小城镇商业房地产融资现状及趋势研究

1、k. rm b.机用 c.圈1小业地产目线计图4i« a 口有灸金 b银厅贷款 c集贵合股od其他小城镇商业房地产融资现状及趋势研究谢国宏壬蕾俞东红陈立福 唐艳娟摘要随着我国商业地产市场的发展壮大，小城镇商业地产也得到不断发展， 但小城镇商业地产融资渠道僵化、单一，客观上成为英发展的瓶颈。本文通过市场调 查,深入分析小城镇商业房地产融资现状，对英融资未来发展趋势进行研究，为小城 镇商业房地产融资寻求出路。商业地产是指用于零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的地产 形式。对小城镇而言，其商业地产的发展与国内发达地区还存在一定差距，其基本形 式大致相当,只是细节上存在一些差异。

2、小城镇商业地产形式单一，以中小型商业地 产为主。因为是新形式，因为是初级阶段,所以小城镇商业地产融资无论从形式还是 内容上，都显得极为简单,也具有很大发展空间。本文根据融资背景及分布特点，选择 紧邻人城山和远离人城市同时又显得较独立的两种较典型的小城镇进行市场调查， 分析目前小城镇商业地产融资现状及趋势。1、小城镇商业地产融资现状1.1小城镇商业地产处于初期阶段，规模不大小城镇商业地产尚处于起步阶段,大都在50200平米之间，且以租赁经营为主 （见图1）。1. 2小城镇商业地产开发资金以白有资金为主,融资渠道狭窄小城镇商业地产开发大多依赖于自有资金（见图2）,利用银行贷款的不多，其他融资方式占

3、的比例就更少。发达城市虽看好利用基 金等 a<sof hm> io»f a* k» 200屮方来0 woo力累图2小城慎（县）商业地产资金来源统计图直接融资手段，但小城镇商业地产尚无政策支持，同时受经营特点、区域经济、规模效益、预期收益及当地政府的屮观调控制约等，很难适应遍布各地投资者的金融 服务需要，融资效果也不理想，故直接融资儿乎不存在。1. 3小城镇商业地产运营资金以口有资金为主，运营方式单一10%13%小城镇商业地产运营资金也以自冇资金为主，运营方式单一、资金短缺（见图3、 4）o绝大多数属于脱离资本市场参与的“体内”循环模式。这种融资状态与欧美商 业房

4、地产业的融资形态相比，差距巨大。究莫原因，在于小城镇商业地产发展缓慢， 未形成统一的行业认识,缺乏与银行等信贷机构必要的沟通和联系，满足于一种口给 自足的自循环状态中，发展模式陈旧，且大多数人仍无改变的意向。因而，小城镇商业 地产融资渠道多样化的需求很迫切。口 a密金来渠道单二 b经常短峡 c没有问题 d其他s3小城镇（县）商业地产目前资金运廿存在问題统计图 a利润扩大冉投资 b借助银行贷歉 c借助金融市场上的苴他机构 d其他bb4 小城镇商业地产资金运曹方式1. 4资金筹集思路窄，政策法规欠保障目前小城镇商业地产融资屮遇到的问题较严峻（见图6、7）,金融政策对小城镇 商业地产的促进作用不乐观

5、。小城镇商业地产要健康发展，就要当地政府出台合理政 策，从土地开发到金融循环，在法律监督到金融创新等一系列于-段上下大力气，营造 健康发展的相关环境。风脸比重8%32%42%10% a自有资* r仟股寄佥 c tfflkr金 d其他如证券典当零图5 小城镇（县）商业地产风险来源统计图口 a第集方式太少契道窄 b政策法規的制的匸c窃僉埶度大碓以僭贷 （= d其他图6 小城镇（县）商业地产目前融资18對的问题统计图 a非常大 b比较大o c有事响，但是不大o d几乎没育他响图7金融政策对小城镶商业地产融资的影响统计图（#他谢响因索知多地玫舟谓整不利、受当地蛭济渭水平!约） a证券化形式 b银厅贷敖

6、 c信托机构 d其他图8小城镇商业地产融资的希望途径1. 5投资者普遍谨慎,对风险过于敏感并盲目规避投资者普遍对各融资方式的 风险较敏感（见图5）,但对风险进行规避的认识却显得模糊，对新融资方式不易接受, 更不必说试用。英他比重过尢说明国内小城镇商业地产对上市以及典当的认识还处 于朦胧阶段,这与小城镇口身的经济发展状况和消费水平密切相关。1. 6打破口有资金对融资市场的垄断呼声渐强目前风险过度集中在口有资金上时，投资者非常愿意将风险分散开来。目前小 城镇商业地产的融资市场上，打破口有资金的垄断是投资者的心声，也是分散风险的 重耍手段（见图8）。1. 7小城镇商业地产发展迅速，势态看好近几年来,

7、小城镇商业地产逐渐成为市场的热点话题，受到当地政府和帀场的 极大关注，而且国际、国内机构投资在商业房地产上的资金近年来也在持续增加,小 城镇商业地产的发展顺应了城市社会经济发展的需要,是商业竞争及其格局调整的 必然。同时住宅业经过多年的发展，暴利时代已经结朿，而商业地产rti于兴起的时间 较短,利润空间较人，无疑是一种凸现的商机，而且居民消费能力的增加给商业地产 的发展带来了良好的机遇。2、小城镇商业地产融资趋势研究小城镇商业地产融资现存问题是制约其快速发展的关键所在。因此，加强金融 创新,拓宽融资渠道，将间接融资与直接融资有机结合，是解决小城镇商业地产融资 难的必由之路。2. 1银行贷款是小

8、城镇商业地产融资的短期战术需要随着区域经济的快速发展，小城镇商业地产投资者必然会为了扩大经营规模及 经济利益寻求新的融资方式。尽管我国房地产政策对银行贷款进行了诸多限制，但银 行业不会因此放弄房贷这块不良率较低的业务，加上当前英他融资渠道各有局限，银 行贷款将会成为小城镇商业地产短期的融资主流。应建立以银行贷款为主的多元化 融资模式，在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。2. 2融资渠道多元化是控制小城镇商业地产融资风险的手段较理想的商业房地产融资体系是这样的：前期开发所需的资金主要是自有的， 或是通过权益融资获得的；小期资金则通过混和型信托基金、债券及少量的银行贷款 等途径获得;在后期

9、销售过程屮，销售款和租赁款迅速补充银行在开发领域收缩所产 生的行业发展资金不足。于是,金融业与商业地产业都实现了投融资渠道的多元化, 这种体系具有一种自我调节和平衡机制,商业房地产业不会因为银行信贷政策的调 整而对自身经营产牛太大的冲击，同时出于商业房地产资金来源的多元化与公众化, 金融系统的风险也得到了保证。金融业的资金配置效率得到提高，商业房地产业也能 够保持理性的发展。融资多元化只是一种手段，其最终冃的是在金融市场和房地产市 场之间构建一道防火墙，使得金融体系的风险和房地产体系不会相互传递并放大影 响，实现整个小城镇经济的持续快速健康发展。2. 3新崛起的典当是小城镇商业地产投资者可选择

10、的融资方式典当是中国土生土长的融资机构，有着悠久的发展历史，曾一度消亡，但自1987 年新中国第一家典当行在成都开业以來，典当行业以惊人的速度发展。据商务部的数 据显示，截至2006年底，国内注册的典当行有2494家。现在，资金融通已经不是银行等 金融机构的专利。因为屮小企业或个人得到银行的贷款比较麻烦，而典当则以其方便快捷、手续简便有效弥补了这方面的空缺,成为屮小企业或个人融资的便利而有效的 途径。普通投资者对典当的认知度比较高(见图9)。因此，典当在中国兴起的群众基 础比较好。笔者认为，随着典当在小城镇的出现和发展，也必将成为商业房地产投资 者可选择的一大融资方式。0.00%50.00%4

11、0.00130.00%20.00%10.00%看好有待时】口不看好图9被访占对典当在中重新規起的认知腹2. 4商业房地产证券化是小城镇商业地产融资中长期战略选择房地产证券化的特点是产权公众化，投资者按投资份额共同拥有房地产的产权, 每个投资者的产权份额只能从利益上分割，而不能从实物上分割，适宜于能实现产权 公众化和适合租赁经营的商业房地产(如产权式商铺等)，即商业房地产证券化。日前 小城镇商业地产虽然发展迅速，但仍处于起步阶段，存在不少难题，推行商业房地产 证券化融资，直接向社会融资,可有效解决资金压丿j,并且证券化融资的规模可以不 受银行等屮介机构的制约，面值设定相对灵活，可以克服商业房地产

12、投资规模大的弊 端，消除了市场进入的障碍，使中小投资者也可以分享商业房地产投资的高收益，从 而吸引社会闲散资金支持商业地产的发展。2. 5房地产投资信托(reit)是小城镇商业地产未来融资发展的主要出路reit (realestatelnvestmenttrusts)本质上是一种证券化的产业投资基金，它 通过持冇和经营商业房地产來为投资者提供稳定的未來收益，并将收益90%以上的部 分通过派息的形式分配给投资者。笔者认为，商业房地产投资信托基金应是我国小城 镇未来商业房地产业融资发展的主要出路，因为它的受益凭证可通过证券公司公开 上市流通，有更强的流动性,而且投资者享受有限责任、集中管理、自由进

13、出和转让 等优惠条件。通过该种方式,小额投资者也能够分享到原來少数富人和人的机构才能 获得的商业房地产的收益。在小城镇商业地产屮长期开发过程中，发展reit是一种必 然趋势，尽管小城镇的金融市场与地产市场的现状尚不具备大规模推广reit的条件， 但随着我国城镇化战略的加快、小城镇商业地产的迅速升温、和关法律制度的建设 和完善及小城镇与国内大屮城市的逐渐接轨，在将来有选择地进行发展是有必耍也 是有条件的,这对小城镇房地产开发及经营模式都将产生重耍影响。2. 6商业房地产融资体系逐步健全是小城镇商业地产融资的根本保障融资体系健全包括围绕融资而构建的具冇不同市场功能的金融机构体系及构 建提高金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言,除了原冇的商业银行、信 托公司以及保险公司之外，还将出现&业化的商业房地产投资基金、抵押资产管理公 司以及互助储蓄银行等金融机构。就构建市场体系而言,关键是要建立商业房地产金 融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、