深圳房地产价格与政府宏观调控

1、深圳房地产价格与政府宏观调控基于博弈论的分析摘要与告白本文针对深圳市政府宏观调控下房地产价格依然迅速上涨的现实，依据 博弈论，构建了政府与房地产开发商之间的不完全信息三阶段博弈模空，从而解释了政府宏 观调控政策未能完全奏效的原因，并捉出了政府宏观调控的政策建议。关键词房地产博弈政府开发商近年來，受城镇化、消费升级和投资需求的带动，我国房地产需求强烈，供求关系导致 我国房地产业呈现岀明显的卖方市场的特征，房价连年攀升。2003年后，特别是2004年起, 为避免出现虚高的房地产泡沫，国家出台了一系列政策措施，对房地产业开始了调控。而深圳市政府宏观调控下，房地产价格依然迅速上涨。为何政府的调控措施没

2、冇起到应 有的作用？本文将从政府与房地产开发商博弈的角度对此问题进行分析，并根据分析的结果 提岀相应的政策建议。一、深圳市房地产调控政策概况（一）2005年深圳市房地产调控政策2005年，深圳市结合木市实际，针对房地产市场供应和规范化运行等方而存在的问题, 以规范市场、稳定房价为目的，配合国家政策也相继采取了一系列措施，加强房地产市场调 控。深圳市2005年出台的主要政策主要包括以下几个方面：（一）加强房地产市场监管，规范交易秩序。主要措施是打击虚假广告，严禁囤积房源、 禁止分期销售、严禁炒卖楼花。（二）加强房地产信息化建设，完善信息披露制度。启用了“商品房信息网上公示系统”, 并在互联网公布

3、“每l1商品房成交信息”。（三）积极盘活存量，加快问题楼盘处理，通过改变合伙人、土地合资入股等方式，使 绝大多数问题楼盘得以盘活，促进了市场供应。（四）制定并公布了普通住宅标准：单套建筑面积144平方米以下，容积率10以上， 实际成交价格低于同级别土地上住房均价1.2倍以下。（五）加强房地产税收征管，严控投机性购房。由税务征竹部门对个人购买的非普通住 宅按销售金额的3%征收契税。（二）从房价看深圳房地产宏观调控的效果在国家对房地产实施调控一年多后，上海和杭州等部分城市的房地产价格冇了明显的回 落或者涨幅放缓。从房价走势来看，深圳市近年来商殆房价格一路攀高，以住宅为例，按照 建筑而积计算的住宅销

4、售均价如表1所示。'谢敬,女，南开大学经济学院在读博士生；现就职于综合开发研究院。2李冬，男，南开大学经济学院在读博士生；现就职于深圳市晓扬投资管理有限公司。表1 2002-2006年深圳市住宅平均销售价格变化年度2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年均价（元/平方米）55395680599870409230增幅2.55%5.28%17.38%31.11%数据來源：深圳市国土资源和房产管理局网油从统计数据可以看出，深圳在实施一系列调控措沌的同时，商品房价格依然迅速上涨, 2006年住宅平均售价为9230元/平方米，同比上涨31.11%,房价涨幅居全国大中城市第一。

5、 2007年12月，深圳住宅销售价格上涨依然迅速，销售均价已经达到11039元/平方米，同 比涨幅超过了 20% o二、建立不完全信息三阶段博弈模型本节从政府与房地产开发商専弈的角度，尝试建立一个不完全信息的三阶段i専弈模型。 博弈的局中人包括：政府、房地产商和自然。（一）模型假设条件假设陳弈的局中人之间存在信息不对称，即政府可能有“强势”政府和“温和”政府两 种类型，政府本身清楚自己属于哪种类型，但开发商不知道政府属于哪种类型。开发商认为 政府属于“温和”类型的主观概率为p，认为政府属于“强硕”的主观概率为1-po假设如 果是一个“强势”政府，则其在各阶段采取“强硬措施”的收益祁要大于采取“

6、温和措施”, 即“强势”政府会始终选择“强硕措施”。因此下文直接讨论“温和”政府的情况。（二）博弈过程第一阶段由“自然”先行动，它将选择政府的类型。这一阶段各方的收益都为零。第二阶段由政府行动。政府的町选行动为对房地产采取“温和措施”进行调控和采取“强 硬措施”进行调控。这一阶段，如果政府采取“强破措施”，政府的收益为q1。此时开发商 的收益为qt2。如果政府采取“温和措施”，政府的收益为w1,此吋开发商的收益为wt2。第三阶段由开发商行动。房地产开发商的可选行动为“抬高房价”和“降低房价”。如 果政府在第二阶段采取了 “强硬措施”，则房地产商在这一阶段选择“抬高房价”的收益为 qt2,选择“

7、降低房价”的收益为qj2。如果政府在第二阶段采取了 “温和措施”，贝ij房地 产商在这一阶段选择“抬高房价”的收益为wt2,选择“降低房价”的收益为wj2。如果 房地产商在这一阶段选择“抬高房价”,政府的收益为t1 ；如果房地产商在这一阶段选择“降 低房价”，政府的收益为j1。第三阶段的收益考虑假设跨期贴现因子« e（o,l0对于政府再增加三个方面的假设。第一，由于只考虑政府属于“温和”的情况，所以假 设政府采取“温和政策”的收益大于“强哽政策”的收益。第二，假设楼价耒来走势对于政 府的利益比政府的政策成本要大。第三，假设第三阶段楼价下跌时政府的收益较人。即假设 政府收益满足q1&l

8、t;wi<ti<jk对于房地产开发商，假设其在政府“温和政策”下的收益都 大于其在政府“强硬政策”下的收益；而且在“温和政策”下“抬高房价”的收益大于“降 低房价”，在“强破政策”下“抬高房价”的收益小于“降低房价”，即假设开发商的收益满 足 qt2<qj2<wj2<wt2o第二期收益和第三期收益之和为各局中人博弈的总收益。各局中人的博弈过程和各阶段 的收益如图1所示。(wp wt2) (qi，qtj ； 温和措施政府强硬措施：温和自然no强硬1-p温和措施政府强硬措施 (w|, wt2) (q|, qt2) !抬高房价(tj, qt2)(ji，qj2) 降低房价

9、抬高房价(t, qt2)(ji，qj2):低房价图1政府与房地产商之间的不完全信息多阶段博弈模型(三) 模型均衡以上声誉模型存在分离均衡和汇合均衡两种情形。先考虑汇合均衡的情况，如果不同类 型的政府选择相同的政策时不会暴露他的真实类型，则可能会出现汇合均衡。出现汇合均衡 必须满足两个条件： 政府采取“强硬措施”后能够迫使开发商降价，即pxwt2+(1-p) qt2 < pwj2+ (1-p) qj2 (1) 政府采取“强硬措施”示，如果能够迫使开发商降价，其收益要比政府采取“温和措 施”获得的收益要大。bp：w+歼<q|+创如果以上两个条件都满足，那么以下战略和信念将构成一个完美贝

10、叶斯均衡：两种类型 的政府都选择“强硬描施”，开发商在观察到政府的战略示维持信念p e 1=温和i温和措 施匸p,在该信念下开发商决定降低房价。但是，从深圳房价调控后迅速上涨的结果来看，显然没有实现以上汇合均衡，而是出现 了一个分离均衡的局面。即由于(1)、(2)两个条件z不能满足，房地产开发商看到政府 采取了 “温和措施”之后，调整了白己的信念：p o 1=温和i温和措施匸1。明确了该信念 后，房地产开发商在第二阶段毫不犹豫的采取了抬高房价的策略。这里出现的完美贝叶斯均 衡是:“强势”政府选择“强硬措施”调控，“温和”政府选择“温和扌吿施”调控；开发商在 观察到政府战略后修正信念：p e 1

11、=温和温和措施=1； p e 1=强硬1强硬措施=1三、对深圳市房地产调控政策的评价分析深圳市2005年出台的五方面房地产宏观调控政策屮，对房地产开发商而言，比较有实 质意义的是两方面的政策：加强房地产市场监管，规范交易秩序；加强房地产税收征管，严 控投机性购房。但第一方面的政策较容易被开发商所规避，囤积房源依然是开发商的普遍行 为。而税收方面政策实施实际上対非普通住宅增加了 1.5%的契税，影响不大。因此，总体 而言，调控措施较为温和。按照前文所述“强势”政府必然采取“强硬措就”的假设，深圳 政府应属于“温和”型。那么，“温和”政府之所以不采取“强硬措施”去阻吓开发商，即 不能实现汇合均衡，

12、必然是由于（1）、（2）两个条件不能满足。由式（1）可得：px（wt2-wj2）<（1 p）x（qj2 -qt2）（3）由（3）式可知，房地产商对于政府类型的信念p是影响（3）式是否成立的重要因索, 如果p很人时（3）式将不成立。深圳特区内多年以来土地供应不足，特别是2004年以来, 深圳市采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应等措施，受特区内 耒开发土地量的限制，政府无法采取大幅增加土地供应的强硬措施进行调控。政府如果强行 打压房价，将会减少投资、造成银行坏账增多，减慢地方经济增长速度。根据以上因素，房 地产开发商判断政府“强硬调控”的成本很高，因此判断政府属于“温

13、和”型的概率较人, 即p很大，导致了 （3）式很难成立。由式（2）可得：wq < 8 （片一£）（4）由（4）式可知，政府对未来的贴现率§是影响（4）式是否成立的重耍因素，如果§很 小时（4）式将不成立。（4）式表明如果政府比较短视，只注重眼前的利益（希望用温和措 施，以维持经济的快速增长）而忽视了部分长远的利益（楼价高涨造成的社会成木上升、社 会不稳定等），即§很小吋（4）式也不成立。综上所述，从深圳市前期出台的政策來看，在对房地产市场宏观调控方血，深圳市政府 属于“温和”型，主耍采取了较为“温和”的措施，忽视了部分长远利益，加之其它因索影 响，

14、使得房地产开发商判断政府属于“温和”类型的信念较高。四、对深圳市房地产市场发展的政策建议（一）政府加强房地产宏观调控的必要性从理论角度来看，尽管房地产开发企业众多，但由于房地产的不动产性质，开发商实际 上只需关注与其所开发物业相邻地段物业的竞争，环型竞争的特点极人地限制了实际能发挥 作丿ij的竟争者数量，这种竟争条件卜，极易形成寡占型的市场结构，致使房地产行业难以像 其它行业一样让竞争成为价格最重耍的决定力量，即存在一定程度的市场失灵，政府有必耍 进行宏观调控。从现实角度來看，房地产价格的持续走高影响居民正常生活，与建设“和谐社会”的精 神不向符合，目前住房问题正逐步由“经济问题”演变成为“社

15、会问题”；房地产业超常发 展引起宏观经济过热，提高了整个社会的经营成木，影响其它行业发展，并成为全社会固定 资产投资规模增长过快的主要原动力之一；而且由于房地产业是财务杠杆比例和当高的行 业，房地产开发商在运营过程和消费者在购房过程中对倍贷的依赖度相当高，房地产业超速 发展使得金融风险加大。（二）深圳市政府宏观调控的政策建议由前述博弈模型的分析可知，政府若属于“温和”类型，若希望在与开发商的博弈中取 得优势，使得宏观调控政策产生实效。可以着力采取以下两个方而的措施：首先，公布深圳未来的用地计划，加强规划管理，加快改造增加商晶房用地，从而降低 房地产开发商对认为政府属于“温和”类型的主观概率。其

16、次，加强舆论引导，强调稳定的房地产价格对丁城市发展的长远意义，表明政府压制 房价快速上涨的决心。fi前，深圳市政府四届二十七次常务会议审议通过了深圳市国土房产局等六部门提出的 关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见，从八个方而提出了调控房地产 市场的意见。建议政府不要仅停留在纲领性文件层面，须制订严格的相关配套实施细则。否 则，深圳市房地产市场价格仍将进一步上扬。参考文献：鲍徳威、威迪逊.公共部门经济学.北京国人民大学出版社，2000.7蒋殿春.高级微观经济学.北京：经济管理岀版社，2000.9牛风瑞主编.中国房地产发展报告no.1.北京：社会科学文献出版社，2004.6牛风瑞主编.

17、中国房地产发展报告no.2.北京：社会科学文献出版社，2005.5张维迎.博弈论与信息经济学.上海：上海人民出版社，1996.8the price of real estate and the government regulating in shenzhenan analysis based on game theoryxie min1 li dong2abstract: the government has done a lot of work, but the price of real estate in shenzhen is still rising quickly. in this paper, the author constructed a three-phase imperfect information game model, in which the local government and the developer are the two actors thus, the author addressed the reasons why the existing measurements didn't solve t