规范物业管理场--提升物业服务水平

1、精品规范物业管理市场 促进物业管理发展物业管理是城市管理的基础环节， 物业管理的发展水平直接反映一 个城市管理水平的高低。我区物业管理起步较早，发展较快，目前在全 市排名靠前，但仍有好多方面需进一步规范和完善。目前我区共有物业管理企业 90 家，其中入区企业 11 家，管理着 我区 230 多个物业管理项目，共计 930 余万平方米。为进一步推进我 区物业管理行业的发展，切实解决当前物业管理领域出现的新情况、新 矛盾和群众反映比较集中的热点问题，按照山东省物业管理条例及 青岛市物业管理条例 的相关要求及我区的实际情况， 提出如下意见：一、加强对物业企业的监督管理，提高行业整体素质。我区物业管理

2、行业从整体素质尚可， 但良莠不齐， 部分物业企业人 员素质和管理水平无法达到一个较高的水准。 目前只有高标准、 严要求， 切实加强对物业管理企业的监督管理，才能扭转这个局面。1、加强人员培训。参照物业行业的现状及现行政策法规，每年组 织2 次以上培训，组织各物业企业管理人员及专业技术人员参加学习， 造就一批懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理人员。2、根据青岛经济技术开发区物业管理企业考核办法 ，严格考核， 认真兑现奖惩。（1）按照开发区物业管理企业监督考核评分标准在全区开展 物业管理项目综合检查， 对每个物业管理项目进行打分， 检查情况在“黄 岛物业管理信息网”上公示，由公众共同监督

3、。对于评上国优、省优、市优等优秀物业管理项目，日常考核中发现 出现问题的，下达整改通知书责令其限期整改；连续两次的日常考核发现问题的，给予通报批评，并记入企业不良行为记录；整改不力或连续3 次出现问题的，通知其业主委员会，考虑重新对项目开展招投标，重 新选聘有能力的物业公司进驻管理。对于普通管理项目， 在考核中发现出现问题的， 下达整改通知书责 令其限期整改； 连续两次出现问题的进行通报批评； 整改不力或 3 次以 上出现问题的视其严重性劝其退出管理或禁止从事物业管理一年。（2）将投诉与资质挂钩。年度内多次出现投诉上访事件不予办理 该年度的资质升级， 群众满意率极差或多次出现重大管理问题造成恶

4、劣 影响的，上报市物业行政主管部门取消其资质，禁止其继续从事物业管 理活动。5、鼓励企业参与服务行业 IS09002 国际标准质量体系认证，促进 内部管理水平的提高，以规范促管理。二、整顿市场秩序，完善竞争机制。物业管理市场的规则就是优胜劣汰。按照市场经济规律，引入竞争 机制，形成公开、公平、公正的市场竞争环境是培育和发展物业管理市 场的关键。首先健全业主委员会的组织，充分发挥其自治自律作用，争 取把业主委员会同社区居委会有机结合起来，充分发挥合力，减少工作 层次。其次是贯彻执行业主大会规程 ，加强对业主委员会的指导和 管理，引导其正确行使权利，履行义务，形成与企业良好的配合协作关 系，充分发

5、挥业主委员会的作用。1、凡由政府组织建设的项目，一律通过公开招标选聘物业管理企 业；2、新建项目一律通过公开招标选聘物业管理企业；3、已经成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会通过公开 招标的方式重新选聘物业管理企业；4、政府投资整治的旧住宅区，整治前，由业主委员会公开选聘物 业管理企业，由选聘企业实行小区改造和物业管理一条龙服务；5、高档商住楼、写字楼、商场、厂房等物业，原则上都应采取公 开招标方式选聘物业管理企业。通过以上措施培育一批管理规模大、服 务优秀、技术资金实力强的名牌企业，从总体上带动物业管理服务水平 的提高。同时，要继续做好物业管理优秀小区 （大厦 ）创建工作，发展和 壮大

6、优秀物业管理企业和物业管理区域， 实行优秀企业年度评选公布制 度，向社会公开推荐名牌及“信得过企业” ，并允许其优先参加政府组 织的公开招标活动，从而在规模经营上支持一批素质高、效益好、规模 大、公司运转比较规范的企业，让他们锦上添花，创品牌效应。三、加强行业监管力度，引导行业发展。1、严格把关，控制物业管理企业数量的过度膨胀。对申请成立物 业管理企业的单位或个人，凡达不到三级资质标准的，一律不予报送审 批；对于三级 暂定 资质的物业企业申报三级资质时，一年内凡是无业 绩或业绩极差的，资质材料初审不予通过，同时，业绩极差的要求业主 委员会另行选聘物业公司，通过市场机制的作用逐步淘汰这部分企业。

7、2、取缔部分“三无”物业企业。目前我区物业管理市场已处于饱 和状态，由于历史原因，存在较严重的“散、乱、小”现象，导致物业 管理市场混乱、物业服务水平低下。为改善这一现象，拟对无资质、无 项目、无人员企业进行查处，并将其清理出我区物业管理市场。3、严把竣工验收关，加强小区建设全过程的监管，避免建管脱节。对物业管理配套设施不完善的工程，一律不予验收。4、按照建设部物业管理条例及青岛市物业管理条例 的相关规定，考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素， 遵循相对集中、便于管理的原则，对我区物业管理区域进行划分， 并依据划分后的物业管理区域逐步开展整合工作， 从而促进我区物 业管理行业走想规模化、集约化发展的道路5 、参考我区实际情况， 调整物业管理收费行为。 会同物价部门 按照青岛市住宅物业服务分等收费标准 ，拟定青岛市经济技 术开发区住宅物业服务分等收费标准 ，将物业服务标准量化、收 费标准细化， 形成“菜单式收费” 模式，每一项服务对应相关费用， 业主可自行选择服务项目及类别， 从而促使物业服