房地产企业涉税风险分析与管控

1、    房地产企业涉税风险分析与管控    王军摘要：房地产企业如何采取有效措施不断减低税务风险成了企业发展中面临的一大难题。如果不能有效的规避税务风险，必定会给企业的未来带来巨大的隐患。但是目前很多房地产企业在税务风险控制中仍然存在较多的问题，笔者从目前房地产企业税务风险控制的实际情况出发，分析开发过程中的各类税务风险，并提出具体的管控措施，以期给房地产企业降低税务风险提供一些参考和借鉴。关键词：房地产；涉税风险；风险分析；管控措施：f810.42 文献识别码：a ：1001-828x（2016）022-000-01随着国内房地产市场的不断发展与壮大，

2、政府主管部门对房地产行业的调控和监管力度不断加大，特别是在税收监管方面尤为突出。因此，如何加强房地产企业涉税风险的分析与管控，已经是摆在经营者面前的一个重要课题。为此，本文从房地产企业主要涉税风险识别入手，通过分析其中存在的问题，并结合营改增等新发布的税收法规，提出税务管控建议，以期达到帮助企业防范税务风险的目的。一、房地产企业涉税风险类型及其分析（一）收入确认方面1.企业在开盘预售前收取的购房定金等预收款项，计入其他应付款或不入账，没有按照营改增政策的相关规定，申报缴纳增值税。2.房地产企业拟定销售价格或签订销售合同时，将有些费用不包括在合同价内，形成价外费用，为了减少应按税额，不将其并入销

3、售收入申报纳税，而只是在往来款科目中按代收代付款处理。3.以房抵顶债务或工程款，没有按照营改增相关政策及时确认销售收入。房地产企业由于销售受阻或资金受限，不能及时支付施工单位的工程款或供应商的材料款，只能以房抵顶债务或工程款，税务处理上没有及时确认销售收入，从而造成增值税、企业所得税以及土地增值税等税款没有及时申报。涉税风险分析：收入确认环节所涉及的税务风险，不仅涉及到增值税，同时还会影响企业所得税、土地增值税以及印花税等税种的正确计算和缴纳。根据国税函发1995156号文件规定，“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，此项法规所称的预收款，

4、包括预收定金”。房地产企业将收到的定金计入其他应付款，未进行增值税申报，是延期纳税，可能面临税收稽查的风险。根据财税2016年36号文件以及营改增办税指南的相关规定，销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，所以，企业没有将价外费用确认为收入以及没有将以房抵工程款确认为收入的行为，主管税务机关可以认定为偷税行为。（二）成本确认方面1.虚列或者虚增成本费用。在房地产税务稽查案例中，虚列或虚增成本的方法不一而足，有的企业虚列建筑安装成本，有的企业虚增材料成本，有的虚列拆迁成本，有的虚增融资成本，最终目的就是为了挤占企业利润，减少应纳税额。2.未按配比原则结转成本。有的企业未按照总局国税

5、发200931号文的规定，合理区分期间费用和归集开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本，致使成本核算混乱，存在重复结转成本以及人为调节成本的现象。涉税风险分析：成本确认环节主要影响房地产企业的企业所得税以及土地增值税的申报与缴纳。主管税务机关可以通过建安成本数据的合理性分析，即可发现开发企业销售成本虚增、成本结转不实等情况。如果通过财务账册比对检查核实，可以认定为偷税行为。（三）发票的使用与管理方面营改增改变了房地产企业整个会计核算体系，而且带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新变化，稍有不慎便会产生税收风险。根据目前房地产企业增值税专用发票使用

6、和管理的实际情况，重点关注以下问题：1.虚开增值税专用发票。2.开具增值税专用发票时，发票项目填写不完整，遗漏纳税人的基本信息，这种情形会导致发票认证通不过，影响进项税票抵扣。3.由于房地产企业实行增值税时间不长，许多应该并且能够取得进项税票或抵扣凭证的情形却没有取得，失去了抵扣机会。取得符合要求的进项税票却未能在规定时间到主管税务机关认证，造成不能抵扣。4.企业取得了增值税专用发票，并在规定时间内进行了认证，但由于属于不得抵扣进项税的业务，企业仍按照抵扣事项进行抵扣进项税额。涉税风险分析：增值税专用发票比以前普通发票的管理制度更加严格，违法后果也更加严重。我国刑法中涉及增值税专用发票的罪名就

7、多达五项，涵盖虚开增值税专用发票等。除刑事责任外，企业还可能面临基于税收征收管理法的行政处罚和因善意接受虚开增值税专用发票不能抵扣带来的税款损失。二、房地产企业涉税风险管控（一）加强税务风险知识的宣传，提高对税务风险的认识随着房地产行业精细化管理时代的到来，房地产企业过去那种缺少风险管理意识，没有税务风险管控措施的做法已远远不能适应市场发展的要求，甚至会给企业带来巨大的经济损失，为此，首先要在企业实行全员税务风险知识的宣传，要让每个人明白自己在日常工作中有可能涉及的税务风险，不断提高对税务风险的认识。（二）制定企业税务风险管控流程，强化税务风险信息管理每个房地产企业都有不同的开发业态和管理模式，同时房地产开发产品具有投资大、周期长、涉及面复杂等特点，企业需要根据自身的开发特性和相关税务政策，制定相应的税务风险管控流程。不断收集和更新本企业适用的税收法规政策，建立税务信息沟通机制，强化税务风险的信息管理，使企业做到防患于未然，尽早形成应对措施。（三）建立良好的税企关系，进行有效的信息沟通在税法原则既定的情况下，各地的税收征管模式也不尽相同。为了更加有效率的完成税收工作，各地税务机关在具体征管工作中具有一定的自由裁量权。为此，房地产企业面对多变得市场变化和不断推出的税收法规政策，一定要加强与税务机关的联系与沟