土地增值税清算指南与纳税筹划

1、土地增值税清算指南与纳税筹划-刘玉章开篇刘玉章开征土地增值税的目的（1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。（2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。（3）为了提高我国土地的利用效率。（4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）提高战略级别的严厉性（体现在两个方面）：（一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危

2、害性评级最严厉的一次。（二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。 这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。遏制房价过快上涨的四大手段：（一）运用信贷政策遏制房价上涨国十条要求，单套面积在90M2以上的，提高首付比例；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 （二）坚决遏制外地炒房者国十条要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款

3、。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 （三）发挥税收的调控作用国十条要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。（四）以问责制强化执行力国十条指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房

4、建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号） 一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作 各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发201010号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发201010号文件精神落到实处。二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精

5、细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。（1）除保障性住房外；保障性住房不预征；（2）东部地区省份预征率不得低于2%；（3）中部和东北地区省份不得低于1.5%；（4）西部地区省份不得低于1%；各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。当前讲授三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征

6、收率原则上不得低于5%。四、深入贯彻土地增值税清算管理规程，提高清算工作水平。对清算工作开展情况进行有力的督导检查，建立问责机制，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。2010年税收专项检查工作方案 土地增值税部分1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。2、是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。国税发（2009）31号文3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。国税发（2009）91号文4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位

7、。国税发（2006）187号文6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。国税函2010220号7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。关于土地增值税清算政策的回顾1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号文）；2、2006年12月28日，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）；3、2007年12月29日，国家税务总局公布了土地增值税清算鉴证业务准则（国税发2007132号）；4、2008年4月11日，国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工

8、作的通知（国税函2008318号）；5、2009年4月29日，国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发200985号）；6、2009年 5月 20日，国家税务总局发布了土地增值税清算管理规程（国税发 200991号）；7、2010年5月19日，国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号）；8、2010年5月25日，国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）。第一节 土地增值税概述（上）一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（一）纳税人：（

9、二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。1、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地。2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。 （三）征税范围的界定：1土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。 只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为； 2土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。不包括出让；不包括未转让；3土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。虽转让未取得收入不征税。 二、收入总额的确认（一）清算管理规程： 审核收入情况时，应结合房产销售分户明细表、销售发票、销售合同（含

10、房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。（二）220号函：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；合同所载房面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。 （三）视同销售和自用房地产的收入确定（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有

11、权转移时应视同销售房地产, 缴纳土地增值税。（六种）国税发2006187号，国税函（2009）3号，财企（2009）242号（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。三、扣除项目内容：扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本（一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。国税发200931号，国税函2010220号1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊

12、，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。2.是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。国税函2010220号（二）房地产开发成本1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）企业采取异地安置，

13、异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。（3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。清算管理规程：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。临时性的3.基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 审

14、查时应当重点关注：（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。国税发200931号4.建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（1）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告（书）、审计报告、工程施工合同记载的内容相符。（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。甲供材料（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本

15、，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（4）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（例，铝合金门窗）。5.公共配套设施费：指在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。国税发200931号，国税函2010220号（2）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。国税发200931号 房地产开发经营业务

16、企业所得税处理办法（国税发200931号）第32条：（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 计算土地增值税时，无发票不得扣除。提示：国税发200631号： 1、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。例、甲房地产公司开发的某新建小区地处郊区，

17、城市配套设施较差，为提高小区的服务功能，规划建设一所小学校，建设总投资3000万元，市财政局同意用教育经费给予补偿2400万元，补偿款已存入银行，其余由甲公司自行解决。（1）收到补偿款借：银行存款 2400万贷：开发产品 2400万（2）将差额转损益，调整当期应纳税所得额。借：营业外支出等 600万贷：开发产品 600万 在计算土地增值税时，应调整到“开发产品”中。提示：国税发200631号：2、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。（1）利用地下人防工程建造的车库；（2）独立的、有产权的地下车库。单独核算成本当前讲授6.开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，

18、且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、利息支出、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 属于弹性较大的费用项目。审核开发间接费用时应当重点关注：是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。链接 营销设施购建的方式：国税发200931号： （1）销售完成后可以对外出售的；开发产品核算 （2）销售完成后自用的建筑；折旧记入开发间接费 （3）在开发的商品房中装修成营销设施；

19、（4）不可以对外出售的临时建筑；售楼部 （5）经营租赁的营销设施。装修费在长期待摊费用核算，推销记入开发间接费企业所得税法：建造时间超过12个月的建造期间发生的借款费用计入计税基础。（三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本之”和的10%以内计算扣除。 依附“制造成本法”。简称“按照建造成本的10扣除”。计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）财政部规定的其他扣除项目：是指从事房地产开发的纳税人可按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本之” 之和

20、加计20的扣除；简称按照建造成本的20加计扣除。（五）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。印花税不得重复扣除（六）旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。财税200621号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发

21、票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过6个月、未满12个月的，可以视同为一年。（意味着不足6个月的不计算扣除额）国税函2010220号第一节 土地增值税概述（下）四、扣除项目的具体要求（一）对原始凭证的要求：清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （1）拆迁补偿费的规定

22、：清算管理规程 第22条：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。身份证复印件（2）扣留质量保证金的规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 解决办法：在合同中约定。15%预付款，结算款，85%后不再预付款，5%保证金（二）对单位面积建安造价的规定： 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“前期工程费、建筑安装工程费、基础

23、设施费、开发间接费用”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（京地税地2009245号）清算管理程序第25条：参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。房地产类型竣工年代核定单位成本（元/平方米）多层住宅及底商2001及以前138620021402200314692004150220051486200615122007158620081798高层住

24、宅及底商2001及以前242520022435200326212004280720052769200627902007298720082997北京市分类房产单位面积四项成本核定表（三）房地产开发费用中利息的计算： 1.细则规定：利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5以内计算扣除。 2. 国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知（国税函发1995110号）规定：财务费用中的利息支出，凡不能提供金融机构

25、证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10以内计算扣除。 3.国税函2010220号：（1)利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除（2）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）、（2）项所述两种办法。 选择一种（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务

26、费用中计算扣除。 4.财税字1995048号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除。审核利息支出时应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 计算土地增值税时，将利息支出“从开发成本”中剔除分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。国税发（2009）31号 按照直接成本法分配。利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。土地增值税的计算方法： （1）增值额销售收入总额扣除项目金额 （2）增值率增值额÷扣除项目金额 （3）选择适用税率：四档税率 （4）土地增值税增值额×适用税率扣除项目金额×扣除

27、率扣除项目金额建造成本开发费用加计扣除额有关税金 建造成本10建造成本20建造成本+5.5销售收入总额 1.3×建造成本营业税金及附加 前提：实施细则规定的建造成本中不含利息支出。3.关于房地产开发费用计算的变化国税发2007132号第三十五条（八）：在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。4.国税函2010220号：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。结论：企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，开发费用按税收规定的10计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的利息允许据实扣除，其余开发费用按5扣

28、除。扣除项目的计算公式：（1） 企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的：扣除项目金额（建造成本已计入开发成本的借款利息）×1.3与转让房地产有关的税金 1.3×不含息建造成本营业税及附加（2）企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的：扣除项目金额（1.25×不含息建造成本 营业税及附加）实际支付的利息 金融机构利息支出 5%建造成本 据实扣除法 金融机构利息支出 5%建造成本 比例扣除法（四）开发成本计算和费用分摊的要求 国税发200931号1.开发产品计税成本：是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的

29、各项费用。 开发费用的对象化2.计税成本对象的确定原则。成本对象：是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的承担费用的项目。 开发成本的承担者（项目）。（1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再摊入能够对外销售的成本对象。 可售开发产品 独立成本对象 不可售开发产品 过渡性成本对象（2）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。可否销售原则（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能

30、时，可以作为独立的成本对象进行核算。例如，一个综合楼，地下为车库，13层为商业用房，420 层为住宅。小区内多栋楼房结构近似，开竣工时间相近，小区内有商铺、住宅、地下车库等。（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 例如，商铺与住宅，结构、层高、室内设备、装饰都不同。 （6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 “备案制度”：第26条“成本对象由企

31、业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意”。3.成本分摊方法：对共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益原则和配比原则进行分配。（1）占地面积法（落地面积法）：指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地成本对象占地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地成本对象占地总面积的比例进行分配；然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。例：土地征用及拆迁补偿费（2）建筑面

32、积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。受益原则一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 例：配套设施费、基础设施费、前期工程费。（3）直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。例：开发间接费、借款费用（4）预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。例：借款费用、开发间接费4.下列成本应按规定方法

33、进行分配：（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 （3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。五、土地增值税的税收优惠 （一）建造普通标准住宅的税收优惠 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目

34、金额20的免征土地增值税。 财税2006141号规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发200526号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 国办发200526号对普通标准住宅规定的原则条件是 ： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2、单套建筑面积在120平方米以下； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。 经济适用住房建设单位利润要控制在以内。（二）国家征用、收回房地产的税收优惠条例第八条 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。细则解释：是指因城市实施规

35、划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财税200621号进一步明确：（1）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；（2）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（三）个人转让房地产的税收优惠1、细则：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税；居住未满三年的,按规定计征土地增值税。2、 财税字1999210号

36、规定： 对居民拥有的普通标准住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3、个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。4、自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。（四）企业以房地产投资联营的税收优惠财税字1995048号第一条：对于以房地产进行投资联营的（函单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。财税200621号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品

37、房进行投资和联营的，均不适用财税字199548号第一条暂免征收土地增值税的规定。（五）合作建房的税收优惠 对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（六）企业兼并的税收优惠在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。（七）旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）：第一条（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房转作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。与廉租住房、经济适用住房相关

38、的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。第二节 房地产企业土地增值税的清算一、土地增值税的征收管理1、细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。2、财税200621号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。3、国税发201053号：第二条、科学合理

39、制定预征率，加强土地增值税预征工作为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。（1）除保障性住房外 保障性住房不预征；（2）东部地区省份预征率不得低于2%；（3）中部和东北地区省份不得低于1.5%；（4）西部地区省份不得低于1%；各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。二、土地增值税清算：是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 （一）税务机关的责任： 1、提供

40、优质服务 2、对纳税人申报情况进行审核。国税发（2009）91号 （二）纳税人的责任：纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。 三、土地增值税的前期管理 1、主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。按项目分别建立档案、设置台帐，对房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。国税发199590号：开发商应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送土地增值税项目登记表。京地税地（2009）105号 30天内2、 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极

41、关注，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。3、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。当前讲授四、土地增值税的清算受理（一）土地增值税的清算单位 1、 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算； 2、 对分期开发的项目，以分期项目为单位清算； 3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算管理规程：对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （二）土地增值税清算项目的确定1.应当进行土地增值税清算的项目：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

42、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。省级税务机关规定的其他情况。要求清算的项目由主管税务机关决定并下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。在上述规定的期限

43、内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据税收征收管理法有关规定处理。五、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表；（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税

44、清算税款鉴证报告。六、收到清算资料后的处理方式 清算管理规程第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。2、对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。3、对不符合清算条件的项目，不予受理。意味着可能对该项目的土地增值税清算，按照清算管理规程第三十三条规定实行核定征收。七、土地增值税清算项目的审核鉴证税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。清算管理规

45、程第12条：纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。国税发201053号：有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。八、土地增值税清算的审核国税发201053号：土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务；组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要深入贯彻土地增值税清算管理规程，按照土地增值税清算管理规程的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地

46、产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。（一）土地增值税清算的审核部门 税务机关清算管理规程第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。（二）审查内容1、清算项目的审查：（1）清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；（2）对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；（3）对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税(91号文第十七条）。 2、收入情况的审核：（1）重点审核“销售明

47、细表”、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；（2）对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；（3）对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况；（4）视同销售房产的审查。确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。3、扣除项目金额的审查（1）在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（2）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得

48、混淆。（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的，防止人为调节成本。（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。九、土地增值税的核定征收清算管理规程第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目

49、金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书。5%国税发201053号：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5，各省级税务机关

50、要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。十、土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理 1.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 2.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按“清算时的单位建筑面积成本费用”乘以销售或转让面积计算清算时计算： 单位可售面积成本费用开发总成本费用÷总可售面积 清算后再销售或转让时计算:扣除项目的建造成本单位可售面积成本费用×销售面积第三节 土地增值税纳税筹划技巧一、开发产品定价技巧： （

51、一）普通标准住宅避税临界点： 例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12,000平方米，平均单位售价2,000元，销售总额2,400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1,200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。1、收入总额：2400万；2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）：（1）取得土地使用权金额：324万（2）房地产开发成本：1100万     &#

52、160; （3）房地产开发费用：（324+1100）×10% = 142.4万     （4）加计20%扣除数：（324+1100）×20% =  284.8万（5）扣除营业税及附加：2400×5%×（1+7%+3%）= 132万 扣除项目金额合计：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万 3、增值额：24001983. 2 = 416.8万 4、增值率：416.8÷1983. 2 = 21.02%建造成本5 、应交土地增值

53、税：416.8 × 30% 0 = 125.04万6、获利金额收入成本费用利息税金           24003241100100132125 619万假设：降价到1975/平方米增值额23701981.6 388.4万；增值率388.4÷1981.6=19.6%    小于20%，免缴土地增值税。获利金额23703241100100130.4 715.6万 多获利715.661996.6万当前讲授计算免税临界点： 设销售收入总额为X

54、，设不含息建造成本为Y。于是：按照建造成本10计算的房地产开发费用为0.1Y；财政部规定的加计20扣除额为0.2Y；允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：X×5×（173） 0.055X计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系：       X（1.3Y+0.055X）÷（1.3Y+0.055X）=20%               

55、0;   0.934X 1.56Y                        X 1.67024Y 即：增值率 20%时，售价为建造成本的1.67024倍; 当X1.67024Y时,增值率20%，根据税法规定，免交土地增值税。 所以，我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。根据上述计算方法，我们得到高收益最

56、低定价系数为1.82014。用图表示如下： 不交土地增值税税负重、利润少相对税负轻、利润高 1.67024 1.82014 （免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数） 上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米 免税临界点定价1186.66×1.670241982.00元/平方米 高收益最低定价1186.67×1.820142159.91元/平方米计算验证：（1）当定价为每平方米1982.00元 ，销售总额为2378.40万  扣除项目金额1424×1.32378.40×5.5%1982.01万 &

57、#160;增值额2378.401982.01396.39万  增值率396.39÷1982.0119.9999%  增值率20，不交土地增值税。（2）当定价为每平方米2160时，销售总额2592.00万元：   扣除项目金额1424×1.32592×5.5%1993.76（万元）   增值额25921993.76 598.24（万元）   增值率598.24÷1993.7630.01%   交土地

58、增值税598.24× 30%179.47（万元）   销售总额增加192.0万元，交土地增值税179.47万元,   多获利192.0179.4712.53（万元）（二）非普通标准住宅免税临界点的计算      计算：当增值率为0时，销售总额X与建造成本Y的关系：       X（1.3Y+0.055X）÷（1.3Y+0.055X）       X（1.3Y+0.055X） 0