关于项目一期经营策划书工作要求

1、关于开展阳山项目一期经营策划书编制的工作要求1、 项目计划执行书是项目管理的主要工具。经营策划书编制工作是项目操盘启动时模拟演练工作方式的重要平台，与计划执行书编制工作互动推进项目发展；2、 经营策划书体现各业务口（总部或项目团队）操盘思想，是制定计划和形成决策指标的重要依据；总部集中审批设定两个必须的节点，即在拿地后30天内完成第一稿的审议，90天或开工前完成第二稿的审议； 实际工作中，以经营策划书不断编制为平台的工作贯穿项目运作的过程，尤其在项目开展的前期，应作为操盘团队的重要工作方法；在完成分阶段统一论证的经营策划书之前，原则上不予审批计划书、决策指标等，也不予审批策略性（非常规事务性）

2、重大业务事项；3、 经营策划书由分管计划副总裁牵头，计划部作为组织单位，组织项目公司和各业务口人员组成分工协作组，以分工、筹备、集合研讨、操盘反复论证，操盘团队与总部审议机构反复博弈的方式，操盘执行层面牵头人为项目筹备组组长或项目公司总经理，该岗位人员暂缺的，由计划部制定人员担当；4、 经营策划书编制是为实现公司和项目总体目标和主要工作节点计划；因此，该项工作是在总计划要求下，与计划书编制工作交互进行；每个重要事项策划工作制定后，都要附注和制定该事项的关键指标和关键计划节点；并且，每分项业务都要着重注明与其他业务的相关关系；5、 经营策划书编制工作，不得影响项目和公司日常事务的正常开展；6、

3、经营策划书编制工作、组织工作、汇报工作、转化工作的水准和成效，体现在对操盘团队、人员的能力评价和岗位胜任评价上；7、项目开发计划等计划类文件，由计划部组织另行制定；投资收益分析、目标成本等测算类文件，融资和财务指标等财务文件，由成本部和财务部牵头另行制定；以上文件的编制同时另行开展，但具体内容不体现在经营策划书中；8、项目经营策划书与目标成本和投资收益计划书、计划执行书、项目决策文件、目标和绩效管理文件等主要管理文件组成经营管理工作系统。9、工作分工：总牵头： 总部审议小组成员：各业务口负责人执行小组分工：组长： 营销： 设计： 工程： 成本： 财务：行政人力： 文旅物业农业：注：1、 上述分

4、工是指分业务经办分工，但经营策划书工作开展的核心是团队协作和研讨论证工作方法，执行小组组长应履行好这个职责；2、 工作开展过程中牵涉其他人员的，由总牵头人和执行小组组长调度；3、 总部评议工作由总牵头人和计划部组织；4、 附项目一期经营策划书编制纲要供参考。附：项目一期经营策划书编制纲要（供参考）一、 项目总体目标规划指标、年度开工开盘销售目标、主要工作节点计划目标等。（财务和成本指标不在本经营策划书主文中列举和编制）二、 项目基础类业务（土地、协议、手续及报批报建事宜）1、 与政府过往协议当前须完善签订补充协议事宜、过往协议当前落地须置换办理事项、为配合未来交地和二期摘牌的操作要点和项目公司

5、、总部配合操作要点事宜；（法务部）2、 土地证分宗办理，至少分两宗（财务部，法务部，本周内确定）3、 土地出让合同签订须补充注意的事项（发展部、法务部，本周内确定）；4、 农田流转协议主体置换安排（地产和农业公司是否分设，如合设，须落实营业范围等公司事务落实要点）设定现场调研（财务部，一周内确定）5、 项目立项类手续策划（财务、规划、营销等要求，至少为省重点，或城镇化试点项目、农业文化旅游业项目等）；（财务部法务部策划，项目公司办理）；6、 项目土地拆迁交地业务注意事项，土地交接手续策划及注意事项；（法务部）7、 规费调研及详细应对策划，包含特殊项目政策支持计划（项目公司）8、 规划、人防、消

6、防、环评、交评等建设管理部门报建注意事项，技巧及策略；（开发设计部）9、 快速办理四证方法策划；（项目公司）10、 温泉设施水源和后续永久性使用保障性手续办理方法；（法务部，项目公司）11、 项目电力水气污排等调研和方案、成本、工程实施策划及报建注意事项和操作要点；（项目公司）12、 项目临时市政配套设施策划方案；项目一期及首期交付使用对应市政配套设施策划方案；（项目公司）13、 其它项目基础性业务策划三、 优惠政策办理专项策划（项目公司）1、 农业、文化、旅游、综合体项目等优惠政策，如补贴、贴息贷款办理落实方法；2、 市区镇等各级优惠政策及落实方法；3、 各行业机构、相关单位优惠政策及落实方

7、法；4、 其它优惠政策。四、 营销策划（营销部）1、 市场客户定位为上海的细分客群；2、 限购政策下的营销策划；3、 营销推广概念性方案和概念性计划；（以指导桃花节、开工典礼等营销业务的开展）；4、 现场售楼处卖场策划；售楼处建筑和室内、展示和接待设计策划；5、 产品策划指导意见；6、 商业或会所和文创区营销经营方式策划；7、 文创视觉、案名、理论体系等策划；8、 营销部组建计划；9、 营销代理业务策划；10、 借力政府的专项策划（与政府互动和嫁接，融入大阳山营销、休闲乡村活动、城乡统筹、休闲委员会、农业城市主义等理论文献作为软文基础）；11、 文旅农业等配合营销策划；12、 理论软文策划（公

8、司介绍、东方园林介绍；田园城市、城乡统筹、新型城镇化、农业现代化示范模式；乡村旅游行业、城乡休闲理论文献等，联通项目设计及说明，作为软文和同意说辞的基础文件）；13、 须落实和整合的事项策划，如路牌、政府网站、政府批文、品牌名头等；14、 营销费用管理策划；15、 其它五、 产品策划（设计部）1、 产品配比策划（联排，100、150、180；高层55-75平方米）；2、 总体和分区项目设置清单及指标（如文旅设施配置清单和细则，用地规划清单和细则，用以指导形成设计任务书）；3、 总图和规划设计指导意见策划；4、 建造标准和配套设施策划（如车场、地下室、人防、配套设施设计策划）；5、 项目结构、水

9、电气等配套专业设计策划；6、 市政和总图设计策划；7、 建筑风格、色彩、材料策划；8、 景观设计专项策划（按田园风格作具体指导要点）；9、 项目标示、小品类设计策划；10、 示范区设计策划；11、 设计合作资源组织策划并制定计划；12、 其它六、 成本策划（成本部）1、 建筑市场成本调研和成本指导意见；2、 成本分项后分项制定成本控制策划管理方法（如分列为前期、设计、规费、建造、营销、管理、税务等各自成本控制策划性实操办法）；3、 供应商选择库策划和实施计划；4、 招标策划和操作要点；（示范区和首期招标方法）5、 合约规划；6、 供应商策划；7、 其它七、 工程策划（工程部）1、 首开区及示范

10、区施工组织策划；（含示范区所有各分项工程及采购、开办类项目的分列和实施计划，以最快呈现完整示范区田园氛围。（含售楼处、示范田园、老房子餐厅、农产及艺术文化展示销售、景观标识、城乡统筹休闲委员会时尚活动基地、金秋和桃园之冬环境风貌工程和设施、艺术品标示景点（婚仪亭、码头等）、会馆或温泉酒店（如有）等），与营销文旅农业同时完成开办策划；2、 一期工程总体施工组织策划；3、 工程施工组织中配合现场营销环境的专项策划；（展现田园和作业风貌，计划要配合阳山大营销策划活动节点）；4、 示范区和分期交付工程时的组织策划；5、 老房子、树木、桥梁、闸口等文脉历史保护及使用类事项的操作控制办法；6、 景观工程、

11、苗木工程实施主体和实施方案专项策划；7、 其它八、 财务策划（财务部）1、 基于税务筹划的各项手续办理和开发业务开展指导要点；2、 地产、农业、婚庆等投资和经营主体设定策划，保障中长期利益；项目落地后落实原协议中的各项事项及进行必要的转化；3、 融资策划和多方案融资实施计划；4、 项目公司财务管理办法操作要点；5、 项目和文旅农业综合财务策划；6、 其它九、 行政人力策划（行政部）1、 项目公司人力资源组建计划；2、 行政办公筹建及管理计划；（行政部组建，办公（含现场、分时期的办公室，工程营销部门、艺术家俱乐部政府城乡统筹和休闲委员会办公活动基地策划）、食堂、车辆等策划，办公管理费用策划要点）十、 文旅策划（文旅公司）1、 一期文旅设施配置清单及标准；2、 一期文旅经营方案（计划、招商或运营）；3、 文创园区、艺术家村销售和招商方式；4、 文旅、农业、营销一体化策划要点；5、 文旅公司职责界面及公司设立、管理方案策划；6、 一期投资及开办测算7、 须落实的政府政策；8、 其它十一、 农业策划（农业公司）1、一期农业经营计划；（含水塘、农地、桃林的生产销售、观光农业策划）； 2、农业公司职责界面及公司设立、管理策划；3、场地接管、管理