集体经营性建设用地入市调研报告（简述）

1、    集体经营性建设用地入市调研报告（简述）    陈玉月 陈晨 徐己 陈天笑 范勇平 钱玉佳摘要：土地乃国之根本。当下土地改革正在开展，在改革进程中带来的法律问题也引起了法科学子的热切关注。本文將围绕集体经营性建设用地入市这一改革试点项目，通过深入江苏省惟一一家试点地区常州市武进区进行调研访问，简要汇报作者选取此试点项目的缘起，调研最终形成的一些基本成果以及为集体经营性建设用地入市这一试点项目逐渐的落成开展提出自己的一些建议。关键词：集体经营性建设用地入市；常州市武进区；调研；建议f321.1a2236-1879（2017）12-0245-011选题

2、背景2013年11月12日，党的十八届三中全会中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定明确了土地改革的目标之一，提出“在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”2015年1月12日，中共中央办公厅和国务院办公厅发布了关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见，提出“建立农村集体经营性建设用地入市制度。完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务监管制度。”2015年2月27日，全国人大常委会

3、发布了全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定，授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域，暂时调整土地管理法城市房地产管理法中关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。根据正如火如荼展开的集体经营性建设用地入市改革，我们认识到其意义巨大，它可以弱化政府征地所引发的社会问题，增加集体土地所有者的土地财产性收益，缩小城乡差距，助力城乡一体化。此次改革最关键的一点就是如何进行利益分配，保护农民利益，因此我们选择了“集体经营性入市改革现状调查分析”作为我们的课题。2调研地点鉴于多方考虑，我们将

4、调研地点确定为江苏省唯一试点常州市武进区。武进区在成为改革试点之后，经过广泛调研和征求意见，出台了常州市武进区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）。2017年2月24日，武进区正式上线开通农村集体经营性建设用地使用权网上交易系统，并同时公布了该区城乡一体化建设用地基准地价成果，武进区集体经营性建设用地入市包括一级市场和二级市场，从第一笔交易成交至今已有近40笔正在交易或者已经交易成功，可以说放眼全国，武进区都是走在了时代的最前线上。在7天的调研中，我们走访了武进区国土资源局、湟里镇国土资源所、湟里镇西墅村村委会、嘉泽镇跃进村村委会、礼嘉镇蒲岸村村委会、遥观镇政府经济发展科、遥观镇国土资源

5、所、武进区长虹结晶器有限公司、江苏雷利电机股份有限公司和武进区三项改革试点办公室，除此以外我们还走访了农民，询问和收集了农民的意见。3调研方法3.1文献研究法：分类阅读有关文献，了解农村集体经营性建设用地发展的历史、发展现状及存在问题等，推导出一般性结论，再发现问题，寻找新的思路。本项目拟综合检索与农村集体经营性建设用地有关的各类书籍、期刊文献、网站资料，全面浏览、重点研读，从而提升理论水平。3.2行动研究法：行动研究法泛指以实践中的实践者为主体，以实践者在实踐中遇到的问题为课题，在实践中并为了实践的一种研究活动。其目的不在于建立理论、归纳规律，而是针对相关问题，在行动研究中不断地探索改进工作

6、，最后有效解决实际问题。行动研究将改革行动与研究工作相结合，与公民意识培育的具体改革行动紧密相连，其特点是边执行、边评价、边修改。3.3统计分析研究方法：本项目拟采用的问卷调查离不开统计的相关方法，我们将主要运用spss软件进行较为科学的数据统计分析，以得出可靠真实的结论。3.4个案研究法：个案研究法是以个别案例为研究对象进行全面而深入地研究的一种研究方法，其任务是揭示研究对象形成、变化的特点和规律，以及影响个案发展变化的各种因素，并提出相应的对策。本项目拟通过选取具有典型性的、已经开展了集体经营性建设用地入市的农村进行个案研究，通过对其深入分析，揭示其现存的问题及产生的深层原因。4调研成果在

7、实践中我们发现了当前武进区改革中对于农民利益分配所存在的两个主要问题：第一，乡镇政府对地价制定标准不熟悉、对收益如何分配不知晓，只是一味执行上级的要求，具体情况要咨询区国土的相关部门，实际上，往深层次探究，反映了过度剥削了农民集体作为所有权人处分权能的问题。第二，在常州市武进区集体经营性建设用地入市的过程中，明显体现出“政府在向农村进行资源配置的过程中不断扩展对土地资源的实际控制权”，其与村民自治权和保护农民利益之间存在着矛盾。集体经营性建设用地入市由政府主导和推进，各级政府加大了对集体经营性建设用地在程序上的管理，同时也扩大了在土地入市后增值收益的分配的控制权，从而缩减了村民对土地增值收益收

8、入的获得，以及获得土地入市后增值收益的分配权。农民集体和农民个人是在新农村和构建和谐社会中发挥着维护农村稳定乃至国家稳定和谐的重要作用，在利益分配时，需要充分考量农民集体、集体成员和使用权人三者之间的利益及其公平实现，因此我们提出了如下建议：（1）改革要有利于真正实现统分结合的双重经营体制；（2）针对改革以何种依据来确定收益分配到村集体和农民的问题，首先肯定村集体需要得到合理分配，其次分给农民的要占土地入市增值收益的主要部分。另外应当将反腐倡廉的政策要求纳入分配考虑的范围，试点期间入市的土地数量有限，土地增值带来的收益有限，但是从长远的角度看，如试点成效好，存量建设用地被盘活，就其土地入市后的增值收益来讲，是相当可观的，这对村官来说也是一种“金钱的诱惑”，一种“尺度的把握”。对村委会来讲，将土地入市的增值收益分配到村集体的部分进行村务公开，明确这笔收益的来源、用途，对于保护农民的合法权益有重要意义。参考文献1江平主编.中国