无锡市房地产市场调研报告

1、无锡房地产市场初步研究报告       北京住房公积金缴存比例调至12% 新规7月起施行从今年7月1日起,北京市住房公积金的缴存比例将统一调整为12%;职工住房公积金月缴存额上限调整为2392元。       二手房公积金放贷再次提速,取得契税凭证即放款北京市住房公积金管理中心日前公布新的存量房住房公积金贷款流程,自2008年5月5日(含)起,二手房公积金放款流程提速,在取得并验证了契税凭证后,住房公积金管理中心即可把贷款资金划入卖方账户。   

2、    央行重申落实二套房贷政策 房产贷款被严格控制央行称:金融机构必须要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策,并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。       "五一"假期后成都进城农民工可申购经济适用房必须同时满足以下四个条件的农民工方有资格购买经济适用房:(1)申购者家庭年收入应符合当地经济适用住房规定的标准。成都市五城区的申购家庭年收入标准为4万元以下;(2)申购者本人户籍属于成都市行政区域内,家庭成员需要拥有两个以上;(3)主申请人在务工所在地的城镇,须连续缴纳综合社会

3、保险或城镇职工社会保险两年以上;(4)申请人在本市行政区域内城镇无城市自有产权住房,亦无其他各类政策性安置房。2、城市规划动态       产权监理处关于提交登记材料纸张要求的公告自2008年7月1日起申请人或者受托人申请房屋登记,应按A4型纸张提交登记材料,收取的材料为原件且为特殊纸张的可除外,如完税证明等。申请人应保证提交的登记材料内容完整、字迹清晰,不得歪斜。具体如下:(1) 第一、二代身份证件不能复印在同一纸张上;(2)不同类型、不同样本的证明材料不能复印在同一纸张上,如户口簿与结婚证为不同类型证明材料,应复印在不同纸张上;7

4、0年代与90年代结婚证为不同样本的证明材料,应复印在不同纸张上。       锡轨道交通力争年内奠基、沪宁城铁2010年4月前投运(1)沪宁城际铁路起自上海,经昆山、苏州、无锡、常州、丹阳、镇江至南京,正线全长300公里,全线共设置27个车站。无锡地区约40公里,设洛社北、无锡、无锡新区等3个站点。铁路等级为客运专线,双线,速度为200公里/小时。(2)城际铁路的最大特色是公交化运营,发车班次多,24小时运营,将开行大站直达和站站停两种列车。(3)京沪高速铁路全线已于4月18日全面开工建设,铁路江苏境内长357.536公里,设徐州、南

5、京、镇江、常州、无锡、苏州、昆山7个站。无锡段全长49.75公里,由常州进入江阴境内,沿江阴、惠山界河在长安进入锡山区,再由鹅湖镇进入苏州,无锡站设于安镇,站区面积有3平方公里。京沪高速铁路设计时速350公里,初期运营时速300公里,全线将于2012年建成投营,建成后无锡到北京只用4个半小时、到上海只要23分钟,京沪高铁主要承担区域外远距离出行,大大缩短长距离通行时间。无锡二级市场动态分析1-1.商品房整体销售统计表格:(包括经济适用房)日期(5月1日-31日)今日销售套数今日销售面积(平米)成交总价(万元)成交均价1日31 3546 2010 5669 2日13 2042 1277 6253

6、 3日155 16491 6201 3760 4日149 15843 5622 3548 5日197 20524 7982 3889 6日181 18825 6519 3463 7日156 16875 5685 3369 8日202 20889 7673 3673 9日217 21271 11210 5270 10日196 21226 8599 4051 11日148 15676 6120 3904 12日134 15677 7311 4663 13日95 11229 5402 4811 14日113 12657 6046 4777 15日153 18069 9153 5066 16日88 9

7、032 3943 4366 17日87 9234 5854 6340 18日81 8300 4538 5468 19日139 17714 8845 4993 20日133 15064 10237 6796 21日94 11403 6229 5463 22日110 13945 8098 5807 23日146 18135 11160 6154 24日171 20700 12179 5883 25日99 11384 6227 5470 26日166 19612 15154 7727 27日123 14690 8888 6051 28日123 14602 8648 5922 29日131 12732

8、 7717 6061 30日148 18615 11149 5989 31日123 14177 8522 6012 08年5月总量合计4102 460181 234200 5089 08年4月总量合计2285 267380 167883 6279 08年5月日平均值132 14845 7555 5089 08年4月日平均值76 8913 5596 6279 图表-住宅日成交量价走势:现象:持续放量,市场回暖本月住宅商品房新增供应量76.8485万平方米,环比增加10.6848万平方米,增幅16.2%;与去年同期相比供应量增加53.0485万平方米,增幅222.9%。成交量46.0181万平方米

9、,环比增加19.2801万平方米,增幅72.1%;同比增加8.4181万平方米,增幅22.4%。成交价格环比下降1189.13元/,降幅18.9%;同比减少151.3元/,降幅2.9%。1-2.住宅市场量价走势分析  住宅月度成交走势市场特征:量扬价跌本月供应量有所减少,供应量与上月相比减少-5.9703万平方米,降幅9.5%;同比增加37.4235万平方米,涨幅194.9%。本月成交面积40.8503万平方米,环比增加18.4288万平方米,增幅8.2%;与去年同期相比增加2.6503万平方米,增幅6.9%。成交均价4669.78元/,环比下降1046.26元/,降幅18.3%,同

10、比上涨365.22元/,降幅7.2%。行政区住宅成交分析本月市场成交热点板块:惠山区、滨湖区、新区板块,平均成交面积114560.95平方米;本月市场高端成交板块:崇安区成交均价6527.93元/平方米。1-5.本月热销楼盘盘点本月销售前10名楼盘(按套数):序号楼盘名称区域销售套数销售面积销售金额平均面积()平均价格(套)(平方米)(万元)(元/)1瑞星家园滨湖区1157114907.1231329.678999.312726.522宝龙湖畔花城惠山区35435602.6615754.2631100.64425.023万科东郡新区10213791.888196.6105135.25943.0

11、64绿地世纪城惠山区10110662.414670.3834105.64380.235嘉洲花园洋房惠山区9012035.056412.2585133.75327.986落霞苑滨湖区869661.222637.0702112.32729.547峰影苑滨湖区8310096.054415.1014121.64373.098长江国际机电五金城锡山区816809.761345.53918184.071975.899理想城市花园惠山区798134.293340.44981034106.6210高力汽车博览城惠山区784907.672164.092662.924409.61市场特征:l  

12、;        高端住宅:新区(万科东郡)成交均价5943.06元/平方米l          热点板块:惠山区(宝龙湖畔花城),成交套数354套,该案积累客户已有一年半时间,首次开盘,推出1139套,其中商业752套,住宅387套,已售房源主要是叠加别墅,本月成交243套;l          商业热点板块:惠山区(高力汽车博览城),月成交套数

13、78套;锡山区(长江国际机电五金城),月成交套数81套。1、崇安区数据分析崇安区简介:崇安区地处无锡市区中部中心商务区,是无锡的政治、经济、文化中心,也是锡城最繁华的地段。本区楼盘主要为商业用房,住宅较少。本月崇安区无新增供应2.0356万平方米。本月成交面积17903平方米,环比增加78平方米,增幅0.4%;与去年同期相比,成交面积减少4097平方米,减幅18.6%。成交均价6320.23元/,环比降低224.34元/降幅3.4%;同比上涨1575.23元/,涨幅33.2%。区域代表楼盘成交明细:楼盘名称销售套数(套)销售面积(平方米)销售金额(万元)销售均价(元/平方米)金科观庭29300

14、4.482069.41726890.065东方王榭316905.164860.7037039.233城尚城81118.521178.693810537.977KING紫金门5731.90589.42828053.39802、南长区数据分析南长区:本区位于无锡中心商务区东南角,区内太湖广场为无锡最大的广场,人民大会堂、新建市委市政府、政协等机关单位都坐落在区内。该区为无锡市传统的居住区,区内居民小区众多,商业、生活配套完备,但人口密度偏大。本月南长区住宅无新增供应。本月成交面积12194平方米,环比增加1969平方米,增幅19.3%;与去年同期相比成交量增加3194平方米,增幅35.5%。成交价

15、格7682.86元/,环比增加1272.36元/,涨幅14.2%;成交均价同比上涨2403.85元/,涨幅45.5%。区域代表楼盘:楼盘名称销售套数(套)销售面积(平方米)销售金额(万元)销售均价(元/平方米)万豪公寓91145.241260.783411008.901阳光城市花园B区199.1770.0147059.998清扬康臣413572.342562.657173.5884朗诗未来之家91192.791390.606911658.4383、北塘区数据分析北塘区简介:北塘区位于无锡市区西北部,人口约35万,是无锡传统的中心城区之一。境内主要道路与沪宁、锡澄、锡宜等高速公路直接相接,是出入

16、无锡的交通枢纽。天下第二泉、寄畅园、惠山寺、黄埠墩等名胜古迹均在其境内。本月北塘区住宅无新增供应量。本月成交面积7192平方米,环比增加2777平方米,增幅62.9%;与去年同期相比成交面积减少16808平方米,降幅70%。成交价格6842.55元/,环比增加837.29元/,增幅13.9%;成交价格同比上涨2914.55元/,涨幅74.2%。区域代表楼盘:楼盘名称销售套数(套)销售面积(平方米)销售金额(万元)销售均价(元/平方米)凤凰城263269.242746.158399.96蓉湖山水161781.261261.6847083.094、新区数据分析新区:无锡新区是无锡市最重要的经济增长

17、极、改革开放的重要窗口和参与国际竞争的产业高地。1995年在无锡高新区和无锡新加坡工业园快速发展的基础上设立无锡新区,现已成为无锡迅速崛起的国际制造业基地。该区居民大部分为白领、外企职员及外来人员等购买力较高的群体。本月新区商品房住宅新增供应量15.0821万平方米,环比增加4.1972万平方米,增幅38.6%;同比增加4.6821万平方米,增幅45%。本月成交面积4.1083万平方米,环比减少0.2206万平方米,减幅5.8%;与去年同期相比成交面积减少2.7917万平方米,减幅40.5%。成交均价每平米5460.27元,环比上涨95.11元/,涨幅1.8%。;成交均价同比上涨803.26元

18、/,涨幅17.2%。区域代表楼盘:楼盘名称销售套数(套)销售面积(平方米)销售金额(万元)销售均价(元/平方米)美新玫瑰大道313157.461934.2326125.9116万科东郡10213791.888196.615943.07国信世家272714.11603.12775906.6645、滨湖区简介:滨湖区是无锡建设湖滨新城的重要区域和建设山水城、生态城的标志性板块,无锡实施特大城市发展战略的重点工程大多在滨湖区。本区位于太湖之滨,自然环境优越,经国家测定为一类空气,二类水质,非常适合居住。加上紧邻新建的大学城,人文环境较好,滨湖区已经成为无锡市一部分居民首选的居住区域。本月滨湖区住宅新

19、增供应15.5908万平方米,环比增加3.1702平方米,增幅25.5%;同比增加10.5908万平方米,涨幅211.8%。本月成交面积7.0914万平方米,环比增加0.9528万平方米,增幅15.5%;成交面积同比减少3.7686万平方米,降幅34.7%。成交均价7238.96元/,环比下降652.47元/,降幅8.3%;同比上涨539.96元/,涨幅8.1%。区域代表楼盘:楼盘名称销售套数(套)销售面积(平方米)销售金额(万元)销售均价(元/平方米)集景花园(金色江南)404441.162826.69976364.7779万科城市花园二区657738.775839.36577545.989

20、3山水茗苑143958.023568.74379016.487瑜憬湾7937.78745.06417944.977山语银城658908.096357.34967136.60256、锡山区数据分析 锡山区简介: 本区位于长江三角洲腹地,江苏省南部,无锡市东部。南临太湖,北通长江,东邻苏州、常熟。东至上海128公里,西至南京177公里,是联结上海和无锡市区的重要门户。本总面积396平方公里,下辖7个镇。全区共有104个行政村和30个社区居委会,区内有总人口38万,暂住人口20万。本月锡山区住宅新增供应1.5059万平方米,环比减少0.4038万平方米,减幅21.1%;同比增加0.5059万平方米,

21、增幅50.6%。本月成交面积1.6685万平方米,环比减少1.0981万平方米,减幅39.7%;与去年同期相比成交面积减少0.7315万平方米,减幅30.5%;成交价格4932.19元/,环比上涨144.27元/,涨幅3.0%;成交价格同比上涨535.19元/,涨幅12.2%。区域代表楼盘:楼盘名称销售套数(套)销售面积(平方米)销售金额(万元)销售均价(元/平方米)诺卡花园131662.67834.53495019.2456华夏豪门466850.654849.09477078.2987隽府园152041.341160.2995684.0077、惠山区数据分析 惠山区简介:本区是2000年12

22、月新成立的新区,原为锡山市,生活、商业配套齐全,人文底蕴深厚,自然环境好,非常适合居住。惠山区南临太湖,北靠长江,沪宁、新长、京沪三条铁路,锡澄、锡宜、沪宁高速公路和312国道穿境而过,京杭、锡北、锡澄三条运河流经该区。距上海虹桥机场、浦东机场、南京禄口机场仅120多公里,至无锡机场、常州机场、张家港、江阴港进仅30公里左右,区位优势凸现,交通十分方便。本月惠山区住宅新增供应面积11.0492万平方米,环比增加6.564万平方米,增幅146.3%;同比增加9.3992万平方米,增幅569.6%。本月成交面积10.7118万平方米,环比增加2.7183万平方米,增幅34.0%;与去年同期相比成交

23、面积增加9.08万平方米,增幅100%。成交价格4307.33元/,环比下降426.38元/,降幅9.0%。;同比上涨467.33元/,涨幅12.2%。区域代表楼盘:楼盘名称销售套数(套)销售面积(平方米)销售金额(万元)成交均价(元/平方米)绿地·波士顿公馆10110662.414670.3834380.232凤翔馨城161824.17717.94623935.742顺驰·理想城市798134.293340.454106.627加洲·洋房9012035.056412.2585327.987复地·公园城485166.32784.8025409.678别墅

24、市场量价走势分析市场特征:成交价格有所上涨本月别墅楼盘无新增供应。本月别墅楼盘成交面积8820.52平方米,环比减少1062.46平方米,降幅10.8%;成交面积与去年同期相比减少14082.5平方米,降幅61.5%。成交均价10272.14元/,环比增加848.36元/,涨幅9%;同比降低18.86元/,降幅1.8%。 月别墅市场行政区成交明细新区成交3套(吉祥国际花园3套);滨湖区18套(湖光山色别墅1套、印象剑桥9套、宝界山庄2套、檀溪湾别墅1套、江南景园1套、五里湖花园1套、燕尾山庄3套);惠山区4套(天润小区1套、长安.吉星家园3套)热点板块:滨湖区马山板块;类别墅板块:惠

25、山区板块一 、市场动态及房产要闻1、无锡楼市动态*商品房合同网上备案系统每日数据统计:数 量(套)成交面积(M2)同比07年同期成交总量2924340406其中住宅高 层62372566小高层53764175多 层69295757别 墅309702商 业51840812办 公707181(注:本文所有指标均不含经济适用房相关数据)本月商品房成交2924套,较去年同期下降425套,降幅达13%。本月商品房成交总面积34.04平米,较去年同期下降4.68万平米,降幅达12%。本月商品房成交总金额20.11万元,较去年同期增涨0.04万元,涨幅达0%。本月商品房成交单价6032元/平米,较去年同期增

26、涨849元/平米,涨幅达18%。简 评:从本月市场的表现来看,无锡楼市继续回暖的同时,成交价格在装修程度非差异化的状态下停滞不前。许多楼盘利用节假日搞不同程度的促销活动,尽管促销的手段不同,但实际成交价格较前段时间有明显的降价趋势。这反映出在行业不景气时,发展商和购房者之间的对抗中,发展商对市场的信心开始动摇。日期成交套数(套)成交面积()成交总额(万元)成交均价(元/)5.1日313546201056695.2日132042127762535.3日151599137085675.4日313713230962205.5日728046460057185.6日495849299151135.7日3

27、95957284847815.8日9010000471647165.9日909051772285325.10日00005.11日14815676612039045.12日8711101608954865.13日647832454458025.14日8510074546754275.15日13015395839854555.16日626582387958935.17日969995640564085.18日555589299853645.19日11815312823653795.20日128144851008169605.21日819887583959065.22日1051340381726097

28、5.23日117148331005567795.24日170205591208358775.25日10311883660955625.26日156179391463981605.27日11013305847463695.28日11113459833161905.29日11210627699365805.30日134169241057862505.31日1261451786865984合 计2728319179.96192520.706032日均成交8810296.136210.356032特 征:Ø       

29、本月日均成交10296平米,成交量在9000-12000平米之间的8天;9000平米以下的10天;12000平米以上的13天。由图示看出,每日成交量变化幅度较大。Ø        本月成交均价6032元/平米。5700-6300元/平米之间的11天;5700元/平米以下的11天;6300元/平米以上的8天。图示看出每日成交均价变化幅度较大。二、无锡楼市成交分析量增价跌1、相关综述本月指标指标数据环比上月幅度(%)成交总套数(套)292466成交总面积(M2)34040660成交总金额(万元)20112051成交单价

30、(元/M2)60323Ø        本月,无锡楼市成交量继续增涨,但环比07年同期下降13%,原因有:客观原因一:2003-2007年未开发土地较多,2008年楼市供给量增幅较大,市场供给量充足。客观原因二:区域市场成交方面,本月价格相对较低的惠山区成交量占无锡楼市主导地位,成交面积占市场总量的42%,而价格相对较高的滨湖区和崇安区成交量所占比例较上月下降。主观原因一:连续2年的宏观调控,在2008年初,媒体报道了万科在全国许多大中城市降价售楼的消息,这无疑给购房者一个等待的理由,许多购房者开始观望。主观原因二

31、:许多楼盘虽没有明确表示要降价,但优惠促销活动较往年明显增加很多。在不考虑装修级别的情况下,实际成交价格有所下降,致使购房者感到行业降价的开始,更多的人参与其中等待更低的价格。Ø        成交价格继续下降,降幅达3%锡城楼市对政策调控的敏感度首先表现在房价的涨幅降低,自2007年12月成交价格止步高速增涨以来,连续3个月成交价格增幅在50元/平米以下,继上月成交价格下降2%以来,本月跌幅再次达到3%。本月价格下降的主要原因是低价区域成交比例增加、高价区成交比例降低及行业试探性降价。Ø &#

32、160;      各行政区域成交量有不同程度增幅本月,区域成交量绝对数来看,崇安、南长、北塘均低于15000平米;锡山区成交量较上月增加;新区、滨湖在40000平米左右;惠山区成交量远远高于其他各区,成交量达到117000平米以上。相对数来看,惠山区依然主导着市场,成交面积占总量的42%;新区较上月下降3个百分点;滨湖较上月增加3个百分点;其他区域占总量的10%以下,成交套数相对数基本与成交面积相对数相同。综合说明本月惠山区领跑无锡楼市主流。Ø        区域

33、成交单价呈4级台阶式下降态势特高价区(10000元/平米以上)南长区、崇安区、北塘区。高价区(7500元/平米左右)滨湖区。低价区(5600元/平米以下)新区、锡山区、惠山区。2、成交量时序趋势显示:成交量连续4个月持续下降成交量时序发展有以下特征:Ø        近15个月中,月度成交量(面积)众数基本在38-46万平米之间。Ø        近15个月中,月度成交量(套)众数基本在3000-4000套之间。Ø 

34、       07、08年2月份和08年3、4月份为变异值,远低于众数的范围。自2007年11月以来成交量连续4个月持续下降,2月成交量下降幅度最大,如果说2月份以前是合理回落的话,2月份成交量降幅已超出正常的范围(30%-50%的降幅)。3月份成交量增涨是可以肯定的,但08年增长的幅度已低于正常的范围(80%-110%的增幅),说明2008年2、3、4月的变异值是由于非正常因素造成的各时期成交量特征:时 段2007年1月2007年2月2007年3-8月2007年9-10月2007年11-12月2008年1月2008年2月2008年3

35、-5月所属阶段平稳期下降期平稳期高速增涨期回落期平稳期下降区低速增长期成交量特征众数区域低位众数 区域高位高位众数区域最低位低位无锡市民对住宅面积的需求分布是:80-100平米之间的31%;100.001-120平米之间的37%。对住宅户型的需求分布是:2室1厅27%;3室1卫36%。结论:无锡楼市总体户型面积的对应是:2室1厅大多在80-100平米之间;3室1卫大多在100.001-120平米之间。逻辑性验证四:68%的市民对居住面积的需求在80-120平米之间。68%的市民能够承受的成交单价在:3000-5000元/平米之间。72%的市民能够承受的购房总价在21-60万之间。结论:单价乘以

36、面积的区间在24-60万之间,与市民能够承受的房屋总价款基本吻合。68%的市民能够承受的成交单价在:3000-5000元/平米之间。70%的市民认为目前无锡的房价偏高。结论:目前无锡市新房成交均价在5600元/平米左右,大于大多数市民的期望价格。与70%的市民认为房价偏高吻合。2、时政要闻Ø        江苏今年将新建经济适用房51966套江苏省政府将“全省新增廉租住房1.2万套,新增经济适用房4万套以上”列入了2008年度工作目标。为确保任务完成,省建设厅、发改委、财政厅、国土厅、民政厅等五部门近日联合发出通知,将住房保障目标分解到了13个省辖市