世上哪有只涨不跌的房价

1、陈真诚：世上哪有只涨不跌的房价人为推涨房价，难逃市场报复！文 / 陈真诚（内容导读：对于世界上所有违背经济规律、 以过度行政干预推涨房价 的国家或经济体来说，刚刚发生并正在升级蔓延的“迪拜危机”，便是 一个被经济规律报复的鲜活案例， 便是市场最终报复行政不当作为的典型样本本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、 企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。 ）经济危机下中国房价却连涨九月2008 年，在美国等一些国家， 因次贷危机而衍生的金融危机暴发， 进而 引发世界经济危机，房价应声大幅下跌。中国房价，在连续非正常地快 速上涨了几年后， 刚步入房价理性回调。

2、面对金融危机， 不少人曾认为， 非正常高热的中国房地产， 迎来了趋向理性的深化调整的好时机。 然而， 令人大跌眼睛的是， 中国的情况， 与美国等世界诸多国家或地区的情况 截然相反。超出许多人的意料，金融危机“拯救”了中国的高房价。除出口外，中国经济本来受金融危机的影响并不太大， 而中国却成为了 救市力度最大的国家之一。 2008年 10 月份以来，为刺激经济增长，中 国相继出台了包括财税、金融政策等在内的系列刺激政策。其中，房地 产业成为刺激政策最为系统也是力度最大的行业之一， 而且宽松的财政 政策、宽松的货币政策，也因行业特性而与房地产业高度相关。因此， 正处于调整初期的房价， 突然得到了来

3、自政府态度、 政策等方面的呵护、 提振。本来过高的中国房价， 不但没有因为金融危机而大幅下降或继续 深化调整，相反却因为政府过度、过猛的行政干预而扭降为涨，而且是 一发不可收拾地持续多月的快速大幅度上涨。官方公布的统计数据显示， 2009年 11月份，全国 70 个大中城市房屋销 售价格同比上涨 5.7%（涨幅比 10 月份扩大 1.8 个百分点），环比上涨 1.2%（涨幅比 10月份扩大 0.5 个百分点） 。10月份，全国 70个大中城 市房屋销售价格同比上涨 3.9%（涨幅比 9 月份扩大 1.1 个百分点） ，环 比上涨 0.7%（涨幅与 9 月份持平）。 9 月份，全国 70 个大中

4、城市房屋 销售价格同比上涨 2.8%（涨幅比 8 月份扩大 0.8 个百分点） ，环比上涨 0.7%（涨幅比 8月份缩小 0.2 个百分点） 。8月份，全国 70个大中城市 房屋销售价格同比上涨 2.0%（涨幅比 7月份扩大 1.0 个百分点） ，环比 上涨 0.9%（涨幅与 7月份持平）。 7月份,全国 70个大中城市房屋销售 价格同比上涨 1.0%（涨幅比 6 月份扩大 0.8 个百分点） ，环比上涨 0.9%（涨幅比6月份扩大0.1个百分点）整个三季度，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 1.9%（其中， 新建住宅销售价格上涨 1.5%，二手住宅销售价格上涨 3.5%），而房屋

5、租赁价格同比下降 0.5%。将政府公布的历期统计数据进行综合对比分析可知， 11 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格，是今年房价环比的第 9 个月连续上涨。这 9 个月的环比涨幅分别是： 3 月份房价环比上涨了 0.2%，4 月份环比上涨 0.4%，5 月份环比上涨 0.6%，6 月份环比上涨 0.8%，7 月份环比上涨 0. 9%，8 月份环比上涨 0.9%，9月份环比上涨 0.7%，10月份环比上涨 0.7%， 11 月份环比上涨 1.2%。一般来说，房价同比数据反映当期房价与历史基期相比的水平，环比数 据则反映价格走势。这就是说，如果政府不采取措施进行调控的话，房 价上涨的惯性依然

6、存在， 短时间内难以消除。 好在政府已经开始采取调 控措施，着手抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，打击房价上涨 预期。自住消费者已高度观望应该看到的是，尽管房价在持续上涨， 但另一残酷的客观事实同样摆在 了大家面前。 自今年 7 月份以来，至 10 月下旬以前，中国房地产已经遭遇了将近连 续 4 个月的价格上涨而成交量下降的滞涨。今年“十一”长假黄金周， 全国房地产市场的成交局势更是一片超级冷淡。 10 月底开始，由于房地 产优惠政策退出效应的作用， 房地产成交大幅度增长， 一些房价也趁机 上涨，但这并不是房地产市场的真正反转，而是由于消费者为抢搭政策 优惠末班车而集中突击入市所致。 接下

7、来，随着房地产优惠政策退出效 应的消失，成交量将会迎来一个快速大幅度下降的时期。对于造成房地产市场持续几个月“成交量跌”的原因，有超过八成的人 认为是由于房价短期内涨幅过大造成的。 这种逻辑，被一项专项调查的 结果所证实。 针对近期房地产市场出现成交量骤降的局面， 有机构展开 了一项消费者调查，结果显示，有九成的人选择观望。9月24日，中国人民银行网站发布的 2009年第 3季度全国城镇储户 问卷调查称，居民对物价满意程度继续减弱，有超过六成（65.2%）的城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，因难接受高房价想买房而 买不起，只得观望乃至弃购。还有一项调查的结果显示， 在未来两年内， 仅有 4

8、.9%的白领“非常可能” 买房，而高达八成白领两年内不打算买房。只有 23.3%的白领认为房价 将会下跌， 28.2%的白领认为房价将会保持稳定，超过四成以上的白领认为房价会继续上涨。 另一方面，由于房价过高导致了不少人选择了观望乃至弃购， 由于近年 来房地产火热导致行业投资大增， 一些项目正在形成上市供应，开发商 们借机今年的市势加快推盘速度，一些大型开发商则大幅提高开工量， 各地库存量普遍上涨。 事实上，有数据称， 10月中旬，广州的库存量环 比上涨近 30%，北京可售库存量达约 32 万之多套（其中，期房约为 13 万套，未签约现房量 19 万套），深圳、上海、杭州、长沙、武汉、南 京等

9、诸多城市的库存量也有不同程度的上涨， 市场仍有不少的库存等待 消化。只是，尽管有诸多消费者抱怨房价太高， 尽管有不少人选择了观望乃至 弃购，尽管各地市场正潜伏着供大于求的危机，尽管大多数自住消费者 已经被高房价逼离市场， 投资投机性购房者在整个购房者中的占比高达 5 成以上（有舆论认为高达 7 成以上），即便自住购房者也基本上是担 心房价继续上涨而购买， 几乎都抱有购房保值升值的准投资的心理，但 今年 3 月份以来，房价一直在继续着上涨之势。究其原因，本文作者陈 真诚分析认为，不能过于责怪消费者和开发商，因为他们终究不是政策 这个游戏规则的制订者。过度行政干预下的中国房价有悖经济规律面对中国房

10、地产，许多人好生纳闷，就连一些经济学家也大呼看不懂：无论是房地产或是其他商品市场， 影响或决定价格变动的根本因素当是 商品的价值， 是供求关系原理决定下的经济规律。 难道在中国价值规律 失灵了？难道在中国经济规律是不起作用的？从经济学原理可知，社会经济发展过程中，经济规律，是不以人们的意 志为转移的、 客观的、内在的、本质的、 必然的联系， 具有客观必然性。 不管人们主观上是否认识、承认经济规律，但它总是客观存在和必然发 生作用的。因此，人们不能违反客观存在的经济规律。否则，即使是极 小的违反 , 也会引起经济混乱，对社会经济的发展带来危害。虽然价值规律并不是商品经济中唯一的经济规律， 但终究

11、是商品经济的 基本规律。同其他任何客观规律一样， 价值规律作为商品经济的基本规 律，在房地产市场中，当是客观存在的，是不以人的意志为转移而产生 自动调节作用的。在一般情况下，在完全市场经济下，影响房价等价格 变动的最主要因素，当是商品的供求关系。在市场上，当某种商品供不应求时，其价格就可能上涨到价值以上；而 当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化会 反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波 动。从较长时期和全社会来看，总体上而言，商品的价格与价值还是相 等的。古典政治经济学创立者亚当斯密在国富论等著作中指出，在正常情况下，市场会以它内在的机制即经济规律

12、维持其健康的运行。其中， 主要依据的是，市场经济活动中的经济人理性原则，以及由经济人理性原则支配下的理性选择。这些选择，逐步形成了市场经济中的价格机制、 供求机制和竞争机制，就像一只“看不见的手”，在冥冥之中支配着每 个人，推动着生产者和消费者做出各自的决策，自觉地按照市场规律运 行。因此，国家经济的发展，不应由政府干预，而应由整个社会需求进 行选择。这是被世界公认的经济理论， 是被世界经济治理经验所证明了 的客观经济规律。不过，也许应看到的是，这只“看不见的手”所能真 正起到自动调节的最基本环境，便是完全的市场经济，不允许政府施予过度的行政干预。如果在一个信仰理论社会主义的国度里，在市场行政

13、主义、行政商业取向的国度里，在崇尚并相信行政干预效果的国度里，政府过度强调主观 能力和主观意志，价值规律则可能被强烈扭曲。在经济政治化取向、政 策属性明显、利益群体极力干预的市场中，或将尤为甚之。这或可成为 中国房地产市场为何一直高度畸形的根本诠释。因此，中国的房地产市 场，可能是世界上潜伏危机最严重的市场。这是因为，一旦经济规律被 行政过度干预而长期被严重扭曲了， 就等于把长期存在的问题以被掩盖 的方式而积累，而不能得到医治，就可能导致经济癌症，在某个时候集 中暴发。而要知道的是，不管你行政怎么干预，经济规律终究在根本上 还是在按照自己的轨迹存在、运行、起作用。因此，中国房地产市场所 可存在

14、的问题，需要决策者需要高度重视、深度反思。否则，则可能遭 到来自经济规律等方面的报复。房价上涨的空间本就已经不大房地产本身，在产品特性上具有异质性、不可进行基本类比的突出特点， 难以像许多其他普通商品那样进行统一定价。高总价、近年来的价格大涨，又使得买方或卖方的还价空间很大， 有限的交易次数又使得市场难 以就同一产品获得足够多的不同交易时间的价格样本。因此，在房地产市场上，就不可能有就某一具体产品形成的明确市场价格标准。而且， 房地产价格具有很强金融杠杆原理，资本成本及其赢利预期等，很容易 触动价格上涨。这样，房价就具有被灵活定价、易于被人为操作的特点 与空间。尤其是，由于中国的制度使然，中国

15、的房地产市场具有明显的政策市特 性。尤其是在作为房地产生产所需的最主要原材料之一的土地领域，属 于典型的国家资本主义：土地名义上属于国家所有，而实际上成为了地 方政府用以独家垄断经营、随自己意志并结合使用政治工具而谋利的资 产。这样，无论市场如何变化，无论消费者如何反对，土地的价格成为 了最为刚性的政治商品价格，地价不断攀升，并不断推高房价预期，推 高以地价为开发成本的开发商的定价冲动，使房价非正常上涨有了非正 常的基础理由。由于房地产市场本身所具有的特性，加上政府过度的不当行政干预，导 致了供求关系不能有效地反制房价变化，难以形成合理的均衡价格，使 得经济规律，在中国房地产市场上长期、严重地

16、失灵。除行政干预因素外，过度宽松的金融政策、大量投放货币下，市场流动 性充足，不断追逐着房地产等资产价格上涨。通货膨胀预期依然高涨， 部分已从预期变成现实， 继续推高房地产资产计价水平预期。 土地市场 的热度，高地价也在推高房价上涨预期。在这种情况下，如果政府继续不尊重市场经济规律，不尊重大多数消费 者需求，不加大力度打击投资投机性购房，打击房价继续走高的预期， 不排除房价在短时间内继续上涨的可能。 不过，本文作者陈真诚分析认 为，要看到的是，事实上，就现实性的房价水平、自住消费者的心态和 承受力来看， 房价上涨的空间在阶段性时间内本就已经不大， 房价在短 期内再上涨的态势本身就已经难以继续。

17、迪拜危机是一个被市场报复的鲜活案例大家公认的是，中国房地产市场的政策属性非常强。近几年房地产市场 的实际情况， 尤其是 2007年到 2009 年这段房价变化的峰回路转，充分 说明了这一点。由于今年以来房价再度快速大幅度上涨，市场火热，房 地产泡沫积聚，又加上刚刚爆发了“迪拜危机”，宣告了迪拜的房地产 泡沫破灭，使中国房地产受到重度警示，因此，大家对明年房地产政策 走向等颇为关注。“迪拜危机” 说明，长期违背经济规律， 以不当行政手段过度干预市场，以政策的过度刺激推动房价非正常地持续大幅度上涨， 最后， 房价上涨 之势终究难以长久， 虚假繁荣、泡沫积聚的房地产业最终难以逃避来自 市场本身的报复

18、甚至是严厉的惩罚。对于世界上所有违背经济规律、 以过度行政干预推涨房价的国家或经济 体来说，刚刚发生并正在升级蔓延的“迪拜危机”，便是一个被经济规 律报复的鲜活案例，便是市场最终报复行政不当作为的典型样本！值得庆幸的是，我们的政府已经开始了新一轮调控，已经在着手打击投 资投机性购房，以挤压房地产泡沫。2009年12月 5-7 日，为期三天的中央经济工作会议在北京召开。从正 式公布了中央经济工作会议的主要内容公告来看， 在大的宏观经济政策 方面，会议决定明年依然 “继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币 政策”，但同时又提出“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵 活性”，说明新一轮房地产调控

19、可能被随时重启、强化。从 2009年 11月 28日温家宝总理在上海考察时明确指出要抑制投机性 购房，到中央经济工作会议对房地产这个热点问题的冷处理， 再到会后的 12 月 9 日，国务院召开常务会议，决定将个人住房转让营业税征免 时限由 2年恢复到 5年，以及接踵而至的 12月 14日，国务院再次召开 常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施， 明确要求要 继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调 控，加大差别化信贷政策执行力度，继续整顿房地产市场秩序，抑制投 资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。可以看出，政府着力抑制投资投机性购房、 遏制房价过快上涨的目标很明确， 态度比较坚 决。无疑，以拿猖狂的投资投机行为开刀为象征， 政府正在对房地产市场展 开新一轮调控。从目前来看，新一轮房地产调控，虽然属于有保有压、 循序渐进推进的“软调控”，但透露出可能随之而来的更多信号：首付 降低、利率优惠、房地产开发项目资本金比例下调以及土地政策等，这 些房地产都可能陆续收紧或取消， 或从严从紧地强化执行已出的土地政 策、二套房贷款等政策，甚至出台新政策，如可能在 2010 年开征物业 税，以强化房地产调控这些信号，