浅谈我国当前物业管理存在的问题及改革的方向(陈嘉棋)

1、目录一、绪论4二、物业管理迄今存在的问题4（一）政府行政主管管理部门所存在的问题4（二）物业管理公司所存在的问题5（三）业主本身所存在的问题6三、物业管理行业改革发展的方向6（一）物业管理的普及化、社会化程度越来越高6（二）服务层次逐步提升，服务更具人性化7（三）专业分工日趋细化，运作日趋规范化7（四）从业人员职业化7（五）经营日趋规模化、集团化、品牌化8（六）管理人员知识化、管理手段科技化8四、结论9五、参考文献9摘要 在我国，如火如荼的房地产业迅速地推动物业管理行业的发展与壮大。对于新兴行业来说，必然是一种严峻的挑战，毕竟在实施管理的过程中难免会出现瓶颈状，暴露层出不穷的问题与纠纷。但为了

2、更加规范、有效地实施与完善物业管理，促进构建和谐社区，提高业主的生活质量，我们不得不当机立断采取一系列措施进行改革，改善管理模式、服务理念、管理范围，逐步自我发展，自我完善，使物业管理成为最具有前途、生机和发展潜力的行业。而本文主要通过论述物业管理当前所存在的问题进行分析，并明确指出改革发展的方向。关键词：物业管理 问题与纠纷 改革发展Abstract In China，real estate promotes the growth as and the development of property management rapidly.As far as a rising industry

3、 is concerned，its bound to be a serious challenge，after all its always confronted with the bottleneck shape，exposing plentiful problems as well as dispute. However，in order to implement and consummate property management effectively，creat a harmonious community, improve the quality of life of the ow

4、ners,we have to take a series of measures to reform，including the patten of management，the concept of service, the range of management and so on. Gradually，it will be better by itself so that property management to be the most promising, vigorous and potential among the industries. The passage mainl

5、y discusses that pointing out the directions of reform according to the problems that property managerment encounters.浅谈我国当前物业管理存在的问题及改革的方向一、绪论 物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国，迄今已经近有一个半世纪的历史。而我国沿海地区一带从改革开放时期才开始接受香港的物业管理概念，然后逐步传入内地。由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理也是房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时所关注的焦点，致使物业管理成为我国

6、发展最具潜力的新兴行业。但是，物业管理引入中国才20多年，而在内地仅仅只有10年左右的发展历史，发展速度较快和发展历史较短的现状导致物业管理市场这座正在建立的高楼显得根基不稳。因此，目前我们必须针对我国物业管理所存在的问题进行详细的分析，把握正确的改革发展方向，进行优化升级改革，全面提升管理质量。只有这样才能把我国物业管理市场这座高楼打造得坚不可摧。二、物业管理迄今存在的问题由于物业管理行业发展速度较快与发展历史短暂的现状致使物业管理市场这座正在高建的大楼显得摇摇欲坠，毕竟因为还存在法律法规不健全、社会市场不完善、企业管理不规范、业委会运作举步艰辛等一系列问题。因此，我们必须高度重视，着手分析

7、现今所存在的问题，对症下药进行改革，将物业管理行业推向更高一层的台阶。（一）政府行政主管部门所存在的问题 没有规矩，不成方圆，必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。既然政府行政主管部门作为市场游戏规则的制定者，责任当然责无旁贷，为此政府必须重新明确以下问题：1法律法规不健全，可操作性难度大。以前期物业管理为例，若一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留了质量问题而不顾，而大部分物业管理企业作为开发商的子公司，并在对其共用部分、共用设施设备交接过程中严重缺乏严格的交接验收手续。一旦配套的设施设备暴露了质量问题，物业管理公司不能也不敢站在公正的角度为业主伸张正义，排忧解难，只能假装视而不见，听之任之

8、，因而严重地扰乱物业管理行业的交接验收秩序，严重侵犯了业主的合法权益，严重破坏物业管理的生存环境。事实胜于雄辩，法律法规有赖于不断修订更新，只有健全的法律法规才能严格规范房地产市场，才能维护物业管理的正常秩序，才能保障业主的权益。2政府管理机制尚未成熟。物业管理管理的对象虽然是物业，但实际上服务的对象是人。而政府作为社会公共服务的提供者和管理者，对物业管理更多的关注莫过于社会效益和减轻行政管理的负担，而正因为政府在一定程度上缺少相关职能职位，因此，理所当然把计划生育、外来人口、社会治安安全管理各方面的行政职能通通加诸于物业管理企业身上，忽视了其经济人的主体地位，忽视了其应有的职责与义务，不仅大

9、大地为物业管理增添不必要的压力与负担，而且在一定程度上花费了物业管理的人力、物力资源，却对于整个社区的管理并没有形成良好的效果。所以，政府部门怎么可以假手于人呢，自己的事情应该自己做，物业管理只能积极主动、全力配合政府部门开展各项工作。 （二）物业管理公司所存在的问题1管理不规范、服务意识淡薄。（1）由于企业管理不规范往往导致物业管理公司只注重眼前利益，追逐最大的利润，而不惜一切严重地削减成本开支。这不仅忽视了企业本身应有的责任与义务，还为业主提供的服务与价钱格格不入，甚至日常养护开支不透明，这屡见不鲜的丑闻严重损害了业主的合法权益，剥削了业主对物业共用部位、共用设施设备专项维修基金使用情况的

10、知情权，是一种可耻的行为。（2）物业管理作为第三行业服务行业，应该全心全意为业主服务，为业主提供“一条龙”的服务，始终坚持从业主中来，到业主中去，切切实实为业主办好事、办实事，努力做到把业主的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点。但事与愿违，物业管理人员严重缺乏服务的意识，根本从来没有深刻地树立“业主至上”的服务理念，甚至颠倒宾主关系、服务与被服务的关系，态度粗暴，蛮横无理，盛气凌人，惹是生非等现象也不足为奇，严重违背物业管理行业以人为本，服务第一的原则，严重败坏物业管理公司在业主心目中的形象与地位，大大地加深物业管理公司与业主之间的误解。（3）物业服务不到位。一旦发生特殊危急的安全管理问题，

11、物业管理人员由于缺乏丰富经验和专业处理方法、程序而束手无策，未能及时当机立断，随机应变，灵活巧妙地控制事态的局面，扭转局势，有效地处理事故，未能及时为业主排忧解难，保证业主的人身与财产免受损害，保证业主正常的生活、工作免受干扰。2业主大会“姗姗来迟”。业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利的权利组织。但由于业主大会的“姗姗来迟”，未能及时修订业主管理规约，明确业主应有的权利与义务，监督物业管理公司的工作质量；业主委员会顾名思义是业主与物业管理公司之间沟通的桥梁，却未能及时成立业主委员会，选聘业主委员会委员，履行监督和协助物业管理公司履

12、行物业服务合同的职责，捍卫业主的合法权益不受侵侵犯。（三）业主本身所存在的问题1业主缺乏专业的物业管理知识，给物业管理企业造成一定的难度。据新华社报道：2008年5月，在重庆市人大、市房管局和重庆教育学院等单位组织的物业服务认同度调查结果显示，认为自己了解物业管理知识的仅占28.3，而56.9的业主认为“了解一点点”，一知半解。可想而知，由于业主概念的混淆导致错误地认为，业主就是“雇主”，物业管理公司则是“仆人”，是业主养活物业管理公司，物业管理公司必须听从业主一切有理无理的要求和吩咐，否则，以种种理由拒绝缴交物业管理费用。这样给物业管理公司在现实的操作中造成进退两难，陷入困境,难以开展工作。

13、2缺乏一个真真正正代表业主利益的法人地位。由于业主委员会的组建率低，业主与物业管理公司之间缺乏一个对等的平台，失去监督与被监督的职能，一旦发生纠纷，大部分业主投诉无门只能口吃黄莲，有苦自己知，唯有忍气吞声，听之任之。况且业主委员会只是业主大会决策的执行机构，并非具有企业法人地位，更何况，现实中部分业主委员会委员或业主代表会因片面的认识、利益的驱使和角色意识偏差而未能公平、公正地行使自己的权力，切实地履行其职责，代表最广大业主的利益。三、物业管理行业改革发展的方向观察服务行业发展的规律，对比国外物业管理发展的轨迹，结合我国当前物业管理发展的现状，可以预测我国物业管理行业改革发展的方向。（一）物业

14、管理的普及化、社会化程度越来越高虽然目前我国物业管理覆盖面积尚不足40%，但随着国民经济不断持续增长，居民的人均收入不断持续增加，生活水平不断提高，物业管理的比重必然也持续攀升。此外，国家出台相关法律政策，以新型的市场化、社会化模式取代垄断的、封闭的自建自管模式。可想而知，物业管理行业的发展空间和覆盖面积不断扩大，无可口非，是最具有前途、活力和发展潜力的新兴行业。（二）服务层次逐步提升，服务更具人性化既然物业管理作为第三产业服务行业，我们必须以百分百的真诚与热情打动每一位业主的心，紧紧栓住业主的心，要业主体验到服务一流的五星级服务。另外，市场的竞争与行业的发展要求物业管理一定要不断创新服务理念

15、，优化服务质量，提高服务水平，针对每一位业主的个人需求而制定一系列无微不至的人性化服务套餐，切切实实为业主的根本利益着想，为业主办实事，为业主排忧解难，为业主提供一个舒适、祥和、安康的家园。（三）专业分工日趋细化，运作日趋规范化由于时代的不断进步，当前我国物业管理提供的服务暂未能满足业主多元化的需要，因而借鉴国外物业管理发展轨迹，取其精华，去其糟粕。从而可以精确地预测，我国物业管理专业分工越来越细化，物业管理公司可以把旗下的各项具体服务项目分包给其他更加专业的机电设施设备维修公司、家政公司、清洁公司、安全管理公司负责，这样不但可以开源节流，降低管理成本，还可以大大地提高物业管理的效率，增强各项

16、服务的专业性，提高服务质量。 现实中物业管理涉及到方方面面，只有专门的企业机构组织专业的人才按照严格的规范程序进行运作，才能保证物业的服务质量，因此，物业管理公司必须重新建立一套新的管理体系，其中包括通过问卷调查等形式来分析了解顾客的真正需要、引入国外成熟的经营管理理念、明确制定每一个岗位的工作职能，这样才能把管理服务工作步入标准化、规范化的轨道。（四）从业人员职业化 根据物业管理条例第三十二条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。因此，上海等地方开始着手建立物业管理职业经理人制度，同时也推行了国家统一的物业管理从业人员职业资格考试注册制度，这意味着物业管理将拥有一支

17、支高素质、职业化的人才队伍，并且人才队伍不断地壮大，使管理工作逐步走向成熟与规范，管理质量也逐步得到改善，带动整个行业又好又块地发展。（五）经营日趋规模化、集团化、品牌化 随着专业化的物业管理公司大规模地涌现，物业管理市场日益紧张，合并重组、优胜劣汰、扬长避短、资源整合作为最终结果，必然会涌现新一批规模大、质量好、信誉高、品牌佳的集团化物业管理公司，而这些企业将会在物业管理市场占主导的位置，因此物业管理踏上规模大、范围广、集团经营、塑造品牌之路将会成为一种必然的趋势。（六）管理人员知识化、管理手段科技化 随着科技日新月异，物业档次的不断提升，人们生活水平不断提高，对物业使用与管理服务的要求也不断提高。因此，高素质的管理人员与高技术的设施设备是必不可少的。物业管理也得研究和应用网络化、信息化、智能化的物业管理新技术、新工具、新方法，创新服务方式，招聘、培训高素质、技能高的人才，全面提升物业管理服务层次，节约服务成本，提高服务效率，发挥高科技物业应有的效果，最大限度地满足业主的要求。此外，绿色环保型物业管理，物业管理、社区管理一体化等新趋势也逐步显现，只要一步步按部就班地规划与建设，将来不久和谐社区必然指日可待。四、结论 尽管目前的物业管理行业依然存在一系列严峻的问题，发展过程是那么的崎岖坎坷