小区物业管理调研报告

1、ComPany number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998 】小区物业管理调研报告随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业 在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环 境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务 行业，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保 问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，山于工资低，形成严重老年 化，成为一个高危行业。加上物业服务收费难的问题。一部分物管企业面临这 生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。为了更深入的了解我县物业 管理

2、现阶段发展状况结合实际情况，通过调查问卷的方式中发现的问题归纳如 下：一、物业管理服务的现状我县物业管理经过近儿年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广 大业主和物业管理企业的共同努力下，我县的物业管理总体水平得到了很大的 提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但 是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难问题一直难以 解决，物业服务收费率难以提高。二、物业服务收费难的原因(-)业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。觉得自己先交费“吃 了亏”，在缴费的时候就会左顾右盼，其至不自觉的加入拒缴行业。(二) 业主自主治理小区的意识和能力弱。业主大会、业

3、主委员会作用发 挥不明显。山于业主委员会不具备法人资格，没有独立的产权，没有经费保障 和工资待遇，也没有进行培训，不知业委会的权利和义务，造成业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意 识、法律观念淡薄，不理解业主委员会的辛苦，许多人不参加业主人会，小区 大大小小的事务该山业委会和物业公司维权处理，所以难以商定有关物业管理 的一些问题和解决办法。（三）物业管理队伍素质偏低、人才短缺。日前，我县有经验、有创新能 力的高级物业管理专业人匮乏，从业人员大多来自"转制、转岗、转业”人员 及农村剩余劳动力，整体素质降低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，

4、 有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能 力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管 部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟 不上物业管理行业迅速发展的需要。（四）物业管理的法制体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。对 于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，訂前的法律法规，如物权 法、国务院物业管理条例、重庆市物业管理条例等都有相应的规 范，但是对于业主实际的欠费和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的 刚性规定和保护措施。同时，山于物业主管部门Ll前没有执法队伍和执法权， 面对业主欠缴拒缴物业费时

5、只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无 理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂的现状， 和业主之间的连带效应，往往造成企业陷入有法难依的情况。（五）政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力给物业管 理服务收费带来影响。（六）高空抛物、设施设备损坏造成业主不交费的理由，最近儿年，一是 随着农村转为城镇的业主越来越多，存在生活习惯与城市的差异，把农村习惯 带进小区，形成高空抛物，这样给楼下业主造成损失。二是认为小区公共财产 是儿百上千家人的，不是我一家人的，损坏了也有物管公司来维修，这样造成 物业公司成木增加，如及时不能修复就会复造成收费困难。三、解决物业管理收

6、费难的建议物业管理在我国是一个新生事物，我县也不过十多年时间，必然要经历一 个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我县物业管理收费难 问题，推动物业管理的规范化、制度化、顺畅化、健康化发展，建议：（一）、尽快出台物业管理服务质量星级标准。Ill小区业主大会根据需要 讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞 服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时 足额缴纳物业费，物业管理企业每月如实公布公摊费用计算方式，让业主明口 消费，避免双方因费用问题产生怀疑。（二）、加快业主大会制度规范化进程。一是按照物业管理条例等相关法律法规规范成立

7、业主大会，公开选举 业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到保护，经选举产生的 业主委员会要有公平正义和热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在 物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反应给物业管 理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二 者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。二是政府主管部门要多把业委会召集开会，进行权利和义务的引道指点， 使其向正规化、合法化迈进。三是要加入一部分在职干部，他们懂法在有些方面少出现一些误会。（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质， 在提高员工专业技能方面应重点作

8、好以卜儿方面工作：1、提高员工的专业技能，提高管理服务水平；2、制定计划，山房管局分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后 持证上岗；3、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提 高从业人员素质，在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手， 说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员 素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差 距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服 务水平赢得业主的理解和支持。（四）、严格把好验收关。事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管 理的最大难题，所以在小区竣工验收日相关部门必须严格把关，房屋质量、配 套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包 括小区业主档案资料、电梯、消防等，在保修期内要主管部门监督整改完善， 不能因盲LI扩大管理规模而为日后经营管理埋下隐患。（五）、规范收费管理。（六）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。深入细致宣 传物业管理条例，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，提 高业主的物业价