房地产抵押估价报告19页

1、贵州商专资产09房地产资产评估事务所 房地产估价报告房 地 产 抵 押 估 价 报 告筑商资房评报字2012WL0401号 估价项目名称： 位于贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层2号、贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号的住宅用房抵押估价委托估价方： 马艳受托估价方： 贵州商专资产09房地产资产评估事务所 受托方地址： 贵阳市云岩区盐务街35号联系电话：价人员： 王磊估价作业日期：二一 二年三月二十九日至二一 二年四月五日房 地 产 抵 押 估 价 报 告目 录一、致委托方函2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件4-5四、房

2、地产估价结果报告6-10五、房地产估价技术报告11-17六、附件1、房地产评估委托书、身份证复印件。2、房屋所有权证、税收通用完税证复印件。3、房地产估价机构资格证书、营业执照复印件。4、估价人员资格证书复印件。5、图片资料。致 委 托 方 函马艳:受您委托,我事务所对您委托的位于贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层2号（建筑面积139.18平方米）、贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号（建筑面积153.15平方米）的住宅用房进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准,对上述房地产进行了分

3、析和测算,现将估价结果报告如下:估价对象于估价时点2012年3月29日公开的市场评估总价为人民币134.74万元（大写：人民币壹佰叁拾肆万柒仟肆佰元整）。详见下表：房屋所有权证号房屋所有权人坐落所在层数建筑面积 （平方米）评估单价 （元/平方米）评估总价（万元）筑房权证小河字第13029428号马艳贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层2号负1139.18454863.30筑房权证小河字第13029429号马艳贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号正1153.15466571.44合计134.74估价的详细结果,见附后的房地产估价结果报告。此 致贵州商专资产0

4、9房地产资产评估事务所法定代表人: 王磊二0一二年四月五日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析,形成意见和撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了专业帮

5、助。7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具,委托方应对资料的真实性承担法律责任。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意,本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上,报告解释权为本评估机构所有。 房地产估价师: 王磊 二一二年四月五日 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，

6、本评估公司不承担任何责任。2、本次房地产的现场勘察工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。 3、本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2012年3月29日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进

7、行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。6、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。8、委托方未能提供估价对象所分摊土地使用权的国有土地使用证，评估人员依据委托方提供的房屋所有权证设定估价对象所分摊的土

8、地使用权为本次房屋所有权人以出让方式合法取得，土地用途为住宅，土地剩余年限与估价对象房屋的正常剩余使用年限相符，如果本次估价所设定的情况与估价对象土地使用权的实际情况不一致，应以其实际情况为准，本次估价结果进行相应调整或重新评估。9、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的实体为准,但是本次评估估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象的结构及基础没有缺损。10、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。11、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的

9、房地产抵价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。评估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。贵州商专资产09房地产资产评估事务所 二一二年四月五日房地产估价结果报告筑商资房评报字2012WL0401号一、委托估价方: 马艳二、受托估价方：贵州商专资产09房地产资产评估事务所三、估价对象概况: 估价对象为马艳委托评估的位于贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层

10、2号（建筑面积139.18平方米）、贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号（建筑面积153.15平方米）的住宅用房。1、估价对象的位置状况估价对象位于贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层2号、贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号, 周围有:聚惠超市、建设银行等，目前有13路、41路等多路公交车经过该区域，交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。2、估价对象的权属状况本次房地产评估委托方提供了筑房权证小河字第13029428号房屋所有权证，房屋所有权人为马艳，坐落于小河区清水江路153号南山高地1号楼1单

11、元负1层2号，房屋总层数为1+5+1层，委估对象位于负1层，建筑面积139.18平方米，规划用途为住宅，提供了税收通用完税证（2010/1）黔地完电订02899559税收通用完税证。筑房权证小河字第13029429号房屋所有权证，房屋所有权人为马艳，坐落于小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号，房屋总层数为1+5+1层，委估对象位于1层，建筑面积153.16平方米，规划用途为住宅，提供了税收通用完税证（2010/1）黔地完电订02899558税收通用完税证。3、估价对象特征状况估价对象（小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层2号）为砖混结构，共7层，估价对象位于负1层，建

12、筑面积为139.18平方米；装修情况：客厅及卧室地面地砖铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。以上估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点处于正常使用中。估价对象（小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号）为砖混结构，共7层，估价对象位于第1层，建筑面积为153.15平方米；装修情况：室内为地砖铺贴，墙面刮瓷；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。以上估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点处于正常使用中。四、估价目的: 为确定房地产抵押贷款额度提

13、供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点: 2012年3月29日。六、价值定义:估价对象于估价时点2012年3月29日的市场参考价值（包含估价对象所分摊的土地使用权价值及房屋室内装修价值）。七、估价依据:1、中华人民共和国城市房地产管理法。2、房地产估价规范。3、房地产抵押估价指导意见。4、房地产委托书和委托方提供的相关资料。5、评估人员现场查勘和收集的相关资料。八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则。九、估价方法：由于估价对象为住宅用房,在市场上与待估房地产可比的交易案例较多,故采用市场比较法对其价值进行评估,市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原

14、理对评估对象的市场价格进行调整,而确定其比准价格的一种方法。十、估价结果：经过我事务所评估人员科学的分析和测算,位于贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层2号（建筑面积139.18平方米）、贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号（建筑面积153.15平方米）的住宅用房,在以确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下,根据国家对房地产估价的规范要求等,选用科学的评估思路及方法,估价对象于估价时点2012年3月29日公开的市场评估总价为人民币134.74万元（大写：人民币壹佰叁拾肆万柒仟肆佰元整）。详见下表：房屋所有权证号房屋所有权人

15、坐落所在层数建筑面积 （平方米）评估单价 （元/平方米）评估总价（万元）筑房权证小河字第13029428号马艳贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层2号负1139.18454863.30筑房权证小河字第13029429号马艳贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号正1153.15466571.44合计134.74十一、估价作业日期：2012年3月29日至2012年4月5日。十二、估价报告应用的有效期：1、本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2012年3月29日公开市场价格,随着时间及市场情况的变化,该价格需作相应调整,如果完成评估报告日至使用本评估结果的

16、时间超过一年（即有效期为2012年4月5日至2013年4月4日,我们对此结果造成的后果不负任何责任。2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化,对估价结果产生明显影响时,委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。否则,我们对此结果造成的后果不负任何责任。 3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响；故贷款人（金融机构）应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 十三、其他需要说明的问题：1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料所列的项目及数量为准。2、在本次评估中,委托方提供的资

17、料如有虚假,由委托方承担法律责任。3、本评估报告专为委托方按委托目的使用,未经批准,不得转载或作他用。4、上述评估结论是反映估价对象在本次评估目的下,根据评估原则确定的现行公允价,未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。5、本估价报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托方不承担任何责任。十四、估价人员：评估机构负责人: 王磊估 价 人 员: 王磊估价报告审核人: 王磊评 估 机 构: 贵州商专资产09房地产资产评估事务所报告 出具 时间: 二一二年四月五日房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象（小河区清水江路153号南山高地1号楼1单

18、元负1层2号）为砖混结构，共7层，估价对象位于负1层，建筑面积为139.18平方米；装修情况：客厅及卧室地面地砖铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。以上估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点处于正常使用中。估价对象（小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号）为砖混结构，共7层，估价对象位于第1层，建筑面积为153.15平方米；装修情况：室内为地砖铺贴，墙面刮瓷；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。以上估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点处

19、于正常使用中。二、区域因素分析估价对象位于贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层2号、贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号, 周围有:聚惠超市、建设银行等，目前有13路、41路等多路公交车经过该区域，交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。三、市场背景分析由于国家宏观经济的调控,随着房改政策的逐步实施和完善。设施齐全的住宅用房进入市场后,已成为满足需求者的首选,同时也成为市民投资置业的主要方向。故在近期内的发展势头较良好,价格走势稳中有升。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明,房地产评估要以房地产的最高最佳使用为前

20、提。所谓最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用,这种最可能的使用是法律上允许、技术上可行、经济上可行,经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑:（一）法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。（二）技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。（三）经济上可行。即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的评

21、估结果。（四）土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。（五）房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，评估时不按原用途评估，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行评估。（六）可持续发展性。即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况,而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势,以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利

22、用土地资源的原则,该估价对象作为住宅用房为最高最佳用途。五、评估方法的选用和技术思路由于估价对象为住宅用房,在市场上与待估房地产可比的交易案例较多,故采用市场比较法对其价值进行评估,市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对评估对象的市场价格进行调整,而确定其比准价格的一种方法。具体的计算公式为:评估对象评估价格=可比实例价格×100/（交易情况修正系数）×（交易日期修正系数）/100×100/（区域因素修正系数）×100/（个别因素修正系数）六、评估测算过程 评估举例：贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层2号1、选取比较实例根

23、据物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；时间的接近性；交易情况无反常四个基本要求选取三个可比实例如下: 实 例 项目实例A 大兴星城房屋实例B 南山高地房屋实例C 大兴星城房屋地 理 位 置清水江路清水江路清水江路物 业 用 途住宅用房住宅用房住宅用房建 筑 年 代2009年2010年2008年房 屋 结 构混 合混 合混 合项 目 状 况现 房现 房现 房交 易 情 况正 常正 常正 常采 光 通 风良 好良 好良 好交 易 方 式一次性付款一次性付款一次性付款交 易 日 期近 期近 期近 期楼 层1层4层4层交易单价（元/平方米）4968488645142、交易情况修正 主要考虑排除

24、交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差,将其成交价格修正为正常价格。由于评估人员所选实例均为正常交易价格,不需要作交易情况修正,故不作修正。3、交易日期修正评估对象与可比实例的交易日期有时间差异时,随着时间的推移,房地产价格有较明显的变化趋势时,必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期发生的交易案例,且目前贵阳市的房地产市场价格较为平稳,故不作修正。4、区域因素修正前面所选取的三个比较案例中,均属于同一区域,为排除由于外部环境差异所造成的价格差异,使修正后的可比实例价格能够与评估对象房地产所处地段的实际情况相符。本评估报告拟采用直接比较法进行区域修正,即以评估对象房地产的各项区

25、域因素状况为基准,与可比实例相对应的区域因素逐项比较,然后确定修正比率。具体比较因素如下表: 实例 项目实例A实例B实例C区域因素详细状况说明区位位置相同相同相同物业所处城市区段,距市中心的距离交通状况道路条件相同相同相同周边道路通达能力、路况公共交通相同相同相同城市公交线路、交通管制社区配套配套范围相同相同相同基础配套设施范围供应通力相同相同相同基础配套设施满足居民需求状况服务设施相同相同相同商业网点、学校、医院、娱乐设施等社区环境室外场所相同相同相同居民散步和健身需求的活动场所环境污染相同相同相同含声、光、气、水的污染状况社会环境相同相同相同城市治安和居住区安全保障状况人口素质相同相同相同

26、居民受较育程度,整体状况等修正系数100100100注:好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6% 5、个别因素修正主要考虑新旧程度、装修情况、平面布局、房屋维护水平、附属配套服务设施及物业管理等影响房地产价格的因素。故综合进行个别因素修正,确定个别因素修正系数如下表: 实例 项目实例A实例B实例C建 筑 结 构相 同相 同相 同装 修 情 况相 同相 同稍 差新 旧 程 度稍 好稍 好稍 好户 型 结 构相 同相 同相 同楼 层稍 好稍 好较 好泊车便利程度相 同相 同相 同采 光 通 风相 同稍 好稍 好绿 化 环 境相 同相 同相 同附属及配套设施相 同相 同相 同物 业 管 理相 同相 同相 同修 正 值1