项目情况及融资思路整合

1、 中核盛华（荆州）置业有限公司 九老仙都景区项目情况及融资思路中核盛华（荆州）置业有限公司二O一五年十月目 录一、九老仙都景区项目情况简介2二、中核盛华（荆州）置业有限公司情况及融资思路3三、九老仙都景区后期规划及未来三年收益评估.5四、湖北省重点建设计划批文8五、荆州市重点建设项目文件13六、关于九老仙都景区及玄妙观文物保护建设项目立项批复17七、荆州市人民政府关于仙都景区修详规的批复19八、规划意见书20九、荆州市荆州区人民政府关于九老仙都景区规划审批的函23十、荆州市城乡规划委员会备忘录25十一、荆州市荆州区人民政府办公室关于成立玄妙观景区建设指挥部的通知30十二、关于古城保护及荆州城建

2、工作的会议纪要32十三、国有土地使用权成交确认书35十四、中共荆州市委荆州市人民政府关于加快文化旅游产业发展的若干政策意见36十五、荆楚非物质文化遗产传承展示园项目签约文本42十六、五证-预售许可证45十七、五证-建设工程施工许可证46十八、五证建设工程规划许可证47十九、五证建设用地规划许可证49二十、五证土地证51二十一、公司信息53二十二、委托经营协议56一、九老仙都景区项目情况简介九老仙都景区项目是由中核盛华（荆州）置业有限公司投资打造的大型历史人文旅游景区项目，该项目也是湖北省政府2013年第70号重点建设项目、荆州市委市政府2012年确定的中心城区重点文化旅游产业项目，该项目共分三

3、期建设完成，目前已经建设完成并于2015年5月已经正式对外运营的是景区一期项目。一期项目共包括七大景点：1、湘东苑景点-南北朝时期的皇家园林；2、玄妙观景点-千年古观；3、松甲山景点-三国关公文化；4、长生古街景点-荆楚民俗文化；5、桃花岛百花岛景点-自然风光带；6、古城墙博物馆；7、古城瓮城等。后期准备马上实施的是已与市委宣传部签约的且规划立项均已批准的“荆楚非物质文化展示园项目”，该项目预计投资资金在壹亿元左右，建成后将是全国最具荆楚文化特色的景点，整个景区目前正在申报国家四A级旅游景区。以上是九老仙都文化旅游景区项目的基本情况介绍。详情可浏览九老仙都景区官网：二、中核盛华（荆州）置业有限

4、公司情况及融资思路（一）公司简介中核盛华（荆州）置业有限公司是为打造九老仙都景区专门成立的项目公司，公司注册资金叁仟万元，具有合法的景区开发资格。公司经过三年精心建设，已完成了九老仙都景区一期项目内的七大景点建设并于2015年5月正式对外开放营业，目前公司对该项目投入已达1.5亿元左右。（二）公司现有的主要资产、资源及负债1、景区内长生古街可售商铺1.5万平方米（目前销售定价为1楼2万元/平米、2楼1.2-1.4万元/平米、三楼和四楼1万元/平米），按此现销售价格可回收资金约2.3亿元左右；2、另有4000平米的地下车库，估值约0.2亿元；3、还有已投入约0.2亿元改造并已获得政府经营权的玄妙

5、观、湘东苑等景点资产。4、公司现有债务合计1.4亿元左右（含银行贷款、未付工程款及其他借款等）。（三）融资目的1、偿还部分公司债务；2、启动后期荆楚非物质文化遗产展示园项目建设；3、推动景区管理公司-九老仙都文化旅游发展有限公司尽快上新三版市场。（四）融资需求以股权质押、股权出让或增资扩股等方式获取12亿元的资金，具体占股比例可根据融资金额面谈协商，项目也可以整体出售。（五）投资方利益保障1、景区内已建成的长生古街属可售商铺（证件齐全），有相应产权价值保障。同时，景区刚开始运营游客不会太火，又正值全国房地产业低迷时期，现所定古街商铺销售价格较低，将来景区走旺后，物业价格有很大升值空间；2、景区

6、有商业物业租金及物业管理费的稳定收益保障；3、景区有门票及楚乐表演门票收益，景区门票为65元/人，楚乐表演门票为40元/人，已经物价局批准；现旅游行业是国家重点扶持的产业，前景很好。4、荆楚非物质文化产业园项目建成需投资约1亿元，参照现商铺售价建成后可回收资金2亿元，可获得丰厚的投资回报（该项目已有详细已批复的规划及建设面积，可参考计算）。5、景区管理公司在成功上市之后股权价值会得到放大，股东将获得高收益回报。三、九老仙都景区后期规划及未来三年收益评估（一）景区后期建设规划依据湖北省荆州市规划委员会已评审通过的九老仙都景区整体规划方案内容，景区投资单位中核盛华（荆州）置业有限公司后期将启动“荆

7、楚非物质文化遗产展示园”项目和“印象荆州”大型演艺项目，预计投资在2亿元左右。项目计划在2018年底完成，将与景区其他景点一起投入运营，届时将会成为荆州最具规模和特色的文化旅游景区。（二）景区后期运营规划景区成立了九老仙都文化旅游发展有限公司，专门负责管理、维护、运营景区，后期将会不断丰富景区文化内涵，充实旅游产品内容，大力宣传推广景区。同时，还会与湖北鄂旅投、荆州文旅投形成战略联盟，将荆州古城所有景区与九老仙都景区进行融合，统一化运作，统一化宣传，扩大荆州旅游知名度，吸引更多的人到荆州，增加景区游客量，提高景区旅游收入。（三）景区未来三年收益及价值评估荆州市政府官方数据统计，2013年来荆州

8、市旅游的人数约300万人次，而2014年达到了400万人次，2015年将更多。来荆州古城旅游的人数约25万人次，2014年达32万人次，增长率达到了30%以上，预计2015年底将达到40万人次。参考此数据，结合目前九老仙都物价局核定的门票及演出价格标准（现为门票65元/人，演出票40元/人），评估景区未来三年收益情况如下：（四）九老仙都景区未来三年旅游收益情况预测表年度景区门票及演出收益（预估）景区物业收益（预估）（含租金、物业费、零星商品销售等收入）景区费用支出（预估）（含日常开支、人员工资、宣传推广等费用）景区收益（预估）备注2016年900万元（按2015年到荆州古城旅游人数的40%计算

9、，票价按50%计算）300万元（大部分门面属于免租期）350万元850万元景区运营头两年，人气不足，需降价吸引游客；商家给免租期进行扶持，收益均较少。2017年1500万元（按2015年到荆州古城旅游人数的55%计算，票价按65%计算）400万元（大部分商家免租期已完）380万元1520万元景区通过1年多的推广，并与省旅投联盟，人气将会大幅上升。2018年2300万元（按2015年到荆州古城旅游人数的75%计算，票价按80%计算）450万元（已全部收租）400万元2350万元随着景区不断的发展和推广，来景区的游客会越来越多，后期景区的盈利和价值必将会大幅提升！（五）九老仙都景区现有古街商铺未来

10、三年价值评估1、九老仙都景区长生街现有商铺面积1.5万平方，因景区刚建成还没有完善，知名度不高、人气不够，现售均价定为1.5万元/平米，低于周边新开发的商铺价格（周边5公里内的商铺均价在1.5万元3万元之间），所以商铺销售价格在同城还有很大竞争力和升值空间。 2、随着国家把服务业、旅游业提升到国民经济发展的战略层面，而荆州旅游现在尚属初级阶段。随着世界最大的关公像在荆州建成，楚王兵马阵，包括九老仙都景区等大批旅游景区的建成，荆州必将吸引大量游客到来，所有物业均会升值。综合近两年的荆州商铺价格，上涨比例2012年2014年，三年价格涨幅达到了50%，可以推断，三年后随着荆州旅游目的地的形成，荆州

11、旅游景区内的商业物业会迅速上涨，按比例计算会超过50%。九老仙都景区长生街现有1.5万平米商铺，现有价值2.25亿元左右，在2018年价值将会超过3.5亿元，整个景区的价值也会更高。综上分析，九老仙都景区绝对是您投资的最佳选择！四、湖北省重点建设计划批文五、荆州市重点建设项目文件六、关于九老仙都景区及玄妙观文物保护建设项目立项批复七、荆州市人民政府关于仙都景区修详规的批复八、规划意见书 九、荆州市荆州区人民政府关于九老仙都景区规划审批的函十、荆州市城乡规划委员会备忘录 十一、荆州市荆州区人民政府办公室关于成立玄妙观景区建设指挥部的通知十二、关于古城保护及荆州城建工作的会议纪要十三、国有土地使用权成交确认书十四、中共荆州市委荆州市人民政府关于加快文化旅游产业发展的若干政策意见十五、荆楚非物质文化遗产传承展示园项目签约文本十六、五证-预售许可证十七、五证-建设工程施工许可证十八、五证建设工程规划许可证十九、五证建设用地规划许可证二十、五证土地证二十一、公司信息（一）中核盛华营业执照（二）荆州九老仙都文化旅游发展有