财政小区镆em管理方案

1、卫辉市财苑小区物业管理方案第一章管理思想和目标管理思想：依靠公司的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把财苑小区创建 成为一个温馨的家园。管理目标：1、保持物业的完好程度，通过加强对小区整体物业的维护、养护和对使用 人提供的服务，防止因使用不当而损坏物业。2、创建良好的环境，加强宣传，与小区业主（住户）共同维护小区环境， 共造一个安全、舒适、和谐的绿色家园。3、维护住宅区业主（住户）的权益，维护大多数业主的利益，引导广大业 主止确使用物业、公共设施设备和场地。4、对小区实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，提 高小区的整体形象，使该小区商詁房保值升值。第二章物业概况物业概况

2、：财苑小区位于卫辉市比干大道与太公路交汇处，小区总占地面积： nf,总建筑面积： m2 ,其中住宅建筑面积： m2 ,地下室而积：m2 ,商铺建筑而积：m2,共冇：间（二层）临街商铺，小区共有2栋12层带电梯小高层住宅楼，4个单元88 套,建筑密度为%,绿化率为%,容积率为： 。小区主要机电设备：闭路监控系统，电梯4部等。小区主要配套设备：地下储藏室、积水系统、排水系统、供电系统、消防系 统等。第三章管理原则、方法和内容管理原则:遵循“优质、诚信、创新”和“让我们大家住的更好”的管理方针，本着“以 人为本、诚信服务、报效社群、创物业品牌”为宗旨，竭诚为业主提供规范化、 专业化的物业服务。管理方

3、式：公司将坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务” 的管理手段。依据国家物业管理条例和实际情况相结合的原则，对财苑小区 实行综合一体化管理。汇丰物业管理有限公司在管理合同期内对财苑小区负责制 订年度管理目标和签订住房目标管理责任书，独立核算，实现小区社会效益、经 济效益和环境效益同步发展。管理内容1、小区房屋建筑本体共用设施（共用上下管道、共用照明、供水设施、配 电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、运行管理。2、小区房屋建筑共用部位（屋面、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部 位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备、机房等）的维修和管理。3、小区规划红线内属物业

4、管理范围的公共设施（道路、室外上下水管道、 化粪池、沟渠、绿化、路灯、地下室、停车场等）的维护、养护和管理。4、区内的各项配套服务设施的维修、养护和管理。5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的 收集和清运。6、交通车辆行驶和停泊的管理。7、配合和i办助公安部门、居委会等冇关部门做好各项工作。8、社区文化娱乐活动。9、物业及物业广利档案、资料的整理和归档。第四章组织和责任k组织结构及人员配备如下图所示:2、人员安排说明:序号岗位编制说明1项冃经理1负责小区工作的全面管理2管理收费员1负责小区各项费用的收缴工作和代收工作、各 种档案管理等3电梯管理员1负责小区电梯的管理

5、4保安员（巡逻员）4每天3班，每班2人 负责小区的保安工作和安全巡杳工作5保洁员3负责财苑小区的4个单元及地下室和院内一卫生6监控员2负责小区的监控及工作，配合保安工作7水电维修员1负责小区的水电线路的维修协助管理员负责水 电费抄表工作8合计13第五章服务承诺和质量保证卫辉市财苑小区服务承一览表部门服务承诺质量冃标护卫班增设24小时求助电话：100%发生盗警，3分钟内到达100%发生火警，3分钟内到达100%环卫班口常垃圾每口至少收集2次100%区内道路、梯道等每口拖、扫1次100%除“四害”每月1次100%维修班办公时间内故障处理：供 水：15分钟内派技术人员到现场处理 电 力：15分钟内派

6、技术人员到现场处理 维 修：15分钟内派技术人员到现场处理95%95%95%非办公时间内故障处理：供 水：30分钟内派技术人员到现场处理 电 力：30分钟内派技术人员到现场处理 维 修：30分钟内派技术人员到现场处理95%95%95%预先知道停水停电，24小时前发出通告突发停水停电，10分钟内发出通告100%100%简单照明系统装置于收到报告后1小时内更换需要特别工具更换的照明系统于收到通知后24小时内办妥95%办公室开通办公时间内投诉电话：100%咨询事项，即口处理一般事项，24小吋内处理复杂事项，3个工作天内解决或转到其它部门、机构并回复98%业主意见调查，每年至少进行1次，并于2周内回复

7、100%书信于3日内回应100%电话于3次声响内接听100%约晤于2个工作天内会晤100%文娱活动每天春节、五一、中秋、国庆等传统节日举行95%工程问题2个工作天内与开发商协调并回复95%第六章接管流程移交接管:1、以物业公司质管部和财苑小区管理处有关人员组成接管小组。了解小区 的设备设施。熟悉设备的构造、性能、强弱电、给排水的走向及存车问题。填写 有关质量记录，以便尽快解决。1）移交接管验收遗留问题统计表。2）公共配套设施接管验收表。3）公共配套设施接管验收问题统计表。4）机电设备接管验收遗留问题统计表。2、财苑小区工程资料的移交接管。1）物业综合验收资料（复印件）：a、建设工程规划许可证；

8、b、消防部门验收意见；c、规划设计部门验收意见；d、有线电视电话工程验收合格证；e、煤气管道工程合格证；2）物业以下资料必要时由开发公司i办助物业公司完善：a、市政部门验收意见；b、环保部门验收意见；c、供电部门验收意见；d、建设主管部门验收意见；e、质监部门验收意见；f、园林绿化部门验收意见；g、供水部门验收意见；h、房产管理部门验收意见；i、其它有关资料。3）工程技术资料（原件）：a、小区竣工总平面图。b、道路绿化竣工图。c、交通标识组织图（包括小区道路及地下停车场的各种标识）。d、给、排水、消防竣工图。e、电话电视线路竣工总平面图。f、路灯竣工图。g、各栋建筑、结构、电气、水道竣工图。h

9、、泵房及水池建筑、结构、电气、水道竣工图。i、其它相关图纸。4）设备资料（原件或复印件）：a、水泵房、电梯设备有关合格资料；b、对讲、监控、汽车道闸、背景音乐等系统合格证、线路图。c、其它有必要的有关资料。3、财苑小区接管验收程序：1）集团公司通知物业公司接管验收；2）本公司验收小组按程序文件接管入伙控制程序核对所接收的资料，签发 验收复函。3）本公司验收小组同移交人对房屋质量，使用功能、外观质量，公共配套设施 设备等进行接管验收。4）对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类质量遗留问题统计表，约定 期限曲移交人负责整改，并商定时间复核。5）对住宅室内物件无明显不全，符合检验标准要求的房屋由

10、管理处接收锁匙， 承担保管责任。6）业主收楼时，由售楼员、小区管理员陪同业主对室内进行全而细致的质量检 杳，对发现的质量问题经整理确认后由管理处报开发商，要求施工单位限期逐项 返修，经业主验收后消项。7）在保修期内，业主在使用过程屮发现由于建筑施工或产品制造上的缺陷吋， 报开发商查验证实后，由开发商责令施工单位更换或返修。4、房屋接管验收项目及标准。1）验收项目。梁、柱、板主体，墙体，分户铁门，供水系统、排污管道、地漏、窗户、水 表、电表、有线电视系统等。2）验收标准：参照建设部颁布的房屋接管验收标准和地产物业移交接管程序中有 关条款及满足业主产权部份（住房、天台）使用要求。5、公共设施接管验

11、收项口及标准。1）验收项目：基础设施：天而、冇线电视系统、消防设施、小区庭院灯、绿化、小区道路、 检杳井、化粪池、围墙设施等。2）验收标准：参照建设部颁布的房屋接管验收标准和地产物业移交接管程序的有 关条款以及达到设计要求。6、业主收楼入住前的准备工作：1）编制入住工作方案；2）核实拟定的各类人员的配备和到位情况；3）了解员工宿舍的落实情况；4）准备入住资料，作好各种表格和资料的印刷。如住户手册、装修中请表、业 主登记表、各种标示牌，装修管理守则等。5）拟定物品采购计划。7、业主收楼的管理：收楼流程图：验证一发放资料一签订合约一抄水电表一交费一发放锁匙一归 档。1）验证：售楼部开具的收楼通知书

12、和业主验楼签回的满意书及房屋销售合 同。2）发放资料：a、住户手册；b、业主登记表；c、交费手册；3）签订合约：与住户签订物业管理委托合同及公共契约（在住户手册 中）；4）抄水电表：水电维修工与业主抄水电表底数；5）收费：按发收楼通知书之日起或购房之日起计收管理费；6）发放锁匙：发放给业主该套房锁匙。7）归档：把业主的有关资料进行归档，并存入电脑。如住户手册、住户登记表、 收楼满意书。8、房屋保修工作的管理：保修工作流程：中报一检验一维修一验证一归档1）保修期内，业主发现房屋工程质量问题时，先到管理处填写财苑小区业主 （住户）维修屮请表，由管理处跟踪整改、维修事项。2）管理处管理员陪业主到现场

13、察看，判定是否属于工程质量问题，如果是，则 协调开发商处理；如属业主问题，管理处应协助解决，费用由业主承担。3）维修完工，由业主、管理员及维修人员三方到现场验收，合格后签字认可。4）把验收及冇关资料存入住户档案。日常管理运作：在财苑小区全面推行is09000管理体系，各种管理统一纳入公司规范运 作规程，严格执行体系的要求，确保各种管理指标和经济指标的完成，实现 经济效益、环境效益、社会效益的良性互动。第七章管理文件和法规要求管理文件：财苑小区管理处日常管理，严格按照is09000的管理体系文件执行，以顾 客为关注焦点，捉供优质、诚信、创新的服务，不断满足和超越顾客的需求和期 望，让我们大家住得

14、更好。法规要求：财苑小区管理处严格按照国家及河南省物业管理条例和卫辉市各相关的法 律、法规要求进行日常管理。第八章目标和指标总目标：把财苑小区管理成“安全、舒适、健康、文明”的富有文化内涵的人文绿 色住区。第一年内，业主开心入住，装修无违章现象。第二年内，创由物业管理示范住宅小区。第三年内保市优，创新乡市物业管理示范住宅小区。分项指标：1）顾客满意率95%以上；2）管理服务年有效投诉率5%。以卜：处理率、回访率100%；3）房屋完好率、公共设施完好率98%以上；4）绿化率完好率100%；5）维修及时率、合格率100%；6）因管理责任造成的重大刑事安件、进场进库机动车被盗事故为零；7）杜绝因管理

15、责任造成的重大火灾事故、安全事故；8）费用年收缴率在98%以上；9）保证提供充足的资源。第九章购置设备曲于财苑小区是一个全新的小区，因此各项物料设备需重新配置，需购置设备如下：a、办公用品费用明细表名称数量单价金额备注对讲机6部1300 元7800 元含两电充固定电话2部150元300元电脑2部5000 元10000 元打印机1台1500 元1500 元印刷各种表格1批1000 元1000 元文件柜（档案柜）1个450元450兀经理办公桌椅1套1500 元1500 元办公桌5张250元1750 元办公椅10张30元300 7g彩卬住户手册100本10元1000 元衣柜4个250元1000 元床

16、4张150元600元各类员工服装10500 元小计37700 元b环保工貝名称数量单价金额备注垃圾车4辆500元2000 元杲皮箱4个250元2000 元高压水箱1台3500 元3500 元垃圾桶2套900元1800 元小计8300 元c、维修工具名称数量单价金额备注冲击钻1把20002000磨机1台5001000手电钻1把3001000套筒扳手1套300300开口扳手1套150150梅花扳手1套200200活动扳手1套150150大活动扳手1把100100液压钳1套50050012级铝合金梯1把500500电焊机1部10001000万用表1个150150钳形电流表1个150150切割机1台1

17、2001200管钳2把50100打牙机1套600600台虎钳1套300300货架200工具袋1个2020绝缘手套及绝缘靴300转速表1个300300兆欧表1个500500小计16090a+b+c=156990 元第十章 物业管理费用测算三、成本费用构成情况1、管理人员工资福利：管理人员4人，其屮：项目经理1人，物业管理人 员(收费、档案管理)1人，水电维修工2人。根据河南省最低工资标准平均工 资为700元，社会福利为月工资的16%,以上人员月工资合计：3248元。2、物业公共部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。(1) 消防系统：灭火器每年更换3个，150元/个，则费用为450元，月费 用为

18、：37. 5元。(2) 排水系统：排水下水道管每年更新50米,每米5元,月费用为:20. 83 丿is o(3) 供水系统：阀门每年更换12个，每个10元，则每月费用为：10元。(4) 电梯部分：维护保养费每刀每部320元，年审费1200 j，则月费用为: 1680 元。3、物业管理区域、清洁费用：(1) 清洁工3人，月工资600元，福利为月工资的16%,月工资费用为2088 元。(2) 化粪池每年清理一次，每次200元，共4个，则刀费用为66. 67元(3) 工具费：扫帚3把/月，10元/把，苕帚6把/月，5元/把，则月费用 为60元。(4) 服装：秋季每人1套，180元/套，冬季每人1套，120元/套，手套每 月2畐ij, 10元/月，抹布每人每月10月，口罩每人每月5元，则月费用为100