工程部质量文件(古北物业)

1、上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-01机电设备管理总则版次：A/0页码：2-1生效日期：2007.2.11.0 目的 保证物业管理公司管辖的所有为住户提供物业管理服务的机电设备满足服务要求。2.0 适用范围 适用于小区工程部所有机电设备的管理。3.0 职责3.1 维修工负责机电设备的维修保养。3.2 工程主管负责维修保养工作的指导、监督及外委修理工作的联系。4.0 工作程序4.1 工程主管每年12月制订下一年度各系统的设备年度保养计划，并按设备运行情况制订中修、大修计划。4.2 工程主管每月25日前制订上报下一月的工程部月度工作计划。4.3 工程部维修工按检查保养计划和各项工

2、作规程对设备进行定期保养、维修及质量记录，并在日常巡检中，对设备的运行状态在相应的机房巡检表中作详细记录。4.4 设备在运行过程中出现故障，工程主管应组织力量及时予以修复，并填写设备事故（故障）报告；小型设备维修及零部件更换情况记录于设备维修记录单，大型设备维修及零部件更换和改造情况同时记录于设备登记卡，若维修工不能解决需外部维修时，应由工程领班先填写设备（机具）外委维修申请表，送工程主管审核后上报管理处，经管理处经理批准后，由工程部联系落实维修单位。维修后，应由工程领班负责对设备功能进行检定。4.5 需外购的设备或器具，应由工程领班填写设备（机具）购置申请表送工程主管主管审核后报管理处经理批

3、准后再进行采购。4.6 对不能修复的设备或修复费用超过设备价值50%以上的需由工程领班填写物品报废申请表，送工程主管审核后，上报管理处经理和公司财务主管批准。报废的设备应在设备登记卡备注中记录报废日期。4.7 工程主管对设备的维修保养进行督促实施，并每月抽查，发现问题应及时组织力量予以纠正，工程领班每月初收集上一月的设备机房巡查记录和维修保养记录，整理归类编目后，汇总于质量记录档案并归档。4.8 外来人员进入设备机房，应经工程主管或工程领班批准，由维修工陪同，方可进入现场，并登记在机房外来人员登记表上。4.9 工程部对主要机电设备建立台帐，填写设备登记卡和设备台帐。机电设备图纸和技术资料原件（

4、或第一次复印件）由客服部资料管理员统一保管，借阅时需办理借阅手续，填写文件/资料借阅登记表。5.0 相关质量记录：5.1 设备年度保养计划5.2 设备事故（故障）报告5.3 设备维修记录单5.4 设备登记卡5.5 设备（机具）外委维修申请表5.6 设备（机具）购置申请表5.7 物品报废申请表5.8 设备台帐上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-01机电设备管理总则版次：A/0页码：2-2生效日期：2007.2.15.9 文件/资料借阅登记表5.10 机房外来人员登记表5.11 质量记录档案5.12 电梯机房巡查记录5.13 高压用户站巡查记录5.14 配电房巡查记录5.15 水泵

5、房巡查记录5.16 工程部月度工作计划（非格式化）上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-02工程维修管理工作规程版次：A/0页码：3-1生效日期：2007.2.11.0 目的 以“提供优质、高效服务”的宗旨为住户排优解难，做到责任明确，收费合理，住户满意。2.0 适用范围 住户的房屋保修，有偿服务、房屋本体公共设施的日常维修养护。3.0 职责3.1 工程部维修工和客服部装修管理员负责对房屋状况进行巡查，并接受用户的投诉，对发现的异常情况及时向上级汇报。3.2 工程部维修工负责一般性小修项目的养护和维修工作。3.3 专业维修公司负责中、大修项目的维修。3.4 工程主管负责项目的检查

6、及验收。4.0 工作程序4.1 保修工程4.1.1 保修原则：工程部通知开发商并组织施工单位进行维修，维修费用由开发商从施工单位保修款中扣除。4.1.2 保修范围：由于安装施工质量和材料质量原因引起的设备设施保修。由于住户在使用、装修过程中人为造成的损坏、对原结构及管线进行改动引起的质量问题，易损易耗品的非质量原因的损耗不属于保修范围。4.1.3 保修期限： 根据开发商与施工单位签订的相关工程合同的有关规定执行。4.1.4 维修到位时间按上海市住宅物业服务分等收费标准中的五级服务标准所规定的时间执行，如遇特殊情况，需与业主协调解决。4.1.5 在保修期内发现的问题，由工程部协调开发商或联系施工

7、单位，并填写设备设施报修单、设备维修记录单，在双方约定时间内维修好，如不能按时完成，要上报管理处经理并发函开发商要求进行整改。如遇重大质量问题，要立即上报管理处经理并发函开发商。4.2 住户室内维修上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-02工程维修管理工作规程版次：A/0页码：3-2生效日期：2007.2.14.2.1 工作流程图 接住户故障报修 管理处开具维修工作记录单，确定维修性质工程部在维修工作记录单上签收准备必要的工具材料住户不在时，在门上粘贴留言卡住户在时，轻敲门3下或按门铃，住户同意后入内管理处联系住户再次约定维修时间向住户了解实际报修事项，检查故障点、报价 开始维修

8、工作 不能完成 向住户解释不能当场完成的原因住户自行购置的设备故障或其他原因需住户联系有关设备供应商予以维修的故障 完 成 不能完成住户验收满意后在报修单上签收，维修人员签名向住户交代何时能完成该项维修工作清理维修现场、收费准备必要的工具材料，查阅有关维修资料 向住户解释，通知住户联系有关承造商或供应商 费用上缴出纳 维修内容登录维修簿收据返回住户维修单返回服务部 上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-02工程维修管理工作规程版次：A/0页码：3-3生效日期：2007.2.14.2.2 工作规程a. 由住户向管理处报修。b. 白班由客户接待、夜班由监控岗接住户报修，详细询问并在维

9、修工作记录单上准确填写报修户室号、报修人、联系电话、报修内容、接报时间及接报人，然后用对讲机通知维修工具体维修内容和户室号。c. 维修工接报后在十分钟内前去接单，在维修工作记录单上填写接单时间和接单人。若有工作赶不到，应告知原因和延迟到达时间，由客户接待或监控岗向住户作解释。d. 维修工根据维修内容准备必要的工具和材料，在二十分钟内或住户约定时间到达维修现场。e. 维修工到达住户家后应先轻敲门或轻按门铃，经住户许可后方能入内，住户不在时，应留下留言卡，并通知客服部联系住户预约下次维修时间，若为空置房，经客服部确认，可单独入内。f. 当判定维修项目属有偿维修时，根据有偿维修服务的收费标准告知住户

10、。g. 住户认同维修价格后进行维修，住户不同意该价格，维修工在维修工作记录单上注明原因，交住户签名。h. 因材料不足或其他原因暂不能维修的，应向住户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在维修工作记录单上，与下一班做好有关交接工作，并向工程主管汇报。i. 因住户自购设备故障、无法维修的应详细向住户说明原因，由住户联系其设备供应商来进行维修，同时将情况记录在维修工作记录单上交住户签名。j. 维修时应注意做好现场周围物品的防护和遮盖，维修后应清洁现场。k. 故障修复后，住户验收合格，维修工在维修工作记录单上填写维修完成情况、完成时间、完成人、用材情况、收费金额，请住户签名确认。l. 属有偿服

11、务的，住户愿意可由维修工代收维修费用交客服部收银员，否则由收银员负责向住户收取，并提供收据。m. 维修工在完成的维修工作记录单上签名，交工程主管复核签名，工程领班负责把维修内容登记在维修接报记录（工程部）上。n.维修工作记录单返还客服部后，一联整理归档，一联交收银员。o. 客服部每天对已完成的维修工作记录单进行回访，发现住户不满意的应追查责任。 5.0 相关质量记录：5.1 设备设施报修单5.2 设备维修记录单5.3 维修工作记录单 5.4 维修接报记录（工程部）5.5 留言卡上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-03低压供配电设备保养维修规程版次：A/0页码：2-1生效日期：2

12、007.2.11.0 目的及时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。2.0 适用范围适用于低压设备及附属设备的维修保养工作。3.0 职责3.1 工程部维修工负责机电设备的维修保养；3.2 工程领班负责检查监督工作；3.3 工程主管负责对维修保养工作进行指导，监督及外委修理的联系工作。4.0 工作程序4.1 供配电维修保养工作程序4.1.1 工程主管每年12月制订下年度设备年度保养计划，并按设备运行情况制订中修、大修计划。4.1.2 工程主管每月根据设备年度保养计划分解编制保养工作计划。4.1.3 低压配电柜设备由维修工负责维修保养。4.1.4 维修保养过程中应遵守安全操作工作程序，停

13、电管理工作程序。4.1.5 维修工每月进行维修保养，并做好设备设施保养记录、配电柜保养记录等维修保养情况记录。小型设备维修及零部件更换情况记录于设备维修记录单，大型设备维修及零部件更换与改造情况同时记录于设备登记卡。4.1.6 低压供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应做好书面记录，上报工程主管，限期解决。4.1.7 凡是夜间发生的，不影响业户生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由白班维修工进行维修，但必须记录于工程部值班记录，并做好相应的措施。4.2 保养内容4.2.1 每年对低压配电房内的低压配电柜进行一次全面检修保养。4.2.2 每年对高压

14、设备进行一次电试。4.2.3 每年对高压用户站内的干式变压器、电容器柜进行一次全面检修保养。4.2.4 配电房和高压用户站每月保洁一次，保持室内清洁、干净。4.2.5 低压配电柜的保养 a. 对低压配电柜进线及接线柱进行检查，不能有烧灼、松动等状况。 b. 对电压表进行检查，运行是否正常。 C. 对电压表进、出线进行检查，不能有烧灼痕迹。 d. 对各路熔芯及附件进行检查，不能变色，安装必须牢固。 e. 对空气开关进行检查，闭合、开启声音是否正常。 f. 对空气开关的接触点进行检查，有无灼伤痕迹。 g. 对空气开关的接线点进行检查，有无松动。 h. 对机柜内外进行灰尘清扫，保护设备正常工作。 i

15、. 对进、出线进行电压、电流检查，要求线电压380V±10%，相电压220V±10%。 j. 对避雷接地电阻进行摇表测试，要求接地电阻10，保护接地电阻4。 k. 对设备绝缘电阻进行测试，要求设备绝缘电阻0.5M。 l. 对低压配电柜标签、标识及门、玻璃进行密封检查。 m. 对主、备电源进行切换检查。4.2.6 干式变压器的保养上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-03低压供配电设备保养维修规程版次：A/0页码：2-2生效日期：2007.2.1a. 全面清扫、擦拭，做到无积灰、油垢。 b. 全面紧固螺栓连接部分，要求牢固无松动。 c. 测量绕组直流电阻和线圈绝

16、缘电阻，保证三相电阻平衡（相间差别不大于三相平均值的4%，线间差别不大于三相平均值的2%）。 d. 校验继电器功能是否正常。 e. 清扫、检查高压负荷开关，动作正常，安装牢固，无缺损。 f. 检查室内照明、通风、消防设施是否功能正常。5.0 相关质量记录：5.1 设备年度保养计划5.2 设备设施保养记录5.3 配电柜保养记录5.4 设备维修记录单5.5 工程部值班记录5.6 设备登记卡5.7 干式变压器保养记录上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-04高、低压配电设备运行管理规程版次：A/0页码：3-1生效日期：2007.2.11.0 目的保证供配电设备的安全运行。2.0 适用范

17、围 适用于高、低压配电及附属设备的运行管理。3.0 职责3.1 维修工负责供配电设备运行的清洁、操作、巡视、检查、记录工作。3.2 工程领班负责对上述工作的检查监督。3.3 工程主管负责对设备的综合管理和上述工作的检查和指导。3.4 客户部负责向有关用户发书面停电通知，并做解释工作。4.0 工作程序4.1 维修工巡查工作程序4.1.1 负责清洁配电房环境卫生4.1.2 每天对高压配电柜巡视一次。对低压配电柜两天巡视一次，记录高压用户站设备运行数据（变压器、温度、电流、电压、功率因数等）高压用户站巡查记录，同时检查运行状况，记录于配电房巡查记录。4.1.3 供配电设备发生异常及时报告工程领班，并

18、在工程部人员协同下排除异常。4.2 工程领班管理工作程序4.2.1 每周检查配电房巡查记录，监督电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运作。4.3 工程主管管理工作程序4.3.1 对供配电设备的巡检工作提供工作指导及检查监督。4.3.2 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件，材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作。4.3.3 因施工维修等原因停电，提前通知客服部，由客服部书面通知有关用户。4.4 配电房管理制度4.4.1 供配电系统实行24小时供电，维修工负责对配电房的设备、设施、建筑巡视检查，通过对配电设备的操作、保养、修理，确保安全供电。4.4.2 维修工必须穿戴劳防

19、绝缘用品，持证上岗。4.4.3 维修工必须定期对配电房建筑、设备、设施巡视，做好巡视记录。发现异常，及时报告上级并做好相关急救措施。4.4.4 外来人员进入配电房，必须经过工程主管或领班同意，由维修工陪同方可入内，并在机房外来人员登记表上做好进出登记记录。4.4.5 配电房墙上应悬挂管理制度，房屋内应配备相对温湿度计、灭火器材、设备操作工具、应急照明。4.4.6 应定期对灭火器材进行测试，并按规定要求对电工工具进行绝缘性能测试。4.4.7 根据设备保养周期计划、内容要求对设备进行保养。4.4.8 停、送电操作，必须严格执行电业安全工作规程。4.4.9 定期对配电房环境卫生。检查房屋建筑，做到“

20、四防一通”。保持环境温度低于40，相对温湿度低于80。4.4.10 如需停电检修，应提前张贴告示。 4.5 交接班要求4.5.1 接班人员上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-04高、低压配电设备（设施）管理规程版次：A/0页码：3-2生效日期：2007.2.1a. 认真查看交班人员的值班记录和巡视记录。b. 检查仪器，工具等物品钥匙是否齐全、完好，并在工程部值班记录上签名。c. 接班醉酒或其他情况而未找到接班人时，不得交接；d. 严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班；e. 若交班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.6 安全操作工作程序4.6.1 维

21、修工应严格按操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行。4.6.2 如需倒闸操作时，应填写倒闸操作票经工程主管批准后，按倒闸操作制度工作程序严格进行。4.6.3 全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的警示牌。4.6.4 高压停电检修4.6.4.1 检修前必须先办工作申请手续（应急抢修事后补办工作手续）；4.6.4.2 在高压室进行检修时，至少应有两人一起工作；4.6.4.3 变压器停电检修时：a. 要把高低开关拉出；b. 在开关把手上挂“有人工作，禁止合闸”的警告牌；c. 在变压器高低压侧三相短路接地；d. 把变压器室外内的有载调压器低压保险丝拉开。4.6

22、.4.4 高压母线其一段停电检修时：a. 把电容柜断开或进行充分放电，把相应的进线开关拉出；b. 把母线开关拉出；c. 把相应PT开关拉出；d. 在此段母线上验电并三相短路接地；e. 在带电高压柜上挂“高压危险”警告牌。4.6.4.5 在引至变压器的高压电缆头上检修时：a. 把该变压柜开关拉出；b. 在电缆头上三相短路接地。4.6.5 配电房倒闸操作制度4.6.5.1 倒闸操作必须根据值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令全过程和听令报告时都要做好记录。4.6.5.2 停电拉闸操作必须按照开关负荷侧刀闸母线侧刀闸顺序依

23、次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压；送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。4.6.5.3 倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填入操作票内：a. 应拉合的开关和刀闸。 b. 检查开关和刀闸的位置。 c. 检查接地线是否拆除。d. 检查负荷分配。e. 装拆接地线。f. 安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-04高、低压配电设备（设施）管理规程版次：A/0页码：3-3生效日期：2007.2.1g. 切换保护回路和检验是否确无电压等。4.6.5.4 操

24、作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。4.6.5.5 操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“”，全部操作完毕后进行复查。4.6.5.6 倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。4.6.5.7 操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责人报告，弄清楚后再操作。4.6.5.8 电气设备停电后，即使是事故 停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入

25、遮拦，以防突然来电。4.6.5.9 下列各项工作可以不用操作票： a. 事故处理。b. 拉合开关的单一操作。c. 拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。 但上述操作均应记入操作记录簿内。4.6.6 严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作衣、绝缘鞋，确保安全才可进行。4.6.7 自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。4.6.8 电流互感器二次侧不得断路，电压互感器二次侧不得短路。4.6.9 不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。4.7 停电管理工作程序 因工程维修等原因停电，须经工程主管、管理处经理批准后，由客服部提

26、前通知有关用户。4.8 事故（突然）停电应急处理工作程序4.8.1 对于事故（突然）停电，维修工要保持头脑清醒，弄清是市政问题，还是小区自身问题。4.8.2 若为市政问题，要及时与市政单位（如供电局）联系，摸清情况，预计恢复正常的时间，及时向工程主管、管理处经理及有关部门通报情况。4.8.3 如长时间停电，还需报公司总经理，申请备用线路供电，同时取得供电局同意使用备用线路，并进行规范的倒闸操作。4.8.4 同时通知监控室、客服部，以便通知住户或业主有关停电情况，防止偷盗，必要时应关闭大堂总门。4.8.5 如属小区自身的故障，要尽快报告工程主管以及管理处经理，由工程主管组织力量进行抢修，并随时将

27、情况上报管理处经理，以便管理层采取相应的措施。4.8.6 在抢修时，应根据各种现象，加以综合分析判断，找出故障原因及故障所在，必要时切断故障点，保证小区绝大部分供电正常。5.0 相关质量记录：5.1 配电房巡查记录5.2 高压用户站巡查记录5.3 机房外来人员登记表5.4 工程部值班记录5.5 倒闸操作票上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-05避雷接地装置测试规程版次：A/0页码：2-1生效日期：2007.2.11.0 目的加强小区建筑物、构筑物避雷接地装置的管理，定期进行必要的检测，保证全体业主的财产和人身安全。2.0 适用范围安装有避雷接地装置的建筑物和构筑物。3.0 职责

28、3.1 工程部负责避雷接地装置的检测和记录；3.2 每年第二季度检测一次；3.3 对检测结果不合格的（标准为接地电阻小于等于1欧姆），由工程部拟定整改方案，上报管理处，进行纠正。4.0 工作规程4.1 工作流程图将测量棒插入地下确定检测物（接地线）清除检测点上的锈蚀检 测检测仪器与各点连接记录检测数 据 合 格 不合格整理、归档维修、调整至 合 格4.2 检测工具4.2.1 接地摇表4.2.2 五米、二十米、四十米长连接线各一根；（线径不得小于2.5mm）4.2.3 五十厘米长检测接地棒二根。4.3. 检测方法和步骤4.3.1 拆开接地干线上所有接地支线的连接点；4.3.2 将一根检测接地棒（

29、L1）插在离接地体四十米远的地下，另一根检测接地棒（L2）插在离接地体二十米远的地下，接地棒必须垂直插入地下四十厘米深处；4.3.3 将接地摇表放置在接地体（避雷带“E”）附近适当的位置，兆欧表上的三个接线端子用连接线分别与L1、L2、E各点连接（线应全部放直，不得弯曲）；4.3.4 根据被检测接地体接地电阻的要求，调节好粗调拨盘（表上有三档可调范围）；4.3.5 以每分钟120转的转速均匀摇动手柄，当表头指针偏离中心时，边摇边调节细调拨盘，直到表针居中为止；上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-05避雷接地装置测试规程版次：A/0页码：2-2生效日期：2007.2.14.3.6

30、 以细调拨盘的位置×粗调定位倍数，其结果就是被检测接地体的接地电阻值。5.0 相关质量记录：5.1 接地电阻测试记录上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-06电梯监督管理工作规程版次：A/0页码：3-1生效日期：2007.2.11.0 目的确保电梯技术性能处于良好状态，保证安全运行。2.0 适用范围适用于住宅楼的电梯运行管理。3.0 职责3.1 工程部维修工负责电梯运行状况的巡视及协助维保单位处理紧急故障。3.2 工程领班负责电梯运行情况掌控和简单故障处理。3.3 工程主管负责对上述工作进行检查监督和综合管理。4.0 工作程序。4.1 电梯管理工作程序。4.1.1 维修

31、工每周对电梯运行状况进行抽查，发现问题及时通知工程主管，并予以记录，由工程主管联络电梯维保单位（工程主管下班后由维修值班人员联络电梯维保单位）。在维保单位到达后协助其解决故障。4.1.2 维修工每周两次对电梯机房进行巡查，并填写电梯机房巡查记录，发现问题及时上报领导。4.1.3 工程维修主管每月对电梯保养单位的工作情况进行检查，并填写电梯维修保养月考评表，发现问题及时联系电梯维保单位。当电梯年检期即将接近时，督促电梯维保单位作好电梯年检年审的准备工作。4.1.4 监控岗通过BA监视器观察电梯运行情况，发现异常报警情况及时通知工程部和电梯维保单位。4.1.5 电梯故障困人，由发现人或接报人及时通

32、知监控岗、维保单位，按电梯困人故障救援程序进行处理。4.1.6 工程主管负责电梯的综合管理，电梯保养计划、年检整改项目审核及电梯设备技术资料的收集，同时对电梯维修保养单位工作进行检查监督，资料管理员负责资料存档。4.2 电梯使用管理工作程序4.2.1 电梯实行24小时服务。（夜间每幢楼至少一台）4.2.2 做好客货梯区分标志，搬运装修材料或垃圾只准使用货梯。4.3 电梯安全运行工作程序4.3.1 监控岗随时注意电梯运行情况，发现异常时通知工程部维修工或电梯维保单位进行维修。4.3.2 严禁易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。4.3.3 因维修保养等原因而暂停使用电梯，应在首层挂牌告示，

33、若厅门必须打开修理时，需安装防护栏，并加警戒标志。4.3.4 任何人不得在电梯的轿厢、机房、井道内吸烟。4.4 电梯运行管理制度4.4.1 电梯执行24小时运行，采取无司机操作运行方式。4.4.2 维修工发现电梯有故障，应及时通知工程主管和电梯保养单位，在规定时间内到达现场，对电梯进行修理。同时挂上“电梯维修”标识牌。4.4.3 电梯桥箱内应贴有电梯准用证、电梯年检合格证。4.4.4 定期对机房设备设施进行巡查，并做好巡查记录，发现异常及时报告上级领导。4.4.5 定期对电梯机房进行清扫，保持清洁。4.4.6 工程部负责监督电梯保养单位，按合同规定对电梯进行维修、保养工作。4.4.7 电梯保养

34、单位应按计划对电梯保养，每次保养应把保养情况详细记录在电梯保养单上。电梯在维修、保养时，应在基站放置警示标志。工程主管负责对电梯保养质量情况的抽检。上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-06电梯监督管理工作规程版次：A/0页码：3-2生效日期：2007.2.14.4.8 发生火警，工程部与外勤部员工应通过消防联动控制或打手动使电梯迫降停在基站，并协助住户从消防楼梯逃生。4.4.9 发生电梯井道进水，维修工应迅速把电梯开启至顶层，到电梯机房切断电源。并通知电梯保养单位，待水排除后，对电梯进行保养检查。4.5 电梯应急处理方案4.5.1 当火灾发生时工程部维修工打开电梯消防开关，将有

35、消防功能电梯全部降至基站，使电梯进入消防运行状态。4.5.2 当地震发生时根据震前预报，由维修工关闭所有电梯，地震过后，由电梯保养单位对电梯进行安全检测，确认无异常后，方可开启运行。4.5.3 当电梯进水时a. 底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源。b. 当楼层水淹而使井道或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上层楼并及时关闭电梯及总电源。c. 电梯湿水后，由电梯保养单位做湿水处理并提交相应报告。4.6 电梯安全操作（维保单位适用）4.6.1 维修保养时一般切断相关电源以免发生触电或卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。4.6.2 因维修保养需停梯时，须确认轿厢内无乘客方可停机。4.6

36、.3 在维修保养中必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方回答后方可操作。4.6.4 在轿厢顶作检修保养工作时，除判断和调试需要外，禁止行快车。4.6.5 进底坑作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，必须佩带安全帽进坑。4.6.6 电梯机房、井道、底坑因工作需要进行明火作业时，必须遵守公司明火作业规定，指定专人监视，配备消防器材，事后清理火种，严防火灾发生。4.6.7 维修保养结束时，必须认真清理现场，清点工具及物品。4.7 电梯困人故障救援程序（维保单位适用）4.7.1 轿厢停于接近厅门的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：a. 确定轿厢所在位置（根据楼层

37、灯指示或小心开启外门察看）b. 关闭电源总掣c. 用专用外门钥匙开启外门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢4.7.2 轿厢停于远离厅门的位置时：应首先将电梯轿厢移动至就近的厅门口（以高于或低于楼面不超过0.5米为合适），然后依照4.7.1中所列步骤救出乘客，移动轿厢的方法如下：a. 利用电话或其它方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能移动，不可将身体任何部位探出轿厢外，以免发生危险，同时若轿厢门处于半开半闭状态，则应先行将其完全关闭或开启。b. 进入电梯机房关闭故障电梯的电源，打开引机轴的后盖，安上盘车摇柄，一人持住摇柄，一人持住掣动释杆，轻轻松开制动器，轿厢将会由于自重而移动。为避免

38、轿厢上升或下降速度过快而发生危险，操作时，应断续动作。使轿厢慢慢移动，直到最接近厅门口为止，注意若轿厢停于最高层厅门之上或最底层厅门之下位置时，不可只撬开掣动，而应该在松开掣动的同时，用力绞盘摇柄，使轿厢向正确方向移动。 4.7.3 遇到其它复杂情况，应及时报告电梯修理单位和有关领导。 上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-06电梯监督管理工作规程版次：A/0页码：3-3生效日期：2007.2.15.0 相关质量记录：5.1 电梯维修保养月考评表5.2 电梯机房巡查记录上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-07二次供水管理规程版次：A/0页码：2-1生效日期：200

39、7.2.11.0 目的保证二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。2.0 适用范围适用于二次供水的管理，二次供水是指用户从一次配水网引出的用于蓄水或加压的再次（或多次）的供水装置。3.0 职责3.1 工程主管负责制订年度水池（箱）清洗及消毒计划。3.2 工程主管负责组织安排清洗消毒工作。3.3 工程领班负责监督和配合外包清洗公司对水池（箱）的清洗、消毒及水样抽取和送检工作。3.4 客服部负责出停水告示，并通知住户。4.0 工作规程4.1 二次供水管理的要求4.1.1 二次供水由工程部负责管理。4.1.2 工程主管负责水箱的管理工作，要求地下蓄水箱和屋顶水箱结构完整、加盖、加锁，水口干净

40、， 无渗漏，并负责取得二次供水卫生合格证。4.1.3 新建、扩建和改建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。4.1.4 二次供水清洁、消毒人员（机电），须持“健康证”，清洁公司应经市卫生防疫站认可。4.2 年度水箱清洗及消毒计划。工程主管每年12月制定下年度定期二次的年度水箱清洗及消毒计划，并上报管理处。4.3 通知4.3.1 管理处经理于每次水箱清洗及消毒计划实施前两天通知客服主管和工程主管。4.3.2 客服主管在水箱清洗、消毒计划实施前24小时出停水告示，通知小区住户。4.4 放水为确保住户的正常供水，放水工作，必须提前到清洗、消毒水箱的前3小时进行，并记录放水时

41、间和结束放水时间。4.5 二次供水清洗、消毒程序。（外包单位适用）4.5.1 工具、用具的准备：工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒剂、照明、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等。4.5.2 电源：水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用手电、应急灯、三相水泵要安装有漏电开关。4.5.3 缺氧：有些水箱长期封闭，无通气孔，空气流通极差，可在水箱底部水口处连接鼓风机，吹风约3小时，然后实验：把燃着的蜡烛放入水池，如不熄灭说明水池不缺氧，否则须继续通风直到没有问题为止。4.5.4 注意事项：在清洁水箱的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩。如在水箱中感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、胸闷、气紧，要马上

42、离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。4.6 除杂物和清洗。清洁人员清洗水池时，先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池的顶部、四周墙壁、水池底部，依次反复刷洗，刷洗完毕用清水整体冲洗一遍，排除污水。4.6.1 消毒上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-07二次供水管理规程版次：A/0页码：2-2生效日期：2007.2.1a. 选用合格准用的消毒剂。b. 按消毒剂使用说明书的要求配制消毒液。c. 将稀释后的消毒液喷洒在水箱四周内墙及底部与顶盖内壁，使其湿润。d. 喷洒完后按消毒剂使用说明书要求保留一段时间，用清水冲洗后即可注水使用。4.6.2 注水在清

43、洗、消毒工作彻底完成后，打开水箱进水阀注水，达到标定的水位高度，盖上盖并加锁。4.7 取样送检（外包单位适用）4.7.1 水样抽取及送检工作由工程部维修工协助外包单位在24小内完成。4.7.2 水样抽取地点应从底层水池（蓄水箱）和用户终端各抽样一支。4.7.3 盛放水样的容器由卫生防疫站付款领取，并在容器外贴上送样单位及送样日期。4.7.4 在取水样的当天应由外包单位有关人员将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回卫生检测结果报告单交管理处存档。4.7.5 如卫生检测结果报告单结果为不合格时，应由外包单位安排重新清洗和消毒水箱，必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。4.8 记录和报

44、告。4.8.1 由工程部领班协同外包单位填写清洗水箱记录卡，记录清洗、消毒水箱的全过程，并由工程主管审核签字。4.8.2 卫生防疫站的卫生检测结果报告单原件由管理处存档。注： 水箱清洗由外包单位（有资质）完成，包括水质检验合格。 上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-08房屋公共基础设施（设备）维修保养规程版次：A/0页码：6-1生效日期：2007.2.11.0 目的 使房屋公共基础设施保持完好外观和使用功能。确保在正常运作状态，为住户提供安全、舒适、美观的生活环境。1.1 适用范围2.0 辖区内公共基础设施的保养、维修工作。3.0 职责3.1 工程部维修工、外勤部巡逻岗、客服部

45、装修管理员负责对设施本体状况进行巡查，并接受住户的投诉，发现的异常情况及时向上级报告。3.2 维修工负责一般性的养护和维修工作。3.3 专业维修公司负责中、大修项目的维修。3.4 工程主管负责对一般性养护和维修工作进行指导、监督及中、大修项目外委修理的申报、联系、实施工作。4.0 工作程序4.1 养护4.1.1 工程主管每年12月制订下一年度公共基础设施养护计划，并据此分解编制到每月的工作计划中。4.1.2 工程部维修工按公共基础设施养护计划规定进行保养工作的实施，并记录于公共基础设施保养记录表、设备设施保养记录内。4.1.3 工程部维修工每天对公共基础设备设施进行巡检、维修，并记录于楼内公共

46、设备巡查记录、楼外公共设备设施巡检记录、设备设施检查记录、维修工作记录单、设备维修记录单内。4.1.3 工程领班对保养工作进行抽查，发现问题及时纠正。4.1.4 中、大修项目由工程主管进行检查、监督、验收。4.2 维修4.2.1 常见故障维修（小修）4.2.1.1 开关检修a. 分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因。 b. 如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。 c. 经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用原同一技术等级规格的合格配件进行调换安装。 d. 如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷

47、减少，并尽可能满足原使用功能。4.2.1.2 灯管、白炽灯不亮 a. 切断电源，取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号向卡口或螺旋灯泡安装上去，通电查看是否正常。 b. 灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。 c. 其他情况造成的灯不亮情况按照4.2.1.1 、4.2.1.3进行处理。4.2.1.3 线路检测上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-08房屋公共基础设施（设备）维修保养规程版次：A/0页码：6-2生效日期：2007.2.1 a.

48、线路停电检修应及时通知用户。 b. 用户开关烧坏的处理见本4.2.1.1 维修开关进行处理。c. 电表损坏应通知供电局进行更换。d. 进户接线端子接触不良可先切断电源，清除接头氧化物后将其紧固。 e. 线路短路时可用电阻表对线逐一检查，找出故障原因并及时处理。 f. 当确认故障排除后方可送电。4.2.1.4 插座无电 a. 由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户。 b. 插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接头后重新安装，检查试电情况。 c. 线路短路造成的停电参见本章4.2.1.3e处理。4.2.1.5 水龙头漏水 a. 关闭户内水阀门，拆卸下水龙头，查出故障点并予以修复。 b. 根据用户

49、需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头，如因水龙头有砂眼漏水的必须更换新的水龙头。 c. 打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。4.2.1.6 马桶、地漏不通检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。4.2.1.7 洗脸盆堵塞漏水 a. 检查存水弯管，取出杂物。如仍不通畅，可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况使其排水畅通。 b. 检查盆体与水下道接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保持无漏水现象。4.2.1.8 浴缸堵塞、漏水 a. 如管道堵塞见4.2.1.7a进行处理。 b. 浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。4.2.1.9 部分楼层停水 a. 查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上； b. 市政或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。4.2.1.10修门窗 a. 检查门窗附件有无损坏，不全进