第六章多重买卖PPT课件

1、第六章第六章 多重买卖多重买卖一、普通动产一、普通动产买卖合同司法解释（2020修正）第6条：出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。分析：1 1、先受领先履行规则。由于交付（受领）为动产所有权先受领先履行规则。由于交

2、付（受领）为动产所有权变动的要件，这一规则应属当然，其合理性毋庸置疑。变动的要件，这一规则应属当然，其合理性毋庸置疑。2 2、先付款先履行规则，即均未受领交付，先行支付价款先付款先履行规则，即均未受领交付，先行支付价款的买受人得请求出卖人履行义务。的买受人得请求出卖人履行义务。由先付款方取得所有权在多数情形也属妥当，如仅先付款方提出履行请求，或者虽各付款方均提出履行请求，但先付款方先提出履行请求，此际，保障先付款方与出卖人之间合同的履行是合理的。但在先付款方后提出履行请求的情况下，强制性保护先付款方，对其他买受人并不公平，特别是对后付款但先提出履行请求的买受人并不公平，在一定程度上也损害了出卖

3、人的私法自治。3 3、先成立先履行规则，即均未受领交付，也未支付价先成立先履行规则，即均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人得请求出卖人履行义务款，依法成立在先合同的买受人得请求出卖人履行义务保障第一买受人的合同利益在多数情形亦属妥当，如仅第一买受人提出履行请求，或者虽诸买受人均提出履行请求，但第一买受人先提出履行请求，此际优先保障第一买受人较为合理但在第一买受人后提出履行请求的情形下，强制性保护第一买受人，对先提出履行请求的第二买受人并不公平。同样也存在着损害出卖人私人自治的问题。总之，买卖合同司法解释仅依付款在先或者合同成立在先的事实即给予一方优先保护，其合理性还有待斟酌。二

4、、特殊动产二、特殊动产买卖合同司法解释（2020修正）第7条： 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手登记手续续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标

5、的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。分析：1 1、先受领先履行规则，即先行受领交付的买受人得请先受领先履行规则，即先行受领交付的买受人得请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务。求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务。由于交付是特殊动产所有权变动的要件，此规则应属当然。2 2、先过户先履行规则，即均未受领交付，先行办理所先过户先履行规则，即均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人得请求出卖人履行交付标有权转移登记手续的买受人得请求出卖人履行交付标的物等合同义务。的物等合同义

6、务。由于过户为特殊动产所有权变动对抗善意第三人的要件，这一规则亦可理解。3 3、先成立先履行规则，即均未受领交付，也未办理所、先成立先履行规则，即均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人得请有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人得请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务。等合同义务。这项规则在多数情形下具有妥当性，但在某些情形下也存在着损害出卖人私法自治，以及侵害未受领但先提出履行的买受人的权益现象。4 4、受领与过户并行时先受领先履行规则，即出卖人受领与过户并行时先受领先履行规则，即出卖人将标的物交

7、付给买受人之一，又为其他买受人办理所将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人得请求将标的物有权转移登记，已受领交付的买受人得请求将标的物所有权登记在自己名下。所有权登记在自己名下。特殊动产的物权变动遵循“交付生效+登记对抗”的原则。只有交付，未经登记，受领人仍然取得特殊动产的所有权，只是该所有权不得对抗善意第三人。但是，若只有登记、没有交付，则根本不发生所有权变动，也就谈不上对抗善意第三人了。三、不动产的多重买卖三、不动产的多重买卖（一）理论认识合同效力：一般情况下，合同均有效，但第二买受人与出卖人恶意串通，损害国家、集体、第三人的利益的除外。不动产的物权

8、变动：应以登记生效的规则来判断。第二买受人先完成此步骤，即可取得该标的物所有权。（二）相关司法解释商品房买卖司法解释（2020修订）第7条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。关于“恶意串通”的认定：构成恶意串通确需行为人明知或应知该行为侵害国家、集体、第三人利益，即行为人主观上具有恶意。而判断行为人主观上是否有恶意则需结合具体案情予以综合判断。最高法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）第9条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订

9、立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：(一)已经办理土地使用权变更登记手续登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持; (三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;(四)合同均未履行，依法成立在先成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让

10、方请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。（三）合同救济（三）合同救济1、实际履行北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（京高法发2010458号）第24条房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第110条（民法典580）规定情形的除外。【580】： 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不

11、能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。2、损害赔偿请求权（1）第一买受人的损害赔偿请求权如第二买受人先完成登记，且未与出卖人恶意串通，第一买受人可向出卖人主张违约损害赔偿。（2）损害赔偿的范围【584】：实际损失赔偿原商品房买卖司法解释（2003）曾规定了开发商恶意违约和欺诈情况下的惩罚性赔偿（第八、第九条），但已于2020年修正时删除。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法

12、释20037号）第8条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第9条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （

13、二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据一项实证研究，在被问到“假设您买了别人的一处房子，签署了房地产买卖合同，没有登记，但是你已经交付了款项，也住了进去，此时房东又把房子出售给别人，该人认为，您没有登记，而他办理了登记，因此房子不属于您所有，您如何看待”时，1198份有效问卷中，584人认为无法接受，拒绝搬出，占总数的49%。而认为属于自己的疏忽，以后吸取教训的有614人，占总数的51%。调查者所指出的：“尽管一半以上的受访者基于对法律的尊重而选择了登记优先，放弃了自己的占有，但是，主张占有的比例如此之大，还是说明了占有作

14、为事实，在受访者心目中所具有的巨大影响力。这也说明简单地将登记作为不动产物权变动的公示形式，单纯地强调登记的公信力，并不能完全获得民众的理解和支持。”-李凤章：从事实到规范：物权法民意基础的实证研究 【司考真题】（2007年不定项）2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。请回答94-96题。 94.如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是：A.王某无权请求丁某返还房屋B.王某有权请求丁某返还房屋C.小王无权请求丁某返还房屋D