贵州遵义瑞安世纪新城商业地产项目定位分析报告

1、上海禧腾上海禧腾前前 言言打造一个优秀的项目，必须具备：开发商良好的信誉及口碑、有利的地理位置、实力强劲的策划及营销队伍、准确的市场定位、以及明确的目标，其中缺一不可。而一个优秀的房地产策划人必须具备六个职能：1、医生的职能：对项目进行详细的诊断分析，尽可能地抑制开发商一些错误的“弊病”，有利于项目健康发展。2、法律顾问的职能：熟知房地产相关的法律法规，必须以法律法规为准绳或合理规避、或进行调解、或遵照执行。3、财务专家职能：不依靠一味降低成本开源节流，而是通过资金的合理分配将资金投在能使项目增值的创意设计之上。4、船长的职能：其指示就是航标，对于现场的严格监理，保证项目概念定位准确实施。5、

2、导演的职能：将项目的概念定位演绎成功。6、环境问题专家：全球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境协调的“小环境”问题，都要能够准确地掌握及判断。上海禧腾上海禧腾装饰建材超市装饰建材超市市场定位市场定位上海禧腾上海禧腾定位原因定位原因 遵义不缺少购买建材的市场，但缺少的是规范化、星级化的新一代“一站式建材购物中心”，此定位在遵义市还属盲点业态。招商的品种繁多是大大减少招商难度的前提，在整个招商的过程中，开发商完全可以在众多品牌中挑选质量信得过的商家，以提高商场整体的信誉和口碑，因此，定位为建材超市是地处金三角地带的本案极佳选择，很快它将成为遵义乃至

3、周边城市、乡镇的新宠儿。上海禧腾上海禧腾装饰建材超市装饰建材超市招商范围招商范围上海禧腾上海禧腾定位优势定位优势 1、招商选择面广2、行业的领跑军3、招商姿态化被动为主动4、生命力强5、有利的金三角地段6、充分带动住房的自主与投资需求7、开发商原有的良好知名度上海禧腾上海禧腾经营内容经营内容一级主力店一级主力店卫浴洁具、门窗、地板、瓷砖、橱柜厨具、油漆涂料、壁纸、布艺、窗帘二级主力店二级主力店家具家电、灯饰、毛毯地垫、家居用品、电线开关、门铃门锁、五金配件、辅助主店铺辅助主店铺各类板石材、水暖器材、装修工具、吊顶材料、室内楼梯、桑拿用品、工艺品、装饰品、自动衣架、装饰公司辅助次店铺辅助次店铺园

4、艺花卉、宠物用品、皮革制品、银行、便利店、休闲娱乐、餐饮、汽车美容、雕塑、物流中心、画艺、水族系列上海禧腾上海禧腾装饰建材超市装饰建材超市部分品牌推荐部分品牌推荐上海禧腾上海禧腾品牌推荐品牌推荐1 1：瓷砖：瓷砖一流品牌：东鹏、冠军、金舵、马可波罗、蒙娜丽莎、诺贝尔、能强、欧神诺、欧美、樵东、斯米克、鹰牌、亚细亚。 中上品牌：奥米茄、爱和陶、博德、长谷、凡第诺、冠珠、皇冠、华鹏、宏陶、汇亚、宏宇、嘉达、嘉俊、骏仕、简一、金意陶、金元、卡诺尔、罗马、罗马利奥、欧文莱、荣高、圣德保、双菱、顺陶、特地、维罗、唯美、新中源、银鲸、意利宝、中盛、钻石。 中下品牌：博华、百度、贝嘉利、标牌、大将军、格莱斯

5、、冠星、恒福、皇冠新世纪、辉瑞、海棠、华莎驰、惠万家、红协、金贝、金龙、九凌、 末流品牌：爱佳、宝来、班力德、彩蝶、帝舵、迪凯门、登喜路、高的、个性、红灯笼、宏丰、华纳、恒诺、金怡、景业、康博、国家免检瓷砖品牌 冠军、马可贝里，亚细亚、asa（图形），诺贝尔，钻石、海鸥、白鹅、spc、雅士高夫，鹰牌、华鹏、秉安，东鹏，皇冠、皇冠新世纪，冠珠、萨米特、格莱斯，恒达，豪山 新中源，恒诺、优诺，汇亚、恒福 ，娜丽莎、樵东，能强、强辉，嘉达、卡迪雅，嘉俊 宝来骏仕、艺丰、尊利，佳美施、迎福，阔兴、高迪 利华、维多利，欧美、意利宝，oceano，sy、上意，顺辉、百特（由其子公司高明贝斯特，石湾、溶洲

6、升华，顺陶、优璐莱，马可波罗、唯美 新润成，新驰、圣陶莎 上海禧腾上海禧腾品牌推荐品牌推荐2 2：卫浴：卫浴箭牌卫浴、九牧洁具、 法恩莎洁具、 科勒洁具、 惠达洁具、 帝王洁具、 美标洁具、 恒洁卫浴、 安华洁具、 三叶涂料、 吉美卫浴、 小白杨洁具、 银晶卫浴、四维卫浴、 九牧王洁具、 安华卫浴、吉事多卫浴、 三英洁具、阿波罗洁具、 toto卫浴、 尚高卫浴、英皇卫浴、 维可陶卫浴、 鹰牌卫浴、朝阳卫浴、 辉煌洁具、 欧美尔洁具、鹰卫浴、箭牌洁具、 浪鲸卫浴、 澳斯曼洁具、 美加华洁具、 欧路莎卫浴、 益高卫浴、宝路卫浴、 浪鲸洁具、 罗芬卫浴、 博陶卫浴、 东鹏卫浴、 卫宜洁具、 中陶卫浴

7、、 斯卡漫卫浴、 欧陆洁具、东鹏洁具、 上海禧腾上海禧腾德尔地板、圣象地板、 lg地板、 宏耐地板、 菲林格尔地板、 大自然地板、升达地板、柏高地板、 世友地板、 肯帝亚地板、 扬子地板、安信地板、 三叶涂料、 莱茵阳光地板、 格尔森地板、吉象地板、凯莱地板、 通贵竹地板、欧圣地板、柏顿地板、 永吉地板、 巨宁地板、 惠尔地板、 瑞嘉地板、 圣罗娜地板、 贝亚克地板、 久盛地板、卡尔玛地板、 福人地板、洁福地板、 格林地板、 波鼎地板、 嘉宝莉地板、 格林思宝地板、 汇绿地板、克诺森华地板、 红塔地板、德威地板、 北美枫情地板、 圣保罗地板、百世地板、东方玉兰地板、 汉斯地板、万树地板、 联丰

8、地板、 品牌推荐品牌推荐3 3：地板：地板上海禧腾上海禧腾立邦漆、多乐士油漆、华润涂料、紫荆花漆、来威漆、多乐士漆、嘉宝莉油漆、 嘉宝莉漆、立邦涂料、大象漆、多乐士涂料、 七彩云漆、奔腾油漆、 澳贝漆、多乐士、 鳄鱼漆、三棵树漆、数码彩油漆、 千色花漆、楚之园木蜡油、 欧龙漆品牌推荐品牌推荐5 5：油漆涂料：油漆涂料上海禧腾上海禧腾品牌推荐品牌推荐6 6：门窗：门窗星星套装门、美心门业、万盛门业、lg好佳喜门窗、澳威门业、艾高家居、东阳木雕、三叶涂料、美心门、多玛自动门、欧迪克门业、步阳防盗门、 润成创展木门、金迪门业、奔奔门业、致盛木门、联博自动门、德盛木门、中横窗业、盼盼安全门、海螺塑钢门

9、窗、美心室内门、皓翔自动门、阿尔卡诺开门机、 巴尔自动门、嘉迪门业、tata木门、凤铝门窗、建明门业、瑞斯乐门窗、顾家门业、帕莱德门业、埃菲思门业、森博门业、索福门业、金迪家私、 尼尔灿门窗、松下自动门、西格室内门、亚材门窗、华春门业、 冠牛木门、尼克利华门业、威卢克斯窗、旗盛自动门上海禧腾上海禧腾品牌推荐品牌推荐7 7：橱柜：橱柜欧派厨柜、方太橱柜、韩丽宅配、月兔橱柜、东方邦太整体厨、雪梨橱柜、三叶涂料、百v厨柜、运飞橱柜、樱花橱柜、佳居乐橱柜、大信橱柜、荣事达集成厨房、 佳饰橱柜、韩丽宅配厨柜、森林木橱柜、帅康整体厨房、爱佳橱具、百隆厨柜、我乐橱柜、澳柯玛整体厨房、欧特橱柜、邦德橱柜、华美

10、橱柜、海尔橱柜、鑫牌洁柜、香格里拉厨具、雅特家居、百年好厨柜、欧雅莱斯橱柜、德福诺厨柜、华帝厨柜、好太太橱柜、时代好年华橱柜、 王朝橱柜、 皮阿诺康宝集、海尔整体厨房、欧芮橱柜、中厨厨柜、盛杰橱柜、美迪尔橱柜、皖发集成家居、澳柯玛整体橱柜、 名匠轩厨柜、新圣派橱柜、上海禧腾上海禧腾品牌推荐品牌推荐8 8：壁纸：壁纸欧雅壁纸、圣象壁纸、 菲迪科尔墙衣、玉兰墙纸、新雅墙纸、阳光墙纸、忆江南、三叶涂料、美光墙纸、 五洲墙纸、 艺点墙纸、净艺和炭雕、泰艺壁纸漆、多正墙纸、天丽墙纸、松宇液体壁纸、 北台壁纸、皇冠墙纸、杰威尔墙艺漆、爱舍墙纸、朗饰墙纸、新高墙纸、紫风、陕西西安家和壁、 朗迪墙纸、丝绸之路

11、、美国布鲁斯特、罗丝*瑞福、好壁、 樱之花、鼎盛陶瓷、光力士壁纸、卓成墙纸、柏兰度壁纸、圣美墙纸、软木装饰板 、艳锦装饰材料、墙纸系列、 名家壁纸、新视觉墙纸上海禧腾上海禧腾品牌推荐品牌推荐9 9：锁具：锁具科迪尔锁具、 爱迪尔门锁、天宇锁业、爱迪尔指纹锁、必达锁具、科迪尔kder、德利锁具、李文锁城、科迪尔电子、智琦锁业、伊可夫五金、爱迪尔锁具、粤鹏酒店锁、宝利来锁具、宝得利锁具、纳宇锁具、统一锁业、摩登锁具、高士特锁具、固定锁业、新时代五金、利安电器、名门锁业、 雷高五金、固达锁具、soca锁具、创佳锁具、卫海五金、天宇锁具、奥德安防、鸿达指纹锁、赛信通电子、国隆五金、诺盾锁具、博克锁具、

12、 万嘉锁业、固力锁具、摩利匙、三菱锁具、可丽锁具、优特锁具、上海禧腾上海禧腾艾高家居、东阳木雕、雅仕衣柜、年年红家具、鸿兴家具、金迪家私、全友家具、诗尼曼家具、左右家私、皇朝家私、侨波活性炭、澳格沙发、澳格家具、嘉和、双叶家具、一品和榻榻米、名扬家具、剑桥家具、金富丽家具、世平家具、 富强玻璃家具、深圳鸿兴家具、 三叶涂料、华源轩家具、文仪家具、嘉和地板、喜德来家具、健威家具、 索菲亚衣柜、诗尼曼衣柜、 泰元家具、观庄家具、百晖家具、曲美家具、春雷、方圆家具、 天幻家具、绿韵商贸、 舒丽雅家私、 丹麦风情整体衣、 维意衣柜、豪运家具品牌推荐品牌推荐1010：家居家具：家居家具上海禧腾上海禧腾装

13、饰建材超市装饰建材超市布局参考布局参考 上海禧腾上海禧腾成功案例参考成功案例参考1 1：宜家家居：宜家家居特点：来自瑞典的仓储式家居超市，采用样特点：来自瑞典的仓储式家居超市，采用样板间实体亮相的方式达到吸引客户的目的。板间实体亮相的方式达到吸引客户的目的。上海禧腾上海禧腾成功案例参考成功案例参考2 2：百安居：百安居特点：来自英国的特点：来自英国的仓储式建材超市，其专业仓储式建材超市，其专业性、便捷性以及全面性博得了全球人的赞赏。性、便捷性以及全面性博得了全球人的赞赏。 上海禧腾上海禧腾成功案例参考成功案例参考3 3：好饰家：好饰家特点：来自上海的特点：来自上海的著名的建材家居购物中心。著名

14、的建材家居购物中心。以分割式小店铺带动大范围的经营模式，一以分割式小店铺带动大范围的经营模式，一直保持良好的经营状态，深受大众的信任。直保持良好的经营状态，深受大众的信任。上海禧腾上海禧腾成功案例参考成功案例参考4 4：家饰佳：家饰佳特点：来自上海，是及好饰家后崛起的又特点：来自上海，是及好饰家后崛起的又一个综合一个综合型的集建材、家具、家电、软装潢等于一体，有数型的集建材、家具、家电、软装潢等于一体，有数十个大类，数万个品种的商品的大型建材商场。十个大类，数万个品种的商品的大型建材商场。 上海禧腾上海禧腾装饰建材超市装饰建材超市布局建议布局建议上海禧腾上海禧腾楼层分布：楼层分布：1f1f卫浴

15、洁具：卫浴洁具：1500橱柜厨具：橱柜厨具：1500部分灯饰：部分灯饰：1000油漆涂料：油漆涂料：500壁纸：壁纸：1000桑拿用品：桑拿用品：200银行：银行：150物流中心：物流中心：100便利店：便利店：50汽车美容：汽车美容：500上海禧腾上海禧腾楼层分布：楼层分布：2f2f部分灯饰：部分灯饰：15001500电线开关：电线开关：10001000布艺：布艺：10001000窗帘：窗帘：10001000画艺：画艺：600600毛毯地垫：毛毯地垫：400400家居用品：家居用品：400400工艺品：工艺品：300300装饰品：装饰品：300300上海禧腾上海禧腾楼层分布：楼层分布：3f3

16、f家具：家具：2500家具：家具：1500皮革制品：皮革制品：500装饰公司：装饰公司：1000餐饮：餐饮：600休闲娱乐：休闲娱乐：400上海禧腾上海禧腾楼层分布：楼层分布：1f1f各类门窗：各类门窗：2000瓷砖：瓷砖：2000地板：地板：2000板石材：板石材：1700装修工具：装修工具：500吊灯材料：吊灯材料：500五金配件：五金配件：500门锁门铃：门锁门铃：500自动晾衣架：自动晾衣架：300上海禧腾上海禧腾楼层分布：楼层分布：4f4f架空层架空层花卉园艺：花卉园艺：10001000雕塑：雕塑：10001000宠物用品：宠物用品：500500水族系列：水族系列：500500上海禧

17、腾上海禧腾布局建议总结布局建议总结1、充分利用商业透空中庭，便于商家举办的促销活动2、采用led大屏幕，便于商家投放品牌广告3、在建筑物顶端安装电子钟，以创遵义首例4、商业部分的外立面采用专业围框广告位5、设立专业导购台6、商场内设电子查价屏幕上海禧腾上海禧腾装饰建材超市装饰建材超市目标对象分析目标对象分析上海禧腾上海禧腾建材品牌商家建材品牌商家多数为部分国际、国内的著名建材品牌厂家及经销商、代理商消费者消费者有家装需求的遵义市中高端消费人群及周边乡镇、县城消费群体招商层面招商层面目标市场分类目标市场分类运营层面运营层面上海禧腾上海禧腾招商对象：招商对象：1 1一线商家：一线商家：卫浴洁具：t

18、oto、美标、科勒、帝王等墙地砖：意大利汇德邦陶瓷、格拉斯陶瓷、诺贝尔、王者等木地板：意大利美迪亚地板、升达、安信等灯饰：西门子、雷士等家具：意大利顶级家私luxman、大千、世纪博森、美克美家等他们最关心的问题：他们最关心的问题：商场硬件、软件是否与其形象相符；地段优势；消费人群结构；铺位的选择；优惠政策他们最显著的特点：他们最显著的特点：大品牌，较为强势，硬件要求较高应对策略应对策略：单独优惠政策、优势铺位、上门点对点洽谈要求：要求：规定铺位面积、装修标准 上海禧腾上海禧腾招商对象：招商对象：2 2二线商家二线商家市场主力中端产品，国内知名品牌。他们最关心的问题：他们最关心的问题：市场是否

19、成熟、地段是否具有优势、有无大商家进入、给予的政策、铺位的选择他们显著的特点：他们显著的特点：跟风、整体的商场环境，抗风险能力较差应对策略：应对策略：以一线商家引导，招商人员点对点洽谈、公开招商洽谈会要求：要求：装修标准、管理规范 上海禧腾上海禧腾终端消费人群终端消费人群客层核心定义：客层核心定义：中产阶层及以上阶层，年龄30-45岁置业层次：置业层次：二次及以上置业客层范围：客层范围：主要来自市区，不排除其他区域口碑传播影响人群工作性质：工作性质：政府公务员、企业高层、金融行业人士、私企业主、以及属于各自行业领域的成功人士等客层的生活形态特征：客层的生活形态特征：擅长社交、重视教育和学习，生

20、活积极、自信、成熟稳重、善思考.总的来说这部分人随着经济收入的增加，消费品味及水平较高，家对于他们弥足珍贵客层需求核心：客层需求核心：身份的认同，品位和理想生活预期上海禧腾上海禧腾品牌诉求品牌诉求利益诉求利益诉求品牌认同：终端消费者品牌认同：终端消费者利益获得者：商户、消费者利益获得者：商户、消费者招商对象招商对象一线建材品牌 消费对象中高端消费人群上海禧腾上海禧腾市场处于急剧扩张和提升过程市场处于急剧扩张和提升过程专业卖场专业卖场先进规划先进规划地理位置优势地理位置优势软件优势软件优势市场潜力市场潜力消费需求大消费需求大/ /区域集中区域集中实力雄厚实力雄厚品牌口号遵义专业建材城领跑军遵义专

21、业建材城领跑军呈现的品牌是：呈现的品牌是：经营者经营者: :可以看得见的可以看得见的财富中心！财富中心！消费者消费者: :更加舒适地消更加舒适地消费的高端卖场！费的高端卖场！上海禧腾上海禧腾装饰建材超市装饰建材超市自我认知自我认知上海禧腾上海禧腾新形势下的新战略新形势下的新战略 企划战略核心企划战略核心制造稀缺制造稀缺贩卖价值贩卖价值上海禧腾上海禧腾核心定位核心定位高端享受高端享受领跑遵义市建材商圈领跑遵义市建材商圈关键词：商圈领跑专业高端上海禧腾上海禧腾用商圈包裹项目四大价值体系用商圈包裹项目四大价值体系市场的升级化运动城市的财富化运动行业的高端化运动消费的体验化运动商圈配套价值商圈配套价值

22、商圈生活价值商圈生活价值商圈商业价值商圈商业价值商圈发展价值商圈发展价值推广传播推广传播深度感受深度感受商圈认知商圈认知价值深化价值深化概念泛化概念泛化借商圈之势启动遵义建材超市核心价值借商圈之势启动遵义建材超市核心价值上海禧腾上海禧腾价值认知价值认知将价值观符号化将价值观符号化我们提出我们提出唯有高端唯有高端 成就享受成就享受硬件的巅峰超越硬件的巅峰超越自我价值最大化自我价值最大化品牌影响品牌影响建材行业的大都会建材行业的大都会商场文化商场文化品牌、品质、品位品牌、品质、品位城市影响城市影响一个新的高尚消费核心一个新的高尚消费核心生活方式生活方式极具品位的体验式消费极具品位的体验式消费人文愿

23、景人文愿景身份的象征和消费的满足身份的象征和消费的满足价价值值的的领领军军跑跑上海禧上海禧腾腾财富版块运动全财富版块运动全城掀起高端风暴城掀起高端风暴地段发展性地段发展性以高端消费者的名以高端消费者的名义验证财富生命力义验证财富生命力单位利润成长性单位利润成长性领跑高端精品掌领跑高端精品掌控全城价格指数控全城价格指数品牌唯一性品牌唯一性行业新高诞生行业新高诞生一切相形见小一切相形见小建筑适合性建筑适合性承诺决定低风险承诺决定低风险数字呈现高保障数字呈现高保障稳定高回报性稳定高回报性品牌延伸品牌延伸上海禧腾上海禧腾装饰建材超市装饰建材超市推广方案推广方案上海禧腾上海禧腾公关驱动公关驱动新闻新闻广

24、告广告攻击核心手法攻击核心手法以公关驱动为核心引发第一轮推广浪潮，广告与新闻手段辅助配合。以公关驱动为核心引发第一轮推广浪潮，广告与新闻手段辅助配合。上海禧腾上海禧腾整合推广策略整合推广策略环环相扣三大招环环相扣三大招, ,一剑封喉赢先机一剑封喉赢先机1.1.消费者消费者- -经营者经营者- -商家商家竞合互动一体竞合互动一体2 2经营者经营者- -消费者消费者宣传推广二条线宣传推广二条线3.3.形象形象- -招商招商- -推广推广行销整合三级跳行销整合三级跳上海禧腾上海禧腾1.1.消费者消费者- -经营者经营者- -商家商家竞合互动一体竞合互动一体经营者（唯利是图）消费者（消费利益）商场（品

25、牌化经营）专业商场：专业商场：消费者消费者- -经营者经营者- -商家商家险象环生的市场角力险象环生的市场角力上海禧腾上海禧腾2 2经营者经营者- -消费者消费者宣传推广二条线宣传推广二条线优势优势是什么？是什么？利益利益在哪里？在哪里？品牌品牌怎么样怎么样？投资者投资者消费者消费者实力雄厚实力雄厚理念先进理念先进多了一种多了一种消费选择消费选择可以或者可以或者更容易赚钱更容易赚钱获得一种获得一种消费便利消费便利永续经营永续经营不断壮大不断壮大值得信赖重复购买核心核心策略提示：策略提示：构建项目竞争优势，招商先行。强调品牌快速成长，扩大影构建项目竞争优势，招商先行。强调品牌快速成长，扩大影响，

26、促进招商。深化商场核心竞争优势，深度利益呈现，丰满品牌形象。响，促进招商。深化商场核心竞争优势，深度利益呈现，丰满品牌形象。上海禧上海禧腾腾推广推广招商招商形象形象招商推广品招商推广品牌规划牌规划招商推进形招商推进形象提升象提升品牌推广形品牌推广形象维护象维护3.3.形象形象- -招商招商- -推广推广行销整合三级跳行销整合三级跳由此可见：品牌、招商两条腿走路，任何由此可见：品牌、招商两条腿走路，任何割裂或者对割裂或者对立三者之间的关系立三者之间的关系而构建的行销策略体系都是失败的。而构建的行销策略体系都是失败的。上海禧腾上海禧腾攻击战行程攻击战行程战略目标：以三个阶段的连续作战，完成首期作战

27、目标的达成战略目标：以三个阶段的连续作战，完成首期作战目标的达成广告作战-广告团队完成传播面/售场面/制作面工作并监控引爆期市场高亮度占领/最大化吸纳/战略压制对手 目标：二线招租跟进目标：二线招租跟进深化发展期品牌植根/尾货清场/战略扩展预期市场发动蓄客期市场高度占领/最大化认知/战略蓄客目标：成功完成一线招租目标：成功完成一线招租公关作战-广告/资源联合团队完成市场亮点/高点制造新闻作战-广告/媒体团队完成公信传播热点话题制造营销作战-营销团队完成地面专员导租/说辞/实战强力训练08.5 6 7 8 9 10上海禧腾上海禧腾招商策略招商策略招商策略核心：招商策略核心：晓之以理晓之以理 诱之

28、以利诱之以利 动之以情动之以情 晓之以理晓之以理主要针对大型品牌主力商户（高端品牌），与周边建材市场形成战略主要针对大型品牌主力商户（高端品牌），与周边建材市场形成战略联盟，以项目优势吸引行业领袖率先入住，扩大行业影响力。联盟，以项目优势吸引行业领袖率先入住，扩大行业影响力。（树形象，获认同）（树形象，获认同）诱之以利诱之以利主要针对二线品牌，充分发挥群体的优势，利用他们抗风险能力弱的主要针对二线品牌，充分发挥群体的优势，利用他们抗风险能力弱的特点，通过优惠政策，价格类比，降低门槛吸引入住。特点，通过优惠政策，价格类比，降低门槛吸引入住。（聚人气，推招商）（聚人气，推招商）动之以情动之以情以打造以打造“高端消费中心高端消费中心” ” 的名义，吸引目标消费人群关注，做市场的名义，吸引目标消费人群关注，做市场增量