房建建筑成本

1、房地产建筑成本1、桩基工程（如有）： 70100元 / 平方米；2、钢筋： 4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300 元/平方米；3、砼： 立方 / 平方米（多层含量较低、高层含量较高) ，合100165 元/ 平方米；4、砌体工程：60120元/ 平方米（多层含量较高、高层含量较低) ；5、抹灰工程：2540元 / 平方米；6、外墙工程（包括保温） ：50100元 / 平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达 3001000元/ 平方米；7、室内水电安装工程（含消防）： 60120元/ 平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：1530元 / 平

2、方米（多层含量较高、高层含量较低) ；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为平方米 ( 与设计及是否高档很大关系 , 高档的比例较大 ), 造价 90300元 / 平方米，一般为 90150 元 / 平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到 300 元/ 平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/ 平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价 40100 元/ 平方米（多层含量较高、高层含量较低 ) ；12、电梯工程（如有）： 40200 元/ 平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程

3、约为 100 元 / 平方米；13、人工费： 130200元/ 平方米； -14、室外配套工程： 30300元/ 平方米，一般约为 70100元 / 平方米；2、15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150元/ 平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的 58%：约 6090 元/ 平方米； -17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施 （水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）： 3050元 / 平方米； -18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030元/ 平方米； -19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为 10%）：以上

4、各项之和*10%=90180元/ 平方米； -20、上交国家各种税费（总造价 %):3370元/ 平方米，高档的可能高达 100元/平方米。 -以上没有算精装修，一般造价约为 10002000元/ 平方米，高档小区可达 3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为5001500元/ 平方米，这要看档次高低，也有 300元/ 平方米简装修，更有300010000元/ 平方米超高档装修（拎包入住）。21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15100元/ 平方米； -22、监理费： 330元/ 平方米； -23、广告、策划、销售代理费：一般 30200元 / 平方米，

5、高者可达 500元/ 平方米以上； -24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为 70100万/ 亩，容积率一般为，故折算房价为： 5251500元/ 平方米，市区中心地带一般为 200 万元 / 亩，折算房价为： 15003000元/ 平方米，核心区域可达 300万元 / 亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达 20000元/ 平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为 100500元 / 平方米，也有高达 2000元 / 平方米以上的情况； -25、土地税费与前期费，一般为土地费的 15%左右，二线城市一般为 100500元/平方米，各地标准都不一样。

6、-结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于 1000元/ 平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在 1200元 / 平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在 15001800元/ 平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营 / 政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本

7、相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100200元/ 平方米。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营 / 政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100200元/ 平方米。4一、项目基本情况鸡西利民居住区工程项目位于黑龙江省黑龙江省鸡西市鸡冠区兴国西路，鸡西利民居住区一期工程为A

8、03、A05、A07、A09地块内住宅、商业、网点及配套建筑等，总建筑面积约30万平米；结构类型：框架、框剪、剪力墙；层数：高层、小高层、多层。建设单位为鸡西恒祥房地产开发有限公司，监理单位为鸡西银建工程建设监理有限公司工期：2011年09月25日-2013年06月30日造价暂定：480，000，（大写：肆亿捌仟万元整）二、合同主要条款（一）、计价依据(1)人工费人工费工日单价按2010年黑龙江定额53元/工日的计算,同时按照关于发布二O一O年建筑安装等工程结算指导意见的通知(黑建造价201012号)调增人工费价差。调增装饰工程22元/工日、其他工程12元/工日。施工期内黑龙江省造价相关文件对

9、定额人工费做出调整的，按文件规定调整人工费。(2)通用措施费通用措施费按下表系数计取：单位：%工程项目建筑装饰通用市政园林5费用项目设备安装绿化夜间施工费不计取二次搬运费不计取已完工程及设备保护费工程定位、复测、点交、清理费生产工具用具使用费雨季施工费冬季施工费冬施系数不计取，若发生冬施，按发包人、监理人批准的冬施方案给予签证检验试验费(3)企业管理费企业管理费的计取不超过下表系数：单位：%工程项目费用项目建筑装饰通用设备安装市政园林绿化企业管理费161116148(4)利润利润的计取不超过下表系数：单位：%工程项目建筑装饰通用市政园林6费用项目设备安装绿化利润1811（二）、付款条件付款方式

10、：单体建筑完成地上二层顶板混凝土浇筑，发包人支付该单体首次工程进度款，承包人报送该单体工程进度款拔付申请并附形象进度工程量清单，发包人在7日内审核完成，按应拔付工程进度款的80%支付。拨付过首次工程进度款的单体工程，以后进度款按月支付，每月25日承包人报送工程进度款拔付申请并附形象进度工程量清单，发包人在7日内审核完成，按应拔付工程进度款的80%支付。单体工程竣工验收合格、办完工程及档案向建设单位移交手续后，发包人支付该单体工程款至85%；承包人提出竣工结算申请，提交结算书和相关结算资料，并配合发包人开始竣工结算，发包人的竣工结算审查在60日内完成。结算审查完成后20日内，工程款支付至结算确定

11、的该单体工程工程款的97%，其余3%工程款转为质量保证金。三、本次成本分析节点本次成本分析的时间节点：截止到2013年09月25日。本次成本分析的形象进度：见“A07地块预算收入含量统计表”四、项目效益及成本费用情况（一）收入、成本费用的确认原则1、收入以业主批复金额为准，成本以现场实际发生的所有费用12结余100%，原因为：。4砌块预算收入用量为3，实际用量为3，量超3，量超%，原因为：。5）其他材料1挤塑板预算收入用量为3，实际用量为169m3，结余3，结余%。原因为：。2风帽预算收入用量为24个，实际用量为24个，结余0。3因劳务施工屋面瓦工程验收不合格，无法向业主报送屋面挂瓦工程，水泥

12、瓦暂不分析。4其他材料收入用量包含在人工成本分析中统计，材料收入量为0，实际其他材料成本820608元，亏损820608元，亏损率100%，原因为：。（3）机械费分析为了与现场机械实际成本所包含的内容相对应，机械部分的责任成本只包括扩大劳务分包合同中约定的由我方提供的机械（塔吊、施工电梯）及预算收入定额中包含的卷扬机（实际现场没有），其他机械预算成本已包含在人工费收入当中。现场实际土方机械包含在另行租赁中，预算收入无法区分此部分，此部分列入总收入中。机械费预算收入为元，实际成本为1938654元，亏损元，亏损率%。原因为：。（4）专业分包对照分析各项专业分包预算收入为元，实际成本为210882

13、313元，盈利元，盈利率%。1保温工程预算收入为元，实际成本为1148188，盈利元，利润率%。原因为：。2防水工程预算收入为元，实际成本为279810元，亏损元，亏损率%。原因为：。3降水工程预算收入为828000元，实际成本为680825元，盈利147175元，利润率%。原因为：。（5）其他直接费分析其他直接费预算收入包括业主确认的安全文明施工费和水电费，实际成本包括水电费、临时设施摊销、检测费、低值易耗品摊销、安全奖 励基 金、CI形象费用、零星人工费、零星直接人工、零星机械使用费其他。预和列算项收入为元，际成为实本元，盈利14291元，利润率%。（6）间接费分析间接费预算收入包括业主确

14、认的规费和管理费，实际成本中包括办公费、差旅费、业务招待费、职工工资、劳动保护费、基本养老保险、上交管理费、折旧费、职工福利、职工教育经费、工会经费、职工医疗保险费、资金使用费（利息支出）、住房公积金、车辆使用费、水费（一次性印花税）、物业费（含房租、水电、排污费等）、宣传费、其他列项。间接费预算收入金额为元，实际成本为元，亏损元，亏损率%，原因为：。（7）税金分析14业主确认的税金为元，实际成本为元，亏损，亏损率%，原因为：。五、项目预计索赔利润分析截止至2013年05月25日我项目部送于业主现场签证29份，业主已经审核28份签证，审核的降水工程、冬季施工费用签证已经随进度款批复，发生于工程

15、主体外的签证均未付款，合计约10万元未付款，主要原因为：。目前发生工程索赔一份，于2013年7月18日上报业主，未批复，第二份正在收集资料，着手办理。六、项目成本控制存在的风险1、由于业主内部各部门之间人员频繁调换，新旧人员工作流程不统一，业主内部各部门对我项目现场签证内容述写内容、方式及现场工程量的确认要求也有所不同，导致我项目部发生的签证工作开展比较困难，目前所有签证已报送业主，但是27号至31号签证及A07-2003-01至A07-2003-03现在审批停滞。2、钢筋是集中采购从外地运至现场，增加了运输费；项目采购的地材因资金问题，单价会增加，这样的情况对于我方与甲方认价不利。七、存在的

16、问题与不足：1、对材料的采购计划及月度消耗量不能准确掌握，不利于成本分析与成本控制；各部门提供的现场消耗材料所用位置不明确，导致成本分析无法具体分析出材料亏损的位置及具体原因。2、现场签证方面技术人员的提供资料不够及时，导致有些签证15内容理解不同，某些签证无法提供现场有力资料，对算量及价款的确认有一定影响。3、现场钢筋、砌块、小青砖使用管理不严谨，存在不同型号、种类的材料的替换使用情况，导致成本的增加，给成本分析带来了一定困难。4、现场材料使用情况混乱，所以部分材料节超率较高，不利于制作当月的成本分析。5、现场施工员施工日志记录太粗略，无法作为签证或者结算依据。6、因总承包合同中结算以清单结算为准，而业主没有提供任何清单，我方也没有进行清单报价；但是合同中约定材料单价可调，人工费按照黑龙江省当期结算文件执行，无法确定清单单价，须上级领导与业主沟通，确定计量及结算方式。八、改进措施针对在项目管理中所出现的这些问题应该进行以下改进:(1)在制定合