论旅游地产发展问题和对策

1、论旅游地产发展问题和对策旅游地产作为一种新兴产业模式，在我国存在着广 阔的发展前景，但由于旅游房地产在我国尚处于起步阶段，发展过程中暴露出了一些现实和潜在的问题,应采取相应的措施，加强监督管理，以促进旅游房地产的规范发展。近几年来，随着我国生活水平的提高，休闲度假市场需求的日益扩大，旅游地产也迅速升温，与之相伴的各种乱象 与争议也不绝于耳。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在 我国存在着广阔的发展前景，市场运营已初露端倪。但由于 旅游房地产在我国尚处于起步阶段，发展过程中仍不完善， 对其存在的问题进行分析，进而寻找对策具有十分重要的意 义。一、“旅游地产”的概述（一）旅游地产的涵义所谓旅游地产，

2、就是指依托周边旅游资源而建，区别于 传统房地产项目的，融合旅游、度假、居住、休闲等功能为 一体的地产项目。蔡芸女士认为，旅游房地产主要是满足城 市居民短期居住、客户休闲、度假或部分商务活动需求为主 要功能。（二）旅游地产的历史上世纪90年代中期，由于房地产泡沫的破灭，大量房地产项目面临严重的销售困难。部分开发商借鉴美国同行在 70年代的经验，将楼盘改建为分时度假酒店进行销售，分时 度假和产权酒店的概念由此被引入我国。这是旅游地产在中 国的萌芽。但此时旅游地产”这个名词尚未产生。到90年 代末，随着深圳华侨城以旅游带动地产的开发销售模式取得 巨大成功，“旅游地产”这一概念被房地产业界首先提出，

3、作为对此类开发模式的描述总结。进入21世纪后，学术界 对于旅游地产的关注度逐渐提高，学者们也纷纷提出了自己 对“旅游地产”的定义。（三）旅游地产的类型陈戎将旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以 分为四种类型：产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、 房地产大盘或新城项目。丁名申、钱平雷将旅游地产分为 四类：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游 住宅地产。依据旅游房地产项目的性质与功能，可将其分为景区住宅、度假别墅、主题公、康体娱乐区、商业游憩区五大类。通过整理相关文献发现，旅游房地产特征方面的研究已经达到了一定的共识。概括起来可分为三类：一是优势特征：包括以优美自然景观资源、深厚人

4、文资源和个性化的 旅游资源为依托，融合多元素，突出休闲和度假的特色，专 业的物业管理与酒店式管理；二是经济特征：包括产权的分 散性和公共产品特征，投资和消费的双重性，消费档次高而 且消费有可存储性和期权消费；三是投资特征：与普通住宅、 商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水 平，具有科学的规划、功能复合、附加值较髙和宜于投资等 特征。二、我国旅游房地产开发中存在的问题（一）有碍景观，破坏景区氛围一些开发商在房产开发过程中，为了使旅游者取得较好 的观景点和视角，而忽视了观景点本身成为其他观景点的景 观效果，随意开辟景点。如前不久建在南京紫金山最高峰头 陀岭的“观景台”，只考虑观景效果

5、，忽视了自身对环境景 观的严重影响，在社会各界的强烈反对下，不得不决定拆除 这一造价3, 000万元的景点。像其他一些风景区也有类似 的现象，新建了不少配套的房地产服务设施，这些新建筑在 格调、体量、功能等方面很难与原本的老建筑融汇、对话与 交流，同时又过分地增强了商业气氛，破坏了原本朴实、纯 真、恬淡、怡然的自然竟境和野趣韵味。如泰山，20世纪 90年代初，很多学者就对泰山脚下兴建豪华大宾馆的做法进 行了批评，主要是这些景观与整个泰山的文化景观相冲突。（二）环境污染，资源遭到破坏旅游房地产在建设过程中要产生大量的建筑垃圾，投入 运营后要产生大量的固体垃圾、生活污水、油烟烟尘，游客 的旅游活动

6、也会带来大量的垃圾，这些都严重影响旅游区的 可持续发展。如在风景秀丽的桂林漓江、浙江天目溪和张家 界的茅岩河，兴建了不少以方便游人的码头为主体的建筑 群，这些吸引游人、方便游人的设施产生的大量垃圾、废水、 排泄物，有许多直接倾倒或排入河湖，造成水体污染。随着 环境保护意识的普及，环境已成为各地房地产项目共同的卖 点，不少市区公园已成开发商的禁裔，以致某些开发商公然 把“公”园变成了项目的私家花园。如北京的紫竹院、香山, 甚至颐和园等处都有这些房地产项目。在城市化过程中，城 市周边原生态的自然环境不断遭到破坏。北京亚北以及温榆 河一线，是北京的江南，这里水网密布，有丰富的野生动植 物资源，在这里

7、从事开发的发展商都不无遗憾地说，原来栖 息在那里的野鸭因他们的到达而从此绝迹。这类在景区开发 的旅游房地产项目事实上己造成对旅游和环境资源不可修 复的破坏。（三）过渡开发，三化现象严重一些开发商热衷于旅店、餐馆、商店等房地产项目的建 设，在核心区大建楼、堂、管、所，盲目扩大旅游区、修建 旅游设施，甚至不惜以牺牲具有多种生态功能的自然景观为 代价，修建过多的人造房地产景观，造成景区在自然景观中 演变出众多的城市化、商业化景观空间，使旅游区的景观功 能发生错位，美学价值下降。如武陵源核心景区天子山曾建 成几十平方米的旅店，形成了 “山中小城”，被称为“天上 的街市”；张家界著名景点锣鼓塌曾容纳了一

8、座''宾馆 城”；武当山也在着手建设“度假村”、“武当文化村”， 这些都造成了旅游区自然景观和人文景观的不和谐，某种程 度上是一种视觉污染。（四）粗制滥造，缺乏文化品位一些房产开发商和旅游开发者不顾环境、条件，房地产 项目贪大、求洋、缺乏个性、趋同化、乱建寺庙、佛像和不 伦不类的主题公园等，不仅破坏了风景名胜、古迹文物的原 始景观的文化内涵，也对旅游环境的生态格局和风景结构造 成了破坏。如无锡三城三国城、水浒城、欧渊城等，其材料、工艺粗糙得令人触目惊心，大量的塑料泡沫、劣质 涂料经不起风雨的侵蚀，几年间就剥落得红颜逝去。还有一 些完全割断历史文脉，完全西方化或现代派的建筑，人为

9、折 断了历史文化积淀的交流与传承。三、我国旅游地产管理的对策（一）统筹规划,合理布局规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有项目必须符合 旅游大区的总体规划和控制性详细规划，规划中没有的项目 坚决不能上，并确保项目布局合理，布点均衡，既着眼当前, 又立足长远，防止过多过滥和破坏性开发建没，使房地产的 开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游 资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益，环 境效益的统一。地方政府和部门领导应避免以权代法，违反 法定程序、擅自批准建设旅游房地产项目，不搞所谓的''政 绩工程”、"首长工程”、"形象工程”，要结合地方

10、经济 和旅游区的环境承载力，按照规划和法定程序建设旅游房地 产项目。（二）准确定位，尊重文化内涵旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的 时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努 力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特 产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能 目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。对文化内涵 的尊重与保护体现了旅游地产开发商的战略思想和对传统 文化的保护，更为开发商带来了无限商机，达到真正的双赢。 同时也顺应了旅游正从服务经济到体验经济转变的大潮，促 进旅游地产文化的系统平衡。（三）注重创意，不断进行创新旅游房地产的创意与策划，

11、项目的规模与功能，建筑的 色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握，都应 在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功 能完善的内构、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项 目的特色和魅力。创新也是旅游房地产发展的灵魂。美国迪 斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰，根本原因是每周都有 一个新娱乐项目推出。作为供人们游玩休闲为主要功能的旅 游房地产，项目的不断翻新以及设计上留有充分的变通和发 展余地，需要通过创新的方式去实现，始终以新颖引人的姿 态与魅力去赢得游人的青睐。（四）依法建设，保护生态环境违法建筑禁而不止，几乎是所有涉及旅游房地产项目的 怪象之一。开发旅游房地产，不能搞“掠夺

12、性开发”，以浓 妆艳抹的人工景观破坏自然的和谐。必须注重旅游景点开发 与环境保护的谐调发展。通过对旅游资源的合理利用与开 发，形成滚动发展和良性循环，促使环境变得越来越好。以 开发促进环境保护，以环境保护营造更引人向往的人间仙 境，反过来支持开发更高级的旅游景点。尽管所有开发者都 明白这一点，但真正落实在实处的却很少，只有严格执法， 坚决杜绝违法建筑的产生，才是规范旅游房地产市场的治本 措施。四、结语房地产是新千年全球经济发展的第一引擎，到2018年, 发达国家将进入"地产时代”。未来20年，以旅游、娱 乐、运动等为基础的旅游将会更快地进入各个产业中，旅游 地产只有解决了当前出现的诸多问题，才能避害趋利，迎来 健康的发展机遇。注释：部分文献使