房地产销售基础知识培训资料全

1、房地产销售基础知识培训资料(一)1, 什么是房地产市场?狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、 互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2, 房地产市场包括哪些种类？(1) 房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交 流市场,由政府直接控制和垄断经营。(2 )房地产二级市场：是増量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使 用者的纵向流通市场。(3 )房地产三级市场：即有量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使 用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重

2、新配置。3 , 房地产市场有什么特点?(1)经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而 房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性。(2 )流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法,城市房屋流通形 式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。(3 )市场的统一性:指房地产市场和地产市场的融合性,在房地产交易中, 任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。(4 )市场的区域性:此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质 和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。(5 )供给的稀缺性：至

3、房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的 不断增加,需要也相应的增长,另一方面是土地作为不可再生资源，基 于需求其数量基本上是恒定的。(6 )不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场 流通,为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场,因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制,具有不完全开放性。(7 )市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚 远,因而房地产市场只是一个不充分市场。(8 )房地产市场投机的巨大不可能性:房地产市场与其他市场相上匕具有更大 的投机性,房地产商品供给的有限性和需求的无限性,由

4、于对房地产的 不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定看房地产投机的巨大可能性。4、什么是居住面积？居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、 客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。6、什么是建筑面积？对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物 勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室的建筑面 积与分摊的公用建筑面积。7、什么是套面积？套面积包括套使用面积,套墙面积和阳台建筑面积。

5、&什么是公摊面积？公摊面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间面积。9、什么是阳台？阳台就是圭t闭的阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积。10、什么外阳台？外阳台就是不封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。11、房屋由哪几部分组成?房屋由地基与基础墙或柱，楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。12、房屋面积分为哪几类?(1)实用面积(净面积)：它是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的 面积后的净使用面积,俗称地砖面积。(2 )建筑面积(套面积、轴线面积):包括房屋居住可用的实用面积、墙体 柱体占地面积，楼梯走道面积,其他公摊面积等。(3 )公摊面积：是指建筑物的楼梯、夕

6、卜墙、首层大堂及小区其他一些配套设 施的公摊面积。13、什么是建筑密度？建筑密度二建筑基地面积三用地面积14、什么是容积率?容积率二总建筑面积三用地面积15、什么是绿化率?绿化率二绿地面积一用地面积16、什么是房地产?又称不动产，具有整体性,不可分割性，是房产和地产的总称。17、房地产的产权?是指产权人对房屋的所有权和对该房屋的使用权。18、土地使用权？是指土地使用者对土地使用的权限，拍卖招标的方式出让给土地使用者，包括 开埶、收益权、处置权。19、什么是七通一平?上下水通、排污通、排水通、路通、电通、煤气通、通讯通及场地的平整。20、什么是楼面地价?楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单

7、位建筑面积上的土地价格。楼 面地价与土地总价的关系为：楼面地价二土地总价格三建筑总面积由此公司可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者的关系，即：楼面地价二土地单价三容积率21、什么是租赁价格？租赁价格常称租金,在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前 的房租有市场租金（或称协议租金商品租金、成本租金、准成本租金和福 利租金。22、什么是商品房?商品房是指发展商以市场低价取得土地使用权进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通，它是可领独立房产证并可转让、赠予、继承、出租、抵押。应具备以下条件:(1)向开发商购买的自己签订购房合同，经房地产主管部门登记备案；(2)已交清购房款(持有额定购

8、房发票)；(3)房产未设定抵押，未被司法咅0门限制权利(如查封、冻结I23、什么是开间、进深？开间：框架柱与柱的距离，进深:墙与墙的轴线为准,俗称长。24、什么是层高?下层楼板面到上层楼板面顶面之间的高度。25、什么是净高?层高-楼板的厚度二净高26、公摊系数二公摊面积三居住面积之和27、建筑咼度：(1) 低层：3层以下，(2) 多层：3层6层(3) 小高层：n层以下(4 )高层:12层30层(5)超高层：30层以上2& 什么融证?五证：(1)国有土地使用证,(2)建设用地规划许可证,(3)建设工程规划许可证，(4 )建设工程施工许可证,(5)商品房预售许可证。29、什么是契税?土地、

9、房屋权属转移过程中国家按照当事人双方签订合同（契约）以及价格的定比例向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人一次性征收的一种行为 税。30、房屋所有权：所有人以法占有、使用、收益、处分的权力。31、房屋占有权：对房屋实际控制的权利。32、使用权：根据房屋的性能有使用的权利。33、房地产开发:以法取得国有土地使用权，在土地上进行基础建设和房屋建设的 行为。34、土地使用权：国家土地所有权是属于国家和集体的z取得土地的方式有两种： 出让和划拨即使用权。35、出让：将国有土地在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者给国家缴纳土地使用金的行为。出让有以下方式：采取拍卖、招标或者双方协议的方式。36、土地使用权的年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育