海口市民生态家园项目设计任务书

1、市民生态家园项目设计任务书目录第一条项目概述 .3第二条项目定位 .5一、核心定位 .5二、目标消费群体定位 .5三、产品定位 .6第三条设计总则 .10第四条规划理念 .11第五条生态林（生态公园）的规划设想.12第六条产品设想 .16一、项目的产品体系和理念设想.16第七条详细规划要求 .23项目分期开发要求 .23路网设计原则 .23配套进程 .26环境设计原则 .26配套 .28布局要求 .31第八条单体建筑设计要求 .32一、建筑设计原则32二、情趣花园别墅基本型设计要求33三、联排别墅设计要求34五、独立别墅设计要求36六、小高层设计要求：37第九条户型比例及面积要求38一、项目户

2、型配比38二、户型设计要求39第一条项目概述项目名称： 民享生态家园（暂名）项目地点： 省市海甸岛开 发 商： 民享置业区域位置： 项目位于市振东区海甸岛北部的海甸开发区，东面与至寰岛集团用地接壤、西至千亩生态林、北面为琼州海峡、南至海景路。总规划用地面积为 388 亩。现状概况： 地块北侧为琼州海峡，海岸线长度约为250 米，地块基本是空地，西侧是千余亩的生态林 ( 规划中的生态公园 ) ，自然环境、空气质量较好，无污染源。地质条件： （待补）交通状况： 处于海甸岛主要干道人民大道与和平大道之间，南侧为海景路。目前地块周边交通情况较为缺乏。项目简介：该项目是民享置业在市区开发的一个大型国际性

3、、高品质、复合型旅游、文化社区。该项目以复合型房地产为基础，以澳洲黄金海岸为生活蓝本，整合了生态林、一线海景等优良资源；以全新的地产开发模式，满足有效需求， 激发潜在需要；以超常规的策划思维启动新的市场新热点，创造一种 “高尚、 悠闲、，健康” 的全新生活模式，全力打造 “国际性纯岛岸文化生活社区”的全新形象。附图 1：地块城市位置图和宗地区域位置图第二条项目定位一、核心定位核心理念： 休闲度假型复合地产、新型国际性纯岛岸生活社区核心主题： 心灵的栖居地、理想的第二居所项目定位： 国际性原创情趣别墅，大型生态社区。本项目以森林为主题， 将住宅与生态林、 海景、岛岸、旅游、度假、运动、文化、健康

4、概念进行嫁接复合。住宅产品定位： 住宅区占地面积约 388 亩，建设别墅及别墅品质情趣洋房集合住宅。二、目标消费群体定位1. 为项目 “新型国际性纯岛岸生活社区” 的核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者；2. 注重生活质量， 追求时尚生活， 欲购买第二或者第三居所者；3. 欲购买项目房产，以求保值、增值者。4. 注重生活品味者；5. 尤其是事业有成， 有一定的社会地位和经济来源及生活品位的中高收入的中产阶级。其中：别墅产品的目标消费群以岛外度假为目的的富豪阶层、高收入的社会精英阶层为主；联排、叠加别墅以岛外二次置业的中高收入的中产阶层为目标消费群；洋房的目标消费群以岛外中产阶层、岛新移

5、民为主体对象。三、产品定位产品概念：情趣花园别墅，此概念具备下面设计要求这个“情趣花园别墅”的产品形态定位概念，不是指本案开发的产品是别墅，而是借用别墅的气质、形象、舒适和品质来对本案的产品进行概念包装，本案的产品是具有别墅品质和形象的、别墅的生态情景的高性价比，有文化生命力的类别墅品质产品。以一种主设计模块进行变形，形成多种别墅品质的产品类型。花园式住宅健康生态住宅文化个性住宅感情情景住宅模块式的住宅产品特征：高品质（别墅品质）高形象（文化生命力，是一个不扬的身份标签）基于竞争的合理价格（高性价比的价格）丰富个性（情景模式）高附加值（功能空间的附加值、心灵空间的附加值产品设计的变形：设计一种

6、产品的基本型， 这种基本型是高起点的， 为一梯两户的， 3 层半的别墅情景的花园洋房模式。有天有地、有生态情景空间和文化特征的体现。以基本型产品作为变形，向上走是情趣独立别墅产品线，往下走是小高层产品线。 同等变形是联排情趣别墅或 4 层的叠加情趣别墅产品线。上述产品组成了本案具别墅品质的情趣花园别墅的概念，在开发中可根据市场的变化灵活改变产品的组合和类型。主力产品：情趣花园洋房的基本型3 层半的别墅情景的花园洋房（ 2+1 模式。一梯两户）住宅类型概述如下：产品类型产品线产品的构成说产品布局要明求舒适型的景观 在较好的景住宅，容积率在区，主要朝向联排别0.3-0.35 ，平均生态公园和墅户型

7、面积 220 平社区景观， 部米分朝海景，基本型同3-6 联的布局低密度的双跃 在较好的景等变型花园住宅， 容积区，主要朝向叠加别率在 0.8-0.9 ， 生态公园和平均户型面积 社区景观，部墅190 平米分朝海景， 单栋横向低间距布局低密度海景别 靠海边布局，墅，容积率在 面对海景和基本型向独立别0.2-0.25 ，平均生态公园景上变形墅户型面积 450平 观。米，单栋占地2-3 亩低密度、 别墅品主要朝向生质的新概念情 态公园和社3 层半花趣花园低层住 区景观，部分基本型园情景宅，容积率在 朝海景，单栋洋房0.8 ，平均户型横向低间距面积 150 平米布局或 3联布局新概念情趣花 在地块的

8、最基本型向园小高层住宅，南端，首层架小高层容积率在 1.8， 空连接。制高下变形平均户型面积 性看海130 平米第三条设计总则本项目详细规划及建筑设计最终成果既要达到我司开发理念的要求，又要满足规划报建的要求。深入研究本项目的文化涵及国际型高尚居住社区的特点，通过整合地块周边的优势资源，充分发挥生态林、海景资源的稀缺性优势，打造完美的心灵第二居所形象，营造一种全新的生活模式。产品设计应突出创新精神，比照高层次的生活蓝本，结合项目资源环境情况及开发理念，开发出更有市场竞争力、符合市场需求、具有冲击力的新产品。本项目的概念性规划设计，在以人为本的设计原则中，充分体现产品的品牌形象、项目的环境特色，

9、并尽量做到低成本、高品质、高收益的要求。第四条规划理念本案规划理念的核心是纯岛岸国际生活社区。环境规划中充分整合了地块周边的“林、岛、岸”三大要素，对区位价值进行充分放大，形成“岛居”的新生态岛岸生活的模式。同时在景观环境规划加入文化环境 （交流空间、 参与性空间）的竞争优势。因此规划要素体现在：一，岛岸树林生活氛围的营造；二，与生态公园的捆绑规划。纯岛岸生活、岛居的规划概念体现在通过外部的岛岸资源，同时引入线性水系，形成岛居规划概念。在项目部形成数个生态家·岛模式的居住组团，与生态公园连成一片，成为一个位于海岸旁的、纯岛岸模式的生态绿岛、配套岛（生态体育主题公园）、自然情景居住岛（

10、本案地块）的聚合体，与目标阶层对接的新生活形态和文化的原型。与生态公园的捆绑规划，使本案成为市唯一一个生态公园中的社区。使生态公园形成本案的一个大的生态绿岛和主题配套岛。第五条生态林（生态公园）的规划设想生态林规划理念：1) 生态林是本案最大的优势所在， 在规划设计上， 要紧扣本案“放飞自我，回归自然”的主题理念，扮演“心、林、岸”三要素中的生态绿岛、大配套岛的角色。2) 生态公园必须与本案居住区相互融合， 令其更好地为本案服务，同时凸现本身的功能与个性，面对公众服务。3) 生态公园的主题是“自然、运动、健康”。4) 生态公园是体育爱好者和追求健康生活的人的生态公园，提供的是休闲、运动、娱乐、

11、消费、交流的平台。5) 生态公园部设施的设置应多样化， 以满足不同爱好、 不同年龄者的需求。6) 注重的是从运动中得到释放， 得到交流， 得到身与心的健康。7) 与万绿园不同的是这里不仅有绿树，还有各种运动设施。生态公园规划要求：功能设置主要设施运动主题俱乐部室外景观运动设置：高尔夫、主题运动、健康空间沙滩排球、门球、游泳等森林休闲空间园林、植物园、青少年活动中心欢乐世界小型江南园林景观生态商业休闲区特色的餐饮（酒吧）一条街生态商业步行街海滨休闲公园1主题运动、健康空间针对本案的客户定位，同时顾及公众需求，初定的功能项目如下：室外体育活动区， 设置常规的体育运动设施， 网球场、篮球场、排球、门

12、球场等室外标准运动场；平时作为全民健身场所，必要时可作为相应的比赛场地。室体育活动会馆，乒乓球、羽毛球、沙壶球、桌球、棋牌室等室运动设施。中心会馆应具备一定的会所功能，能提供运动、集训人员的食宿服务。生态健身功能，设太公垂钓区、亲子林健身区、活络太极区、儿童自行车健身区、林间卵石保健步道，将健身活动融入自然环境之中，达到生态健身的效果。2森林休闲空间。针对现时流行野外休闲度假的趋势，设置适合的设施，给团体提供野外活动、培训的场所。最大利用本身资源，降低成本。3欢乐世界以一个小型的江南园林为基础，设少年儿童宫。室课外活动培训和室外各项生态教育的体验4生态商业休闲区。加设特色的餐饮（酒吧）一条街、

13、生态商业步行街、海滨休闲公园提供休闲消费功能，在树林密度较低的区域蜿蜒设置，设计合适长度（不应过长），设置特色小卖场（贝壳、珍珠、珊瑚、椰壳工艺品等）、珍味饮食店、林海烧烤场、露天酒吧、机动游戏等，给只想放松而不想剧烈运动的人一个消费闲坐的地方。第六条产品设想一、项目的产品体系和理念设想1布局与组团形态1) 以海洋、 森林、流水为不同的组团主题进行布局； 布局上将整个项目融入生态公园里， 而不是在生态公园旁边的概念；2) 树立 “岛居” 生活理念， 将不同形态的产品按组团进行划分，以线性水系形成各组团之间的自然间隔， 营造组团空间的陆上岛的概念；3) 住宅应满足日照间距规要求；4) 各不同的物

14、业类型应形成不同的建筑组团， 但作为主力的情趣花园别墅基本型可机动的安排在各个建筑组团，原则是不破坏组团的和谐， 尽量避免产生不同类型物业不同居住形态之间的生活干扰；5) 住宅组团所在的本案用地形成居住岛， 生态公园形成绿岛、花园岛、配套岛，两者在规划上互相融合，形成一体，结合海岸因素，形成新概念的“心林岛岸”自然景观和人文景观。 使生态公园形成本案的一个大的生态绿岛和主题配套岛， 规划上使项目是生于生态公园， 而不是在旁边。2路网与交通1) 社区考虑人车分流系统。2) 考虑车库布置的均衡性，方便居民的出入。3) 规划要求小区路网分级明确，主干道应清晰流畅。4) 分析配套设施与住宅区的车流穿行

15、状态。3景观立意1) 重视景观设计的均衡性、功能性、亲切性与文化性。2) 三圈三线的景观概念，生态公园景观圈、社区景观圈、住宅组团景观圈、 林岛景观主轴线、 水景主轴线、 海岸景观主轴线；3) 整体景观以森林和海洋为主题。 突出纯岛岸生活的 “林、岛、岸”三大要素。 使“马尔代夫热带岛居生活” 的“海、林、岛”与项目的景观设计对接， 使黄金海岸的都市海景建筑景观与项目的建筑景观对接， 形成国际号召力的景观规划理念。4) 景观及绿化分级处理。 宅旁景观与住宅的融合性， 景观与建筑的和谐性， 使建筑具备生于环境景观中情景的情趣，为项目的差异化产品提供环境支持。5) 用简洁自然的风格， 突出重点的设

16、计， 公共活动空间应最大可能的被分享。6) 应重点考虑社区地块的中心会所位置的景观设计。7) 水景设计中，以线状水面为主；并迂回环绕整个地块，并延伸到生态公园；8) 设计景观运动环境、社交交流环境、亲子活动环境9) 处理好私密景观环境与公共景观环境的过度。4公建配套设想公建设施的设计考虑完整性和相对均衡性，公共建筑的规模与尺度应体现出与众不同，创造性的特色。公建配套发展应与住宅分期建设相结合。公建分布于地块和生态公园，如下表：配套类型具体设施位置中心会所（酒店式的地块临生态公园位服务会所）置会所系统开放式商业生活会所小高层的架空层海景生活会所靠海岸的地块高尔夫主题会所生态公园体育主题会所生态公

17、园教育类幼儿园地块青少年素质训练基地生态公园特色商业街（特色餐生态公园饮街、酒吧街）商业类超市地块，开放式商业生活会所产权式度假家居酒店利用小高层或部分情趣花园别墅室外运动场地（点式融合在景观中运动场地，如网球、街头篮球等、分散式运动类场地，如儿童乐园、老人晨练广场等）室运动场（主题运动在生态公园中会所）健康类健康顾问中心在中心会所水岸走廊沿地块主要的线性水系景观岸边的开放性休闲地带和亲和交流场地（马尔代夫、黄金海岸的景观人文景观要素设计）类文化假日广场（演艺地块结合（马尔代主题广场、社区中心夫、黄金海岸的景广场）观要素设计）组团的主题中心广场地块（结合马尔代夫、黄金海岸的景观要素设计）生活配

18、套邮局、金融、治安、在开放式商业生活类医疗站、物管中心和会所其他日产生活配套1) 公建总建筑面积控制在 2 万平方米左右（不含生态公园）；2) 在社区采用泛会所的形式设置主要的公共建筑。3) 设置用于投资、 旅游、度假的服务性公共建筑 （产权式居家酒店、度假型的小洋楼和别墅）4) 设置运动场地， 点式的和分散式的社区运动系统， 使运动在景观中、运动无处不在。5) 公共建筑风格参照现代性、 生态性，和生活蓝本的元素（马尔代夫、黄金海岸的热带岛岸海景观建筑要素、及有童话般的超现实浪漫主义风格设计）6) 将项目的可用于对外开放性的、 公益性的， 有较强赢利能力的公建设在生态公园，以生态林为背景。5住

19、宅项目基本经济技术指标1）项目用地构成表：名称单位征地面积402.1亩(268076平方米 )用地面积388.6亩(259054平方米 )容积率指标小于 0.62）建筑指标参数:建筑参多层小高联排独立叠加合计单位数层别墅别墅别墅建筑面828981398929014 7771.20724 154397 平米积.16容积率0.801.800.350.200.800.60用地面103627772 8289838858 25905259054平米积2.76用地比40.003.00%32.0015.0010.00100.00%率%3）物业配比 :主力户型物业类型建筑面积比例户数面积多层828981505

20、4%553小高层139891309%108联排别墅29014.122019%132独立别墅7771.64505%17叠加别墅2072419013%109第七条详细规划要求项目分期开发要求1) 项目整个开发期为 3 年，分期用地面积约在 100 亩左右，分四期进行开发建设， 开发分期的设置应按产品类型的组团划分来具体设定；2) 首期用地为 150 亩。在地块南部位置； 开发次序由中向南再向北，一直往海边开发。3) 项目的发展前期 （一期） 应是别墅类产品及洋房产品并存，中后期主要是别墅类产品。 特别要考虑到项目的坐庄产品（主要是超豪华独立别墅） 的位置选取和数量控制。路网设计原则鉴于本项目规划要

21、求，道路规划以人车分流为原则，道路系统分为区与区外两个系统，并遵循以下原则：1 区外系统：小区为全封闭管理，出入口的设置要有利于生态公园的。社区服务中心、商业步行街也应靠近主出入口。考虑到小区的会所、室外运动设施、商业步行街等对外开放，因此必须考虑这一部分道路系统的开放性和分隔。2 区道路系统：根据小区特色，可考虑设计为以下三个子系统。小区机动车道系统：人车分流，各组团分割又相互连接。步行系统：各组团由机动车道连接，主要分布于组团连接。健身运动道系统：基本分布在组团，但是各运动健身道又将各组团有机连接。3 各类道路分布合理且应与景观呼应，达到组团“一景多道”或“一景一道”，机动车道“步移景异”

22、。组团出入口的选择要顾及方便、安全及合理。4 进入组团可采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量设计成单行道路， 最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境气氛的干扰。5 各期洋房区道路除考虑人车分流外，还应满足停车位的要求。6 社区道路应通而不畅，道路尽量设有弯度，在获得景观效果时可以降低车速，减少区道路的危险性。7 车行道以枝状或者环行尽端道路伸入组团建筑群，步行道则贯穿于建筑组团部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑物联系起来。8 小区主次干道路应考虑人流、车流、结合控规路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径。9 区道路应符合消防要求。10确定主干次道路面的控制标高及道路坡向。并结合市政

23、管网（给水、直饮水、消防、雨水、污水、煤气）、电力供应、通讯、智能化等设计道路的断面，同时应考虑维修与美观的问题。11市政管网各管线的阀井、砂井（或检修井）尽量不要设在路网，如必须设在路网时，应进行美观处理。12道路断面设计时，市政管线与强、弱电的布置应符合相关规要求。13道路两侧设有路沿石时，道路雨水收集口的篦板应侧放以利美观。14路网规划时，应考虑市政管线、强弱电穿越道路且方便检修的情况。配套进程小区配套要紧跟楼宇建设，首期交付使用时，会所、幼儿园、商业步行街以及部分公建配套设施要同时投入使用，以满足首期入住居民能正常生活的基本要求。环境设计原则1. 环境设计原则必须遵循 总体设计基本原则

24、 ，即设计不仅仅要遵循现代与房地产现状相结合的原则， 还要强调地区的特征，强调现有的环境概念、度假与商务的概念，同时注意整合各种资源，挖掘潜在的卖点。2. 建议主要突出唯一性为大方向： 突出高尔夫文化涵， 从高尔夫运动会的发源、历史、 纪念事件、 关键人物入手设计造景， 达到真正借用好 “高尔夫” 巨大无形资产的目的，并营造独特的社区环境气氛。3. 设计手法上要现代、 时尚， 突出各部分亮点， 避免过于复古的表现手法； 公建环境要表现大气、 生态，与公共建筑相适应， 不要烦琐； 居住区环境要多考虑居民使用与景观结合。4. 小区环境营造应遵循整体规划理念， 追求大气， 有开阔的效果；关于主题绿化

25、的植物种类的选取和养护要遵循结合本地特性同时有创新， 且要取得视觉的通透和感觉舒畅。5. 每一期可以分为若干个小组团， 每个组团的景观都要有其概念性的设计。6. 组团连接要充分考虑健身步径的有机联系。 临生态林景观的居住组团要考虑面对景观的开放性， 坐庄别墅产品尤其应重视其海景、生活林景观的独享性；7. 别墅类产品要特别突出其庭院景观的独享性； 应充分考虑到单体外庭院景观的结合及庭院景观的参与性和使用性；8. 整个环境设计要做到经济性、 适用性、合理性及文体艺术性的协调同意，又便于分期操作。9. 主题组团须配合线性水系等水体景观。10. 区园林绿化设置小区喷灌系统，尽量回收利用经污水处理后的水

26、。11. 园林景观与周边建构筑物相协调，且有创意，主题鲜明。12. 区会所、样板房及其它重要部位应与园林、园建相结合，配以雕塑、小品等。13. 社区景观应与生态公园景观有机结合。配套1雨水、污水管网1) 雨水、污水管网采取雨污分流制。2) 雨水、污水管网的拐点均应以绝对坐标标注， 并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。3) 污水主管网应通向污水处理站。4) 雨水经收集后可排入市政雨水管网或海河。5) 雨水排量按当地最大降雨量计算确定。2给水、消防给水管网1) 市政给水管网提供的驳接点应明确。2) 考虑驳接点给水管管径和水压。3) 考虑小区喷灌系统。3电力供应1) 提供伏高压电源至地块。2) 规划

27、变配电房的位置以便提前施工。 电房供电负荷围应符合相关规及政府主管部门的要求。3) 电气设计以 民用建筑电气设计规、 住宅设计规及所在地城市住宅建设标准管理规定为依据。4) 对洋房每户的用电容量，以每户的建筑面积按250W/M计算，且不小于4kW/户。独立别墅每户用电容量不小于 25KW。25) 公共建筑有空调时按100 W/M计算容量； 无空调要求时2按 50W/M考虑。商业步行街建筑按有空调建筑考虑。6)电房的布置 （结合以后五期应布置的电房） 应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷围。4煤气1)集中供气站的布置应尽量远离居住及公用建筑， 满足防火、防爆的最小距离要求。2) 集中供

28、气站为临时设施，煤气应按管道供应的方式设计，政府管道煤气通入小区附近时， 则驳接市政煤气进入小区。5弱电1) 弱电包括电视、宽频网、可视对讲、小区智能化等。2) 总平面布局上应综合布置弱电线路。3) 总平面布局上应综合布置市政管网、 强电、弱电等的布线。4) 考虑设置垃圾收集中转站（首期仅考虑临时收集中转点）。5) 设置商业步行街、室外网球场、泳池。6) 设置中心会所一个，其要求见第四章相关条文。7) 设置幼儿园一个，其要求见第四章相关条文。8) 别墅区设专用会所，其要求见第四章相关条文。6停车位机动车位设为0.5 个 / 户，商业建筑按不大于3000 平方米建筑面积设置( 不含生态公园) ，

29、采用室外硬性绿地和机动车道旁设置沿线停车场的方法集中停放。会所和其他配套中心也适当考虑机动车停车位。布局要求1) 主入口要求既利于与交通主干道的联系( 树立项目门面 ), 又利于与生态公园的共融2) 考虑对外开放、 经营及首期销售， 配套公建如中心会所等应布置在靠近生态公园的中间位置。第八条单体建筑设计要求一、建筑设计原则1. 社区文化健康活力、精英文化、邻里亲和文化为主线，充分挖掘其文化精髓， 始终贯穿 “以人为本， 亲和友好，健康生活”的宗旨。以独到和现代的建筑风格加以诠释，使之整体表现大器、自然，组团间衔接连贯、流畅。2. 公共建筑应体现大气、 国际性， 塑造成区域标志性建筑物。3. 建

30、筑造型应简约、 洗练、纯粹， 使人有回归宁静与自然的情感。4. 情趣花园别墅基本型具有较强的别墅品质， 将别墅的空间优势与多层洋房的价格优势的结合5. 别墅类产品考虑景观和朝向的结合， 当景观与朝向相矛盾的时候， 朝向可作出适当的调整， 但不应偏离大南北向布局。6. 保证任何产品物业类型有天有地， 有自然情趣空间和别墅品质享受。二、情趣花园别墅基本型设计要求建筑风格立意：套用澳洲解构风格作为蓝本变化突出清新、健康、活力和花园式住宅的生态情景性简约而鲜明的建筑符号单体设计：容积率不超过0.8 ；层高为 3 层半的 2+1 模式，一梯两户， 单栋合计为 6 户人家；一层有私家情趣花园和临花园的情趣

31、房， 二层入户花园和景观大露台设计， 三层为复式住宅， 有入户花园、 景观大露台和空中花园；用退台式设计， 保证每户人家有天有地、 有情趣空间（情景花园、 情景露台和屋顶的空中花园、 突出花园里的情趣房）；外扩楼梯式独立的出入口；原型是低密度的舒适型花园洋房的升级改良， 具有别墅情趣和品质、 空间优势、 同时又是洋房价格的高性价比产品；要短进深， 大面宽的景观型花园式住宅、 用横向厅室设计部空间；建筑布局可联排布局和单栋低间隔布局 （较好的景观位置）；保证宽楼距。考虑社区景观和生态公园景观的朝向布局三、联排别墅设计要求建筑风格立意：套用澳洲解构风格作为蓝本变化突出清新、健康、活力和花园式住宅的生态情景性简约而鲜明的建筑符号单体设计：层高为 2 层或 2 层半，变成更低的密度，容积率 0.35 ；是最接近别墅的高品质、低密度、舒适型产品。保证情趣空间和每户的有天有地其他特征同基本型， 区别在于单栋占地更大， 有大面积的庭院，超越花园的概念建筑布局用三联排以上或局部双拼（景观位置好的局部）考虑海景和生态公园景观的朝向布局四、叠加别墅设计要求建筑风格立意：套用澳洲解构风格作为蓝本变化突出清新、