集约紧凑背景下的商业综合体发展研究

1、集约紧凑背景下的商业综合体发展研究余国栋合肥学院建筑工程系摘要：木文运用层次分析法，根据城市化快速发展的进程为背景进行研究，以集约性 和紧凑性为视角，对商业综合体在城市空间中的作用和影响进行深度研究。研究 结果表明:对于实现两者融合的总目标，每个指标都发挥着不同的作用。第二层 指标里，紧凑性的权重值比集约性大;第三层指标里，开发强度、混合利用、可 达性是最重要的三个指标;在准则指标层里，容积率、功能种类、区位地段是权 重值前三位的指标。关键词：商业综合体;城市空间;集约性;紧凑性;层次分析法;作者简介：余国栋（1983. 1-），男，安徽合肥人，硕士，研究方向：建筑设计及 其理论。收稿日期:2

2、017-09-22基金：2016年度合肥学院科研发展基金自然科学重点项目（编号:16zr01zdb）research on the development of commercial complex under intensive and compact backgroundyu guodongdepartment of architectural engineering, hefeiuniversity;abstract：this article uses ahp to study the background, according to the city rapid development

3、 process, with intensive and compact perspective, in-depth study on the impact and commercial complex in the city space. the results show that: to achieve the overal 1 goal of integration, each index plays a different role the index. in the second layer, the compact weight value than intensive; by u

4、sing the mixed index in the third layer, the intensity of development, accessibility is the three most important indexes in the index layer; criterion, volume rate, function type, location location is the weight value of the top three indicators.keyword：commercial complex; urban space; intensive; co

5、mpactness; analytic hierarchy process (ahp);received： 2017-09-22集约发展和紧凑发展的理论来源(-)土地集约利用的依据利用合理的设计和规划增强项目的外部经济性，从而提升聚集性的经济效益， 进而进一步提升土地利用的集约化程度。山聚集经济效益中的一个重要表征就 是土地的集约化利用，据有关部门统计的数据分析，城市的规模和范围越大， 土地的集约化利用的程度也成正比例关系提高。ill因此，判别土地利用的集约 程度的标准是动态更新的而不是静止绝对的。固土地资源集约化开发利用的首 要任务就是节约用地，具体的手段则是土地开发强度地不断提高，但强度选

6、择 的不合理，在很大程度上就会增加城市内部的空间问题。因此，土地的集约化利 用将有利于城市空间的持久合理的发展。(二)紧凑城市的理论来源提出城市紧凑发展的观点中，提倡保护生态环境的有关项目，使得潜在的对环 境的负面作用在开发土地的具体模式里尽最大限度的减少垃1。紧凑城市理念所 说的密度提高，前提是提高城市牛活空间质量和有助于居民牛活，依据人的牛 理和心理需求营造紧凑的，有利于步行行为尺度的城市空间，从而符合居民交 往的心理需求回。紧凑发展的概念里，典型的特征就是土地的高密度开发和利 用有助于保护城市边缘预留用地。紧凑城市发展理论提倡土地利用方式进行功能 混合和组合开发是核心内容，挖掘土地潜在的

7、，最大限度的价值ulo tod的导 向模式把公共交通站点作为一定范围区域性的中心，同时以合理的半径范围控 制步行的距离，使得城市中心空间的运行效率得到提高，避免城市市区边界的 无序延伸。二. 层次分析法的指标和结构模型(-)各层级目标、指标的释义1总目标层。商业综合体与城市空间的融合指以集约发展和紧凑城市为理论依据，商业综合 体在多个指标方面与城市本体空间的各个方面的高效融合。2. 第二级目标层。集约性:指商业综合体中多种城市功能的融合和组合，以及城市空间混合利用的 程度及1。紧凑性:指在集约性基础上，商业综合体对多种功能的整合。3. 第三级目标层。正外部性指商业综合体的影响力所带来的对周边商

8、业环境的经济效益和为城市 居民带來愉快体验的社会效益。聚集效应指聚集客流的作用，以及对提升附属商 业空间的经济效应図。开发强度指该商业综合体项目的容积率和建筑密度。混 合利用指每个项目所包含的物业及业态的类型和数量。可达性指由商业综合体项 目木身的布局的区位地段，以及公交系统范围内的城市居民出行便利情况。环境 协调指商业综合体和地块所属城市道路，以及和现有的生态环境的自然要素结 合的效果。步行尺度本文主要指商业综合体的步行空间的尺度带给体验者的感受 。4. 准则层。经济效益指拥有的丰富的业态和更多的经济价值。社会效益指项目对于城市空间 发展的影响。人的聚集指引起的城市居民前往并发生各种行为的聚

9、集效应。商业 聚集指综合体聚集周边商业的作用。容积率指该项冃地块上所建成的总建筑面积 与用地面积的比值。建筑密度指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建 设用地面积的比值。功能种类指多种业态功能的种类。功能数量指商业综合体内 各种功能业态的数量。公共交通指能够选乘的公交车数量以及一次换乘能够达到 的最远距离。区位地段区位指项目实体的在城市空间中的具体位置所处的范围， 地段指项口在街道屮的位置。结合道路指商业综合体与周边城市道路的结合方 式。结合景观指商业综合体与周边空间环境结合的方式。室内步行是指建筑内部 的步行空间。室外步行是商业综合体外部商业街的步行空间。5. 方案层。e1包河万达广场

10、，e2天鹅湖万达广场，e3之心城购物中心，e4国购广场。(-)层次分析模型的构建 基于各个层级的目标和指标，建立分析模型(图1)。图1层次分析法的结构层次模型下载原图三、集约指标与紧凑指标的层次分析（一）专家填写专家评分表专家对各级指标判断并进行打分比较，专家评分表加权汇总表如表1,进一步 带入判断矩阵计算如图2。表1专家评分表加权平均数汇总表下载原表图2判断矩阵下载原图（二）判断矩阵的一致性检验对于每个判断矩阵进行一致性检验，统计如表。表2判断矩阵一致性统计下载原表（三）各层级指标ahp计算结果1. 各层级指标对总目标a的权重值通过将表1的数据输入ai1p判断矩阵，从而可以得到各级指标对于总

11、目标a的权 重值，见表3。表3各层级指标对总目标a的权重值下载原表表3各层级指标对总目标a的权重值下载原表2. 各层级指标权重值分析 从表3中可了解，为了实现商业综合体的集约、紧凑的开发效果，并与城市空间 进行有效融合的总目标。在第二级目标层的指标，集约性的权重值为0. 4924, 紧凑性的权重值为0. 5076,两者的权重值相差0.0152。紧凑性方面的各项指标 内容对于商业综合体与城市空间的有机融合更加重要。对于第三级fi标层的指标, 开发强度以权重值0. 2713，混合利用以权重值0. 02241,可达性权重值0. 1917, 这个结果与现实中商业综合体的实际使用情况也是基本一致的。在准

12、则层的指标 里，容积率以权重值0. 1538的权重值第一位，功能种类以权重值0. 1319第二位, 区位地段以权重值0. 1191第三位。四. 商业综合体项目的层次分析(-)项目判断矩阵分析 对于实际的项目案例，将专家的打分加权平均值分别进行判断矩阵的计算，得 到如下结果，见表4。表4实际案例在指标层d层的比较结果下载原表表4实际案例在指标层d层的比较结果下载原表(-)实际项目ahp比较结果 通过ahp分析对四个实际项目在集约性和紧凑性14个指标进行判断比较后，得 到了每个项目各自的权重值，如图3。图3 ahp分析的项目的权重值下载原图从图3中可以看到分析得到，包河万达广场的权重值最高，为0.

13、 3833,说明从 集约性和紧凑型的两个层面通过层次分析软件分析和计算，证明该项目与城市 空间的融合的最好。之心城购物中心权重值为0. 2496位于第二位，天鹅湖万达 广场的权重值为0. 2330位于第三位，但和同胞项目包河万达广场却相差其远。国购广场权重值分值为0. 1341最低，究其原因当然是因为它本身就不是商业综 合体，在与同区位地段的之心城购物中心的竞争中，各方面指标均是处于劣势 的位置。五. 结论从集约发展，紧凑城市的角度出发，各个层级的指标产牛的影响和作用是不同 的。在第二层指标里，紧凑性相对重要一点;在第三层指标里，开发强度、混合 利用、可达性是三个相对重要的指标;在准则层里，容积率、功能种类、区位地 段位是三个相对重要的指标。同时，集约性和紧凑性是两个相对独立但又有关联 的两个方面，任何一个指标都不能取代其他相关的指标。通过对实际项目进行层 次分析，得到四个实际项目在各个层面指标权重值的对比结果，量化分析了每 个项目的优势和劣势所在。参考文