某花园项目策划定位报告（精编版）

1、“龙泉花园工程筹划定位报告本工程处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、根底设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定工程小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。第一章工程简介工程地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10 公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8 公里。该物业在获铜路两侧，路西为 200 亩，路东为 230 亩，该工程附近有台头村、南庄村、 东行村、大宋楼和小

2、宋楼，总人口为17，500 人， 以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。铜业镇人口 12 ，000 人左右，本工程南边8 公里处，有龙凤湖，西侧5 公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。附表：第二章市场调查分析本工程因所处地理位置距市区较远，该工程的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：一宏观经济分析：我国2001 年国民经济增长指数为7.3%，今年 1-6 月份我国国民经济增长指数为7.8

3、%，良好的经济运行环境和健康的经济开展，在宏观上为本工程的正常销售提供了良好的环境。二市场分析：本工程按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此工程所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下：市区住宅物业调查：名称位置价 格 /平方米产权银行按揭户 型 面 积平方米中华绿园石 岗 大街 126号一层：2480 元二层：2650 元五层：2420 元六层：2100 元顶层：1980 元均价：2326 元70 年30年80% 二室二厅一卫：72117 二室一厅一卫：61 三室一厅二卫：124 三室二厅二卫：144 三室二厅一卫：140 五室三厅二

4、卫：209 民惠园石 岗 大街、万利福西临一层：2540 元二层：2660 元五层：2420 元均价：2540 元70 年30年80% 二室二厅一卫：104 三室二厅二卫：141 宁安小区友 谊 南大 街 头102号一层：2618 元二、三层：2888 元顶层：70 年30 年80% 二室一厅一卫：90 三室二厅二卫：140 神兴小区西 起翟营南大街、南抵塔北路、一层： 2188元二层： 2238元三层： 2338元六层： 1860元70年30年80% 二室一厅一卫：98 二室二厅一卫：93 万信城市花园北 临水上公园 、 西 接友 谊 北 大街、二、四层：2590元五层： 2480元顶层：

5、2080元均价： 2383元 70年30 年80% 三 室 二 厅 二卫： 143167 二 室 二 厅 二卫： 108 四 室 二 厅 二卫： 225 金瓦台中 山西 路800号一层： 1620元二层： 1780元三层： 1830元五层： 1580元顶层： 1350元均价： 1632元 70年30 年80% 二 室 二 厅 二卫： 103 三 室 二 厅 二卫： 115146 三 室 二 厅 一卫： 117 荣盛家园建 设南 大 街 、临 近 南 二环一层： 1910元五层： 1880元顶层： 1680元均价： 1823元 70年30年80% 二 室 一 厅 一卫： 90112 三 室 一

6、厅 一卫： 120 三 室 二 厅 二卫： 155 东靠谈固西街顶层： 1908元三室一厅一卫：114 三室二厅二卫：135 四室二厅二卫：139 康居东苑翟 营南大街292 号一层： 1700元二层： 1800元三层： 1900元五层： 1650元六层： 1480元均价： 1706元70年 30年80% 二室二厅一卫：96 二室一厅一卫：72 四室二厅二卫：125 诗语雅居青 园街 333号一层： 2400元三层： 2640元五层： 2260元六层： 2030元顶层： 1900元均价： 2246元70年 30年80% 二室二厅二卫：112 三室二厅二卫：148 五室三厅二卫：244 卓翟 营

7、一层： 1980元70 30三室二厅二达南大街二层： 2028元三层： 2068元四层： 2021元顶六层：1715元均价： 1960元年年80% 卫：139 二室二厅一卫：92 二室一厅一卫：86 一室一厅一卫：45 2：郊区住宅物业调查表：旭城花园滨 河街 8 号北 临南二环一层： 2270元三层： 2290元四层： 2180元五层： 1980元六层： 1820元顶层： 1368元均价： 2028元70年 30年80% 三室二厅二卫：133 二室二厅二卫：102 滹沱河小区107国 道 东侧、石家庄和正定中间一层： 980 元二层： 1050元三层： 1100元四层： 1030元五层： 9

8、10 元顶层： 660 元均价： 955 元正定 房 产证 70 年20年60% 二室二厅一卫：100、110 一室一厅一卫：50 三室二厅二卫：163 永壁新村石 铜路交南二环两公里处三层： 849 元五层： 720 元均价： 785 元鹿泉 房 产证 70 年无按揭，付全款优惠2% 三室二厅二卫：132 二室一厅一卫：6287 一室一厅一卫：4658 铜兴花园铜 冶镇中心一层： 650 元二层： 780 元三层： 800 元四层： 750 元五层： 660 元顶层： 480 元均价： 687 元鹿泉 房 产证 70 年30年60% 三室二厅二卫：138、154 四室二厅二卫：160 二室二

9、厅二卫：104 三室一厅一卫：120 杜北梦圆新村石 阎公路杜北桥东侧一层： 900 元二层： 950 元三层： 1000元四层： 900 元五层： 780 元顶层： 600 元均价： 855 元新华 区 房产证 70年无 按揭，付全款 优 惠2% 三室一厅一卫：105 三室二厅一卫：126 二室一厅一卫：7784 雅兴园石 铜路与南二环交叉处南 2 公里三层： 840 元六层： 650 元均价： 745 元鹿泉 房 产证 70 年无 按揭，付全款 优 惠2% 三室二厅二卫：132 二室一厅一卫：6287 一室一厅一卫：4658 华丽花园中 山路与获铜路交叉口北 50 米五层： 1080元四层

10、： 1140元三层： 1200元顶层： 880 元均价： 1087元鹿泉 房 产证 70 年30年80% 三室一厅一卫：95 丽景园中 山西路上庄镇政府西式 20 米一层： 1190元层：1260 元五层： 1090元六层： 950 元顶层： 680 元均价： 1072元鹿泉 房 产证 70 年30年80% 三室一厅一卫：92100 三室二厅二卫：96132 二室二厅二卫：109 二室一厅一卫：76 一室一厅一卫：59 桃李园中 山西路813号一层： 1260元二层： 1220元三层： 1295元五层： 1130元六层： 930 元七层： 790 元均价： 1105元鹿泉 房 产证 70 年3

11、0年80% 一室一厅一卫：78 二室一厅一卫：102、107 三室二厅二卫：154 龙岗小区动 物园西侧一层： 1060元二层： 1090元三层： 1118元五层： 990 元六层： 570 元均价： 966 元30年80% 调查结论：1 、同类物业的调查：本工程所处物业属于郊区工程，本工程南侧之处为铜冶镇，目前以集资形式建的商品楼有铜兴华园、铜冶镇政府社区，两个社区的价格，一楼在450 元/ m2左右，二楼在740 元/ m2左右，最高层在390元/ m2左右，均价在600 元/ m2左右，建筑面积为104-150 m2. 在本工程的北侧为 4 公里之隔的上庄镇，此处有西山花园别墅、丽景花园

12、、华丽花园、横山村住宅、上庄镇居住社区，7 层售价在 680 元/ m2、3层 1260 元/ m2、 1 层 1020 元/ m2， 建筑面积 75-118 m2, 均价 1000元/ m2左右，上庄镇横山村同时对外出售，均价890 元/ m2, 以上两个镇的物业均办理银行按揭，由鹿泉市发产权证。本工程地处铜业镇和上庄镇之间，交通设施、距离市区距离、根底配套等方面均无法与铜业镇上庄镇两个镇所辖已开盘的同类物业可比。2 、消费者调查：通过对消费者调查，有购房意向的消费者普遍感到郊区物业治安不好，交通不好，根底配套不好。从目前看，治安差，距离市区远和缺乏配套设施是本工程的三大主要障碍，在调查消费

13、者时，居民把自然景观，价格列为优先考虑的问题，现就郊区物业对各项因素的考虑，具体描述如下：休闲场所的调查：通过对石家庄桥西区、鹿泉市的调查，综合性以旅游、休闲为主的场所很少，石家庄市除东开发区有天山海世界；裕华区有怀特大海乐园两大旅游休闲场所之外，桥西区鹿泉市均没有以购物、休闲、旅游、美容、健身、洗浴、酒吧、游泳等为主的综合性场所。为此在工程定位时可考虑。第三章工程 swot 分析一、 s优势分析，1、工程地处郊区，田园生活较浓，地价廉价，所建物业综合本钱相对较低， 为此可以在景观设计、 绿化方面加大投资。 另工程规模大，郊区住宅自 然景观价 格廉价交 通设施充 满田 园气息平安户型适 合休

14、息度假适 合家 庭居住未来理想居所百分比49.1% 44% 36% 30.6% 27% 25.8% 20.6% 11% 位次第 一位第 二位第 三位第 四位第五位第 六位第 七位第八位利于费用分摊，塑造楼盘个性，树立品牌形象。2、工程环境好，空气清新，无市内噪音、噪声、空气污染。是回归大自然，迷恋田园生活，陶冶情操，修身养性的世外桃源。3、工程南侧 8 公里处有龙凤湖， 西侧 4 公里处有龙泉寺， 居住者可方便旅游、休闲、度假。二、 w劣势分析工程地处黄石岗， 距离石家庄西二环8 公里，南二环 10 公里，此工程南边之处为铜冶镇，北侧4 公里之处有上庄镇，处于南北夹击之地，该工程南边的购房客户

15、已被铜冶镇的铜兴花园、铜冶镇政府所售的集资房而瓜分且价格低廉，北侧的购房客户已被上庄的丽景花园、福丽花园，横山村等所售楼盘而瓜分，为此地理位置非常不好。工程地缺乏历史文化气氛，人气商气皆无，周边没有规模商业或专业市场支撑。四周物业匮乏，缺乏根底配套设施。交通不便，无公交路线。三、 o时机分析石家庄规划的三环路如能在两年之内建设好，将提高本工程的物业升值。从省会市区及鹿泉市市区通往铜冶镇黄石岗工程的班车，如能够解决，并在 20 分钟之内有一班通过， 那么可以带动本工程的销售。本区的交通设施、根底配套设施的改善将拉动物业的销售。如社区规划建设的好，可以吸引一局部5+2 生活模式的购房者和一局部投资

16、购房者。小区建成后，如在环境、教育、平安、居住配套和价格方面有较大优势，将可吸引局部村民来购置。未来 3-5 年前景看好，承接力强。四、 t 威胁分析工程最大的威胁是交通设施不畅，离市区较远，人气不旺。其次上庄镇、铜冶镇两大区域所售楼盘包围着我们的物业工程，会对我们构成致命威胁。工程地处郊区，离路泉市和石家庄市都很远，除郊区治安隐患之外，业主每天来往市里， 即使自己驾车也要30 分钟车程， 面对收入不高的白领一族，每天所耗油费，也是一笔不小支出。工程分期开发，首期能否做好，创造出品牌来，对以后的开发、销售非常关键。第四章工程卖点分析1、自然人文景观卖点： 本工程具有自身的人文自然景观如近邻龙泉

17、寺、龙凤湖，优美的田园风光，人造大型绿地、湖泊、雕塑、建筑等景观。与大自然共呼吸，与名泉共鸣，与秀湖共戏，与灵山共憩。开发资源卖点：有名校可上可与河北省名校合办初高中，可在社区建幼儿园、小学，初中，通过办校解决入住客户的子女教育问题；同时可吸引大量周边有经济实力的投资者，为了孩子有个良好的教育，特来此购房居住。有东西可买建设一中型超市，满足住户及周边人群的第一欲求- 购物。如宝龙仓超市带动了周边物业的升值。有地方可玩临近千年古刹龙泉寺，佛历圣水龙凤湖及社区相关配套会所娱乐等设施 。有景观可赏龙泉寺、龙凤湖，人造景观。有班车可乘 可要求 25 路车终点站设在小区， 也可开辟班车直通市区，周末可免

18、费开辟至龙泉寺、龙凤湖的专车。3、规划设计资源卖点： 工程整体规划设计 “围而不合即在围合的同时伴生着开放精神：一方面，通过设立小高尔夫球场面积在60-360 平方米，总投资在 10 万-20 万 ，和人造自然起伏的自然景观、龙泉圣水滴水石，东西向的连廊设计，引导空间，空间也是敞开着的整体说来，正是一个个单元的小围合，共同组织了一个开放的大社区。期望通过对密度、居住和工作空间的重新规划和定位，通过引入围合与开放这看似背反的空间概念，组建富有秩序大规模的聚层、围合的结构、集约的中央空间、严密的路网系统等和变化多样参差的层高错落有致，丰富的户型适应业主的不同需求，迥然各异的景观使窗外永远有一份宁静

19、清新的新空间。4、户型资源卖点：多种房型，多种面积，平层、错层、复式或跃层多种结构， 免费赠送全装修让你即买即住, 开辟购房绿色通道 通过精装修与上庄镇和铜冶镇相区别。5、会所资源：一层设置知名餐饮、洗浴、保健、美容、酒吧等；二层设置为室内恒温游泳池并配备休息间及桑拿、按摩等；三层设置为健身房和羽毛球馆；四层设置为为龙凤湖和龙泉寺两大旅游景点旅游者休闲、居住之公寓。买房者可常年免费使用会所资源高尔夫、恒温游泳馆等，其他会所工程业主可优惠购得月卡、季卡、年卡，其他游客可购置月卡。第五章关于该工程相关定位第一节、物业名称定位：根据此区域我们初步考虑以下名称：1、把龙泉花园改为龙泉城或叫龙泉山庄，因

20、为龙泉花园其文化概念只是一个小社区的概念，而龙泉城是一个大城镇的概念，随着我们该工程的启动和后期相关物业的崛起在次区域物业占地超过1000 亩以上时，就会形成小城镇中心或商业教育中心。2、书香门邸书香家园 ，如果本工程能和鹿泉大学城联姻，通过将局部低价房卖给专家来营造书香门邸气氛。第二节、物业定位：工程处于龙凤湖、龙泉寺两大景观附近，但距离较远，无法完全借助其自然景观资源，周围交通、根底设施差，缺乏人气、商气。现根据此工程的特点， 现对其物业定位作两种考虑，第一种定位：“低值地段 +高档物业管理 +配套根底设施 +创造人文自然景观 +名牌教育把本工程打造成中档自然生态生活小区- 通过教育引爆地

21、产物业升值。第二种定位：“低值地段 +高档物业管理 +配套根底设施 +创造人文自然景观 +复合商业 餐饮、娱乐、酒吧、美容、美发、摄影、恒温游泳馆、超市。备注：两种定位主要考虑到本工程的不利因素，通过商业或教育尽快在此区域聚集人气、商气，提升物业升值。两种定位各有利弊，名牌教育，有利因素是能带动市郊区和附近有钱有势的人为孩子教育成长来此投资入住； 不利因素是教育对物业的升值空间比拟小；复合商业， 有利因素是能带动周边商气、人气、财气，如果筹划的好，在 3-5 年可成为新的城市商业中心，能拉动周边地产物业升值，升值空间比拟大； 不利因素是商气、 人气，聚集时间需要一个漫长的过程，最少要两年左右。

22、第三节、文化主题定位：文化主题定位可以考虑四种方案：1、龙泉水：通过龙泉圣水和龙凤湖等自然景观资源来打造工程社区文化主题 龙泉城：与大自然共呼吸；与名泉共鸣；与凤湖共戏；与灵山共憩。 通过龙泉神水的美丽传说， 龙泉又称神水龙泉水来自龙口，分为上泉水、下泉水。上泉，下泉通过万年石壁内渗过滤形成龙泉水，龙泉水生长灵芝。 龙泉水四季恒温17 度，遇冷发白气， 夏天呈绿色。现以诗为证“岩阿飞泉，冬夏异色。其味甘冽，可以疗疾。经南开大学化验，分析证实，龙泉上、下泉钠含量仅为每升8 毫克， 。长期饮用对心血管患者有明显缓解作用。它含硅量高， 含硒量适中，对人体有利骨的钙化作用，能促进发育，活化组织，防止衰

23、老，有抗癌作用。还含24 种微量元素，其中氟、锰、铁、钙、锶、碘等是人体所必须的， 因此龙泉水有较高的饮用水开采价值，“夜深人静， 龙泉飞吐更有龙池施夜雨的自然妙声。 塑造在龙泉城居住者男士常年饮用能强身健体，女士常年饮用天生丽质。在龙泉城长期居住者利用含 24 种微量元素的龙泉水洗澡女士能滋润皮肤，养颜美白， 男士能治疗腿痛腰痛。2、名牌学校：通过名盘+名牌教育的运营模式用教育来塑造主题文化。考虑到周边村落培养出许多名牌大学生，一方水土养一方人，孟母三迁望子成龙。通过我们开发商投资致力于教育事业，为我国培养优秀人才之壮举作为主题文化进行炒作宣传。3、旅游运动：通过旅游运动如建象天山海世界的恒

24、温游泳馆以健康运动为旗帜， 打造因健康为主题的新型社区。 或与奥林匹克园连锁打造运动就在家门口的主题社区4、以都市文化为主题，建造“望都名门生态生活园区，吸引周边富裕村民。满足他们渴望都市生活的愿望，同时可使本工程区别于周边郊区物业，使其成为田园里的都市梦想。5、 商业中心为主题： 通过建造新的商业中心来打造社区主题文化。第四节、工程社区规划、设计定位：工程总体规划、单体楼规划、景观规划、商业物业规划。1、总体规划：现建议获铜路两侧的物业工程分为商业物业工程、住宅物业工程、教育物业工程三局部构成。其中商业物业工程考虑其长期的开展，也防止因公路车辆的噪音、平安，影响居民生活，将商业物业与住宅物业

25、分开布局。学校与住宅分开。2、居住社区规划： 工程周边土地资源丰富，为把此地打造成为人气最旺，升值最快的新型社区，拟走、低密度、低容积率、多功能的规划模式。在建筑物的布局风格上做到错落有致，通过大胆的色彩假设来突出独特的风格，可在小区中央辟出大片土地兴建公园和人工湖，同时做到每栋有花园、有绿化，户户有景观、 每户采用大落地窗，使每户均能体味自然的气息， 。另一方面， 由于工程未来是一个总建筑面积为 430 亩的大规模社区，因此对建筑物整体布局风格之间融合型的要求就相对要高得多，其主要通过建筑物楼层上下的错落和色彩的变化，景观的搭配等来实现，从而使整个社区表现出一种活泼而又和谐的气氛。1、社区环

26、境、 景观规划设计要突出个性，借用龙泉水的自然人文历史景观来塑造社区。利用南水北调工程打造水系景观，如地表水可利用，应通过人工湖和室内温泉泳池营造水域文化，通过绿色植被、雕塑，水文化来提升社区物业价值。2、单体楼摆放、朝向、布局都要朝向景观资源，通过单体楼错落式、半围合式排列，使单元门与对面楼单元门相望，反面可以全面绿化。3、户型设计：、 户型面积建议： 我们根据此区域建议户型设计面积为以90110 m2建筑面积为主力户型， 占总面积的 65% ， 3050 m2公寓式住宅占20% ，大户型 120130 m2占 15% 左右，其中 3050 m2的小户型单独盖在一起，作为 5+2 生活模式，

27、单元每层两户或三户为宜，不宜过多。2 、户型平面建议：单体楼平面布局严格杜绝出现客厅及主卧室不朝阳的问题，为了确保采光通风良好，户与户之间互相不遮挡，及景观的需要，我们可以盖板式多层，或盖品字形或工字形结构和蝶型设计适合带电梯高层 。3 、户型内部间隔：为了使户型间隔合理，我们建议严格杜绝出现餐厅和客厅不分，开门即厅、厅当走道、厨房远离餐厅，卫生间对着房门，而且与卧室相邻，由于隔离效果不好，卫生间的水龙头一翻开，相邻的房间深受噪音之苦，主要房与辅助房功能不明，为了使功能明确、动静分开开门是万式玄关饭厅与厨房相邻厨房最好相邻门口，客厅与餐厅分开，客厅、主卧室朝向要采光，书房、厨房、餐厅、卫生间、

28、浴室置于一侧，中间用走廊分开，按工字型、t 字型设计较好。4 、户型内细节处理：阳台、窗体是房子的眼睛，为此落地观景玻璃阳台不设阳台门或窗 ，窗台高度为30 左右，门窗颜色可采用蓝玻、浅绿玻，门窗可采用可调节式塑钢窗或上下开启，即可左开也可右开。外飘落地窗： 凸窗或角窗或二者结合， 窗台高度 45 左右。厨房设计按人的生活习惯而设计5 、景观设计：如果此处可借用地表水龙泉水，龙泉水赋予其文化内涵及主题此水大人喝后滋阴壮阳，还可治疗心脏病、心脑血管病，儿童喝后补锌、补铁又补钙，常饮此水，老年人能长生不老，延年益寿， 儿童喝了变的聪明， 身体强壮， 通过小区水景来作为主题，如果造价成来高也可以以树

29、木、花坛、山石为主题，如银都花园借用的石头、小石块、石球、树林、花草、绿色草坪、沙粒，在景观设计时，除中心庭园之外，还要考虑景观的均好性如银都花园窗下、门前等视觉效果6 、二十四小时热水： 可以通过煤气 燃气、热水器或电热水器，突现随开随用， 24 小时供热水功能银都就是配备热水器，热水器要与浴室分开，一般设在厨房内。7 、取暖：关于暖气加热可用新型节能材料、地热毡也叫地电管 ，装入墙或地面中，来实现冬天取暖。8 、户型错落结构：户型可考虑局部错落式结构 客厅高低其它+厨房、餐厅、卫生间高低 ，其它主卧、次卧、书房高低通过 3050 的上下错落来表达户型的个性。9 、在单体楼设计时，可以将室内

30、处设计为的高层，然后通过一层，周围设计为坡状或自然起伏的绿地、花草使人们在行走时聚集到中央人行小道上。10) 、根底配套：如邮政、银行、饭店、诊所、干洗店、美容、健身、洗浴超市等配套设施，可以通过周边商业门脸来突现。11) 、人车分流： 在设计时可充分考虑人车分流，即进车与出车道分开，在进出车道两侧设人行道。12) 、开展模式： 家居 +环境 +文化+配套+会所，五位一体开展模式在住宅小区内除户型设计、景观环境设计、配套设施之外，还要充分考虑到小区内步行空间的景观布置和休息场地的设计，如老年人、中年人、儿童活动娱乐休闲场地，在步行空间内无车辆通过，步行道要弯曲、直线或l 型等形式。小区景观环艺

31、设施设计根本构成：分类内容交通设施道路、步行街、停车场、地下通道、候车廊、地下停车场、隔离带路障、水桥、街桥等效劳设施邮筒、亭、座椅、自行车停车场、 垃圾箱、 卫生箱、诊所、餐厅等住宅设施各种路标、指示牌、计时装置等、游栏、路标、广告、商业橱窗、招牌、书报栏等高耸建筑物水塔、观光塔、灯塔、计时塔园林设计滑窗、门窗洞、围墙、绿景、水景、牌坊、石碑、匾额、小桥、凉亭、长廓、石灯、叠石建 筑 附 属 设施门廓：通廓、自动扶梯、院门、围墙、栏杆、护栏、景观设施城市雕塑、照明街灯、装饰照明灯、喷泉、夜景喷泉、瀑布、水池、花坛、绿景、植物、树木、地面装饰13 、建筑风格外立面建议：在此区域购房者因文化程度

32、不高，在建筑风格上可采用具体的、较为艳丽、醒目、直观的建筑风格欧陆风格、澳洲风格或采用古典式建筑以丰富龙泉城的文化内涵。第三节、商业物业规划：商业物业可考虑在公路两侧留出足够的停车休闲空间来效劳于临路两旁的商业物业，临街商业门脸可盖两层，超市盖一层，恒温游泳馆、洗浴桑那中心可盖两层；或把超市、 恒温游泳馆、 洗浴桑那中心、酒店、商住公寓建成四层的会所或叫龙泉城广场对外开展营业效劳，对内局部工程可免费对业主开放。在商业物业前面可通过大型绿化广场、雕塑、喷泉来衬托整个商业购物、休闲、环境，在商业门脸处可通过知名饭店、洗浴、娱乐、美发、干洗、银行、邮政、医院等社区必需配套物业的加盟来提升整个社区得气

33、氛。另还可考虑建立类似天山海世界的游乐场，以锁定桥西及周边城镇村民和部队学生。根据鹿泉市产业特点如果在鹿泉市没有大型的建材专业市场或水泥市场，我们可以考虑在此处设立一个集商务办公，批发零售为一体的建材装饰材料一条街。招商方法主要通过低价位的租金和良好的效劳来吸引众多的生产厂家加盟。据我们调查， 上庄镇华丽花园， 丽景花园及未来的大学城需要大量的建材及装饰材料。铜冶镇周边也没有大型的建材装饰材料市场。第四节教育规划：教育在初期可考虑设立初中班，可与石家庄24 中、43 中、一种、二中通过谈判在互惠互利的根底上实行共班民主的方法，有偿对外招生，办学的核心问题是，学校必须有特色，教学质量必须高于鹿泉

34、市目前所有的初中教学水平，初期盖一栋，内含教学楼，办公楼、实验室等。第六章工程包装软、硬性广告定位第一节、软性包装：主题一政府改变投资环境，鹿泉将建新的商业住宅中心。主题二、借用龙泉寺龙凤湖两大景观。龙泉城将开辟郊区大盘物业。主题三、龙泉城人- 以教育为本开辟省会以教育为主的新型社区。主题四、龙泉水 - 带动龙泉城物业销售火爆。主题五、龙泉城的建设将改变鹿泉市小城镇格局。主题六、万人来寻龙泉水，龙泉水真的有如此神奇？主题七、龙泉城以绿色生态环保为己任- 吸引八方来客。主题八、龙泉城一良好的物业打造新型居住社区第二节、硬广告略第七章工程营销策略定位大工程的一期工程可以以微利价销售，低价入世， 迅

35、速吸引买家，聚集人气，打响品牌。 ，同时还可以在一期出售时透支二期的广告费，打响物业品牌和开展商名声，随着住宅小区日益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，在以后几期工程出售时可以通过良好的物业口碑的传播来进行销售。提高价格，获取越来越高的投资回报：一、隆泉城销售价格定位建议：销售价格定位：在国际上通用的有四种方法，第一种本钱定价法；第二种类比物业定价法；第三种租金定价法；第四种心理目标定价法比物业定价法：铜冶镇均价 600-650 元/ 平方米，上庄镇 1000-1050元/ 平方米，按我们龙泉城工程价格定位在700 元/ 平方米比拟合理。为了区别以上两个物业， 精装修推出价格定在900-

36、950 元/ 平方米左右含装修费 150 元/ 平方米。2、本钱定价法略3、心理目标定价法： 通过我们大量详实的市场调查，对工程所处区域及周边自然环境、经济环境、人文景观、人均收入、消费水平、消费心理、生活习惯及投资意向的广泛细致调查分析得出：目标客户的心理目标价位精装修在800 元/ 平方米左右。综合以上各种定价方法，我们做出以下建议：1、内部认购期，拟定价格范围为起价650 元/ 平方米。2、开盘期， 拟定价格范围为起价700 元/ 平方米，最高价 850 元/平方米，均价800 元/ 平方米。3、竣工期， 拟定价格范围为起价750 元/ 平方米，最高价 980 元/平方米，均价为900

37、元/ 平方米。4、入住期，拟定价格范围为起价800 元/ 平方米，最高价为1050元/ 平方米，均价为950 元/ 平方米。期，拟定价格同入住期，但假设购置尾盘物业，附送精装修。变相降价。以上五个阶段如按销售速度各占20% 左右，拟定均价为900 元。二、价风格整策略我们的价风格整策略是按内部认购、开盘、竣工、入住四个主要时间段，其中每个阶段各设置假设干个调节点，每次调价的幅度能给前期购房者产生信心，又能给潜在消费者树立购置信心，产生购置欲望；低开的目的是吸引市场视线，聚集人气，其最终目的是为了提升价格，而控制价格的两大难点，一是调价幅度、二是调价频率。价风格节的关键虚实转换，每次调价后物业总有一种市场的瞬间断层， 即难以调整市