我国货币政策对黑龙江省房地产价格影响分析

1、    我国货币政策对黑龙江省房地产价格影响分析    穆鸿斌摘 要：为促进房地产市场的持续、稳定、健康发展，中央政府和黑龙江省地方政府出台了一系列的宏观调控措施。虽然中央政府和黑龙江省地方政府为稳定房地产市场做出了极大的努力和尝试，不断调整宏观调控政策，但由黑龙江省房地产市场现状可知，黑龙江省房地产市场仍存在许多问题，房地产市场供需结构失衡，房价居高不下，一系列的宏观调控政策并没有取得立竿见影的效果。基于此，结合黑龙江房地产与货币政策现状提出政策建议。关键词：房地产价格；货币政策；货币政策传导机制：f822.0；f293.3 文献标志码：a ：1673

2、-291x（2014）14-0199-02一、货币政策影响房地产价格机制介绍1.利率途径凯恩斯认为，货币政策影响房地产价格的手段是利率的变化。从房地产开发商的角度来看，随着利率的提高，开发商募集资金的成本提高，致使房地产的成本增加，但是这种成本的增加无法从其他途径转嫁到价格上面，所以，投资房地产的收益会慢慢下降，最终结果便是房地产的价格下降。从其他角度来看，投资者买入和储蓄债券的收益相对会增加，房地产投资的收益就会相对减少，投资者对其的关注度也会减少，从而流入房地产市场进行投资的资本也会大幅下降，房地产市场的需求减小，随之而来的必然是房地产价格的下降。2.信贷途径中央银行不仅可以通过利率变动来

3、调整房地产价格，还可以用改变货币供应量来影响房地产价格，中央银行控制货币供应量的货币政策有很多，如再贴现、再贷款、法定存款准备金以及公开市场业务等。央行通过改变货币供应量控制银行的准备金，从而决定商业银行的贷款额度，中央银行制定紧缩的货币政策，市场上流通的货币减少，银行的存款额下降，进而导致贷款下降；相反的，中央银行制定宽松的货币政策，市场上流通的货币增加，银行存款额增加，贷款额也相应增加，房地产贷款额增加，会引起房地产市场上需求量的增加，而需求量的增加会引起价格的上涨。3.资产组合效应途径托宾q理论认为，货币资产和非货币资产是资产存在的两种不同的形式。对于那些持有货币的人来说，现金货币是一种

4、具体的资产，货币持有者持有货币虽然没有收益，但也没有任何的风险存在。而非货币资产如证券、房地产等具有风险性，虽然有可能这些资产可以升值，但也有贬值的可能。不同类型的非货币资产就构成了非货币的资产组合。不同组合对应不同大小的风险，投资者会考虑这些组合的受益于风险来分配资产的比例，使其资产的收益最大化与风险最小化。二、黑龙江省房地产市场现状及问题1.房地产价格稳步上升且高位运行20012012年间，黑龙江省房地产社会固定资产投资、房地产投资和住宅投资增长迅速。其中，全社会固定资产投资稳步上升，年增长率基本保持逐年上升的趋势，投资额由2001年的1 573亿元增长到2009年的12 021亿元，年平

5、均增长率达28.93%。房地产投资占全社会固定资产投资的比重一直保持着较高的水平，由2001年的17%开始持续走高，2007年达到顶峰，比重为22.67%。2008、2009年出现回落。这期间房地产投资和住宅投资也维持着较大幅度的增长且年增长率趋势基本保持一致，20012003年，房地产投资额由268亿元增长到450亿元，年平均增长率达29.67%，住宅投资额由184亿元增长到327亿元，年平均增长率达33.35%。2004年，在国家和黑龙江省政府信贷紧缩和控制土地的宏观调控政策下，黑龙江省房地产市场在连续四年快速增长后呈现低速平稳增长态势，房地产快速扩张势头得到抑制，房地产投资增幅大幅下滑，

6、年增长率为13.13%，同比下降了17个百分点，住宅投资同比下降了32个百分点。20052007年，黑龙江房地产市场出现大幅反弹，房地产投资额一路攀升，房地产投资年平均增长率达35%以上，住宅投资年平均增长率达40%以上。2009年，面对“全球金融危机”的强力冲击，房地产投资和住宅投资出现了大幅回落，2010年，在适度宽松的国家宏观调控政策影响下，房地产投资和住宅投资又出现了大幅增长。总的来说黑龙江省房地产投资增幅处于高位运行。2.房地产价格稳步上升且高位运行黑龙江房地产价格一直是稳步上升，19992012年间商品房销售均价翻了两番。20012004年，房价涨幅不大；2005年开始，房价进入高

7、速增长阶段；截止2007年12月，全省房地产销售均价2 860元/平方米，比2006年同比增长25.9%，住宅销售均价2 772元/平方米，同比增长30.6%。哈尔滨市商品房销售均价3 511元/平方米，其中住宅3 225元/平方米。2009年，受宏观调控、国际金融危机的影响，黑龙江省房价涨幅同比涨幅呈逐月回落之势，截至2009年12月，全省商品房销售价格为3 122元/平方米，同比上涨9.9%涨同比幅回落16个百分点。其中，商品住宅销售均价为3 048元/平方米，同比下降10.7%涨幅同比回落19.9个百分点。但到2010年，全省商品房销售价格再次突飞猛进，上涨至3 524元/平方米，201

8、1年达4 138元/平方米，年增长率17.45%。3.商品房空置面积和空置面积率居高黑龙江省房地产空置面积一直保持在较高的水平。20032009年期间，商品房空置面积基本维持在600800万平方米之间。截止2009年12月，黑龙江商品房空置面积达到738万平方米，以哈尔滨市为例，2009年商品房空置面积为265.45万平方米，如果按每套住宅130平方米计算，那就至少有2万套住宅没有卖出去。2003年，全省商品房竣工面积 2 865万平方米，商品房空置面积685万平方米，2004年，在国家和黑龙江省政府信贷紧缩和控制土地的宏观调控政策下，黑龙江省房地产快速扩张势头得到抑制，商品房竣工面积2 39

9、9万平方米，比2003年同期下降了19.42%，商品房空置面积626万平方米，比2003年同期下降了8.61%，这是房地产市场四年以来的首次负增长。20052007年房地产市场形势转好，商品房竣工面积增长到3 084平方米，空置面积下降到 614平方米，2008年受世界金融危机的影响，黑龙江省房地产市场低迷，商品房竣工面积回落到2 916万平方米，空置面积猛增，上升到史上最高，808万平方米。2009年，在国家宽松的宏观政策下，房地产市场回暖，商品房竣工面积大幅上升，空置面积有所下降。endprint三、货币政策对黑龙江省房地产价格传导机制政策建议1.推进利率市场化，加强对利率工具的使用利率是

10、影响房地产价格的重要因素，但通过实证分析，得出的利率对房地产价格的影响与理论分析不符，通过上文对其阻碍因素的分析可以看出，要使利率能够有效地影响房价，就得提高利率的市场化程度，但我国实行利率管制，对利率的调整都是采用一刀切的方式，这种非市场的利率水平在一定程度和范围上影响了资源的配置，使其效率低下。一方面，不完善的利率管理直接导致利率扭曲，并且加剧利率结构的失衡，影响了利率对房地产市场的调控效果，降低了利率政策的有效性。另一方面，利率管理制约了市场利率的合理化形成，使货币政策的有效传导变量只局限于货币供应量。所以，为了货币政策能够有效的传导黑龙江省房地产价格，中央银行在制定货币政策的时候，应该

11、考虑黑龙江省房地产市场的具体情况，将黑龙江省区域特点、环境特点以及经济发展状况考虑在内，制定出能够引导黑龙江省房地产价格良性发展的货币政策。如可以从控制存贷款利率浮动入手，根据地区差异、居民收入水平、住房档次以及供求情况制定有区别的利率政策，确定不同的利率浮动上下限，以满足不同收入人群的需要，形成多层次、多类别的房地产利率格局。2.提高黑龙江省地方政府的公共服务能力政府是人民的管理者，更是人民的服务者，保障人民生活安居乐业是每个政府的责任和义务。在当下，面对黑龙江省房价过高，人民基本住房条件难以保障的形式，黑龙江省人民政府应该加大调控力度，稳定黑龙江房地产价格，引导黑龙江房地产市场稳定、健康的

12、发展。首先，政府应保证房地产一级市场土地供应市场的公平、公正和公开。土地尤其是有不可再生的特性，能用于建设的土地将越来越稀少和珍贵，一级市场是逐步枯竭的市场。政府作为土地供应的垄断者，在土地购置储备时，应着眼长远，综合考虑房地产市场供需状况和土地的高效利用，避免自己的短期行为，防止“土地寻租”行为。加强土地收购置储备机构对土地交易价格的调控作用，在中低档住房用地的供应中将“拍卖制”改成“限价招标制”，降低土地成本在中低档住房价格中的比例，从而降低中低档住房的价格，满足中低收入人群的需要。其次，政府应该把土地供应方式和计划透明化、公开化，便于所有公众进行监督，并且对消费者心理预期和开发商的市场判

13、断起着正确的引导作用。此外，政府应该强化对土地供应的监督，建立和健全与房地产相适应的土地市场监管机构，在第一时间掌握土地市场的供求情况，将土地资源最大化地使用；在信息公开透明的条件下，促使政府推出相应的合理政策。3.完善黑龙江省房地产金融体系房地产金融是指与房地产投资及经营开发相联系得货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，是金融业的重要组成部分。也就是为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。房地产业是资金密集型行业，其特点是资金需求额度大，建设周期长，对金融业的依赖程度高，但目前，黑龙江省房地产金融市场尚不发达，银行信贷覆盖从土地储备到个人住房抵押贷款的房地产开发销售全过程，加上法制的不健全和宏观经济政策环境的多变，使得房地产金融风险加大。因此，为促进房地产业、