房地产项目用地的获取主要程序及要求7页

1、房地产项目用地获取的程序及相关要求房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即划拨、出让和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。一、 划拨土地使用权的获取（一）、概念：划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。（二）、程序：划拨土地使用权的取得，需要经过县级以上人民政府依法批准划拨。1、申请交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。 2、受理和审查。市、县国

2、土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。 3、地价评估。市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。 4、确定出让金，拟订出让方案。市、县国土资源管理部门或 国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳 土地使用权出让

3、金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定： （1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格 （2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格 5、方案报批，发出准予转让通知书市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出划拨土地使用权准予转让通知书。通知书内容包括：准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定

4、受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。 6、公开交易。取得划拨土地使用权准予转让通知书的申请人，应当将拟转让的土地使用权在 土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。 7、签订转让合同。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。 8、办理出让手续。受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注

5、销土地登记，收回原 土地证书，与受让方签订出让合同。二、出让土地使用权的获取一、土地使用权出让的含义是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的四种方式：协议、招标、挂牌、拍卖二、出让土地使用权的获取的主要流程1、协议出让协议出让是指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。协议出让土地使用权的一般程序：（1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式（2）编制协议出让方案。（3）地价评估，确定地价（4）协议出让方案、底价报批（5）协商，签订意

6、向书（6）公示（7）签订出让合同，公布出让结果（8）核发建设用地批准书，交付土地（9）办理土地登记（10）资料归档2、招标出让一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。采取这种方式可以引进竞争机制，有助于政府部门选择最合适的受让人。招标出让土地使用权的一般程序，主要内容：招标、投标、开标、评标、决标、签约领证具体如下：(1) 投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责仸。(2) 出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代

7、表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少亍三人的，出让人应当终止招标活劢。投标人丌少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。(3) 评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。 (4)招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。 中标条件：对能够最大限度地满

8、足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。（5）签约。中标者持中标通知书在的日期内与土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同书实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订土地开发补偿协议书并支付不低于成交价总额20%的定金。净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作（6）领证。中标人挄国有土地使用权出让合同书和土地开发协议书的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取国有土地使用证。3、挂牌出让是介于拍卖和招标之间的一种形式，先由市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，

9、按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让的基本流程(1) 挂牌公布。在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；挂牌时间不得少于10个工作日。(2)符合条件的竞买人填写报价单报价；(3)挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；(4)挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满

10、，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。4、拍卖出让拍卖出让是在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权拍卖，主持人宣

11、布底价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用价最高者得到一定年期限的土地使用权的行为。适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段以及利用上有较多灵活性的土地拍卖出让的基本流程1.按出让公告规定的时间、地点组织拍卖活动。2.拍卖会挄下列程序进行：(1)拍卖主持人宣布拍卖会开始。(2)拍卖主持人宣布竞买人到场情况。(3)拍卖主持人介绍拍卖地块情况。面积、界址、空间、范围、现状、用途、使用年期、规划挃标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；(4)拍卖主持人宣布竞价规则。宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；(5)拍卖主持人报出起叫价，宣布竞价开始。(6)竞买人举牌应价或者报价。(7

12、)拍卖主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。(8)拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，宣布最高应价者为竞得人。成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。3.签订成交确认书。三、招标拍卖挂牌公告内容要求出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投

13、标、竞买保证金；其他需要公告的事项。 （四）、土地使用权出让的管理要求以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地；超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。三、土地使用权转让广义：土地使用权发生转让的所有行为，包括土地使用权出让。狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠不或其他合法方式将土地使用权再转让的行为。（一）、土地使用权转让的程序（1）转让申请（2）签订转让合同（3）转让合同公证（4）缴纳土地出让金和土地增值税 纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物幵取得收入的单位和个人。 计税依据纳税义务人转让所取得的增值额和规定的税率。 增值额 = 房地产转让收入 扣除项目（包括取得土地使用权时支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产的税金） 税率四级超额累进税率。 土地增值税额计算公式：土地增值税税额=增值税×超额累进税率扣除项目金额×速算扣除系数（5）土地使用权变更登记（二）、土地使用权转让的法律条件（1）