《长期趋势法》ppt课件

1、长期趋势法 目的和要求：掌握简易平均趋势法、挪动平均趋势法和季节指数趋势法。 内容：长期趋势法的概念与实际根据、特征及适用范围；简易平均趋势法、挪动平均趋势法和季节指数趋势法的运用。 重点与难点：简易平均趋势法、挪动平均趋势法和季节指数趋势法的运用。6.1根本原理6.1.1概念长期趋势法又称外推法、延伸法等，是指根据某类房地产价钱的历史资料和数据将其按时间顺序陈列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价钱的变化趋势，从而进展类推或延伸，作出对这类房地产价钱在估价时点的推测与判别，估算出这类房地产的价钱的方法。6.1.2实际根据6.1.3特点估价结果具有预测性；根据时间序列陈列的房地产价钱不存在

2、单一的规律性；趋势法不思索价钱变动的因果关系。6.1.4适用前提和范围前提：能否具有长期的、足够的真实的房地产价钱资料和数据。适用范围：两宗或两宗以上房地产价钱开展趋势或潜力的比较；只需具备足够的和真实的历史数据，都可运用这一方法。6.1.5长期趋势法的评价1优点：适用范围广；防止争论；估价本钱较低；所需资料较易获取；可以撇开价钱变动的因果关系。2缺陷：忽视价钱变化的因果关系，估价结果具有预测性；房地产市场不完善的地域无法运用这一方法；估价结果准确程度取决于价钱数据选取的时间；准确性易受以为要素影响。6.2简易平均趋势法6.2.1算术平均法1估价公式2根本方式3详细运用2001年2002年20

3、03年3年平均1234567891011122109211021202106210820982114211621192107211021162110210821162120210921142120211921072099210621182099210421092118211021082116211421172106211221192106.02107.32115.02114.72109.72106.72116.72116.32114.32104.02109.32117.7年合计25333253462533225337.7平均2111.12112.22111.02111.56.2.2几何平均法1

4、估价公式2根本方式3详细运用年份房地产价格实际值（元/m2）逐年上涨速度()2001250020022812.5112.520033192.19113.520043581.64112.220054075.91113.86.2.3加权平均法1估价公式2权数确实定3详细运用年份价格元/m2 权数方案A 权数方案B权数方案CWiWiPiWiWiPiWiWiPi200134000.015511340013400200236000.0351262720027200200337000.07259311100414800200440000.17680416000832000200542000.7129825

5、210001667200合计14098155870031 124600 6.3挪动平均趋势法 6.3.1简单挪动平均法月份单方价格移动期为3移动期为5平均值变动趋势平均趋势值平均值变动趋势平均趋势值12100221202133.3321802163.3+30.02160421902193.3+30.0+22.32180+20522102200.0+6.7+10.02190+10622002193.3-6.7-3.321900+7.6721702183.3-10.0-4.42194+4+4.0821802186.7+3.4+4.52198+4+4.4922102206.7+20.0+11.122

6、00+21022302216.7+10.0+12.22212+121122102223.3+6.6122230例.某住宅商品房在2002年1-12月份的一方价钱如表，用一次简单挪动平均法估算2003年1月份该商品房的价钱。挪动期取3个月和5个月。估价过程为：1计算挪动平均值。2计算各期的趋势变动值。3计算2003年该商品房的价钱。方法一：在每月趋势变动值变化不大，即比较平稳时，可以采用最后一年的趋势变动值进展计算。方案A2223.3+6.622236.5元/m2方案B2212+1232248元/m2方法二：在各期之间的趋势变动值差别较大时，须先计算趋势变动值的平均值，即将趋势平均值再进展一次挪

7、动平均，据以确定待估对象的价钱。方案A2223.3+12.222247.7元/m2方案B2212+4.432225.5元/m26.3.1加权挪动平均法例.某住宅商品房在2002年1-12月份的一方价钱如表，分别用一次简单挪动平均法和加权挪动平均法估算2003年1月份的商品房的价钱。挪动期取3个月，由远至近各期权数为1，2，3。估价过程为：月份单方价格加权移动平均值变动趋势变动值3个月简单移动平均3个月加权移动平均13150231703196.7332303225.0+28.3432403248.3+23.3+18.3+14.2532603251.7+3.4+3.9-2.5632503236.7

8、-15.0-6.1-7.8732203230.0-6.7-2.8+1.9832303243.3+13.3+9.4+14.2932603265.0+21.7+12.2+10.31032803266.2+1.7+10+7.51132603273.3+6.61232801计算各期的加权平均值。2计算趋势变动值。3计算趋势变动平均值。4估算商品房2003年1月份的价钱。3273.3+1023293.3元/m2或3273.3+7.523288.3元/m26.4季节指数趋势法6.4.1季节指数趋势法概述1估价公式2根本特征3操作步骤 计算挪动平均值：挪动期取12个月。 计算中心化的挪动平均值：相邻两个挪动

9、平均值相加除以2。 计算各月季节指数：各月的实践价钱与中心化的挪动平均值之比。 计算季节指数平均值，并进展修正。 建立季节指数趋势法数学模型估价。6.4.2季节指数趋势法运用实例月份2001年2002年 2003年 2004年 2005年平均数1868992939029392899993.2531009996106100.254111105106106107.07510710810298103.75610210495919879898908492.589496948391.75990838710090.010101100101105101.7511104111115114111.012112121123124120.0月份的中心化挪动平均值为3087.5，即a3087.5；6月份的中心化挪