中原_2012年深圳伍兹公寓山海豪宅项目案例沉淀产品研究_30p_调查分析报告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2012伍兹公寓项目案例沉淀产品篇伍兹公寓项目案例沉淀产品篇中原（中国）二发中心 ShenZhen.09.2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。撰写人：白鹏Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2012 属性标签属性标签 ：u城市次中心区 山海豪宅 滨海 精装修 外立面Code of this report | 3 Copyright Centaline Grou

2、p, 2012项目核心价值点梳理：项目核心价值点梳理：u区位价值：区位价值：面临蛇口片区600亿更新升级；四通八达的城市公共交通、近蛇口港、西部通道，便捷通往深圳、香港机场。u项目规划分析：项目规划分析：贯通的山海资源景观、超感光立面材质既有地标象征同时注重节能环保；项目注重绿色产品实践，立面、园林、装修、材质方面均运用招商绿色建筑技术；10000元/平精装修标准，各种进口材质家具、精细细节打造。u户型特点：户型特点：明确的动静分区、8米的客厅面宽、3.15米层高、6.8米的观景阳台，豪宅品质渗透在每一环节。u配套会所：配套会所：私属会籍制招商美伦会所，涵盖模拟高尔夫球场、屋顶高尔夫推杆场等；

3、国际白金管家物业，推崇皇室尊享物业服务。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2012项目基础信息Part ACode of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2012A1.A1.项目基础信息项目基础信息开发商开发商招商地产占地（）占地（）11319地址地址深圳市南山区蛇口工业区望海路和工业二路交汇处西南角建面（）建面（）47211代理商代理商中原地产住宅（）住宅（）38000（可售住宅面积）建筑设计建筑设计美国SBA建筑设计事务所；景观设计：易道（上海）商业（）商业（）2000

4、（会所面积）承建商承建商招商地产其它（）其它（）7000整合推广整合推广蔚蓝时代容积率容积率2.85物业管理物业管理国际白金管家绿化率绿化率35%物管费物管费暂无资料 月元/覆盖率覆盖率65%建筑类型建筑类型高层住宅+低层商业裙楼总户数总户数159栋数栋数3标准层户数标准层户数2总层数总层数28层车位数车位数320均价均价暂无资料 元/车位比车位比1：2u伍兹公寓，共有可售住宅面积可售住宅面积3.83.8万平，美伦会所万平，美伦会所20002000平平。u项目共3 3栋栋2828层，层，159159套可售住宅，两梯两户套可售住宅，两梯两户。每栋底1-2层为两户TH，370平，带私家泳池；每栋顶

5、层为1户复式豪宅，带泳池和顶层花园。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2012区域价值分析Part BCode of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2012B1.B1.新蛇口区域发展远景新蛇口区域发展远景u项目本身处于蛇口城市更新片区之内蛇口城市更新片区之内。u深港国际大都会圈之内。远眺香港，毗邻未来城市中心区，西部深港国际大都会圈之内。远眺香港，毗邻未来城市中心区，西部1515公里滨海长廊之上公里滨海长廊之上。u项目地块位于深圳南山、蛇口片区核心位置。u南山前海片区为未

6、来深圳两个城市中心之一；蛇口紧挨之。并且，项目位于深圳西部滨海长廊之上。u招商地产斥资600亿元对蛇口升级改造，包括海上世界城市综合体、投资近百亿的太子湾邮轮母港等。u片区内还有五星希尔顿酒店，集酒吧餐饮一体的新型娱乐场、旅游休闲结合的海滨商业区。香港香港蛇口片区核心、毗邻城市未来中心，远眺香港项目位于600亿打造的蛇口城市更新片区核心西部滨海长廊西部滨海长廊深深 圳圳城市中心城市中心Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2012B2.B2.新海上世界片区规划分析新海上世界片区规划分析分析说明图片区新海上世界片区：新海上世界片区：

7、定位：滨海都市综合体、世界级配套；定位：滨海都市综合体、世界级配套；片区面积：片区面积：100万平米计划投资：计划投资：600亿配套涵盖：酒店配套涵盖：酒店2座五星希尔顿酒店、南海酒店；高端休闲广场高端休闲广场3座艺术中心、女娲海滨广场、新海上世界广场；办公办公3座金融中心二期、招商局广场、新时代广场；休闲休闲设施15公里滨海长廊、游艇俱乐部；高尚住宅高尚住宅伍兹公寓、滨海住宅（待开发）。区域形象峰值：区域形象峰值：洋溢山海风情的世界级滨海公共活动中心。滨海高尚住宅金融中心二期海上世界广场招商局广场伍兹公寓南海酒店新时代广场女娲海滨广场艺术中心十五公里滨海长廊游艇俱乐部希尔顿酒店Code of

8、 this report | 9 Copyright Centaline Group, 2012B3.B3.项目四至分析项目四至分析u西南方远眺大南山；东南面远眺南海、香港西南方远眺大南山；东南面远眺南海、香港。u北侧靠海上世界广场、东侧靠新开发的游艇码头北侧靠海上世界广场、东侧靠新开发的游艇码头。 西面远眺大南山公园 南面紧邻蛇口客运港 北面紧邻海上世界娱乐休闲街 东面开发中的游艇码头北北西西东东南南Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2012B3.B3.项目交通分析项目交通分析u对内交通：项目毗邻多个地铁、公交站点以及城市

9、主要干道，城市公共交通发达项目毗邻多个地铁、公交站点以及城市主要干道，城市公共交通发达；u对外交通：近深圳机场，近深圳机场，1515分钟；近西部通道分钟；近西部通道1515分钟，举步可至香港；毗邻客运港，澳、港机场分钟，举步可至香港；毗邻客运港，澳、港机场60-9060-90分钟分钟。u公路交通：项目位于望海路、工业二望海路、工业二路路西南角；北侧为城市主干道南海大南海大道，道，距离西部通道西部通道15分钟车程；近沿江高速，距深圳机场深圳机场1515分钟车程分钟车程。u轨道交通：项目靠近深圳地铁二号线蛇口港站、海上世界站蛇口港站、海上世界站约300米；二号线联通深圳机场、福田中心区、罗湖商业中

10、心等地，地铁路程30-50分左右。u公共交通：周边有公交车站10个左右。u航线：毗邻蛇口港毗邻蛇口港。蛇口港已开通香港、澳门、珠海、香港机场等航线，航行时间约50-90分钟。u近西部通道近西部通道1515分钟分钟，通香港。深圳机场深圳机场香港香港深港西部通道深港西部通道蛇口港蛇口港二号线二号线-福田、罗湖一号线一号线-机场换乘南海大道南海大道Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2012B3.B3.城市配套分析城市配套分析公园1、大南山森林公园2、游艇码头星级酒店1、泰格酒店2、太子酒店3、明华轮酒店4、海涛酒店5、南海酒店银行

11、1、招商银行2、交通银行3、建设银行4、中国银行5、民生银行商业1、百佳2、品源进口食品3、顺风大厦4、屈臣氏5、休闲食街6、海上世界广场u蛇口片区发展超过30年，属于深圳较为成熟的片区之一深圳较为成熟的片区之一。u项目周边有大小南山公园、海上世界购物休闲广场、各类大型超市购物广场等周边有大小南山公园、海上世界购物休闲广场、各类大型超市购物广场等，未来还有油轮码头等。1 16 62 21 12 23 34 45 55 54 43 31 12 223514本案本案Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2012有利因素不利因素u旧有

12、工业区形象难消除旧有工业区形象难消除：虽然蛇口现在工业升级已基本完成，但是蛇口片区的工业区形象还依然存在人们心中。u持续开发，带来噪声、施工等影响较大持续开发，带来噪声、施工等影响较大：预计蛇口片区的升级年限在10年以上，持续的施工、噪音降低片区的生活品质。u旧改升级，不可确定因素强旧改升级，不可确定因素强：许多地块面临旧城改造，拆迁、搬迁、赔偿、谈判带来的不确定因素增强。u公共交通发达，私人交通欠缺公共交通发达，私人交通欠缺：旧有片区的道路系统多为双向2-4车道，通行能力较差。无法支撑片区未来大量停车位。u片区面临新生片区面临新生：蛇口片区作为中国首个改革开放示范区，以往以工业开发为主，随着

13、城市发展、区位价值增强，现在蛇口片区已经变成一个国际化滨海生活区。并且，毗邻深圳前海中心区，迎来新的发展机遇。u现有城市配套非常完善现有城市配套非常完善：地铁二号线海上世界、蛇口港站；城市主干道南海大道；方便的公交系统。u便捷对外交通便捷对外交通：为国际化生活打下基础。1小时深圳、香港机场；蛇口港连接珠港澳。u未来发展的强有力支撑未来发展的强有力支撑：高端五星级酒店、预估超过50万方的办公空间、游艇码头、综合体广场.B4.B4.蛇口区域价值分析小结蛇口区域价值分析小结Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2012项目规划分析Pa

14、rt CCode of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2012会所C1.C1.总体规划分析总体规划分析分析说明：u项目3栋楼均为28层高，每层2 2梯梯2 2户户。u项目内含有一20002000平米模拟高尔平米模拟高尔夫私人会所夫私人会所。会所含游泳池1个、模拟高尔夫球场3个、屋顶高尔夫推杆场1个。u项目3栋高层户型相同，朝向均为西南、东南、东北朝向。u三栋1-21-2层为层为340340平平THTH送私家游泳送私家游泳池池，顶层为复式送私家顶层花园顶层为复式送私家顶层花园。u三栋均为2梯2户，1 1：2 2停车比停车比。u景观方面，项

15、目东南面大海面大海。西北面大南山面大南山。伍兹公寓项目总平图泳池私家泳池私家泳池私家泳池Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2012C2.C2.建筑规划设计分析建筑规划设计分析u受限于用地，建筑排布形式简洁，每栋建筑均面朝大海。建筑排布形式简洁，每栋建筑均面朝大海。u外立面感光材料，增添建筑的色彩，尤其夜晚，犹如片区的标志性三座灯塔。外立面感光材料，增添建筑的色彩，尤其夜晚，犹如片区的标志性三座灯塔。u由于用地局促，项目建筑覆盖率非常高，达到65%u美国SBA进行项目规划设计，形象现代、简洁同时不失滨形象现代、简洁同时不失滨海

16、之风海之风。u超光感外立面超光感外立面，从海上看去，三幢建筑在晚上会发出闪烁的光芒，犹如海港上灯塔发出的光。u灯光和炫彩将凸显建筑的顶部，丰富片区城市设计天际丰富片区城市设计天际线线元素。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2012 立面、装修分析说明u招商地产绿色建筑技术充分实践：u号称深圳最贵外立面，花费近1亿；u大量使用低辐射浅灰色Low-ELow-E中空中空玻璃玻璃，玻璃反射比低于0.3、可见光透过率0.643、玻璃自遮阳系数0.565 提高室内光热环境舒适度提高室内光热环境舒适度；u夹胶超白玻首次用于建筑幕墙；夹胶超

17、白玻首次用于建筑幕墙；u隔热铝板墙系统遮阳盒做立面装饰材料减少了立面太阳的反减少了立面太阳的反射和光污染射和光污染；u外墙和屋顶均考虑了隔热技术措施实现实现64.%64.%的节能率的节能率；u铝合金百叶、陶土百叶增强外增强外立面的色彩、观感立面的色彩、观感。C3.C3.立面、装修分析立面、装修分析伍兹公寓项目建筑立面效果图Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2012 立面、装修分析说明u夹胶超白玻是一种高品质、多功能的新型高档玻璃品种。u透光率可达91.7%以上。u具有晶莹剔透、高档典雅的特性，有玻璃家族 “水晶王子”之称。u

18、高昂的价格和优良的品质，使超白玻璃成了建筑物身份的象征！u如图，一般只在奢侈品商业建筑中得到应用。C3.C3.立面、装修分析立面、装修分析夹胶超白玻91.7的透光率Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2012 部分家具系统介绍u海格橱柜整套橱柜60万人民币（含台面、星盆、水龙头等），细节特点包括缓冲设计、冰箱柜体同材质防潮设计、实木连接不易变形。u米勒厨电76L、5层烤箱、内设100中菜谱自动制作程序、迪拜酒店、范思哲酒店等专用家电。u劳芬卫浴一体式设计马桶，静音节水免漏水。u卡得维浴缸放水无回应、无接缝、不留清洁死角、缸体自

19、洁和耐刮功能。u德施曼指纹锁指纹存储开门C4.C4.精装修分析精装修分析伍兹公寓项目精装系统介绍（据悉采用（据悉采用1000010000元元/ /平精装标准）平精装标准）Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2012C4.C4.精装修分析精装修分析伍兹公寓项目装修配置列表项目项目伍兹公寓精装修配置伍兹公寓精装修配置天花厅房：埃特板吊顶，PU线条：发光灯槽、射灯、节能筒灯。 厨卫：埃特板吊顶；防雾筒灯及LED射灯。墙面厅房：乳胶漆石材踢脚线（客厅），实木踢脚线（房间）。 厨房：瓷砖、局部大理石。 阳台：外墙乳胶漆。地面客厅：石材拼

20、花。 房间：实木复合地板，石材窗台及门槛。 厨卫：石材拼花。户内门 门：复合实木门。卫浴五金龙头：汉斯格雅。 洁具：劳芬面盆及座便器、卡德维浴缸。橱柜德国“海格”中厨橱柜，意大利“莫比西克”西厨橱柜，FRANKA菜盆及龙头。厨房电器厨房电器：“米勒”、“伊莱克斯”品牌组合。 热水器：24L内燃气热水器。空调“日立”VRV中央空调开关插座进口品牌柜体柜体：美国史丹利。 固定家具：衣柜、鞋柜、实木饰面柜门，环保防潮板柜体。 浴柜：烤漆面柜门，石材台面，环保防潮板柜体。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 20122020C4.C4.

21、精装修分析精装修分析伍兹公寓项目部分空间装修客厅客厅餐厅餐厅浴室浴室天花埃特板防水乳胶漆加灯槽暗藏排气扇高级浴柜及镜柜汉斯格雅龙头劳芬洁具卡德维浴缸地面斑马石拼花、白雪公主石材波打墙面波尔图灰及贝壳马赛克天花埃特板防水乳胶漆灯槽及不锈钢凹槽墙面实木烤漆套线伊斯坦灰高踢脚及乳胶漆地面伊斯坦灰与白雪公主石材拼花u装修风格：现代版新古典现代版新古典u兼容性极强的设计兼容性极强的设计，百搭家具u低调而不失奢华低调而不失奢华，亲切而不失尊贵u精装修特点：好用、实用、环保好用、实用、环保u精细于收口系统精细于收口系统，保护好所有转角u居家照明居家照明，节约、舒适、耐用Code of this report

22、 | 21 Copyright Centaline Group, 2012C5.C5.园林、绿化分析园林、绿化分析 园林、绿化分析说明伍兹公寓项目园林效果图u人工湿地中水处理系统依靠自自然力处理小区内污水然力处理小区内污水；u同时，湿地还给一片绿色植被，用植被园林装饰环境，焕发清水绿地升级；u人工湿地也具有成本低、运维易、提供绿地等优点。u绿地采用微灌系统减少室外浇减少室外浇灌用水灌用水和对人员活动的影响; u同时，整个项目采用太阳能集中热水系统绿色、环保节能绿色、环保节能贯穿于项目每个环节。人工湿地整体示意图人工湿地剖面示意图Code of this report | 22 Copyrigh

23、t Centaline Group, 2012有利因素不利因素u为了照顾景观资源，牺牲部分朝向为了照顾景观资源，牺牲部分朝向：为了更好观山望海，失去了部分有利朝向，整个项目西南、东南、东北朝向。u地块狭窄，地块内园林配套受限地块狭窄，地块内园林配套受限：地块建筑覆盖率较高，绿地面积明显不足，更多借用的是项目周边的城市绿地自然资源。u低层高端低层高端THTH无法享受海景资源无法享受海景资源：6套高端住宅单位底层TH，无法享受到丰富的海景、山景资源。其他户型也存在海景观面狭窄的问题。u地区道路系统无法支撑停车地区道路系统无法支撑停车：由于地块周边道路系统沿用蛇口道路系统，并且周边酒店、办公体量较大

24、，影响私家车的进出。u招商绿色建筑的最佳实践品招商绿色建筑的最佳实践品：招商地产是中国地产界“绿色地产开发理念”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。伍兹公寓从外立面材质、小区污水处理系统、太阳能利用等多个方面均延续了绿色环保理念，创造低成本环保、品质享受生活理念。u山海一线景观设计山海一线景观设计：项目周边丰富自然资源，以及设计时充分考虑景观因素，使得项目背山面海景观享受一流。u时尚大气的外立面设计时尚大气的外立面设计：运用科技外立面材质，一方面增加外立面的色彩和观感，另一方面，增强地标识别。u高端住宅的优良配备高端住宅的优良配备：2梯2户、1：2停车比。C6.C6.项目规划分析小结项目规

25、划分析小结Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2012户型规划分析Part DCode of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2012D1.D1.各类产品户型配比分析各类产品户型配比分析u主力产品为平层175平米大宅，层高3.15米u底层Townhouse分布于3栋住宅的1-2层，共6套，2套/每栋，同时带私家泳池u顶层复式为顶级天际别墅，带私家花园、天际游泳池。u会所为入籍制私家会所，招商自由品牌美伦会所经营管理，建面2000平米，附带游泳池、高尔夫练习/推杆场等。产品

26、产品总建面（）总建面（） 面积占比面积占比总套数总套数所在栋号所在栋号大宅大宅175175 88%88%1501501-3#1-3#底层底层THTH370370 7.5% 7.5%6 61-3#1-3#顶层复式顶层复式440440 4.5%4.5%3 31-3#1-3#总计总计( (住住宅宅) )2979029790100%100%1591591-3#1-3#会所会所20002000- - -4#4#住宅会所Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2012D2.D2.住宅类典型户型分析住宅类典型户型分析户型分析说明平层大宅户型4房

27、2厅2卫 建筑面积175u明确的动静分区明确的动静分区：将居住空间都布置在户型一侧；将待客空间均布置在户型另外一侧。保证了公开区域与私密空间的显著分隔。u充分考虑景观因素充分考虑景观因素：保证了项目西侧大南山景观、东侧的南海景观，每户阳台均可饱览山海胜景。u8.38.3米客厅、餐厅开间米客厅、餐厅开间/3.15/3.15米舒适层高米舒适层高：突破传统公寓，带来更加优越的采光通风和视野。u6.36.3米高超高露台米高超高露台：享有舒适的超大观景平台u非合拼户型非合拼户型：降低限购影响。u三层超白双银中空玻璃幕墙三层超白双银中空玻璃幕墙：该幕墙一般应用于5A甲级写字楼，可以带来辽阔视野、优越采光、

28、保温隔热节能的效果。动静分隔Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2012有利因素不利因素u非合拼、降低限购影响非合拼、降低限购影响：虽然是170平米平层大户型，但是并非采用市场上的双拼、合拼，而是独立一证。对于受到限购的客户来讲，降低了限购的限制。u背山面海景观资源背山面海景观资源：每户都可以看到西侧的大南山公园、东侧的南海（远眺香港、西部通道），景观享受一流。u鲜明的动静分区鲜明的动静分区：设计上，从入户开始即进行严格的分区，居住一侧、待客另一侧。保证了业主的私密居住空间。u较为舒适层高，较为舒适层高，3.153.15米以及

29、米以及6.36.3米高露台米高露台：高于一般公寓项目2.8米低层高、一般住宅项目3米层高，视野更宽阔、降低室内压抑感，更突显豪宅品质。D3.D3.户型规划分析小结户型规划分析小结u底层底层THTH景观、私密性均较差景观、私密性均较差（均好性不佳）：每栋底层1-2层TH户型，受到高度或会所的限制，无法望海、望山。部分低楼层也会受到此类影响。同时，底层TH的私家泳池私密性也欠佳。u奇偶层户型阳台面宽相差较大奇偶层户型阳台面宽相差较大：奇偶层，阳台的面宽、朝向均相差较大（相差100%左右，2米：4米），尤其面向海景一侧。造成景观资源的差异性较大。u交通空间浪费较大交通空间浪费较大：由于过分注意动静分区，交通空间的面积增大很多。初步估算，从卧室到客厅走廊长度超过10米。Code of this rep