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文档简介

1、论旅游地产发展问题和对策旅游地产作为一种新兴产业模式,在我国存在着广 阔的发展前景,但由于旅游房地产在我国尚处于起步阶段,发展过程中暴露出了一些现实和潜在的问题,应采取相应的措施,加强监督管理,以促进旅游房地产的规范发展。近几年来,随着我国生活水平的提高,休闲度假市场需求的日益扩大,旅游地产也迅速升温,与之相伴的各种乱象 与争议也不绝于耳。作为一种新兴产业模式,旅游房地产在 我国存在着广阔的发展前景,市场运营已初露端倪。但由于 旅游房地产在我国尚处于起步阶段,发展过程中仍不完善, 对其存在的问题进行分析,进而寻找对策具有十分重要的意 义。一、“旅游地产”的概述(一)旅游地产的涵义所谓旅游地产,

2、就是指依托周边旅游资源而建,区别于 传统房地产项目的,融合旅游、度假、居住、休闲等功能为 一体的地产项目。蔡芸女士认为,旅游房地产主要是满足城 市居民短期居住、客户休闲、度假或部分商务活动需求为主 要功能。(二)旅游地产的历史上世纪90年代中期,由于房地产泡沫的破灭,大量房地产项目面临严重的销售困难。部分开发商借鉴美国同行在 70年代的经验,将楼盘改建为分时度假酒店进行销售,分时 度假和产权酒店的概念由此被引入我国。这是旅游地产在中 国的萌芽。但此时旅游地产”这个名词尚未产生。到90年 代末,随着深圳华侨城以旅游带动地产的开发销售模式取得 巨大成功,“旅游地产”这一概念被房地产业界首先提出,

3、作为对此类开发模式的描述总结。进入21世纪后,学术界 对于旅游地产的关注度逐渐提高,学者们也纷纷提出了自己 对“旅游地产”的定义。(三)旅游地产的类型陈戎将旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以 分为四种类型:产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、 房地产大盘或新城项目。丁名申、钱平雷将旅游地产分为 四类:旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游 住宅地产。依据旅游房地产项目的性质与功能,可将其分为景区住宅、度假别墅、主题公、康体娱乐区、商业游憩区五大类。通过整理相关文献发现,旅游房地产特征方面的研究已经达到了一定的共识。概括起来可分为三类:一是优势特征:包括以优美自然景观资源、深厚人

4、文资源和个性化的 旅游资源为依托,融合多元素,突出休闲和度假的特色,专 业的物业管理与酒店式管理;二是经济特征:包括产权的分 散性和公共产品特征,投资和消费的双重性,消费档次高而 且消费有可存储性和期权消费;三是投资特征:与普通住宅、 商业地产不同的是,旅游地产高度依附于旅游业的发展水 平,具有科学的规划、功能复合、附加值较髙和宜于投资等 特征。二、我国旅游房地产开发中存在的问题(一)有碍景观,破坏景区氛围一些开发商在房产开发过程中,为了使旅游者取得较好 的观景点和视角,而忽视了观景点本身成为其他观景点的景 观效果,随意开辟景点。如前不久建在南京紫金山最高峰头 陀岭的“观景台”,只考虑观景效果

5、,忽视了自身对环境景 观的严重影响,在社会各界的强烈反对下,不得不决定拆除 这一造价3, 000万元的景点。像其他一些风景区也有类似 的现象,新建了不少配套的房地产服务设施,这些新建筑在 格调、体量、功能等方面很难与原本的老建筑融汇、对话与 交流,同时又过分地增强了商业气氛,破坏了原本朴实、纯 真、恬淡、怡然的自然竟境和野趣韵味。如泰山,20世纪 90年代初,很多学者就对泰山脚下兴建豪华大宾馆的做法进 行了批评,主要是这些景观与整个泰山的文化景观相冲突。(二)环境污染,资源遭到破坏旅游房地产在建设过程中要产生大量的建筑垃圾,投入 运营后要产生大量的固体垃圾、生活污水、油烟烟尘,游客 的旅游活动

6、也会带来大量的垃圾,这些都严重影响旅游区的 可持续发展。如在风景秀丽的桂林漓江、浙江天目溪和张家 界的茅岩河,兴建了不少以方便游人的码头为主体的建筑 群,这些吸引游人、方便游人的设施产生的大量垃圾、废水、 排泄物,有许多直接倾倒或排入河湖,造成水体污染。随着 环境保护意识的普及,环境已成为各地房地产项目共同的卖 点,不少市区公园已成开发商的禁裔,以致某些开发商公然 把“公”园变成了项目的私家花园。如北京的紫竹院、香山, 甚至颐和园等处都有这些房地产项目。在城市化过程中,城 市周边原生态的自然环境不断遭到破坏。北京亚北以及温榆 河一线,是北京的江南,这里水网密布,有丰富的野生动植 物资源,在这里

7、从事开发的发展商都不无遗憾地说,原来栖 息在那里的野鸭因他们的到达而从此绝迹。这类在景区开发 的旅游房地产项目事实上己造成对旅游和环境资源不可修 复的破坏。(三)过渡开发,三化现象严重一些开发商热衷于旅店、餐馆、商店等房地产项目的建 设,在核心区大建楼、堂、管、所,盲目扩大旅游区、修建 旅游设施,甚至不惜以牺牲具有多种生态功能的自然景观为 代价,修建过多的人造房地产景观,造成景区在自然景观中 演变出众多的城市化、商业化景观空间,使旅游区的景观功 能发生错位,美学价值下降。如武陵源核心景区天子山曾建 成几十平方米的旅店,形成了 “山中小城”,被称为“天上 的街市”;张家界著名景点锣鼓塌曾容纳了一

8、座''宾馆 城”;武当山也在着手建设“度假村”、“武当文化村”, 这些都造成了旅游区自然景观和人文景观的不和谐,某种程 度上是一种视觉污染。(四)粗制滥造,缺乏文化品位一些房产开发商和旅游开发者不顾环境、条件,房地产 项目贪大、求洋、缺乏个性、趋同化、乱建寺庙、佛像和不 伦不类的主题公园等,不仅破坏了风景名胜、古迹文物的原 始景观的文化内涵,也对旅游环境的生态格局和风景结构造 成了破坏。如无锡三城三国城、水浒城、欧渊城等,其材料、工艺粗糙得令人触目惊心,大量的塑料泡沫、劣质 涂料经不起风雨的侵蚀,几年间就剥落得红颜逝去。还有一 些完全割断历史文脉,完全西方化或现代派的建筑,人为

9、折 断了历史文化积淀的交流与传承。三、我国旅游地产管理的对策(一)统筹规划,合理布局规划是建设的龙头,是旅游的蓝图,所有项目必须符合 旅游大区的总体规划和控制性详细规划,规划中没有的项目 坚决不能上,并确保项目布局合理,布点均衡,既着眼当前, 又立足长远,防止过多过滥和破坏性开发建没,使房地产的 开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游 资源、打造拳头品牌相结合,实现经济效益与社会效益,环 境效益的统一。地方政府和部门领导应避免以权代法,违反 法定程序、擅自批准建设旅游房地产项目,不搞所谓的''政 绩工程”、"首长工程”、"形象工程”,要结合地方

10、经济 和旅游区的环境承载力,按照规划和法定程序建设旅游房地 产项目。(二)准确定位,尊重文化内涵旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的 时代性角色,避免同一地区在产业与项目结构上的雷同,努 力发挥旅游性这一自身的独特优势,将土地、人口、农副特 产、民俗、文化、人文、环境等因素,围绕所扮角色与功能 目标,整合到开发项目中去,培植独特的优势。对文化内涵 的尊重与保护体现了旅游地产开发商的战略思想和对传统 文化的保护,更为开发商带来了无限商机,达到真正的双赢。 同时也顺应了旅游正从服务经济到体验经济转变的大潮,促 进旅游地产文化的系统平衡。(三)注重创意,不断进行创新旅游房地产的创意与策划,

11、项目的规模与功能,建筑的 色彩与体量,布局的尺度与收放,氛围的营构与把握,都应 在创意、策划中很好地确定,最终通过新颖朴实的外观、功 能完善的内构、配套齐备的设施、自然谐调的韵味,塑造项 目的特色和魅力。创新也是旅游房地产发展的灵魂。美国迪 斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰,根本原因是每周都有 一个新娱乐项目推出。作为供人们游玩休闲为主要功能的旅 游房地产,项目的不断翻新以及设计上留有充分的变通和发 展余地,需要通过创新的方式去实现,始终以新颖引人的姿 态与魅力去赢得游人的青睐。(四)依法建设,保护生态环境违法建筑禁而不止,几乎是所有涉及旅游房地产项目的 怪象之一。开发旅游房地产,不能搞“掠夺

12、性开发”,以浓 妆艳抹的人工景观破坏自然的和谐。必须注重旅游景点开发 与环境保护的谐调发展。通过对旅游资源的合理利用与开 发,形成滚动发展和良性循环,促使环境变得越来越好。以 开发促进环境保护,以环境保护营造更引人向往的人间仙 境,反过来支持开发更高级的旅游景点。尽管所有开发者都 明白这一点,但真正落实在实处的却很少,只有严格执法, 坚决杜绝违法建筑的产生,才是规范旅游房地产市场的治本 措施。四、结语房地产是新千年全球经济发展的第一引擎,到2018年, 发达国家将进入"地产时代”。未来20年,以旅游、娱 乐、运动等为基础的旅游将会更快地进入各个产业中,旅游 地产只有解决了当前出现的诸多问题,才能避害趋利,迎来 健康的发展机遇。注释:部分文献使

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