生态公园带。（南北生态轴线）“五板块”教育培训、综合商务、枢纽总部经济、市级综合服务和生态休闲度假板块。主导产业：总部经济，商务会展业，教育培训业，科技服务业，文化创意产业，商贸金融和房地产业等。 配合40平方公里国际商务区，政府相继对3000亩中央公园、城市快速公交线路与商务大道进行了建设，地段上与嘉兴市中心仅10分钟车程；通过高铁与周边实现19分钟开启沪杭同城高速生活。作为嘉兴城市未来最发展潜力区域、沪杭连接嘉兴的门户，整个板块未来将会成为嘉兴首个以商务办公

5、、居住休闲和教育科研为一体的城市副中心。Chapter 2 地块现状分析 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT分析 宗地条件小结u 指标解读指标解读1.1.地块是占地地块是占地11.0711.07万方，建筑面积（地上）约万方，建筑面积（地上）约11.7211.72万万 的住宅的住宅用地用地中等体量，产品上以高层、小高层为主。2.2.项目容积率是项目容积率是1.61.6，限高东侧（，限高东侧（29F29F） 西侧（西侧（6f6f）容积率适中，按照扩初文本，限高大致为西侧6F，东侧29F。3.3.公建配套公建配套需按规划指标设置地块指标土地位置嘉兴南湖区国际商务区纺工路以东，

6、三环路以南用地面积11.07万（地上）建筑面积17.72(地上）容积率1.6建筑密度30%绿地率40%建筑限高有占地11.07万建筑面积11.72万沿地块南侧的（市政绿带处）地块场地现状 土地性质：住宅用地，有大量杂草，待平整； 土地形状：地块整体性好，呈长方形； 资源体：土地开阔，无坡高，无强势资源体； 空气及噪音：属于城郊处，空气较好；临宝三环路、纺工路主干道，以及存在一定噪音及尾气污染。西侧：纺工路南侧：三环路东侧：泰宁路北侧：五环洞路 四界道路已经成型，但由于市政建设需要过程，类似部分道路路面的浇筑、路边绿化等还有待时间； 道路基本是快速路，周边目前无任何形式的生活配套。国际商务区B2

7、/B3地块现状东南西北宗地纺工路、三环路口有从高铁枢纽站首发的93、95、96、97路将通往城市各个商业街区；3公里范围内：综合商场： 国际中港城 娱乐餐饮： 嘉兴博雅酒店 公园： 中央公园、植物园 学校： 嘉兴一中 宾馆酒店： 嘉兴博雅酒店 银行： 建设银行、工业银行、农村合作信用社 医院： 嘉兴市妇幼保健院（市三立医院）、嘉兴市第一人民医院市妇幼保健院1公里范围内：娱乐餐饮：石堰 老社区沿街商业业态公园： 中央公园、植物园 学校： 长水中心幼儿园农贸市场：石堰 嘉兴国际商务区借助于沪杭高铁线上的“一座新城”规划，基本是从无到有的过程，目前商务区规划时间在10至15年内成为嘉兴和浙江接轨上海

8、、融入长三角的窗口和长三角重要的区域性国际商务中心。 宗地的内部资源无明显特征，主要还是依托于其西侧的3000亩中央公园环境，如果以宗地到市区15分钟的车程来衡量，商务区的的“公园+高铁+新城”效应核心将会在此交汇，未来的5年里区域不断的人口导入，会发展到一个新的台阶。不过以地块入住交付时间要在2015年底前完成，按商务区建成周期来判断，在销售期期内的新城建设还未定会有快速的变化，因此在房价上也会保持相对平衡的价格区间。 目前世茂公司对土地的转让价格为每亩250万，折合土地楼面价2344元/。Chapter 3 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算 投资小结宗地3公

9、里范围内，在售的几个项目主要依托中央公园，形成了商务区居住板块：板块新房公寓产品均价目前在5600-8600元/ 左右，在售5个项目中，基本报价都在7500元以上，唯独世茂卡门备案价格7500以上，但实际成交只有5600元/左右。产品形态上纺工路沿线的三个项目是别墅+高层产品，别墅基本处在现房销售期，公寓以现房、期房都有。板块公寓均价格分布7000-7500元5600元香缇花园7800元高7600/多8600元新都名邸公寓7500/LOFT8500元纺纺工工路路宗地物业物业属性属性项目名称项目名称规模规模开盘时间开盘时间产品产品主力户型主力户型近期价格近期价格( (元元/ /) ) 项目规模项

10、目规模公寓公寓普罗旺斯占地40万建筑45.8万2012-7高层89二房116 三房折后7000-7500浙江东方蓝海置地世茂新城卡门占地2.3万建筑22.9万2011-5小高层，高层83二房133三房5600嘉兴世茂房地产香缇花园占地19万建筑19万2010-11高层;小高层;170-220四房7800嘉兴市三盛房地产赞成新都名邸占地3.8万建筑9.3万2011-10多层 小高层84二房130 三房高层7580多层8500嘉兴市丰成房地产卡布斯公馆（商）占地1.98万建筑3万2013.11-2F是卡布斯商业街区，3-5F、7-8F是平层酒店式公寓，6F是loft产品，酒店式公寓部分共220户，

11、主力户型5050 一房SOHO7500LOFT8500嘉兴市城建房地产别墅别墅普罗旺斯同上2010-9联排、独栋250-300300万/套浙江东方蓝海置地世茂新城卡门同上2011-5联排210-260200-300万/套嘉兴世茂房地产香缇花园同上2010-5联排220-300400/套嘉兴市三盛房地产区域个案调查汇总表区域个案案列分析东方 普罗旺斯n 基本参数占地面积：占地约19.4万 ，总建筑面积：40万、容积率：1.44、分为低层别墅园区与高层公寓区。低层别墅占地约180亩，159栋别墅容积率0.5，平均1.1亩一栋，高层：共1946户n 项目地址：文贤路与富润路交叉口n近期成交均价： 6

12、830-7500元/（93折）n开发商：浙江东方蓝海置地n 物业类型：88-160 2-4房联排别墅 独栋 公寓 是嘉兴国际商务区的一个高档生活大盘，毗邻3000亩中央公园，占地约291亩，建筑面积约40万 ，由法式别墅与高层公馆组团 东方普罗旺斯高层一期已基本售罄，于2013年4月交房。在售的高层二期4幢高层，于2014年7月交房， 楼栋均价折后7000-7500元/，一次性付款92折，贷款95折，公积金98折。主力户型是89平方米和140，附赠阳台面积。世茂新城 卡门印象n 基本参数占地面积：13.8万、总建筑面积：22.9万、容积率：1.54、绿化率：35%， 楼层18-25层，最低18

13、层；别墅3层n 项目地址：纺工路中央公园东侧n近期成交均价： 5500-5600元/n开发商：嘉兴世茂新城房地产n 物业类型：60-188 1-4房 位于嘉兴国际商务区，西侧为3300亩的中央公园，南向为沪杭高铁嘉兴南站，来往上海杭州19分钟即可，半小时可来往嘉兴五县两区。 规划含近40万方的商业配套,其中设有百货商场、商业步行街、大型超市、影院、星级酒店等配套，并规划有高端幼儿园、网球场、俱乐部等配套。 与项目2012年10月10日第一次对外报出的5400元相比，4个月以来，销售价格累计上涨了200元，涨幅为3.5%。区域个案案列分析联排别墅 公寓 洋房 83133香缇世家一期占地150亩，

14、建筑面积约10万，一期170栋别墅已售罄。二期为4栋面积为170-380，大平层与空中别墅组成，约3.4米层高，8米超观景阳台，约6米挑高客厅，超高层高设计；二期平墅公馆目前现房发售，7200元/起，买房即送车位。三期占地6.9万 ，建筑面积15万 ， 11栋15-18层的高层组成，面积160-200 。区域个案案列分析n 基本参数占地面积：10万、总建筑面积：10万、容积率：1、绿化率：44%n 物业地址：南湖区纺工路中央公园东侧n近期成交均价： 7800元/n开发商：上海宝坤置业有限公司n 物业类型：170-380平方米4房、6房、空中别墅 联排 空中别墅 公寓三三期期170 220 赞成

15、新都名邸赞成新都名邸n 基本参数占地面积：3.8万、总建筑面积：9.9万、容积率：2、绿化率：26%n 项目地址： 由拳路与花园路交界处n近期成交均价：7600（高层）/8600（多层）元/n开发商：嘉兴市丰成房地产开发有限公司n 物业类型：80-143 2-3房区域个案案列分析 该案南向毗邻府南公园，东有体育公园、少儿公园、植物园等三大中央公园，西有姚家荡公园，北面直达南湖风景区。 项目由7幢多层电梯花园洋房，6幢宽景高层，剩200多套，高层折后均价7580元/，多层剩余40几套，折后均价8600元/。优惠：92折。多层 高层 宗地的价值点在于城市高铁的发展，启动了政府对新城的开发建设，随之

16、有了各类设施配套建设及人口导入方向，“3000亩中央公园”作为板块的主要价值落点，吸引了外区域客群，不过人口的引入还需要对于产业引入的要求，这样人口才会聚集于流动，目前还没有看到嘉兴对产业问题方面的落实，因此区域发展时间会有相当大过程。 按宗地2015年建成周期完成，2014年销售启动，开发周期时周边环境的成熟和房价年均增值因素并不能体现很多，保守估计建议宗地类似的产品开发毛坯定价为： 住宅住宅60007000 60007000 元元/ /元区间元区间 指标指标总建筑面积总建筑面积可售建筑面积可售建筑面积面积（万）面积（万）17.72万17.72万预期售价（元预期售价（元/ /）6695销售额

17、（万元）销售额（万元）118156.5产品定位：定位中高端人群，以刚需为主，适合2-5人居住。目标客户为市区自住客户、养老型客户，高铁周边及产业区客户，年龄在25-50岁。产品形态：小高层+高层纯住宅项目。 总占地约11.7万，总建面积约17.7万。建议售价：板块1年后的周边市场环境改善不大，基本还处在开发建设时期。地块相邻项目公寓售价目前为5600元/（低价先吸引人气），目前周边项目成交均价范围主要在5600-7900元/，建议该项目的售价6695元/（含3%的年均增长系数），预计总销金额11.82亿。土地转让价的土地成本投资利润率土地转让价的土地成本投资利润率 经过前述分析，地块假设：产品

18、定位普通住宅，未来预期销售单价6695元/，可售面积17.72万，土地转让价2344元/ 测算，预计单位面积净销售收入为6669*0.92=6135元/，那么测算利润为10.87亿元，投资利润率为8%.测算1土地评估价的土地成本下净利润率土地评估价的土地成本下净利润率数值数值/ /比重比重单位价格（元单位价格（元/ /）总额（万元）总额（万元）备注备注一、成本一、成本1.土地成本17.717 2344 41524.7 2.开发成本17.717 320056695.3 以转让方的价格为依据投资总额17.717 5544 98220.0 二、销售收入二、销售收入销售总额17.717 6669 11

19、8156.5 三、相关税费三、相关税费营业税及土地增值预征8%534 9452.5 按8%计算四、税前四、税前/ /税后盈利税后盈利税前利润额（万元）（二）-（一）-（三）592 10484 税后利润额（万元）25%444 7863 按25%计算税前销售利润率（%） （四）/（二）8.9%8.9%投资利润率（%）8.0%8.0% 项目净利润/项目总投资投资利润率投资利润率 15% 推导土地价格推导土地价格 经过前述分析，地块假设：产品定位普通住宅项目，未来销售单价6690/，可售面积17.717万，按投资收益率15%计算，预计单位面积净销售收入为6669*0.92=6135元/，那么测算利润为

20、10.87亿元，此利润率下的拿地楼面价为2135元/，总计土地价格37829.9万元。测算2按按15%15%投资利润率推导土地成本价投资利润率推导土地成本价数值数值/ /比重比重单位价格（元单位价格（元/ /）总额（万元）总额（万元）备注备注一、成本一、成本1.土地成本17.717 2135 37829.9 2.开发成本17.717 320056695.3 以转让方的价格为依据投资总额17.717 5335 94525.2 二、销售收入二、销售收入销售总额17.717 6669 118156.5 三、相关税费三、相关税费营业税及土地增值预征8%534 9452.5 按8%计算四、税前四、税前/ /税后盈利税后盈利税前利润额（万元）（二）-（一）-（三）800 14179 税后利润额（万元）25%600 10634 按25%计算税前销售利润率（%） （四）/（二）12.0%12.0%投资利润率（%）15.0%15.0% 项目净利润/项目总投资投资利润率投资利润率 20% 推导土地价格推导土地价格 经过前述分析，地块假设：产品定位普通住宅项目，未来销售单价6690/，可售面积17.717万，按投资收益率20%计算，预计单位面积净销售收入为6669*0.92=6135元/，那么测算利润为10.87亿元，此利润率下的拿地楼面