房地产项目投资可行性研究与经济评价学习教案

1、会计学1房地产项目房地产项目(xingm)投资可行性研究与投资可行性研究与经济评价经济评价第一页，共51页。 概论概论(giln)一、房地产项目投资可行性研究与经济评价的重要性一、房地产项目投资可行性研究与经济评价的重要性 关系到投资决策的科学性与准确性关系到投资决策的科学性与准确性 投资决策失误的危害性投资决策失误的危害性 “做正确(zhngqu)的事比正确(zhngqu)地作事更重要”第1页/共50页第二页，共51页。二、房地产项目可行性研究与经济评价的一般过程二、房地产项目可行性研究与经济评价的一般过程 1、房地产市场调查研究与预测、房地产市场调查研究与预测 2、房地产开发项目市场定位研

2、究、房地产开发项目市场定位研究 3、房地产开发项目投资与成本费用估算、房地产开发项目投资与成本费用估算 4、房地产开发项目收入估算与资金、房地产开发项目收入估算与资金(zjn)筹措筹措 5、房地产开发项目财务评价、房地产开发项目财务评价 6、房地产开发项目不确定性分析与风险分析、房地产开发项目不确定性分析与风险分析 7、评价结论、评价结论第2页/共50页第三页，共51页。 第一章第一章 房地产项目房地产项目(xingm)市场调研市场调研（一）、市场环境调研（一）、市场环境调研1、宏观环境调研、宏观环境调研 经济环境经济环境 政策环境政策环境 人口环境人口环境 文化环境文化环境 行业环境行业环境

3、 技术环境技术环境第3页/共50页第四页，共51页。2、区域环境调研、区域环境调研区域环境调研是指对项目所在区域的城市区域环境调研是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通规划、景观、交通(jiotng)、人口构成、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。具项目地块所具有的区位价值进行判断。具体包括：体包括：第4页/共50页第五页，共51页。1）、结合项目所在城市的总体规划，分析）、结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位项目的区域规划、功能定位(dngwi)、开、开发现状及未来定位发现状及未来定位(dn

4、gwi)；2）、进行区域的交通条件研究）、进行区域的交通条件研究3）、对影响区域发展的其他因素和条件进）、对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：历史因素、文化因素、发展行研究，如：历史因素、文化因素、发展水平等；水平等；4）、对区域内楼盘的总体价格水平与供求）、对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。关系进行分析。第5页/共50页第六页，共51页。3、项目微观环境、项目微观环境(Micro-environment) 调调研研项目的微观环境调研又称为项目开发条件项目的微观环境调研又称为项目开发条件(tiojin)分析。其目的是分析项目自身的分析。其目的是分析项目自身的开发条件开发条件

5、(tiojin)及发展状况，对项目自及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括：时为以后的市场定位做准备。具体包括： 第6页/共50页第七页，共51页。1）、对项目的用地现状及开发条件进行分）、对项目的用地现状及开发条件进行分析；析；2）、对项目所在地的周边环境进行分析，）、对项目所在地的周边环境进行分析，主要指对地块周围主要指对地块周围(zhuwi)的物质和非物的物质和非物质的生活配套情况的分析；质的生活配套情况的分析；3）、对项目的对外联系程度、交通组织等）、对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。进行分

6、析。 第7页/共50页第八页，共51页。（二）、消费者（二）、消费者(Consumer Behavior)调研调研一般而言，我们研究买家时需要回答七个问题（一般而言，我们研究买家时需要回答七个问题（6W+H）：）：第一，哪些人是买家？（第一，哪些人是买家？（who）第二，买家要买什么样的房？（第二，买家要买什么样的房？（what）第三，买家为什么要买这些房子第三，买家为什么要买这些房子(fng zi)？（？（why）第四，谁参与买家的购买行为？（第四，谁参与买家的购买行为？（whom）第五，买家以什么样的方式买房？（第五，买家以什么样的方式买房？（how）第六，买家什么时候买房？（第六，买家什

7、么时候买房？（when）第七，买家在哪里买房？（第七，买家在哪里买房？（where）第8页/共50页第九页，共51页。具体说来，包括以下几个方面。具体说来，包括以下几个方面。1、消费者的购买力水平、消费者的购买力水平消费者购买力水平的主要衡量指标消费者购买力水平的主要衡量指标(zhbio)是家庭年收是家庭年收入。入。2、消费者的购买倾向、消费者的购买倾向消费者的购买倾向主要包括物业类别、品牌、户型、面消费者的购买倾向主要包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。3、消费者的共同特性、消费者的共同特性主要包括：消

8、费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业主要包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等等。、原居住地等等。第9页/共50页第十页，共51页。特别提示：特别提示：一般说来，在未确定目标消费者之前，可通过二手资一般说来，在未确定目标消费者之前，可通过二手资料的收集对房地产市场的消费者做一个普遍、粗略的料的收集对房地产市场的消费者做一个普遍、粗略的了解；在确定了目标消费者之后，则主要是通过问卷了解；在确定了目标消费者之后，则主要是通过问卷调查的形式就想要了解的问题调查的形式就想要了解的问题(wnt)对目标调查对象对目标调查对象进行访问。目标消费者的确定可参照同类物业的已成进行访问。目标消费

9、者的确定可参照同类物业的已成交客户进行划分。必要的时候，甚至还可针对核心购交客户进行划分。必要的时候，甚至还可针对核心购买者进行再一次的调查，如此反复，直至得到较为准买者进行再一次的调查，如此反复，直至得到较为准确可靠的结论。因此我们说，对消费者的调研可视为确可靠的结论。因此我们说，对消费者的调研可视为动态的全过程调研。动态的全过程调研。第10页/共50页第十一页，共51页。（三）、竞争楼盘调研（三）、竞争楼盘调研竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目处在同竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼

10、盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略(cl)组组合的调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广合的调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面和物业管理等方面 第11页/共50页第十二页，共51页。第二章第二章 房地产项目市场定位研究房地产项目市场定位研究(ynji)一、项目的一、项目的SWOT（优势、劣势、机会、（优势、劣势、机会、威胁）分析威胁）分析 (strength、weakness、opportunity、threaten）优势、劣势来自于企业内部优势、劣势来自于企业内部机会、威胁来自于企业外部机会、威胁来自于企业外部第12

11、页/共50页第十三页，共51页。二、项目目标市场的选择二、项目目标市场的选择应体现市场机会与企业应体现市场机会与企业(qy)优势的最佳结合优势的最佳结合三、项目的市场定位三、项目的市场定位(4Ps)产品定位产品定位(Product) 价格定位价格定位(Price)分销定位分销定位(Place)促销定位促销定位(Promotion)第13页/共50页第十四页，共51页。 第三章 房地产开发项目(xingm)投资与成本费用的构成与估算 一 开发成本 1、土地使用权出让金出让方式： （协议）、招标、拍卖、挂牌(gupi)出让金（底价）的确定方法：（1）标定地价修正法（已取消）（2）基准地价修正法（正

12、在执行）(具体标准请浏览广州市国土房管局网站点击“基准地价”） 第14页/共50页第十五页，共51页。2、土地征用、土地征用(zhngyng)及拆迁安置补偿及拆迁安置补偿（1）土地征用费）土地征用费（2）拆迁安置补偿）拆迁安置补偿(bchng)费费注意：国家新的拆迁安置补偿注意：国家新的拆迁安置补偿(bchng)条例已经出台条例已经出台要点：实行按市场价评估的货币补偿要点：实行按市场价评估的货币补偿(bchng)原则原则第15页/共50页第十六页，共51页。3、前期、前期(qinq)工程费工程费（1）规划设计费（一般）规划设计费（一般(ybn)为建安工程费的为建安工程费的3%）（2）项目可行性

13、研究费（一般）项目可行性研究费（一般(ybn)占项目总投资的占项目总投资的0.2%-1%)（3）地质勘察测绘费）地质勘察测绘费(一般一般(ybn)为向项目设计概算的为向项目设计概算的0.5%)（4）项目开办、筹办费）项目开办、筹办费（4）三通一平费（目前的基准地价中已包含了该项费）三通一平费（目前的基准地价中已包含了该项费用）用）第16页/共50页第十七页，共51页。4、建安、建安(Jin n)工程费工程费（1）土建工程费（基础、结构、建筑）土建工程费（基础、结构、建筑(jinzh)及粗及粗 装装修工程费）修工程费）（2）设备及安装工程费）设备及安装工程费 （3）室内装修工程费（精装修工程费）

14、室内装修工程费（精装修工程费）第17页/共50页第十八页，共51页。5、基础设施费（红线、基础设施费（红线(hn xin)内外工程费）内外工程费）（1）供水工程费）供水工程费（2）供电）供电(n din)工程费工程费（3）道路工程费）道路工程费（4）绿化工程费）绿化工程费（5）管道煤气工程费）管道煤气工程费（6）其他零星工程费）其他零星工程费第18页/共50页第十九页，共51页。6、公共配套设施、公共配套设施(shsh)建设费建设费公共配套设施公共配套设施(shsh)费是指居住小区内为居民服务费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施配套建设的各种非营业性的公共配套设施(s

15、hsh)（又称公建设施又称公建设施(shsh)）。）。就目前的发展而言，基本的公共配套设施就目前的发展而言，基本的公共配套设施(shsh)费费有逐渐纳入地价缴纳的趋势，而一些提升项目价值的有逐渐纳入地价缴纳的趋势，而一些提升项目价值的配套设施配套设施(shsh)则纳入开发商的商业化经营策略之则纳入开发商的商业化经营策略之中。中。第19页/共50页第二十页，共51页。7、开发、开发(kif)期间税费期间税费以广州为例，这些税费一般包括以广州为例，这些税费一般包括（1）配套设施建设费（小区：）配套设施建设费（小区：6%；单体；单体(dn t)12% ）（）（2） 建筑工程质安监督费（建筑工程质安监

16、督费（0.2%)（3）供水增容费）供水增容费 （已逐步取消）（已逐步取消） (4) 供电增容费（已逐步取消）供电增容费（已逐步取消） (5)监理工程费监理工程费 (1%-2%) (6)其他（约为其他（约为1%-2%）注意：注意：1 以上比例均以建安工程费为取费基础以上比例均以建安工程费为取费基础 2固定资产投资方向调节税已经取消固定资产投资方向调节税已经取消第20页/共50页第二十一页，共51页。8、不可、不可(bk)预见费预见费 它依据它依据(yj)项目的复杂程度和前述各项费用估项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述算的准确程度，以上述16项费用之和为基数，项费用之和为基数，按按

17、3%-5%计算。计算。第21页/共50页第二十二页，共51页。二二 开发开发(kif)费用费用1、管理费用（取开发成本的、管理费用（取开发成本的1%-3%）2、销售费用（取销售收入的、销售费用（取销售收入的4%-6%）3、财务费用（按实际、财务费用（按实际(shj)发生的利息计算）发生的利息计算）第22页/共50页第二十三页，共51页。 三、与转让房地产有关的税费三、与转让房地产有关的税费 1、 营业税营业税 2、城市维护建设税、城市维护建设税 3、教育附加、教育附加 4、防洪工程维护费、防洪工程维护费 5、印花税、印花税 6、交易服务费、交易服务费 注意：该类费用只能作为销售收入的扣减，不能

18、作注意：该类费用只能作为销售收入的扣减，不能作为成本为成本(chngbn) 计入投资。计入投资。 第23页/共50页第二十四页，共51页。四、土地四、土地(td)增值税（按销售收入的增值税（按销售收入的1% 计）计）五、企业所得税（按利润总额的五、企业所得税（按利润总额的33% 计计）第24页/共50页第二十五页，共51页。第四章 房地产开发项目收入(shur)估算与资金筹措 一房地产开发项目收入估算 1制订房地产开发项目销（租）售计划(jhu) 确定销售单价、销售进度、销售比例等第25页/共50页第二十六页，共51页。 销售价格的确定方法销售价格的确定方法(fngf) ）基于成本的定价法）基

19、于成本的定价法成本加成定价法（确定价成本加成定价法（确定价格下限）格下限）基于产品市场价值的定价法）基于产品市场价值的定价法市场比较法（市场比较法（确定价格上限）确定价格上限）基于竞争对手的定价法）基于竞争对手的定价法竞争定价法（确定竞争定价法（确定价格的变化）价格的变化）第26页/共50页第二十七页，共51页。、房地产开发项目租售收入的估算、房地产开发项目租售收入的估算( sun)（）房地产开发项目的出租、出售收入估算（）房地产开发项目的出租、出售收入估算( sun)（）房地产开发项目的自营收入估算（）房地产开发项目的自营收入估算( sun) 第27页/共50页第二十八页，共51页。二、投资

20、计划与资金筹措二、投资计划与资金筹措（一）（一） 投资计划与资金筹措表的格式投资计划与资金筹措表的格式要求：将投资计划与资金筹措计划有机地要求：将投资计划与资金筹措计划有机地结合起来，即满足结合起来，即满足(mnz)项目实施对资项目实施对资金的需求，又要尽可能地将资金使用成本金的需求，又要尽可能地将资金使用成本降到最低。降到最低。第28页/共50页第二十九页，共51页。（二）编制（二）编制(binzh)投资计划与资金筹措表的依据投资计划与资金筹措表的依据、编制、编制(binzh)投资计划表的依据投资计划表的依据（）开发项目的建设进度计划；（）开发项目的建设进度计划；（）和开发商与承包商签订的工

21、程承包合同中的工程成本（）和开发商与承包商签订的工程承包合同中的工程成本预算；预算；（）施工组织设计中关于设备、材料和劳动力的投入时间（）施工组织设计中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求；要求；（）付款方式等（）付款方式等投入资金的分类可粗可细，大致可按房地产开发项目投投入资金的分类可粗可细，大致可按房地产开发项目投资与成本费用的构成，将各项投资列表，并根据工程进度计资与成本费用的构成，将各项投资列表，并根据工程进度计划算出每月或每季度的总投资支出，即为投资计划表。划算出每月或每季度的总投资支出，即为投资计划表。第29页/共50页第三十页，共51页。、编制资金筹措表的依据、编制资金筹措表的依

22、据对于房地产开发项目而言，其资金来源有四个渠道对于房地产开发项目而言，其资金来源有四个渠道(qdo)：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于再投资的部分，四是其他融资方式。收入用于再投资的部分，四是其他融资方式。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除销售有关的税费后用于投资，此外，若还缺资入扣除销售有关的税费后用于投资，此外，若还缺资金，则向银行借贷，或采用其他融资方式筹集。自有金，则向银行借贷，或采用其他融资方式筹集。自有资金按规定不得低于总投资的资金按规定不得低于总投资的30%，可通过招

23、商引资，可通过招商引资筹集。筹集。第30页/共50页第三十一页，共51页。注意：注意：为了减少开发商筹资数额以降低筹资成本，在安排为了减少开发商筹资数额以降低筹资成本，在安排投资进度计划时，应考虑尽量投资进度计划时，应考虑尽量(jnling)将占用资金将占用资金量大的费用项目向后安排。在工程发包的招标及评量大的费用项目向后安排。在工程发包的招标及评标时，也要注意审查其施工进度计划及施工组织设标时，也要注意审查其施工进度计划及施工组织设计，看是否将可后移的占用资金较大的分项工程有计，看是否将可后移的占用资金较大的分项工程有意向前移，或是否采用了不均衡报价策略，有意把意向前移，或是否采用了不均衡报

24、价策略，有意把先进行的施工内容单价调高，而把后期工程的单价先进行的施工内容单价调高，而把后期工程的单价压低。压低。第31页/共50页第三十二页，共51页。 第五章第五章 房地产项目财务房地产项目财务(ciw)评价评价 目标：根据项目上述的成本收益目标：根据项目上述的成本收益(shuy)分分析，编制项目基本的财务报表，计算相关的析，编制项目基本的财务报表，计算相关的评价指标，据以判定项目的财务可行性。评价指标，据以判定项目的财务可行性。第32页/共50页第三十三页，共51页。 一、损益表与项目静态一、损益表与项目静态(jngti)赢利能力分析赢利能力分析损益表是项目在整个寿命期的财务成果的一种报

25、表损益表是项目在整个寿命期的财务成果的一种报表。它反映了项目在整个寿命期的利润总额、所得税。它反映了项目在整个寿命期的利润总额、所得税和税后利润分配情况等财务信息。提供了项目经济和税后利润分配情况等财务信息。提供了项目经济效益静态评价效益静态评价(pngji)的信息资料。的信息资料。静态评价静态评价(pngji)指标包括总投资利润率与自有资指标包括总投资利润率与自有资金投资利润率。金投资利润率。第33页/共50页第三十四页，共51页。1 总投资利润率总投资利润率=项目项目(xingm)利润总额利润总额/项目项目(xingm)总投资总投资其评价标准是总投资利润率大于或等于该类型房其评价标准是总投

26、资利润率大于或等于该类型房地产的基准投资利润率。（地产的基准投资利润率。（8%-10%）2 自有资金投资利润率自有资金投资利润率=项目利润总额项目利润总额/项目项目 自有自有资金资金其评价标准是项目自有资金净利润率大于或等于投其评价标准是项目自有资金净利润率大于或等于投资者设定资者设定(sh dn)的目标自有资金净利润率（的目标自有资金净利润率（15%-20%）。）。第34页/共50页第三十五页，共51页。 二、 现金流量表与动态盈利能力分析该表反映项目计算期内各年的现金流入与现金流出情况，用以计算各项动态评价指标。包括全部投资现金流量表与自有资金现金流量表两种格式(g shi)。动态评价指标

27、则包括财务净现值、财务内部收益率与投资回收期。第35页/共50页第三十六页，共51页。（一）全部投资现金流量表的概念（一）全部投资现金流量表的概念全部投资是指项目建设的总投资，即自有资金投资全部投资是指项目建设的总投资，即自有资金投资和借贷资金投资之和。现金流量表（全部投资）不和借贷资金投资之和。现金流量表（全部投资）不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，考察分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，考察(koch)项目全部投资的盈利能力，为各个投资方项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同基础。同基础。第

28、36页/共50页第三十七页，共51页。（二）、自有资金现金流量表的编制（二）、自有资金现金流量表的编制自有资金是指项目投资者自己拥有的资本金投入。现金流量自有资金是指项目投资者自己拥有的资本金投入。现金流量表（自有资金）是从投资者的角度出发，以投资者的出资额表（自有资金）是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目自有资金的盈利，以考察项目自有资金的盈利(yn l)能力。能力。第37

29、页/共50页第三十八页，共51页。（三）动态盈利（三）动态盈利(yn l)能力分析能力分析1、财务净现值（、财务净现值（FNPV）评价标准：当评价标准：当NPV0时，可考虑接受该项目；时，可考虑接受该项目； 当当NPV0时，拒绝接受该项目。时，拒绝接受该项目。2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRR）评价标准：当评价标准：当FIRR ic 时，可考虑接受该项目；时，可考虑接受该项目； 当当FIRR ic 时，拒绝接受该项目。时，拒绝接受该项目。其中，其中， ic为部门（行业）规定的基准收益率为部门（行业）规定的基准收益率第38页/共50页第三十九页，共51页。3、投资回收期、投资回收期将

30、求出的项目投资回收期将求出的项目投资回收期T与标准投资回与标准投资回收期相收期相T0比较，若比较，若TT0，则表明该项目，则表明该项目投资能在规定的时间投资能在规定的时间(shjin)内收回，可内收回，可考虑接受。反之，考虑接受。反之， 则拒绝。则拒绝。第39页/共50页第四十页，共51页。三、资金来源与运用表与资金平衡能力分析三、资金来源与运用表与资金平衡能力分析资金来源与运用表是反映项目在计算期内各年的资金来源与运用表是反映项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，以及项目的资金筹措方案资金盈余或短缺情况，以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，为项目资产负债表和贷款偿还计划的财务报

31、表，为项目资产负债表的编制的编制(binzh)及项目资金平衡分析提供重要的财及项目资金平衡分析提供重要的财务信息。务信息。评价指标：当年累计赢余资金评价指标：当年累计赢余资金0第40页/共50页第四十一页，共51页。第六章第六章 房地产项目不确定性分析与风险房地产项目不确定性分析与风险(fngxin)分析分析什么叫风险什么叫风险(fngxin)？风险风险(fngxin)是指在特定的条件下，在特定的时是指在特定的条件下，在特定的时期内，某一事件实际结果偏离与预期结果的程度。期内，某一事件实际结果偏离与预期结果的程度。 进行项目的不确定性与风险进行项目的不确定性与风险(fngxin)分析分析,其目

32、的其目的是要判断项目风险是要判断项目风险(fngxin)的大小，并采取相应的大小，并采取相应措施回避与控制风险措施回避与控制风险(fngxin)。与项目的与项目的“全程调研全程调研”相对应，在可行性研究中，相对应，在可行性研究中，也提倡项目的也提倡项目的“全程风险全程风险(fngxin)分析分析”第41页/共50页第四十二页，共51页。一、项目一、项目(xingm)的不确定性分析的不确定性分析 1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 盈亏平衡点又称项目保本点。房地产开发项目盈盈亏平衡点又称项目保本点。房地产开发项目盈 亏平亏平衡点销售率的计算公式如下：衡点销售率的计算公式如下： 盈亏平衡点销售率盈亏平衡点销售率=项目总投资项目总投资/（项目销售收入（项目销售收入-销售税销售税金）金） 评价指标评价指标(zhbio)：一般认为：盈亏平衡点销售率：一般认为：盈亏平衡点销售率70%时，风险较低时，风险较低第42页/共50页第四十三页，共51页。2 敏感性分析敏感性分析(fnx) 敏感性分析又称敏感度分析，是研究投敏感性分析又称敏感度分析，是研究投资效益预测中某些不确定因素对预测结资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度的分析方法果的影响及其影响程度的分析