城市更新运作模型和盈利模式要点介绍实用教案

1、 城市化进程(jnchng)不平衡留下的顽疾，u一是政府(zhngf)主导模式，即政府(zhngf)是改造的主体，由政府(zhngf)投入大部分资金进行改造，政府(zhngf)负责村民的安置补偿。二是由政府(zhngf)和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府(zhngf)给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府(zhngf)则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。 （深圳渔民村、田贝村改造）为什么要改造(gizo)如何改造第1

2、页/共77页第一页，共78页。几个(j )关键名词u村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司( fn n s)对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾u村民(cn mn)股份公司u对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续，房屋产权证等 ），经过业主、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。u丈量、确权u新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是 10.8，

3、还有拆一赔一u拆赔比u定向摘牌u拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。拆迁成本u拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、 安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。第2页/共77页第二页，共78页。与普通房地产开发(kif)流程不同，旧改项目的开发(kif)链延长至土地开发(kif)环节，业主承担土地一级运营的工作。u区域(qy)经济/房地产项目价值链市政基础设施(j ch sh sh)建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁

4、安置 向土地所有人收购土地 拆迁和安置 把土地出售/转让给房地产开发商或驻商u商业模式 房地产开发商 代理商/中介机构 运营管理商 进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发 在所购土地上规划并建造房地产等项目 把所建房地产等项目出售/出租给驻商 进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目 负责日常的运营、维修及其它管理 土地一级运营 帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设第3页/共77页第三页，共78页。在土地一级运营实施(shsh)过程主要包括三个阶段前期前期(qinq)(qinq)准备准备拆迁拆迁(chi qin)实施实施开发实施开发实施规划研究规划研究编制

5、实施方案编制实施方案组建机构组建机构项目招商项目招商现状核查现状核查制定拆赔方案制定拆赔方案拟定优惠政策拟定优惠政策规划报批规划报批计划申报计划申报物业核查公告物业核查公告物业登记、确权物业登记、确权业主访谈业主访谈确定拆赔方案确定拆赔方案拆迁动员拆迁动员拆迁谈判拆迁谈判签定拆补协议签定拆补协议土地供应申请土地供应申请制定开发方案制定开发方案编制详细规划编制详细规划拆迁手续办理拆迁手续办理发布拆迁信息发布拆迁信息房屋拆除房屋拆除办理前期手续办理前期手续开发建设开发建设风险控制风险控制可前置，开发主体的合法性确立第4页/共77页第四页，共78页。前期准备工作(gngzu)流程规划规划(guhu)

6、研究研究编制编制(binzh)实施方案实施方案组建机构组建机构现状核查现状核查制定拆赔方案制定拆赔方案拟定优惠政策拟定优惠政策规划报批规划报批计划申报计划申报规规 划划 局局区旧改办区旧改办拆迁办公室拆迁办公室市市 政政 府府市市 政政 府府主管部门主管部门审 批审 批项目招商项目招商第5页/共77页第五页，共78页。拆迁实施阶段(jidun)工作流程物业核查物业核查(h ch)公告公告物业物业(w y)登记权登记权属确认属确认业业 主主 访访 谈谈确定拆赔方案确定拆赔方案土地供应申请土地供应申请拆拆 迁迁 动动 员员拆拆 迁迁 谈谈 判判拆迁办公室拆迁办公室区旧改办区旧改办开开 发发 商商区

7、旧改办区旧改办业业 主主审 批签订拆补协议签订拆补协议谈判小组谈判小组市国土局市国土局股份公司股份公司第6页/共77页第六页，共78页。开发实施(shsh)阶段工作流程制定制定(zhdng)开开发方案发方案编制编制(binzh)详细规划详细规划房屋拆除房屋拆除办理前期手续办理前期手续开发建设开发建设拆迁手续办理拆迁手续办理风险控制风险控制区旧改办区旧改办规划部门规划部门开发商开发商拆迁公司拆迁公司拆迁公司拆迁公司发布拆迁信息发布拆迁信息区政府区政府第7页/共77页第七页，共78页。旧城改造(gizo)涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈 政府政府(zhngf)利

8、益利益企业开发利润企业开发利润(lrn)及品牌建立及品牌建立旧改项目旧改项目企业利益企业利益改造后改造后区域价值提升，承担城市功能的城市增长区域价值提升，承担城市功能的城市增长极极拆迁、建设模式拆迁、建设模式改造前改造前社区脏乱差，公共配套不完善，社区脏乱差，公共配套不完善，区域价值被贬损区域价值被贬损村集体村集体及村民利益及村民利益村民居住环境改善村民居住环境改善城市归属感增强城市归属感增强村民社会保障增加村民社会保障增加利益主体博弈利益主体博弈模型满足各方模型满足各方长短期利益长短期利益城市功能完善城市功能完善城市价值提升城市价值提升旅游消费升级旅游消费升级政府、企业、村民三房的利益动态平

9、衡第8页/共77页第八页，共78页。三方(sn fn)在拆赔谈判中的具体分工和工作 负责村民的联系、召集、组织 作为工作(gngzu)组成员逐户进行谈判，做好讲解工作(gngzu) 保证拆迁稳定 已身作则，起到拆迁带头作用 拆迁政策和实施方案的宣传解释 股份公司和村民思想工作 负责拟定(ndng)各种具体详细的拆迁补偿方案 联合各单位人员组成多个工作小组 谈判培训和准备 制定谈判策略 工作小组进驻大冲村逐户实施谈判 谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题政府政府股份公司股份公司不参与具体谈判工作 与股份公司和村民签订补偿安置协议实施补偿开发商开发商第9页/共77页第九页，共78页。开

10、发(kif)模式 第10页/共77页第十页，共78页。城市更新主要的运作模型(mxng)研究城市发展基金模式（城市发展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（软性模式（软性(run xn)(run xn)城市更新）城市更新）IDPIDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）模式（通过改建和开发计划来进行改造）见世联地产(dchn)顾问丛书城市更新之市场模式第11页/共77页第十一页，共78页。城市更新运作模型(mxng)研究城

11、市发展基金模式（城市发展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（软性城市更新）模式（软性城市更新）IDPIDP模式（通过改建和开发计划来进行模式（通过改建和开发计划来进行(jnxng)(jnxng)改造）改造）城市(chngsh)发展基金以吸引私人投资为目的，将私人资金吸引到对投资缺乏吸引力的城市(chngsh)内城，从而推动城市(chngsh)更新运动，抑制日益严重的城市(chngsh)衰退。中央财政拨款城市发展基金城市内

12、城更新工程无偿资助利润分成低息贷款私人资本投资阳光海岸项目较难争取到中央财政的拨款。三亚市年GDP不足50亿，财政收入不足7亿，市财政较难投入。 模式匹配度：较差模式匹配度：较差 案例借鉴：英国城市发展基金（1982）第12页/共77页第十二页，共78页。城市更新运作模型(mxng)研究城市发展基金模式（城市发展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（软性模式（软性(run xn)(run xn)城市更新）城市更新）IDPI

13、DP模式（通过改建和开发计划来进行改造）模式（通过改建和开发计划来进行改造）针对大规模的，多功能的城市更新项目，由于单一主体，单次难以直接完成，因此(ync)产生MUT更新模式，利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资金收回。MUT的适用环境是大型的，需要进行全面功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。本项目规划为多功能综合旅游服务区，需要作区域功能的全面改变。地块狭长，权属复杂，公间比例较大，难以一次完成。 模式匹配度：好模式匹配度：好案例借鉴：伯明翰市的布林德利地区（全欧洲规模最大的运用MUT模式进行改造开发的项目）第13页/共77页第十三页，共78页

14、。城市更新运作模型(mxng)研究城市发展基金模式（城市发展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（软性模式（软性(run xn)(run xn)城市更新）城市更新）IDPIDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）模式（通过改建和开发计划来进行改造）SUR模式是软性城市更新模式（Soft Urban Renewal）的缩写，在时间应用中其突出的特点是，在城市更新过程中不强制原住民一次性搬迁，而是采取边更新边搬迁的方式。在目前

15、(mqin)城市更新的应用中这一模式主要用于对小规模住宅区的改造。 模式匹配度：较差模式匹配度：较差 案例借鉴：澳大利亚Vienna镇的城市更新第14页/共77页第十四页，共78页。城市更新运作模型(mxng)研究城市发展基金模式（城市发展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（软性模式（软性(run xn)(run xn)城市更新）城市更新）IDPIDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）模式（通过改建和开发计划来进行改造

16、）这项计划目的在于对街区进行空间改造。这种改造模式不宜于控制(kngzh)改造进程，而且由多主体参与改造的方式很容易降低改造标准。大型开发商小型开发商小型开发商区位最好区位较好区位不好大范围，高层的高档居住区小范围，四到五层的家庭住宅小型的家庭公寓住宅土地租金上升政治经济实力建造和出售自助改建 模式匹配度：较差模式匹配度：较差 第15页/共77页第十五页，共78页。大规模、多功能的城市更新项目主要(zhyo)采用MUT模式 Mixed Used Theory 混合功能(gngnng)开发理论大规模的、多功能的城市更新项目，由于单一开发商，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式(msh)。适用

17、环境：大型的，需要进行全面的功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。l利用项目规划组（委员会）与开发商（业主）的互动，保证整个项目目标的实现。l利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资金收回。l每个建设阶段保证相对完整，尽量保证每一建设阶段能够收回成本供下一阶段建设使用。l寻求各模块新的增长点，在此基础上形成整体价值的全面重建。l规划委员会和开发业主、承包商保持互动，保证所有建设阶段的完成满足最初的规划目标。强有力的组织机构 模块划分，各自平衡滚动开发 增长点的价值标杆 多角度互动 第16页/共77页第十六页，共78页。MUT模式的组织实施(shsh)流程

18、 政府(zhngf)规划组（委员会）开发商 确定(qudng)增长点招标确定开发商互动监督制定总体设计商定划分功能模块与开发次序与承包商互动开发第17页/共77页第十七页，共78页。部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发(kif)(kif)，是旧城改造项目的基本思路四更园四更园二期二期四更园四更园一期一期澹州村澹州村食品食品厂厂u滚动开发滚动开发(kif)(kif)模式：模式：u利用安置区作为启动，每期部分安置拆迁居民，剩利用安置区作为启动，每期部分安置拆迁居民，剩余房产出售，产生利润，滚动进入下一期的开发余房产出售，产生利润，滚动进入下一期的开发(kif)(kif)成本中。成本中。u该开发该

19、开发(kif)(kif)模式，首先保证项目安置区启动，保模式，首先保证项目安置区启动，保障原居民利益，其次保障了开发障原居民利益，其次保障了开发(kif)(kif)商的资金安全，商的资金安全，调动开发调动开发(kif)(kif)热情，最后实现了区域更新的政府目热情，最后实现了区域更新的政府目标。标。项目项目(xingm)开开发策略发策略安置区安置区安置区安置区安置区安置区安置区安置区产生利润产生利润下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品厂出售物业儋州村出售物业四更园一期出售物业四更园二期出售物业产生利润产生利润产生利润产生利润保障居民利益实现。保障政府目标实现。保障企业利益实现。

20、第18页/共77页第十八页，共78页。旧城改造(gizo)中7种盈利模式 第19页/共77页第十九页，共78页。旧改项目分为(fn wi)一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式 获取一级开发获取一级开发(kif)(kif)的收益的收益u获取获取(huq)(huq)二级二级开发和土地增值的开发和土地增值的收益收益自主开发合作开发承诺投资回报率合作开发按股份利润分红项目公司取地自主开发项目公司取地转让变现合资公司合作开发BOT项目转让熟地招标、拍卖、挂牌获取土地出让金通过项目开发和土地转让开发，获取开发利润和土地增值收益1234567下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例第20页/共77页第二十页，

21、共78页。模式(msh)一：城投自主进行一级开发三亚政府三亚政府(zhngf)阳光海岸拆阳光海岸拆迁工作迁工作(gngzu)小组小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地权益资金商业银行商业银行债务/股权融资信托信托/ /私募基金私募基金签订协议签订协议出让金出让金模式一运作过程示意图：城投单独进行一级开发，政府将熟地出让之后全额返还给城投。第21页/共77页第二十一页，共78页。城投自主进行一级开发(kif)模式评价好处是利用财务杠杆,使得(sh de)利润最大化。尽可能的减少股权融资，对于高利润低风险项目来讲积累资金的意义重大。城投需投入巨大的人力、物力、

22、财力运作实施。J单纯的政府背景具有较强的公信力J对政策的把握度高J能够保证项目的顺利实施J较高比例的债务融资所形成(xngchng)的杠杆效应L资金压力过大L市场化程度低L操作缺乏灵活性L容易抬高建造成本利利弊弊适适用用性性分分析析利润高，风险小的土地，或者土地被较大程度贬损所需资金投入通过多角度融资能够解决原住民对非政府机构介入拆迁极为排斥第22页/共77页第二十二页，共78页。模式二 ：城投寻求(xnqi)合作开发，并约定投资回报率三亚政府三亚政府(zhngf)阳光阳光(ynggung)海岸改造海岸改造领导小组领导小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地

23、权益资金+土地入股签订协议签订协议出让金出让金三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。模式二运作过程示意图：其他主其他主体体注入资金约定投资回报率按约定投资回报率第23页/共77页第二十三页，共78页。城投自主进行融资型合作开发模式(msh)评价 城投对资金(zjn)的要求和投资者对短期稳定利润的要求是合作的基础 合作者甚至并非房地产企业，比如投资机构、基金公司等。J缓解独自开发所造成的资金压力J城投主导开发具有较强的公信力J对政策的把握(bw)度高J固定合作方

24、的投资回报率后，城投可以实现利润最大化L风险独自承担L市场化程度低L不能调动投资者的积极性L不利于安抚原住民情绪利利弊弊适适用用性性分分析析利润高，风险小的土地或者土地被较大程度贬损只是针对特殊的个案，不具有普遍性所需资金投入通过多角度融资能够解决第24页/共77页第二十四页，共78页。模式三：城投谋求(muqi)战略性合作开发，并按股分红三亚政府三亚政府(zhngf)阳光阳光(ynggung)海岸改造海岸改造领导小组领导小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地权益资金+土地入股签订协议签订协议出让金出让金战略性合作，是与卓越的合作伙伴面向整各改造和开发过程

25、的长期合作。城投与其他开发商合资成立项目公司，操作具体的一级开发项目，并为接下来的进一步二级开发奠定基础。城投靠安置土地或者土地抵押贷款，以及与政府达成的框架性协议作为合作资本。模式三运作过程示意图：其他主其他主体体具体项目公司具体项目公司注资入股按股分红第25页/共77页第二十五页，共78页。战略性合作(hzu)进行一级开发的模式分析J缓解独自开发所造成的资金压力J能够保证项目的顺利实施J分散(fnsn)风险，同时也降低了利润空间J良好的合作开发为二级开发打下基础J知名开发商的相互学习借鉴，并调动了合作者的积极性L土地一级开发利润(lrn)需要分享利利弊弊适适用用性性分分析析一级开发利润较低

26、&价值上升空间较小的土地成熟稳健的合作者，战略性的合作项目有一定风险，受开发操作水平的影响较大第26页/共77页第二十六页，共78页。总结：进行一级开发合作的方式因地块(d kui)的具体情况而分为融资性合作和战略性合作两种主要形式合作开发承诺投资回报率（融资性合作）合作开发按股份利润分红（战略性合作）描述成立项目公司进行一级开发，与 合作方合同约定投资回报率。成立项目公司进行一级开发，双方通过合同约定按照股份进行利润分红。特点城投独自承担一级开发的风险，同时享受一级开发带来的较大土地增值。合作双方分担一级开发风险，共享开发利润。土地的适应性价值被较高贬损、或者经过一级运营会有较大升值

27、空间的土地价值上升空间较小的土地第27页/共77页第二十七页，共78页。城投是否在一级开发后介入二级开发，取决于地块价值(jizh)的提升速度及其在项目整体中的重要性土地价值迅速增值，是土地出让的前提。因此，在出让土地之前的区域营销、规划和形象宣传、基础设施( j ch sh sh)、交通路网、绿化景观建设、关键配套和边界处理等必须先期着重投入。出让土地二级开发权获得土地出让金获得土地二级开发权获得进一步增值收益和开发利润土地价值一级开发之后土地价值迅速攀升一级开发之后土地价值迅速攀升到预期水平到预期水平一级开发之后土地价值未达到预一级开发之后土地价值未达到预期期周边关系周边配套和基础建设已经

28、形成周边配套和基础建设已经形成周边配套和基础设施建设尚未形周边配套和基础设施建设尚未形成，地块尚有较大增值空间成，地块尚有较大增值空间重要性属于相对次要地块，对于整体影属于相对次要地块，对于整体影响不大（不包括响不大（不包括BOTBOT型项目）型项目）对于项目整体来讲意义重大，需对于项目整体来讲意义重大，需要对开发进程进行控制要对开发进程进行控制第28页/共77页第二十八页，共78页。模式(msh)四：城投取地自主进行二级开发三亚政府三亚政府(zhngf)阳光海岸阳光海岸(hi n)改改造领导小组造领导小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地签订协议签订协议

29、项目后期城投自有资金比较充裕积累一定开发经验后项目开发利润率高一级开发结束后，应在挂牌前对熟地价值作市场评估，之后按照评估价格通过土地空转来获地，并以此作为再融资的手段。模式四运作过程示意图：净地净地挂牌出让定向摘牌取地项目项目公司公司二级二级开发开发赚取利润第29页/共77页第二十九页，共78页。模式五：城投取地转让(zhunrng)变现三亚政府三亚政府(zhngf)阳光阳光(ynggung)海岸改造海岸改造领导小组领导小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地签订协议签订协议城投自有资金比较充裕需要在战略上控制土地开发进程土地需要一定时间来提升价值项目开发

30、利润相对土地增值利润较低模式五运作过程示意图：净地净地挂牌出让定向摘牌取地土地土地转让转让赚取土地增值收益控制土地开发节奏净地净地成立项成立项目公司目公司第30页/共77页第三十页，共78页。模式六：城投与其他公司合作取地进行(jnxng)二级开发三亚政府三亚政府(zhngf)阳光阳光(ynggung)海岸改造领海岸改造领导小组导小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地签订协议签订协议项目开发利润率较高项目开发进程需要控制项目前期城投自有资金比较紧张项目前期缺乏足够开发经验模式六运作过程示意图：净地净地挂牌出让定向摘牌取地合资合资公司公司二级二级开发开发赚取

31、利润其他其他公司公司利润分成土地入股资金入股第31页/共77页第三十一页，共78页。综上，城投可以通过定向摘牌获得土地(td)二级开发权，根据具体情况获取二级开发和土地(td)增值收益土地价值在一级开发后尚未达到峰值，将随项目(xingm)进展进一步增值对于项目(xingm)整体意义重大，必须对开发进程进行严密控制的土地项目(xingm)公司取地自主开发项目公司取地转让变现合资公司合作开发直接获得土地增值收益参与二级开发获利项目后期城投自有资金比较充裕积累一定开发经验后项目开发利润率高项目前期城投自有资金比较紧张项目前期缺乏足够开发经验项目开发利润率较高，但整体利润相对较低项目后期城投自有资金

32、比较充裕项目开发利润相对土地增值利润较低土地需要一定时间来提升价值非重点地块，通过规划控制土地第32页/共77页第三十二页，共78页。一些非盈利文化娱乐项目也可以采取BOT项目招商方式开发，城投通过(tnggu)协议获得招商佣金 BOT项目招商面临的问题(wnt)是如何提供一个有吸引力的盈利模式来吸引投资者BOT概念概念BOT（BuildOperateTransfer），即建设），即建设经营经营转让方式，是政府将一个转让方式，是政府将一个设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许经营期内负责项目设计、融资、建设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许经营期内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成

33、本设和运营，并回收成本(chngbn)、偿还债务、赚取利润，特许期结束后将项、偿还债务、赚取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府。目所有权移交政府。如果单纯靠文化娱乐项目的后期经营收入仍无法弥补项目的亏如果单纯靠文化娱乐项目的后期经营收入仍无法弥补项目的亏损，则损，则BOTBOT项目将对开发商不具有吸引力。项目将对开发商不具有吸引力。第33页/共77页第三十三页，共78页。拆赔方案(fng n) 如何(rh)确定拆赔方案 拆配比？旧改项目的关键点是拆迁，而拆迁的关键点就是(jish)找到各方的利益平衡点第34页/共77页第三十四页，共78页。拆赔中涉及到的补偿方式主要(zhyo)有实物补偿、

34、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋(fngw)的面积，按照计算标准进行补偿。货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋(fngw)建筑面积进行货币补偿。实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋(fngw)。实物(shw)货币实物为主货币为辅货币为主实物为辅第35页/共77页第三十五页，共78页。“实物赔偿(pichng)，产权置换”的关键因素

35、是拆赔比项目项目原有面积原有面积拆赔比拆赔比还建面积还建面积框架结构房347091：1.241650.8混合结构房5626701：1562670砖木结构房195551：0.8516621.75简易结构房145601：0.68736按照政府政策(zhngc)规定 一般政府政策会有指导拆建比。（见三亚政府138附件） 在深圳市，采用(ciyng)赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为10.8左右，成熟旺区更高。 村民一般要求拆一赔一。第36页/共77页第三十六页，共78页。拆赔模式(msh) 完全市场化拆赔模式：市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿 有条件市场化拆赔

36、：采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔 准政策方案一：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。 准政策方案二：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司 完全政策拆赔：若政府能够保证落实“有效界定建房时间”（即界定合法违法的标准）和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施(shsh)。(政府强势，西部城市)建议(jiny)从可操作性出发选择拆赔方案。如果侧重于操作风险最小应选择“有条件市场方案”。如果侧重于维护两规，应选择“准政策方案1”，但必须解决时间界定

37、中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可第37页/共77页第三十七页，共78页。月川村改造共形成(xngchng)六种补偿方案补偿方案补偿内容村民方案补偿方案一现金补偿+120宅基地补偿方案二现金补偿+120宅基地+90出租公寓补偿方案三现金补偿+ 120宅基地+90出租公寓+1万集体用地政策方案补偿方案四现金补偿+300公寓+90出租公寓+1万集体用地补偿方案五现金补偿+海航地块120宅基地+90出租公寓+1万集体用地折衷方案补偿方案六现金补偿+（120宅基地+300公寓）+90出租公寓+1万集体用地案例(n l)链接：三亚月川村旧改第38页/共77页第三十八页，共78页。具体(jt)拆赔方

38、案制定拆赔方案的技术(jsh)路线拆赔政策拆赔政策(zhngc)分析分析制定拆赔方案方案初步设计盐田历史拆赔分析原有拆赔分析综合分析评价拆赔方案内容及分类拆赔方案制定原则现状数据分析确定初步拆赔方案政策拆赔方式研究确定拆赔标准拆赔标准验证方案评价反馈意见分析拆赔难度分析拆赔标准确定制定拆赔方案现实条件分析第39页/共77页第三十九页，共78页。拆赔方案(fng n)实施过程选择总量较少的*村作为试点村制定(zhdng)可行的拆赔方案在改造范围内选取在改造范围内选取(xunq)试点村试点村以政策或案例为依据初步制定标准较低标准较低的拆赔方案并发送集体组织或户主制定拆赔方案（初稿）制定拆赔方案（初

39、稿）分析大部分户主的真实想法和补偿底线回收并分析反馈意见回收并分析反馈意见对原方案进行调整并确定拆赔方案调整并发布拆赔方案调整并发布拆赔方案以拆赔方案为基准在*村实施拆赔谈判在试点村进行拆赔谈判在试点村进行拆赔谈判以试点村拆赔标准改造在范围内全面实施拆赔在改造范围内实施拆赔在改造范围内实施拆赔第40页/共77页第四十页，共78页。拆迁(chi qin)补偿在实践中的细节阶梯式的拆赔比。以180平米作为基数( jsh)产权置换，剩下的用货币补偿。如180以下按照全产权置换，180-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。（实践中的

40、最佳方式。)首层赔偿商业。私房的首层是按10.82补偿集中商业；私房的二层及以上是按10.88补偿住宅或公寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。 （岗厦河原村）鼓励搬迁。村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%；（房屋货币补偿金额）居民组建物管公司。居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。解决办法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会商铺返还。

41、低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由水电公司来处理。以现状赔偿。对于没有产权、不合法的建筑，一般以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。赔偿(pichng)方式鼓励搬迁安抚村民以现状赔偿第41页/共77页第四十一页，共78页。设定拆赔方案(fng n)之关键 查帐：拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿！ 确权：确认建筑合法、非法的标准：关键是界定建房时间。但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在

42、(cnzi)时间长、操作难等问题。界定人由规划国土部门或集体股份公司 ，可形成两套方案。 可行性：q违章私房普遍：违章私房普遍：q产权关系混乱产权关系混乱(hnlun)(hnlun)：q面积超标严重：面积超标严重：q建筑强度大：建筑强度大：q业主来源复杂：业主来源复杂：q建房形式多样：建房形式多样：旧城改造区域的普遍现状特点第42页/共77页第四十二页，共78页。经济测算(c sun)及评价第43页/共77页第四十三页，共78页。经济(jngj)测算基础及前提拆赔比确定：比按1：0.6开发商最低利润确定：至少(zhsho)15的净利润取地成本确定：享受暂行办法中的地价优惠静态or动态测算：动态

43、需细致到每年核心就是挣不挣钱？挣多少钱？所以经济测算的基础(jch)就是财务知识：成本是什么？收入是什么？最终的总利润是多少？成本利润率多少？开发单位收益原则为：NPV0，IRR 行业基准收益率第44页/共77页第四十四页，共78页。 拆迁成本包括村民旧房的拆除费及过渡期间的安置费，有货币补偿的还包括部分补偿金额。 政府鼓励搬迁(bn qin)，会规定搬迁(bn qin)奖励费按时签协议10%、按时搬迁(bn qin)10% 旧村改造项目中，一般土地成本（包括的拆迁安置费和取地成本）占总开发成本的40%-50%左右。 不可预见费:包括基本预备费+涨价预备费。序号序号开发成本开发成本一拆迁安置费

44、1.1 拆除费 1.2 安置费1.3 搬迁费用1.4 拆迁管理费1.5 测绘费、评估费、拆除费等费用1.6 不可预见费二地价三勘察设计费（2）四建筑安装工程费五不可预见费（2.5）六管理费用（2）七食品厂安置费八公共配套设施总开发成本（合计）总开发成本（合计）注：单价(dnji)为按可销售建筑面积分摊计算的单价(dnji)u开发成本：取地费用(fi yong)+拆迁费用(fi yong)成本细项（总投资）=开发成本+开发税费第45页/共77页第四十五页，共78页。成本(chngbn)细项（总投资）=开发成本(chngbn)+开发税费 销售费用：销售额*（1-3%） 即相当于给代理公司的点数。

45、销售税金及附加=营业税（收入5）+印花税（收入0.03）+城建税（营业税7）+教育费附加（营业税3）（目前算总销售额的12%-15%比较合理） 预征土地增值税=每期销售总回款*1%（不要严格按照国家(guji)规定来算，一般是预提1%比较合理） 财务费用=借款利息支付（按照现时贷款利率来算） 所得税：国家(guji)规定25%开发税费=销售(xioshu)费用+销售(xioshu)税金及附加+土地增值税（预提+结转）+财务费用+所得税第46页/共77页第四十六页，共78页。收入细项=卖房+卖地+商业性物业(w y)持续经营收入 注意(zh y)： 测算时每期销售面积需设定比例：如3年售完，第一

46、年70%，第二年20%，第三年10%。 销售售价根据市场有一个递增额度：如年涨幅5% 根据项目情况，需要区分商业和住宅的 销售情况。案例(n l)：月川村旧改项目：销售收入表u每年销售净收入=每年的卖房总回款-销售税金-预征土地增值税第47页/共77页第四十七页，共78页。项目(xingm)利润测算 营业利润=销售收入-营业成本（动态测算中，得出每年的营业利润和净利润） 税后净利润=营业利润-所得税(25%)（国家(guji)法定所得税率），得出每年的资金净流入。案例(n l)：月川村旧改项目：利润表注意在动态测算中，刚开始的营业利润需抵补前期的资金投入（开发成本），（测算中有一个专项叫：补前

47、期亏损）所以没有利润，当然也不用缴纳所得税。第48页/共77页第四十八页，共78页。项目(xingm)经济收益指标及评价。 每年净现金流量=每年现金流入-每年现金流出（动态测算中用，作为后续测算的基础） 采用(ciyng)净现值公式，得到每年的净现值流量表。 最后得出财务净现值、内部收益率、动态投资回收期案例(n l)：月川村旧改项目：现金流量表评价指标（一般标准）财务内部收益率 大于等于 行业基准利润率（20%）财务净现值(i=12%)= 动态投资回收期=第49页/共77页第四十九页，共78页。风险性分析(fnx)敏感性分析(fnx)一般是测试容积率变化、销售价格变化对项目产生的风险。测试容

48、积率、价格变化对于(duy)总收入、总投资、净利润、利润率、净现值、IRR，回收期的影响。第50页/共77页第五十页，共78页。内部收益率IRR：使投资方案(fng n)在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率 内部收益率的“内部”说明它只与项目本身的现金流量序列有关，与外界无关，不需要给定折现率，可以用来比较不同投资期限的项目。 内部收益率是留在项目内部尚未回收投资的那部分资金的收益率，它反映的是项目所占用资金的盈利能力， 财务内部收益率(FIRR)指标考虑了资金的时间价值以及(yj)项目在整个计算期内的经济状况；第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年NPVIRR方案一-200

49、0005000050000500005000050000100000￥66,957.1017%方案二-20000000000407700￥66,979.1813%比较两个投资(tu z)方案的优劣第51页/共77页第五十一页，共78页。提高利润率的主要方式及选择(xunz)顺序说明引入货币赔偿。降低拆赔比可增加可售面积，但会增加改造的实施难度修改规划土地性质，增加快速回现物业的比例提高(t go)容积率增加(zngji)商住用地面积降低拆赔比政府补贴提高利润率的主要提高利润率的主要方式方式提高容积率可增加可售面积，但对城市环境影响较大且受规划控制大提高利润率的效果明显但是决定于政府财力1 13

50、 34 42 2第52页/共77页第五十二页，共78页。旧改的组织(zzh)构架第53页/共77页第五十三页，共78页。比较理想的旧改项目(xingm)组织结构目前各个城市尚未成立专门的城市重建局，在组织上未明确政府(zhngf)的职能主体一般成立旧改项目小组，河西区出组长，各个部门参加。河西区房产局、规划局、综合执法局、信访办。查处违法建筑工作办公室是日常监督和控制违法建设的机构。规划和改造工作办公室控制土地用途，并有落实“确权”工作责任。组长（区委书记）常务(chngw)组长（各部门副局长）市信访办市公安局区分局局长市国土局副局长市规划局副局长市房产管理局市国资委副主任市综合行政执法局市政

51、府副秘书长查处违法建筑工作办公室规划和改造工作办公室常设国土房产局常设规划局居委会（股份公司）第54页/共77页第五十四页，共78页。旧改项目政府招商(zho shn)条件n 根据各地块的功能、规n 模、开发量大小等不同n 情况分别(fnbi)制定选择条件n 资金门槛，要求开发商必须有7亿元的启动资金n 本项目涉及住宅、商业(shngy)等综合性大型社区的开发建设，开发商必须具有较好综合开发经验n 有开发中心城社区的成功经验n 最好有旧城改造经验n 品牌房地产开发商优先设定原则设定原则n 开发商的资质、资金实力、开发经验、品牌、旧城改造经验、商业、办公物业开发经验等，不同地块考虑的重点应不同考

52、虑因素考虑因素招招 商商 条条 件件条件确认条件确认n投标单位须提供拟投标地块改造资金证明，包括估算的拆迁、临时安置 费、回迁房50的建设费、可销售商品房35建设费n投标单位须提供具体的改造实施方案和计划n投标单位须提供已开发建设的案例和经验n投标单位提供旧城（旧村）改造案例n投标单位的近五年的财务状况第55页/共77页第五十五页，共78页。旧改项目(xingm)可能的优惠政策实施实施(shsh)(shsh)主体主体优惠政策优惠政策三亚市河东区：在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，制三亚市河东区：在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，制定适当定适当(shdng)(shdn

53、g)的优惠政策报市政府，由市政府批准后执行。的优惠政策报市政府，由市政府批准后执行。可能的优惠政策有：n土地出让收益返还；n政府补贴；n银行贷款贴息；n政府投资建设公共配套设施和基础设施；n行政事业性收费减半收取；n相关手续办理享受“绿色通道”政策；第56页/共77页第五十六页，共78页。各项手续(shux)的办理立项手续立项手续用地审批用地审批规划审批规划审批拆迁许可审批拆迁许可审批建设工程审批建设工程审批所需所需资料资料n项目立项申请报告；n项目可行性研究报告；n项目建设所需的土地、环保审批文件；n资金证明文件；n需补充提供的其他材料；n改造合作协议；n改造可行性研究报告；n改造项目的规划

54、方案；n改造项目的房屋产权资料；n改造地区所在农村集体经济组织对改造项目的意见书；n改造实施计划和方案；n建设单位资信证明；n保证金；n申请表；n立项批文；n建设用地方案图；n关于用地条件的特别要求；n规划方案；n用地批准文件；n规划批准文件；n拆迁补偿安置方案；n拟拆除房屋业主姓名、家庭人口及产权部门提供的产权资料；n拟拆除房屋所在地段、面积、结构、用途及价值；实施实施主体主体开发商开发商开发商拆迁办公室准备资料，开发商申请办理由开发商具体办理；拆迁办公室负责协调简化程序，节约办理时间取得取得成果成果批准立项签订土地出让合同建设用地规划许可证与股份公司签订“安置补偿协议”建设工程规划许可证第

55、57页/共77页第五十七页，共78页。主要风险(fngxin)控制n银行由区旧改办指定，在开发商办理拆迁许可批准之前，监管资金必须(bx)到位；n资金到账时，旧改办、银行、开发商三方签订资金专项监管协议,使监管行为符合法律程序；n旧改办与银行签定拆迁补偿安置资金监控受理合作协议。n参与各类协议的拟定(ndng)，保证协议合法性。主要有股份公司与开发商合作协议、拆迁补偿安置协议、资金监管协议等。n保障改造中各项工作程序合法。拆迁改造政策性强，诉讼风险大，在改造中程序一定要合法，律师参与可发挥监督、保障作用。n专人研究、督办优惠政策的制定、办理；n对本项目公共配套实施建设进行费用预算，并向上级申请

56、资金；n针对本项目建立绿色通道，简化相关手续办理程序；补偿安置资金不到位，村民无法按时领取过渡费开发商中途撤资或后续资金不足政府优惠政策无法落实、公共配套设施建设资金不到位、各项手续审批程序繁琐缓慢补偿安置资金监管补偿安置资金监管引入律师引入律师建立改造绿色通道建立改造绿色通道风险识别风险识别第58页/共77页第五十八页，共78页。旧改项目(xingm)对于开发商的关键点 第59页/共77页第五十九页，共78页。旧改项目(xingm)关键点： 拆迁进度：旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定； 规划方案：容积率、物业比例等技术指标，

57、直接涉及到开发商利益和政府利益。 拆赔方案：（村民和开发商的利益冲突，涉及到拆配比、现状建筑合法和非法(fif)的判别） 经济测算：保证项目开发的市场可实现性第60页/共77页第六十页，共78页。旧城改造对于(duy)开发商的挑战 “城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因 ” “开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。“不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。” 困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地；城中村改造需要以更细致、

58、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房产、产权现状严格细化。 对物权法理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题。 最大的难题就是村民的补偿问题。村民们补偿期望值过高和恶意( y)抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。 其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。工程(gngchng)进度缓慢利润菲薄确权困境法律难题赔偿安置容积率第61页/共77页第六十一页，共78页。旧

59、改项目(xingm)调研中应该关注的方面 第62页/共77页第六十二页，共78页。在过去的两个多月中，项目(xingm)组成员进行了大量的数据收集与相关研究现场踏勘现场踏勘项目地块资源与四至查勘；月川村现状调查资料收集资料收集月川村人口、土地、建筑等资料；问卷调查问卷调查发放问卷35份；村民村民月川村原居民20人；老干部安置区内的干部5人；在月川村内拥有房产的外来户5人；村股份公司村股份公司股份公司林董事长及其他相关领导；村委会相关领导村委会相关领导开发商开发商万科、金地、复地、合富、恒大、双建、泰华深圳田面村城中村改造；深圳渔民村城中村改造；深圳渔农村城中村改造宁波鄞奉片区改造；深圳岗厦村城

60、中村改造；珠海城中村改造；广州石牌村改造；海口玉沙村改造三亚拆迁补偿标准研究；关于月川村改造的相关政策文件；三亚市城市规划设计研究院关于月川新城控制性详细规划调整方案；项目周边土地、房地产市场研究；补偿方案设计开发模式设计第63页/共77页第六十三页，共78页。深入一线，获得真实资料(zlio)，访谈+调研，掌握村民改造意愿和安置补偿要求，村民村民家庭结构；收入来源；房屋情况；现状生活情况；对改造所持的态度；拆赔要求；租户租户家庭结构及来源；收入来源；租金水平；现状生活情况；股份公司股份公司成立背景经营业绩村民村民村原居民20人；老干部安置区内的干部5人；在村内拥有房产的外来户5人；租户5人；村股份公