房地产可行性分析报告第六组X

1、SMITHS GROUP房地产开发可行性分析公司财务|小组作业-第x小组朱，美团，爱国，Laurence, LC, Sam, Kero4/16/2014Type the abstract of the document here. The abstract is typically a short summary of the contents of the document. Type the abstract of the document here. The abstract is typically a short summary of the contents of the docu

2、ment.Table of Contents1案例背景21.1案例公司背景介绍21.2项目开发目的描述:21.3项目设计描述22资金运作计划22.1项目周期22.2项目阶段资金重点32.3整体现金流量预测42.3.1现金流入52.3.2现金流出53风险管控63.1关键节点指标2条线61 案例背景1.1 案例公司背景介绍FD（集团）股份有限公司（以下简称"FD"），是中国大型的房地产开发集团，国家一级开发资质、位列2014年中国房地产百强企业20强。1992 年，FD集团开始房地产开发和管理业务，总资产505.08 亿元，管理资产超过 1500 亿。22 年来，FD已为近50

3、000 户中国家庭提供了住宅，为约40 个社区提供物业管理服务，目前开发项目已遍及全国重点城市。2013年，FD全国在建面积近794万平方米、竣工面积超218万平方米。未来，FD集团将根据中国城市升级版开发建设需求，致力于以人性化的视角，为客户提供最佳的人居空间解决方案，实践"以人为蓝图"的品牌理念，并在有关各方的价值最大化的同时，实现FD"成为国际一流的房地产开发商"的企业愿景。1.2 项目开发目的描述:FD正计划以招拍挂的方式获取一项目地块，地块的信息以及规划指标如下：项目所在区域上海土地性质住宅总占地面积（平方米）20,000容积率1.5土地价格（

4、万元,含契税）8,0001.3 项目设计描述1)考虑到市场销售和消费者的不同需求，安排不同档次的住宅。按照我们对该地块的设计分析，不同容积率对地块的产品特征及规划方案会有不同影响，综合地块的容积率要求，经公司设计、销售、财务和项目等部门研究协商，最后确定容积率(住宅净容积率)为1.5 .按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积及现价汇总见下表，物业类型建筑面积现价（万元/平方米）别墅10,000 1.00 小高层20,000 0.75 *小高层：建筑面积为80120平方米/套，别墅：建筑面积(套)为240平方米以上，院落400平方米以上。2 资金运作计划2.1 项目周期下图是该项目从设计到

5、完成的整个周期，图左方是现金流出周期，图右方是现金流入周期。1. 项目可行性调研2. 项目审批3. 土地证取得4. 项目方案设计5. 建设工程施工许可证取得6. 项目前期施工准备7. 项目施工8. 项目达到预售条件9. 开盘10. 项目竣工验收11. 项目收尾12. 项目竣工备案13. 住宅交付证取得14. 住宅交付15. 项目后评估资金流出1. 融资收款2. 销售收款3. 收齐款结利润资金流入时间线第1年中第1年末第3年中其中最为关键的3个节点分别为：· 建设工程施工许可证取得· 项目达到预售条件· 住宅交付这3个节点分别对应了资金的开始流入：· 融资

6、收款· 销售收款· 收齐款结利润2.2 项目阶段资金重点根据整个项目的现金流量表绘制出净现金流图，见下图：其中，正值是净现金流入，负值是净现金流出。由上图可以看出，该项目有以下几个资金重点：· 第一季度的土地款，净现金流为8,000万元。· 第七季度和第八季度，资金流入是销售收入和融资流入，资金流出主要是建筑安装费等。净现金流为5,700万元左右。· 第九季度，资金流入是销售收入和融资流入，资金流出主要是利息支出和本金归还等。净现金流为-4,735万元。· 第九季度，资金流入是销售收入和融资流入，资金流出较少。净现金流为6,248万元

7、左右。下图分别是现金流入和现金流出中各项所占的百分比：2.3 整体现金流量预测整个项目按10个季度计算，最终合计的现金流入为37,039万元，现金流出为35,001万元，净现金流为2,038万元，其中在第6季度会达到资金的峰值。2.3.1 现金流入销售收入带来的整个项目的现金流入为26,939万元。银行贷款带来的现金流入为10,100万元。2.3.2 现金流出营业成本（工程成本）造成的现金流出为21,250万元。营业费用（项目运作）造成的现金流出为2,740万元。其中为还本付息与融资收入差额部分，计为利息支出。增值税与所得税的现金流出为911万元。增值税额：因别墅项目增值率为8%，适用30%的

8、增值税率，需缴纳232万元的增值税，从项目开发销售的第7季度开始缴纳。所得税额：适用25%的所得税率，需缴纳679万元所得税，从项目开发销售的第7季度开始缴纳。3 风险管控3.1 关键节点指标2条线序号节点名称工程线资金线1可行性研究报告制作及批复取得 第1年初2项目定位策划及通过审批 3房屋拆迁及"三通一平"完成 4建设用地规划许可证取得 5土地证取得 6方案设计与批复 7园林景观方案设计8扩初设计与批复9施工图设计与审图完成10样板示范区施工图设计11建设工程规划许可证取得12施工总承包商招标与签订合同13建设工程施工许可证取得第1年中融资收款14项目桩基工程施工15项

9、目基础施工至+0.0016样板区、售楼处施工及完工开放17项目主体结构施工18主体结构达到预售条件（8层）19预售许可证取得第1年末销售收款20开盘21项目单体竣工验收第3年初22外架拆除完成23项目室外管线施工24项目景观与绿化施工25消防验收证明取得26项目竣工备案27住宅交付使用许可证取得28房屋交付入伙 （精装修） 第3年中收齐款结利润29项目后评估第3年末分配奖金房地产政策变动及应对：3个阶段,10年时间,43次措施,179个文件。1998年住房市场化。2003年房地产成为支柱行业,调控开始。2013年淡化调控，去行政化。时间政府政策企业对策2003-2004土地招拍挂大举挂牌进军地产业2005-2007政策收紧，70/90，二套首付4