泸州市纳溪房地产市场调查报告

1、纳溪市场调查报告（紫阳大道项目定位思考）一、 纳溪概况1、纳溪得名由来纳溪，古寨名。昔诸葛武侯平云南，于溪右立寨（招）降。纳溪县，县名。古之有溪，上控永宁界首，下注泸江，昔诸葛武侯平定云南，蛮夷(少数民族)纳贡而出此溪，因名纳溪，又曰云溪"。（永乐大典·泸州志2、纳溪地理泸州市纳溪区位于四川盆地南部，长江之南，永宁河下游两岸，东连合江县，南接叙永县，西界江安县，北邻泸州市江阳区。 东西宽41公里，南北长46公里，形似正方，全区幅员面积1150.6平方公里。辖大渡口镇、护国镇、打古镇、上马镇、合面镇、丰乐镇、白节镇、天仙镇、棉花坡镇、新乐镇、渠坝镇、龙车镇、安富街道办事处、永

2、宁街道办事处等12个镇2个街道办事处。3、纳溪人口纳溪系汉族聚居地，有苗、回、彝、壮、满、水、蒙古等17个少数民族600余人。全区人口47.2万人，14.1万户，其中非农业人口85865人，人口出生率6.38，人口自然增长率0.73。纳溪城区人口（永宁、安富街办）10万人（其中在册人口6万人，泸天化职工2万人，流动人口2万人）。4、经济概况2007年全区年国内生产总值37.26亿元，三次产业对经济增长的贡献率分别为8.4%、66.6%、25.0%。民营经济对GDP增长的贡献率为60.1%。社会消费品零售总额14.4亿元。全社会固定资产投资11.3亿元，其中基本建设投资5.1亿元、更新改造投资3

3、.15亿元、房地产投资9278万元。地方财政一般预算收入9145万元，财政一般预算支出35,382万元。金融机构各项存款余额37.6亿元，各项贷款余额19亿。有固定电话用户59,768户，移动电话用户14.1万户，互联网用户6247户。5、纳溪“十一·五”经济建设规划概况发展不足、发展不快、结构不优、增长方式落后，是纳溪区面临的最大问题。2006年2010年，纳溪围绕“突出工业发展，强化农业规模经营，有效激活第三产业，加快城镇建设步伐”的思路，力争把纳溪建设成为国家级化工园区的核心区、长江上游绿色生态屏障的重要组成部分、川滇黔渝四省结合部的片区物流中心、泸州建设现代化港口城市的重要港

4、区。纳溪坚持工业强区战略，依托西部化工城纳溪化工园区、纳溪工业集中区和沿江沿路工业带，力图抓住“泸州市实施煤、电、路、化、港综合开发战略”、“西部大开发”、“沿海地区产业与资本加速向内地转移”的三大机遇，做大做强化工、造纸、酿酒、物流四大产业。1) 经济总量：2010年，全区生产总值(GDP)达到60.5亿元，年均增长13%，人均国内生产总值达到13700元以上。其中，第一产业增加值达到10亿元，年均增长4 %；第二产业增加值达到36亿元，年平均增长17%；第三产业增加值达到14.5亿元，年平均增长12.4 %。到2020年，全区GDP达到120亿元，人均生产总值达到25500元(约合3100

5、美元)，经济实力达到中等发达国家水平。2) 结构调整目标：一、二、三产业增加比重由2005年的25.0：50.3：24.7调整为2010年的16.5：59.5：24；民营经济在经济总量中的比重由2005年的37.9%上升到50 %以上，2020年达到65%以上。3) 城市发展目标：推进城市化进程，加快与泸州市主城区的对接和融合，力争成为泸州现代化大城市的重点城区。到2010年，城市化水平达到51.0 %，2020年达到60 %以上。4) 生态环境目标：生态环境得到进一步改善，全区森林覆盖率达到52%以上，城市空地绿化覆盖率达到70 %，长江、永宁河干流保持国家III类水质标准，城区空气质量达到

6、II级。5) 建设规模：“十一五”期间全社会固定资产累计投资总额达到100亿元，年增长在14.4%以上，其中化工工业投入50亿元，其他工业投入10亿元(含浆纸一体化项目)，交通基础设施(公路、车站、港口、码头)投入5亿元，城市建设(含旧城改造、城市开发、公用设施建设) 投入10亿元，农业投入10亿元，社会事业及其他行业投入15亿元。 6) 财政贸易：全区财政总收入2010年计划达到2亿元，2020年达到3.5亿元，年平均增速分别达到11%和7.5%；社会消费品零售总额2010年达到27亿元，2020年达到60亿元，年均增速分别为14%和10%。7) 社会发展：“十一五”期间，总人口控制在48万

7、人以内。全区高中阶段入学率达到62%，8) 居民生活目标：城乡居民收入水平和生活质量稳步提高。到2010年，城市居民人均可支配收入达到10850元，年均增长5%；农民人均纯收入达到5000元，年均增长7.9%。到2020年城市居民人均可支配收入达到2万元，农民人均纯收入达到1万元。二、 纳溪房地产市场概况1、楼市概况纳溪区商品房建设起始于1999年，至今为止已开发建设100万，其中有30万的拆迁还房，10万底层营业用房。商品住宅70万，平均每年新建、销售都在10万以上，商品住宅无积压。2007年商品房竣工面积为12万，2008年估计仅仅8万。河西大道是当前纳溪的开发热点，有多个项目在售或即将亮

8、相。该区域已无土地出让，预计08以后，河东新区将成为纳溪房地产开发的热点区域。目前为止，纳溪区已过方案累计17万。根据官方预测，纳溪未来5-10年将需要190万的住宅。当前住房面积20以下近3000户，更换成6070的经济适用房，需要21万；城区1/3的人二次置业，需要120的住宅大概10000套，折合面积120万；乡镇公务员、教师、医生、个体户、外出务工人员进城置业，估计有5000户，平均每户100，大概需要50万住宅！纳溪房价06年以前一直低位运行，06、07年随着全国房价一起上涨。仅仅用2年的时间，就在原来的价格上翻了一翻。纳溪当前高层价在20002300元/之间，多层价格在150017

9、00/之间。2、纳溪区“十一·五”城市建设规划“十一·五”期间纳溪城区将按照“构建骨架，扩大规模，完善基础，形成亮点，新区为主，旧城为辅，两桥相连，沿江观景，建设新纳溪”的基本思路，把纳溪建设成为"江城一体、山水交融"，基础设施配套、服务完善，规模适中、布局合理、产业特色明显的现代工业组团和川南物流中心片区。"十一五"期间，要配合泸州建设大城市的目标，加快纳溪城市建设步伐。到2010年，全区城市化水平达到51%，安富城区拥有人口15万人，建成区面积达到10平方公里。根据纳溪城区特点，本着"先易后难、完善功能"的原则

10、，加大河东新城的开发，进一步改善泸州方向进入纳溪城区的入口形象，完善和充实商业服务和居住功能。加快旧城改造和滨江路建设，实施"穿衣工程"、"光亮工程"，加强城市管理，提升城市整体形象。通过招商引资，启动河西大道两旁房地产开发，依托火车站和高速公路连接线的建设，构筑西南部工业和商住楼新区。完成绕城高速的配套建设，改善城区进出口道路设施状况，形成比较完善的城市道路体系。加强城市给排水设施建设，启动污水处理厂、垃圾处理场。建立规模化、上档次的专业市场和物流中心，以水运、港口为依托，形成铁路、公路、水运、航空联运配套发展的运输体系，努力打造辐射川、滇、黔结合部的

11、商贸中心片区和现代物流枢纽。2006-2015年城区建设重点规划：1) “环境景观作美，基础设施作强，精品意识作优”的原则，系统塑造纳溪城区的整体形象：江城一体，山水交融。2) 城市发展总体发展架构：以组团布局形成各种功能分区，明确各组团的功能，加强各组团之间的联系及各组团与城市主要通道之间的联系。整个城市分为五个组团：(1)倒流河生态休闲组团；(2)河东工业组团；(3)河西火车站工业商贸居住组团；(4)河西沿江综合组团；(5)高速公路连接地区加工及物流中心组团。2006-2015具体目标：1) 骨架工程：(1)加快建设面积为5万平方米、预计投资6000万元的万盛花园。力争2006年打通24米

12、宽的主干道，2008年全部建成；(2)加速推进长4773米的滨江路建设进程，确保2010年前完成；(3)完成长2000米、宽44米的高速公路连接线工程，尽快将河西大道与高速公路直接连通。2) 标志性工程：(1)加快建设面积为45万平方米、总投资约3亿元的朱德文化广场，建成河东新城的住宅商贸中心； (2)尽快建成蓝色港湾，使之成为两桥连接、滨江路三位一体的休闲文化中心；(3)尽快完善面积为3.8万平方米、总投资约10498万元的宏达二轻供销大楼的招投标工作，建实现利润5.6亿元，年均增长18.7%，实现利润5.6亿元，年均增长18.7%，成纳溪最大的商贸中心；(4)做好面积为1500平方米的沙嘴

13、休闲广场建设前期工作，力争尽快启动并建成河西临江观景的新亮点；(5)做好外宾招待所四星级宾馆改造工程的协调工作力争建成纳溪最高档次的住房、餐饮和会议中心。3) 绿化工程：(1)把冠山公园建成主题公园；(2)沿“二线四组团”新建一批带状公园、街旁公园；(3)在紫阳路与泸纳高等级公路接口处建设城市艺术雕塑；(4)在七化建卫生队建设面积约3600平方米的万盛花园。4) 光亮工程和穿衣工程：(1)光亮工程，采取以政府投入为主、企业经营投入为辅的机制，遵循点线结合的原则，构建以河东新城、假日文化广场、河西大道外宾招待所和上坝小区百梯口(西滨路)为支撑的光亮点，建成以紫阳路、龙人路、人民路为主轴的光亮线，

14、打造以云溪大桥、永宁河大桥为中心的光亮带，实现城市的全面亮化；(2)穿衣工程。在统一色调的前提下，按照房屋产权谁所有谁负责的原则，对城区主干线道路两旁的建筑物进行外装饰。5) 配套工程：(1)新建日处理污水4万吨的污水处理厂和日处理垃圾200吨的垃圾处理场；(2)实施水、电、气、通信管网入地工程。3、纳溪区在售/公开项目一览案名开发商地址物业类型体量（万）工程进度销售进度均价（元/）主力户型热销户型卖点河西名苑合江益民房产河西大道多层4.8部分封顶25%1600100130121江景中云·冠山花园中云集团冠山公元多层二期2.8二期4层70%169090122122公园汇发·

15、山水名都金旺物业百梯汇发广场独栋高层1.9平地预定2200105139139江景新城雅居新城房产河西大道一段小高层2.5平地预定2200100120105低公摊河西大道是当前纳溪区当之无愧的开发热点，有3个项目在售或接受预定，有2个项目即将亮相。总体量近10万，加上即将公开的项目，接近16万；其中高层有2.5万，多层7.5万；高层价格在2100左右，多层价格在15001700之间；主力户型和热销户型均100140平米的“三室两厅双卫”户型，6070两室一厅，140以上户型销售困难。个别项目缺少8090的户型，个别项目更有“双主卧”户型设计。三、 紫阳大道项目定位1、 紫阳大道项目SWOT分析1

16、) 优势：i. 沿紫阳大道1.6公里依次展开，交通条件得天独厚ii. 地处河东新区，属于未来开发的热点区域之一2) 劣势i. 处于城市新区，市政基础配套、服务不足ii. 地块分散，不利于规划封闭式住宅小区iii. 沿城市快车道，噪音污染严重iv. 紧临“泸天化”且居其东南，受季风、地形等影响，空气污染严重3) 机会i. 河东新城的开发，能快速度提升区域的市政基础配套服务水平ii. 河东工业组团的加速建设，对区域住宅的刚性需求将快速提高iii. 紫阳路与泸纳高等级公路接口处城市艺术雕塑的实施，有利于拔高区域形象iv. 光亮工程的落成，有利于提高区域的人气v. 纳溪区城市化速度的加快，将会有更多的

17、人选择进城置业4) 威胁i. 河西火车站工业商贸居住组团与沿江综合组团的开发建设，将大大降低河东区域的吸引力处于城市呆开发区域2、 项目定位1) 市场定位：城市开发区中低档住宅项目项目沿紫阳大道依次展开，空气污染、噪音污染严重，市政基础配套、服务落后，不具备开发高档楼盘的前提条件；但项目交通条件得天独厚，紧扣泸纳交通咽喉地带，能打造一定的居住品质，且项目总建面可达12万，属于纳溪当前第一大盘。 2) 客户定位：i. 核心客户：1. 核心客户构成：企事业单位普通工作人员、乡镇客户、个体经营户2. 核心客户特征描述：年龄3040岁，有一定经济能力。对价格最为敏感，对区域、环境、配套等重视程度不高。

18、或追求更大的居住空间，或只希望在纳溪有一个家。户型需求面积120130ii. 偶得客户：1. 偶得客户构成：企业管理人员、医生、教师、普通公务员2. 偶得客户特征描述：年龄3040岁，收入稳定，具备教高的文化水平。他们对各方面都比较挑剔，无论价格、区域、环境、配套等等都是他们挑剔的重点。但是新鲜的事物总能让他们蠢蠢欲动。适度超前的规划设计和服务，能满足他们的自我实现心理诉求，从而可以赢得这样的客户。户型需求110120。iii. 边缘客户：1. 边缘客户构成：干部、企业主、高级技术人才2. 边缘客户特征描述：年龄3060岁，经济能力较强，收入稳定。最在意居住环境，对价格不够敏感。价值观稳定，不

19、易引导。需求面积100160之间。3) 项目形象定位：最高性价比楼盘4) 项目产品定位：i. 户型定位（90/70%约束下）：1. 户型配比建议：8090两室两厅一卫20-30%，8590三室两厅单卫4050%，1001203室两厅单位25%30%，120以上3室两厅05%。2. 原因：在纳溪市场，3室两厅是绝对的市场主流，是需求最旺盛的户型区间。根据客户定位，我们可以发现我们的核心客户和偶得客户都是两代居或者3代居，需求的房间至少2个，需要3个卧室的客户占绝大多数。在套型面积的约束下，90平的3房可不设主卫，90平以上的3房设置双卫生间。ii. 建筑形态定位：1. 建筑形态定位：多层高层组合

20、。0.5<高层：多层<12. 定位依据：根据项目客户定位，我们发现客户普遍难以接受电梯公寓，主要因为居住成本高昂难以负担和担心电梯停电影响出行！终合考虑建安成本、土地成本和市场因素，建议在做足容积率的情况下，优先发展多层住宅！5) 项目价格定位i. 项目开发周期安排：1. 项目分期思考：a) 关于市场的思考：纳溪最近9年，年均住宅销售10万平米左右，最近2年接近15万平米左右，销量正在稳步上升，我公司紫阳大道项目没有绝对优势，年推货量不宜过大！5万平米/年已是极限。b) 关于利润的考虑：很多项目在做最初的财务评价的时候，利润水平往往都很低。但是最近几年开发商的巨额利润主要来源不断上

21、涨的价格。分期推盘，价格小步慢跑，是最好的涨价方式。如一期价格1500，二期间可以1800（涨20%），3期2160（涨20%），4期2558（涨20%）。近段时间，受宏观调控影响，部分一线城市房价正在振荡调整，但纳溪市场并未有反应。随着纳溪经济的腾飞、城市化水平的提高，通货膨胀带来的积极影响，纳溪房价在最近2年，依然可以保持良好的增长态势。所以建议分4期，8个批次推出。c) 地块限制：紫阳大道项目由9个大的地块构成，其中被紫阳大道、高压走廊等分成多个组团，必须分期建设d) 资金考虑：资金是最强有力的生产力之一，向一个单独的项目注入上亿元资本金，不是一个好办法。分期开发，用销售回款滚动开发是当前最优的开发模式。2. 项目开发周期安排（假设住宅10万，高层：多层=2：3）a) 2008年10月1日，一期I批次房源推出，1.5万，多层b) 2009年1月1日，一期II批次房源推出，1万，高层c) 2009年3月1日，二期间I批次房源推出，1.5万，多层d) 2009年6月1日，二期II批次房源推出，1万，高层e) 2009年9月1日，三期I批次房源推出，1.5万平米，多层f) 2010年 1月1日，三期II批次房源推出，1万，高层g) 2010年3月1日，四期I批次房源推出，1.5万多层h) 2010年6月1日，四期II批次房源推出，1万高层ii. 纳溪