阎良商业市场研究

1、阎良区房地产市场前期调研沟通报告人:汪玉2013.05纲目：Part-1 区域背景及发展Part-2 区域市场调研Part-3 地块价值分析Part-4 市场研判及本案发展建议Part-1 区域背景及发展区域基本参数统计临潼高陵蓝田西安西安阎良阎良区位于西安市东北部，距离市中心50公里。全区航空工业高度发达，是集飞机设计、制造、鉴定、试飞、教学、研究于一体的著名中国航空城。总面积240平方千米/244.4平方千米。总人口约30万人。阎良区驻有各类航空工业科研机构100多个，航空科技人才2.6万人，中高级科技人才8400多人，有突出贡献的科技专家200多人。是亚洲地区最大的集飞机研究设计、生产制

2、造、强度检测、试飞鉴定、航空教学五位一体的“航空城”。拥有4平方公里的亚洲一流机场，全国惟一的航空科技专业孵化器,以及西飞公司国家级技术中心等全国最先进的飞机试验、实验中心。近几年，阎良经济发展较快，城市服务功能比较完备，人民生活水平较高。2012年实现城镇居民人均可支配收入44000元，西安2012年城镇居民人均可支配收入29982元区域概况城市东北，国家航空重镇经济概况航空工业占绝对主导地位区域现状、经济现状交通情况关中环线覆盖，西安一小时经济圈重要组成部分公路西安至阎良高速公路是国家规划的“五纵七横”国道主干线在陕西境内的重要路段，全长三十九点四公里，是陕西省“米”字形公路主骨架的重要组

3、成部分。同时还有四条省级公路与外界连通，地方道路“三横六纵”密集分布，形成了发达的公路路网。区域内未来规划建设地铁3号线延伸段铁路区内交通发达，西韩、西延、咸铜铁路在境内交汇，未来将建设西安-高陵-阎良及西安-临潼-渭南-阎良两条城际铁路机场距离咸阳国际机场45km，同时区域内有试飞院（8所）下辖军用机场发展规划状况经过“十一五”的长足发展，阎良副中心城市已经形成了东部以现代农业为主、南部以航空产业为主、西部以航空旅游、仓储物流为主、北部以都市休闲为主、中部以生活商务为主的产业发展格局。形成了以西安阎良国家航空高技术产业基地、新型工业园、中小企业园（新型工业园拓展区）、环保产业园、关山农副产品

4、加工园、荆山开发区等六个专业化园区多点式引领的发展局面12345产业布局一座大城市格局下的独立新城城市与西安空间距离（公里）与西安时间距离（小时）阎良500.50礼泉520.52兴平550.55杨凌800.80铜川新区700.70渭南市区600.60城市与西安空间距离（公里）与西安时间距离（小时）引镇200.29临潼300.30户县290.32蓝田350.35高陵390.35泾阳350.44三原340.34独立新城与西安市区距离卫星城与西安市区距离西安城市空间在10-30年间将发展为一个中心（西安）、一个副中心（咸阳），6个外围组团，7个卫星城，6个独立新城。在近期，即510年以内应重点推进西

5、咸一体化，发展西安中心市区和咸阳市区；西安外围的6个组团；引镇、临潼、户县（含余下镇）3座卫星城以及阎良和杨凌2座独立新城。西安西安阎良阎良铜川铜川礼泉礼泉杨凌杨凌渭南渭南阎良阎良西安西安引引镇、镇、临临潼、潼、泾泾阳、阳、户户县、县、临临潼、潼、三三原原礼泉礼泉6 6个外围组团个外围组团“十二五”发展整体思路以大飞机项目为龙头，以“一基地四园区”为承载，依托航空产业基地加快通用航空产业发展，依托中航工业园加速航空制造业发展壮大，依托航空大世界项目发展航空高端旅游，积极培育以航空制造配套、航空文化旅游、环保科技、农副产品加工为主导的四大产业集群，走工业化带动城镇化、城镇化促进工业化之路，努力打

6、造渭北工业区航空新城和国际化大都市新的经济增长极。起步区配套区建成区未来发展区蒲城通用航空产业园，依托蒲城内府机场，重点发展通用飞机的整机制造、零部件加工、航空俱乐部、航空旅游博览等，是民航总局确立的中国唯一的“通用航空产业试点园区”宝鸡飞行培训园，依托宝鸡凤翔机场，重点发展航空培训、航空旅游、航空文化和航空运营等咸阳空港产业园，依托西安咸阳国际机场，重点发展民用飞机维修、定检、大修、客改货、公务机托管、零部件支援、航空物流等项目，是西安国家级物流节点城市建设的重要一环；阎良核心制造园_规划面积40平方公里，其中起步区5平方公里，重点发展大中型飞机制造、大部件制造、关键技术研发和零部件加工等;

7、发展区阎良是四大园区中规划面积最大的的核心制造区，负责关键性技术的研发和制造加工；入驻基地企业逐年增多，是航空工业重要配套和支撑航空产业为龙头的产业新城产业化新城产业化新城全力打造全力打造亚洲最大集飞机设计研究、生产制造、试飞鉴定和科研教学为亚洲最大集飞机设计研究、生产制造、试飞鉴定和科研教学为一体的产业基地一体的产业基地，以航空产业发展带动城市经济与房地产发展，以航空产业发展带动城市经济与房地产发展多种产业集中发展的产业新城以大型飞机、支线飞机、通用飞机整机制造为主干产业，以航空大部件、航空材料、航空发动机、机载系统生产为分支产业，以航空零部件制造、专用装备制造为配套，以航空产业基地、中航工

8、业产业园为龙头，聚集一批全球知名航空企业，形成全国最大的航空产业集群，打造中国航空工业中心。围绕航空产业配套及服务发展，借助全区航空技术、人才资源优势，以航空基地、新型工业园及其拓展区为载体，大力引进和发展先进机械加工、装备制造业，打造区域机械加工装备制造中心。顺应发展循环经济、低碳经济和绿色经济的趋势，通过涉足新材料、新能源、电子信息等行业，有重点的选择一批高、精、特、新项目，带动新兴产业发展，优化产业结构，打造国内领先的环保产业聚集区。以航空旅游、观光农业等资源为基础，整合区域航空旅游资源，建设航空5A级旅游度假区。举全区之力加快航空大世界项目建设，打造国内最具影响力的航空科普体验型旅游目

9、的地。突出黄帝文化、秦汉文化，引进有实力、有创意的大企业参与区内文化资源开发，积极发展文化产业，开发旅游延伸产品，做优“吃住行、游购娱”服务链条，加快形成以科普体验、生态观光、历史文化为支撑的 “天、地、人”三位一体的航空城文化旅游品牌以人人乐物流中心和西部农副产品综合交易中心为依托，加快物联网、传感网建设，实施一批物流配送项目，建设专业物流园区和物流信息服务园区。大力发展联运、仓储、配送等物流业，建成辐射半径1500公里的物流网络，打造现代物流区位于新兴大道以东，包括新兴街办、关山镇、武屯镇部分地区，面积约100平方公里。以优质安全农副产品生产为基础，正确引导农副产业发展方向，延长产业链，提

10、高农副产品的附加值，重点发展面粉加工、粮油加工、乳品加工、肉品加工、蜂产品加工、瓜菜果深加工等多种企业类型，积极培育国家级农业产业龙头企业,打造统筹城乡发展的农副产品加工基地。以旧城改造为契机，建设新的城市商圈，构建“一带五圈”的商贸发展新格局（以人民路为主轴的综合商贸服务带，依托西飞一中新校区、荆山景区、航空大世界、航空产业基地和北屯街办建设城市新商圈）。大力发展电子商务、信息咨询等新型服务业态，着力实施“万村千乡”市场工程和“镇超工程”，打造区域性现代商贸服务中心加快发展以航空科研、航空会展、航空维修、航空教育培训、通用航空运营为主的航空生产性服务业，完善和延伸航空产业链条，优化航空产业配

11、套服务功能；同时，大力发展服务航空产业的金融保险、信息咨询、会议展览、中介服务和科技服务等相关服务业态，吸引更多银行、保险、证券等金融机构向阎良聚集。通过提升航空服务业聚集度，实现阎良航空产业从研发、总装、试飞、销售、交付客户与培训、维修等一条龙的产业集聚化发展，打造中国航空服务中心2011年阎良区社会经济数据汇总表内容阎良区航空基地额度增长率额度增长率GDP119.77亿元13.8%工业总产值199亿元26.5%4.3亿元58.7%固定资产投资120.92亿元30%35.61亿元40.1%房地产开发投资6.23亿元10.1%商品房施工面积113.79万平米0.3%新开工面积15.37万平米-

12、63.2%商品房销售面积24.27万平米14.3%社会消费品零售总额22.96亿元20.4%金融机构存款余额123.9亿元15.1%金融机构贷款余额26.8亿元-14.6%人均可支配收入26839元17.1%农村人均纯收入11426元27.4%指标/年份20002001200520072008GDP（亿元）13.215.236.0446.1659.65增速11.9%15.2%16.8%15.1%15.9%阎良历年国内生产总值与增速的关系 地区生产总值2011年阎良区经济运行态势良好。全年实现生产总值（GDP）119.77亿元，比上年增长13.8%。从近从近4年年GDP统计数据分析来看，阎良区经

13、济运行呈平稳、逐统计数据分析来看，阎良区经济运行呈平稳、逐步上升态势步上升态势工业状况2011年阎良区工业总产值增速平稳，产业活力持续增强。全年完成工业总产值199亿元，比上年增长26.5%；完成工业增加值40.96亿元，增长16.9%。规模以上工业企业完成产值172.8亿元，固定资产投资2011年阎良区完成固定资产投资120.92亿元，比上年增长30%（其中，国家航空基地完成固定资产投资35.61亿元，比上年增长40.1%）。社会消费2011年阎良区实现社会消费品零售总额22.96亿元，比上年增长20.4%。人均可支配收入从近5年统计数据分析来看，阎良区城镇居民人均可支配收入总量呈现逐步上升

14、态势，但是增长幅度起落较大。人民生活水平的不断提高，对住房的要求也随之上升，成为房地产市场发展的前提条件。经济高速稳步发展的产业新城以西安为辐射中心、发展成熟的产业化新城；国家航空产业基地“一基地四园区”的起步区，是四大园区中规划面积最大的核心制造区；是享誉全国的“飞机城、航空城”，是国家航空产业的最主要基础；高科技产业、高素质人才、高经济增长，为房产业发展提供契机；独特的航空城生活；本章小结Part-2 区域市场调研城镇居民生活习惯分析传统居住区人民东路居住区区域特征II商业高度集中III商业粘性极高I住宅向外缓慢外扩开发区居住区城市服务范围小，商业中心比较集中，“15分钟生活圈”固有的工作

15、、生活模式，节奏井然有序1515分钟生活直径分钟生活直径以人民广场、千禧广场、阎良公园为核心构成的阎良区商务、娱乐、购物中心，自行车车行15分钟逛游全程“1515分钟生活圈分钟生活圈”“空城计空城计”据西飞厂员工了解，西飞厂区内不允许机动车辆通行，加上阎良区域不大，所以没有公交车运营，基本都靠自行车出行“无公交无公交”自行车是阎良人也就是西飞人的唯一代步工具，这是因为阎良区域的小范围，十五分钟生活圈的限制，再加上机动车的限制。也就有了大量自行车“自行车自行车”西飞是国企单位，按国家规定时间作息。而且阎良区大部分人都是西飞厂的员工，在阎良定居，所以上班时或者放假时街道人流量很少。1515分钟生活

16、直径分钟生活直径区域特性决定区域为高素质、高学历、高收入人才聚集区，四大厂区高公积金福利刺激阎良房地产市场的发展l调查案例一姓名：张先生年龄：30单位： 西飞11厂进厂： 2006年元月学历：研究生职位：高级技工月收入：6500元公积金：800元/月婚姻状况： 未婚目前住房： 西飞4区合租购房用途：成家结婚l调查案例二姓名：何先生年龄： 36岁单位： 西飞61厂进厂： 2004年学历： 本科职位： 工艺员月收入：5600元公积金：900元/月婚姻状况： 已婚住房： 皇城丽都购房用途：改善居住环境l调查案例三姓名：王女士单位： 西飞23厂年龄：31岁进厂：1996年学历：大专职位：工长（基层干部

17、）月收入：5500元公积金：800元/月婚姻： 已婚有子女目前住房： 西雅图社区购房用途： 改善住房条件 l调查案例四姓名： 刘女士单位： 测试中心年龄：51岁职位：室主任（副处级）时间： 1982年学历： 大专月收入：8000元公积金：1050元/月婚姻状况： 已婚目前住房： 西飞11区购房用途 儿子结婚居民工作生活、休闲娱乐区域相对集中计划经济时代残存痕迹明显是享誉全国的“飞机城、航空城”，是国家航空产业的最主要基础；生活，工作，消费习惯性明显高素质，高学历，高收入，高福利，高公积金本章小结Part-2 区域市场调研房地产市场发展历程2004年2007年2010年初级阶段发展阶段成熟阶段阎

18、良房地产市场初具规模，市场出现多层与高层产品、产品面积偏大、市场份额相当价格差距不明显，高层产品属于认识阶段老城区是房产开发的主力区域，产品面积偏大；规模大盘及讲究居住舒适性的多层电梯洋房开始出现物业类型已相对丰富、有较大的价格差异，多层与高层开始严格区分，外地开发商、代理商开始进驻。阎良房产市场发展已处于相对成熟的阶段2000年空白阶段西飞、中飞试飞院、中飞设计院、中航四大国企分配福利房“一统天下”，商品房空白阶段代表项目：四大国企旗下企业家属院小区代表项目：四方地产、皇冠花园代表项目：东兴蓝波湾、皇城丽都代表项目：西雅图国际社区、荣华地产、金松新天地商品房空白多层产品老城区发展多层、小高层

19、老城区、航天新区产品丰富、区分明晰老城新区并举外阜开发商进驻居民住宅主要来自于企事业单位的分配住房住房分配制度逐渐取消，部分无法获得分配住房的职工或需要改善居住环境的职工开始购买商品房商品房市场逐渐走向成熟，越来越多的人开始选择购买商品房商品房市场基本成熟，同时企业牵头，职工集资的集资建房开始兴起从无到有，从不成熟到成熟，快速发展产品名称产品体量产品类型逸园占地118亩，建筑面积1 2万；9栋多层纯板筑城国际花园占地52亩；总建面6万；11栋多层板式金松新天地占地60亩，总建面6万，6栋多层，1栋小高纯板皇城丽都占地118亩，建筑面积1 2万；9栋多层公寓（目前）华航盛世华都52亩，总建面10

20、万，5栋小高层；4栋多层纯板锦绣名苑总建面2万；4栋多层；3栋小高层板式 西雅图国际社区建面12万；10栋多层；3栋小高；1栋高层板式荣华碧水蓝亭占地180亩，1期6栋多层（错层）2栋小高层板式（错层）天域星城总占地110亩；16栋板式高层，一栋酒店纯板德方尚院总建面1.2万，多层3栋板式阳光东航花园占地12亩，146户；3栋多层；一栋小高层板式公园道一号400亩，一期98亩；5栋花园洋房；花园洋房锦绣天下总建筑面积2万，2栋16层高层纯板板式板式区域产品形态以多层、小高层为主，板式产品是市场主流，客户对产品的通透性、舒适度要求较高,板式产品依然是今后发展的主力军项目名称项目规模面积 区间售价

21、项目卖点客群荣华碧水兰庭12万80-120 多层3650元小高3800元叠景阳台、品牌开发商西飞集团职工西雅图国际社区12万90-170小高3400-3500元智能社区、配套好西飞集团职工锦绣明苑2.3万104-127小高3080元、多层2800-2900元户型适中、紧挨西飞厂中飞院职工皇城丽都12万30-60小高3600-3700元老城中心、地段好西飞集团职工丽景枫尚100-130多层3000元、小高3600元市政暖气、天然气中航第一设计院职工紫月山庄80-140多层3300元墅级洋房西飞集团职工航华盛世华都10万103-144多层3500元、小高3700元绿化好、配套齐全、户型通透西飞职工

22、、老师、城内个体户天域星城7.4万116-180小高3500元建筑单位正规、地段中飞试研院德方尚院1.2万88-129未定地段西飞集团职工腾飞锦都新苑78-166多层2900-3500元小高3500-3800元户型可供选择性大西飞集团职工逸园78-140预计3400-3500元教育资源、中式院落中航设计院职工筑城国际花园6万89-160多层3400元小高3800元纯板小高层、高绿化西飞集团下八所、十所职工公园道1号26万88-180花园洋房2900元公园资源教师、政府金松新天地6万80-180多层3400元入户花园、风情商街西飞集团下八所、十所职工锦绣天下2万93-120未定西飞暖气、暖气中飞

23、设计院职工阳光东航花园1万90-130未定户型大小适中中飞试研院东兴蓝波湾80-135多层3600元小高3800元地段、商业中航第一设计院职工、西飞集团区域房地产开发的主力消费群较为集中，以西飞集团以及航空产业链的企事业职工为目标客户，区域房地产开发具有较强的针对性区域客户以西飞集团、中飞设计院和试飞院以及中航集团四达企业为主碧水蓝庭西雅图社区锦绣明苑东航花园丽景枫尚紫月山庄航华盛世华都天域星城德方尚院锦绣鑫苑逸园筑城国际花园公园道1号皇城丽都金松新天地东兴蓝波湾锦绣天下一室30-3535-404045二室70-7575-8080858590909595100100105105-110110-

24、115三室100105105-110110-115115-120120-125125-130130-135135140140145145150四室150-155155-160160-165165-170170-175175-180户型项目名称市场主力二室市场主力三室85-100、105-115阔绰两室105-115；120-105、110-145舒适三室，少量150以上大户型以跃层形式出现_西雅图国际社区西雅图国际社区售罄项目在售项目 板式物业形态是房地产市场的主流，客户对居住环境和舒适性、通透性要求较高 城市中心的成熟生活配套与航天基地的发展前景是区域开发的驱动力 住宅主力客户均为当地航天企

25、业员工，客群集中 集资建房模式逐步向商业延伸，形成区域内开发商、内部房企同台竞争的格局本章小结Part-2 区域市场调研商业地产调研千禧广场重点监控项目之生活商业定位：区域商业核心人民休闲娱乐消费集中区域，传统居住核心之上的商业核心总建筑面积：7.85万开发时间：2001年建成时间：2002年业态组成及各部分面积：住宅：约37500空中花园：19000商业：约22000商业点评：早期定位围绕居民日常生活的邻里商业中心，以零售商业为核心带动周边商业在2002-2012十年间形成了“千禧广场-胜利路”商业集群，当下以成为阎良居民赖以生存的区域型商业核心腾飞广场重点监控项目之生活商业定位：区域商业核

26、心人民休闲娱乐消费集中区域，传统居住核心之上的商业核心腾飞广场2008年建成并投入运营，营业面积1万6千平方米，其中一层营业面积约5500平方米，二层约6000平方米，同时其西侧配有美食步行街商业点评：距离传统商业核心“千禧广场-胜利路”仅不足1KM距离，同在人民路沿线，随着周边商品住宅的快速建成并投入使用，依附“千禧广场-胜利路”商业核心逐渐将人民路沿线打造为阎良当下的生活、休闲、娱乐为主的日常消费集中场所，区域商业核心的地位已初现端倪茂源建材城重点监控项目之主题商业定位：主题性专业卖场建材主题性专业卖场，商业形象良好，满足区域内中级消费者消费需求占地面积：约2万平商业业态：独立商铺，建材为

27、主题的专业性卖场，多为所谓的“一线品牌”进驻商铺面积：150-1000租金水平：130-150元/平米月鑫源建材城重点监控项目之主题商业定位：主题性专业卖场老商业街形象改造工程，商住混合，功能分区不明显占地面积：约1万平商业业态：独立商铺，建材为主题的专业性卖场商铺面积：100-500租金水平：80-120元/平米月永晓家居城重点监控项目之主题商业定位：主题性专业卖场家居主题，定位中高端，阎良版“大明宫家居建材城”占地面积：约2万平商业业态：独立商铺，家居为主题的专业性卖场，商场共分六层，负一层为综合展示厅，一层为软体展示厅，二层为板式儿童展示厅，三层为实木展示厅，四层为红木、欧美式、仿古、办

28、公展示厅，五层为商场管理办公区。展示了全国一线品牌100多个3000多品种。商铺面积：150-1000租金水平：35-60元/平三大专业性市场，形成阎良日常五金杂货，日用百货及建材消费的核心消费区，区域相关交通配套如公交等，相对齐全，消费者认知度较高，且有相对独立的市场定位，三者相辅相成，在完成对当地居民的消费习惯培养，处于稳定收益期当地商业市场小结:居民收入两极分化严重且消费习惯严重固化现有商业格局处于相对稳定阶段，本案所涉及最终消费者若基于阎良当地消费群体界定则需对当地商业形态进行深入研究探讨，不宜采用“拍脑袋”的方式界定园区主题Part-3 地块价值研判地块基本参数分析地块一位置该地块东

29、临迎宾大道，北侧为海德公司，南侧为规划路，西侧为昊天动力公司通达性两侧临近道路，通达性一般便捷性地块呈纵深方向，便捷性一般地块规整度呈现纵深方向，规划度一般商业批发市场适宜度周边多为工业厂房，交通状况一般，适宜度一般地面现状多为村民建设用地，拆迁难度大，项目后续进度不确定性因素较多地块二位置该地块西侧、南侧均为道路，东侧为规划厂房通达性两侧临街，处于交叉路口，通达性好便捷性地块三面临街，便捷好地块规整度呈现正方形，规整度较好商业批发市场适宜度周边有商贸物流项目（如规划西部车城），交通状况好，适度度高地面现状多为临街商业用房，拆迁难度较小，项目后续进度风险因素可控性较好备注备注方案二地块位于方案

30、一地块南侧约1.5kmPart-4 市场研判及本案发展建议工业品购买需求分析天朗蔚蓝国际机电市场经营范围民用机电产品占绝大多数常规工程机械元器件等煤矿、化工等特殊行业需求机电产品无军用机电产品供应经营形态以展示为主，库存异地十所八所西飞三技校其他工业项目十所，主要承担军用及民用飞机的核心技术研发，试制工作试飞院，主要承担军用及民用飞机的试飞工作西飞，批量生产军用及民用飞机三技校，相关技工培训，专门性人才培训工作根据区域整体规划，中小型其他行业的工业生产工业品需求量较小工业品需求量较小工业品需求量较大工业品需求量较小工业品需求量不稳定工业品主要需求单位十所需求特种工业产品，军用品，民用级工业产品

31、需求量较小，对工业品具有较多的特殊要求，采购渠道固定，仍保持计划经济模式进行产品流通八所需求特种工业产品，军用品，采购渠道固定，仍保持计划经济模式进行产品流通西飞普通工业品需求较大，但采购渠道固定，核心工业品保持计划经济模式进行供给，部分工业品逐步放开采用市场经济模式进行供给，现阶段，各种需求工业品供给相对稳定，多数产品采用定制方式直接与生产厂商进行沟通三技校工业品需求量较小，主要用于专门技术性人才的培训过程中使用其他工业项目现阶段区域内其他行业工业项目较少，且体量受限，多数处于起步期，工业品需求量极不稳定主要需求单位工业品购买途径分析小结1、区域工业品需求量巨大，随着十二五期间的持续推进，工业品需求量将持续增加2、特种工业品需求量较大，同时流通渠道稳定，新兴工业品批发市场进驻本区域将有一定难度3、需求国内外专业度较高，具有较强行业口碑的相关企业进驻4、通过“特殊渠道”进行工业品才买现象较为普遍，同时也是区域内采购存在的普遍现象S S优势W W劣势O O机会T T威胁1、土地成本相对较低2、缺乏针对单位、企业的专业性卖场3、无工业品批发市场4、天朗品牌优势（蔚蓝机电市场）1、现有企业单位采购渠道稳定2、人际关系主导采购途径3、对工业产品特殊要求较多1、区域需求专业性的工业品批发市场2、需求以展示型，实验性为