物业工程维护管理检查标准

1、工程维护管理检查标准序号项目服务要求服务标准1变 配 电 系 统1.变配电房1.非配电房值班人员进 入需经领班以上工 程管理人员同意；公 司内部具有督导检 查职能人员需签字 登记并填写来访人未经批准禁止进入变配电房。2经批准同意进入配电房的，有来访人员登记表记录，内容完整、清晰，并有经办 人员签字确认3地面无杂物，制度上墙，上岗人员有效证、照（高压入网证、电工证）置于显目位置。4门窗完整，地面光洁、明亮，照明（24小时，有应急照明）、通风良好。5员登记表后方可进 入；公司外来人员需 工程主管以卜同意温度：夏季w 40 E，湿度w 70%室内无渗水及积水现象。6设置防止小动物串入室内的设施（孔洞

2、封堵，门口设置挡鼠板）。7室内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，柜体洁净。8并填写来访人员登 记表。2.值班人员进入变配电 房应按要求进行检 查，严禁穿拖鞋。3 变配电房内严禁吸烟。4 定期清洁与通风。5.禁止吃食物及存放食 物。配备专用干粉灭火器，高、低压室各不低于4 kg 4具，以备处置初期火灾。9住宅区和无人值守商业区的变配电房，每天巡视不少于2次；有人值守的商业区变配电房，每2小时巡视1次，并有完整的巡视记录。102.日常运行有效运行率100%设备无异常声响、无异味，电压、电流等表、运行指示状态正常，电源、开关指示灯 处于正确状态。序号项目服务要求服务标准11除紧急情况外，未经上级（项目经理

3、）批准，不得随意拉闸停电。12突发性停电，应确定停电原因，待确认处理后方可操作恢复送电。13无违规、违章指挥与操作。14无人值守变配电房每天抄表不少于 2次，有人值守变配电房每2小时抄表一次。15操作时填写工作票与操作票。16操作工具配置齐全，且便于取用，定期校验；校验标识、工具标识明显，绝缘靴、绝缘手套每半年校验一次；高压验电器、绝缘杆、接地线每年校验一次。173.标识系统1 统一材质、统一规格 （公司各项目均需统 一）。2.字体规范清晰明了。合闸、分闸、启动、停止等指示牌齐全并与实际相符。18系统图及设备标识完整清晰明了。19导向及警示标识准确清晰（警示线距柜体不少于 70CM。20每天须

4、对标识系统巡视检查不少于 1次。214.维修保养禁止带电工作，并做好 技术与安全措施，设专 人监护。设备故障维修及时，设备有效运行率 100%2223每年定期进行一次全面维护保养（开关机构、紧固螺丝、除尘）。24发 电 机1.发电机房1.非发电机房值班人员 进入需经领班以上 工程管理人员同意 并填写来访人员登 记表；公司内部具 有督导检查职能的 人员需填写来访人 员登记表进入；公 司外来人员需工程非值班人员未经许可禁止进入发电机房。25经批准同意进入配电房的，有来访人员登记表记录，内容完整、清晰，并有经办 人员签字确认26机房内禁止（除发电必须用品外）存放易燃、易爆物品。27地面无杂物堆放，制

5、度及系统图上墙。28机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，照明、通风良好。29机房及储油室内消防须定期（每月 2次）检查，确保设施完好、有效。30机房内应配备气体灭火器（或一具 35kg手推式灭火器）及4具4kg手提式灭火器和足 够的防火沙，并标识清晰。序号项目:服务要求服务标准31主管以上同意并填 写来访人员登记 表。2.室内严禁吸烟，严禁 明火。3 定期清洁与通风。4.禁止吃食物及存放食 物。每天须对发电机房巡视不少于1次。322.日常运行1. 配备固定的管理人 员。2. 发电时应密切监视发电机的运行，并每1 小时进行一次记录。3 发电运行前，必须确 保市电与发电有效 隔离。每月定期试运行一次

6、，每次手动启动机组15-20分钟，并如实填写运行记录。33油房内需储备油料：油箱储油大于三分之二，同时根据项目实际情况储备运行 4-8小时的用油量。34发电机平时置于待发状态，蓄电池置于浮充电状态，电压保证24V以上，须定期进行充放电。35发电时每小时进行一次记录。36373.维修保养1. 维修保养时，应做好 技术与安全措施（切 断启动电源，断开油 路），设专人监护。2. 发电机检查时须将主令开关置于停止档。设备故障维修及时，设备完好率100%38每年进行一次全面保养（运行 200小时更换油滤，运行500小时更换空滤）。394.巡视检查保持通讯畅通。每天须对发电机房巡视不少于1次。3940发电

7、时随时关注发电机状态并做好记录。巡视人员通讯畅通，设备房内消防电话正常使用。序号项目服务要求服务标准41给 排 水1.水泵房1.非水泵房值班人员进 入需经领班以上工程管 理人员同意并填写来 访人员登记表；公非值班人员未经许可禁止进入水泵房。42经批准同意进入水泵房的，有来访人员登记表记录，内容完整、清晰，并有经办 人员签字确认43保持良好的通风及照明，门窗开启灵活。44不得擅自改动机房线路、器材。45消防设施应保持完好。46司内部具有督导检 查职能的人员需填 写来访人员登记 表进入；公司外来 人员需工程主管以 上同意并填写来访 人员登记表。2 若需改动机房线路、器材，须经工程主管 批准后方可进

8、行。3 保持清洁与通风。保持机房干净、整洁，无积尘，不得堆放杂物。47水池观察孔应加盖并上锁，钥匙设专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎。48每天须对水泵房巡视不少于1次。492.排污泵定期检查，保证排污泵 的正常运行、污水井的 巡视检查，确保其正常 运行。设备房内排污泵控制箱上转换开关，应打在“自动”位置；设备房外各项目应根据具 体情况进行确认转换开关的具体位置。50检查水位控制装置，保持正常状态， 每月点动测试一次；泵坑每半年清掏一次，平时保持无杂物，确保水泵的正常运行。513.水池（箱）清洗单位应持有二次 供水设施清洗消毒许可 证，清洗人员须持有 有效健康证。二次供水水箱及屋顶生活水箱

9、应每半年清洗消毒一次。52清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验并取得合格证。序号项目服务要求服务标准534.运行1.设备运行正常，无泛 水、漏水。2阀门、管网无泡、冒、 滴、漏、锈蚀等，阀 门转动灵活；机房无 积水、浸泡.泵房设备由值班人员负责操作，其他人不得擅自操作。54控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。55生活水泵进行循环运行，并做好运行记录。565.生活水泵保 养1. 外表清洁，运行可靠；2. 无异响现象。每季度进行一次季保养，每年进行一次全面保养（按年度保养计划实施）。576.排水泵、潜水 泵保养1. 能正常启动运行。2. 泵体周围无异物堵 塞。排水泵、潜水泵每半年定期进行

10、一次全面保养（按年度保养计划实施）。58四闭路监控系统1.摄像机镜头每季度定期进行一次除 尘处理，清扫玻璃罩上 的灰尘，并用专用镜头 纸擦拭镜头，对风扇进 行维护。主机操作系统的各项操作功能正常（手柄或按键均处于正常工作状态）。59录像回放清晰，图像资料保存时间合理并满足物业管理要求。60系统各设备的机壳干净，保护接地可靠，各电气控制回路正常。612.后端设备不定期进行调试与保 养，保证各项监控设备2 4小时系统设备的各调节旋钮能正常进行调节。62摄像机的安装立杆稳固，立杆表面无锈迹，并进行防腐处理（如刷防锈油漆等）。63正常运行，能清楚显示 出入人员的面部特征和 车辆的车牌号，录像功 能正常

11、。摄像机护罩紧固且保持密封，护罩内、外壳及玻璃洁净。64系统设备维保记录等清楚详细，记录保存完整。65主机报警显示与防区相符，报警及时。66五 周1.不定期进行调试与保 养。主机内保持清洁干净。67系统能进行正常布防、撤防，消除声、光报警等功能操作。序号目 项66界防范报警系统显 电 区 时 过 或 警 同 甬- 口告 艮 匕匕 X 二： 厶冃 。 能 制 别 ，<0 室 控 识 时 信 制 警 地 情 警 % 报确 警报 、心下、形准取到対光 中t屏子图域收发声2O 警 好 良 度 程 封 密 靠 安 探 警 报66O 尘 镜 壳 内 头 探70so 完 存 保 录 记 细 详 清 等

12、 录 记 保77O 吉 尘 口芍 码 解、 机 主72亠八门禁、楼宇对讲系统保 可 无 锁 门 显，警 与 时 开闭 确生报 试 讲 话 ,、 。准发光 调 对 通 晰 能 常能障声 行 青 功LE-应故出 进t能常 僚、置 均机或发 期，功正 图能设自能主警时。 淀养呼视能杂，功码器功瀾我m弓 不 选 功 音 密 动控示并信 1 2O、 卡73O74O 口昔 制 控 卡 读 常 正 匕匕 厶冃 口昔 读 禁 、-75O 牢 装 安 口昔76等 斑 锈 、迹 污 无 吉 仏 轻 活 灵 分 K> 立口 械 机 的 统 禁 、-力so 完 存 保 录 记 细 详 清 等 录 记 保78O

13、匕匕 厶冃 功 作 操 项 各 的 统 作 操 机 主79七iO序号项目服务要求服务标准80电子巡更系统调试与保养。现场的巡更信息点安装稳固，无破损、松脱等。81系统设备外观清洁干净。82系统设备维保记录等清楚详细，记录保存完整。83系统主机与控制器能正常通讯。84八车辆出入管理系统不定期进行调试与保养发卡器、读卡器能正常工作，读卡、发卡准确无误。85闸机及控制器内无灰尘及油污等，保持干净清洁。86电动闸杆启闭正常，机械部分灵活（定期加油润滑）。87主机操作系统的各项操作功能正常。88车辆视频监视镜头的焦距调节准确，视频信号能正常传输给电脑控制主机。89监控的镜头、防护罩等干净清洁，视频图像清

14、晰。90系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完整。91未经许可禁止进入空调机房。92九 空 调 系 统1.空调机房1.非空调机房值班人 员进入需经领班以 上工程管理人员同 意；公司内部具有督 导检查职能的人员 需签字后进入。未经许可禁止进入空调机房。 机房内地面无杂物堆放。9394门窗完整、光洁、明亮，照明、通风良好。95温湿度正常，雨天无漏雨，无积水现象。96机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网等。97配备4具4kg专用（干粉）灭火器，并置于便于取用之处。982.定期清洁与通风。机房内无异常声响，电压、电流、温度等仪表指示正常。992.空调运行1.确认启动前准备工 作无误后方可开机。无违规

15、违章指挥与操作，操作规程及应急处理程序张贴在显目位置操作规程及应急处 理程序张贴在醒目位置。序号项目服务要求服务标准1002.按规定顺序开、停 机。空调运行时，设专人值班，值班员每隔两小时巡视一次中央空调机组，并做好运行记 录。101不运行时，每周须对空调机房巡视不少于 1次。1023.巡视设备投入使用前后各进行1次滤网清洗。1034.维护保养定期、不定期保养，确 保正常使用。运行期间分体空调每月至少清洗1次，中央空调每半月至少清洗1次。104电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具、对讲、监控、通风等设施保持完好，轿厢 整洁。105十 电 梯 系 统1.日常管理及 维护委托专业维修保养单位 进

16、行定期保养，设专人 对电梯保养进行监督， 并对电梯运行进行管 理。每年进行安全检测并取得有效的安全检验合格证，并张贴于轿厢内。106每半月按相关规范进行维护保养1次，有完整的维保记录。107电梯发生一般故障的，专业维修人员 30分钟内到达现场修理。108发生电梯困人或其它重大事件时，管理处相关人员须在五分钟内到现场应急处理，专 业技术人员须在半小时内到现场进仃救助。109每天须对电梯机房及轿厢的相关安全、通风、照明装置巡视不少于1次，做好检查记录并归档。1102.巡视各类指示灯（含电源、信号）指示状态正常，显示屏显示正常。111十一 消 防 设 备 设 施消控室1.消防联动台1. 配备操作说明

17、及操作 手册等；2. 消防电话畅通。3. 禁止吃食物及存放食各类开关处于正常的工作状态，打印机处于正常状态。112各电源、信号线导线无破损、烧焦现象。113备用电源完好，控制台表面及内部洁净，散热良好。114电源指示灯指示正常。物。各点位每半月点检一次。115n j lz-bB閒攵叭外观完好，功能正常。直流电源电压指针指示在正常范围（24V± 5V）。116自检功能主机上所有指示灯闪亮，工作回路正常。1172.火火报警器信号（电源）线导线无破损、老化。118表面及内部洁净。序号项目服务要求服务标准119烟感、温感探测器、手动报警按钮运行正常，无障碍物遮挡。各设施表面无损坏迹象。120

18、3 火灾探测器秩序维护部巡检，工程 部维保。烟感、温感探测器、手动报警按钮运行正常，无障碍物遮挡。各设施表面无损坏迹象。 控制箱内部各电器元件接线端子无烧伤或松动。121(烟感、温感122等）123控制箱内部各电器元件接线端子无烧伤或松动。124保持通电状态，功能正 常。机械部分（齿轮、链条）无锈蚀且表面涂有润滑油。1254.防火卷帘门卷帘门门体无锈蚀。126升降按钮动作灵活，到位准确。127防火门玻璃完好无损。128防火门弹簧绞链完好，弹性适度。1295.防火门外观完好，功能正常。防火门开闭自如。130外观完好，功能正常。131排烟风机表面洁净。1326A.排烟风外观完好，功能正常。控制柜控

19、制启、停正常，控制开关置于自动状态。133排机控制柜电源指示灯显示正常，运行平稳可靠。134烟每月联动测试1次，作好测试记录。135系微动开关机内部接线端子端子无松动、微动开关固定良好。136统B.排烟阀外观完好，功能正常。复位按钮、导轮、钢丝、转轴复位按钮控制无误、排烟口开启灵活。137风机、排烟阀手动、自动功能、试验手动、联动功能正常。1371387.新 风诱导风机外观完好，功能正常。加压送风机表面洁净，运行平稳可靠。139加压送风 机各消防阀门开、启自如，控制柜控制启、停正常；控制开关置于自动状态。140系无明显漏风现象。控制柜电源指示灯显示正常。序号项目服务要求服务标准140141统送

20、风口百叶位置正确。每月联动测试1次，作好测试记录。1428.管道及附件外观完好，功能正常。各减压阀、排气阀排气正常、不漏风。减压阀工作正常。143消防管道管路无渗漏或锈蚀。管接头处固定牢靠无松动现象。144疏散指示灯亮，导向正确，玻璃透光良好，且处于等待状态 ，表壳（盖）无松动、损伤。1459.应急照明外观完好，功能正常。应急灯按测试键后，应急灯亮，且充放电正常。146表面除尘，表面无灰尘。147机房卫生整洁、干净。14810.风机房无杂物堆放。机房内照明、应急（消防）电话完好，电话通话质量正常。149功能正常。15011 灭 火 器 材A.手推式 灭火器功能正常。每年进行一次全面保 养。完好

21、无损，压力在正常范围，置于醒目位置，灭火剂在有效期内。151B.手提式 灭火器压力正常，配件齐全，灭火剂在有效期内。15212 室 内 外 消 火 栓 系A.消防水 泵根据需要添加盘根。每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下能正常使用。153每季度加润滑油一次。点动时，漏水在正常范围内。154根据需要给水泵、电机 除尘。水泵运转灵活，无异响。155巡视。保持洁净。156每天须对消防泵房巡视不少于1次。157B.消火栓每年进行一次全面保消火栓各阀门开启自如，不漏水。序号项目服务要求服务标准158统C.配件养。水带、接扣、消火栓按钮及其它配备齐全，水喉不漏水、按钮盒完好。159D.功能试

22、验消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6米以上，每季度测试一次。16013 自 动 喷 淋 系 统A.水泵根据需要添加盘根。每月应手动点动操作一次，转轴转动灵活。161每季度加润滑油一次。水泵添加盘根点动时，漏水在正常范围内。162根据需要给水泵、电机 除尘。水泵加润滑油水泵运转灵活。163水泵、电机保持洁净。164B.阀门及 水流指示 器自动喷淋泵各阀门开启自如，不漏水，压力指示正常。165放水阀压力表指示正常，开启自如。166信号阀关闭时有电信号在中控室显示。167水流指示器在中控室有电信号显示。168每天须对消防泵房巡视不少于1次。169C.喷淋头各气瓶气压指示正常。喷淋头保证

23、正常使用。17014.气体灭火系 统执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分配阀气压正常，各阀无泄露，放气阀、瓶头阀、 分配阀能正常工作。171气体控制箱触点无锈蚀、无松动，模拟功能正常。172瓶体及管路表面除尘并达到洁净。173主机各电源、控制信号及音量调节器信号指示正常。17415消防应急广播各切换器、控制器转换工作正常。175各放大器音质、音量功能良好。序号项目服务要求服务标准176CD机工作正常。177各扬声器接线牢固、线盒无破损。178主机柜内除尘并达到洁净。17916.对讲电话系 统主机、固定电话、插孔之间通话音质清楚、无杂音。180主机按键无阻滞，通断良好。181未经批准禁止进入设备房

24、。182设备房1. 非设备房值班人员进 入需经领班以上工 程管理人员同意；公 司内部具有督导检 查职能的人员需签 字后进入。2. 值班人员进入设备房 应按要求进行检查， 严禁穿拖鞋。3. 设备房内严禁吸烟。4. 定期清洁与通风。5. 禁止吃食物及存放食 物。设备操作需由专业人员进行，无关人员不得私自进入及操作。183制度上墙。184门窗完整，地面光洁、明亮，照明、通风良好。185室内无明显灰尘、地面无杂物，无渍，无蜘蛛网，设备设施洁净。186配备专用干粉灭火器（4 kg 2具），以备处置初期火灾。十二游 泳 池187运仃时每天不低于一次；不运仃时，每周不少于 1次，并做好设备运仃（巡视）记录。188巡视循环水泵进行轮换运行。189运行设备运行率达100%电机、泵体运行无异常声响。190沙缸压力在正常范围内（0. 351 . 2MPa。191闸阀启闭灵活，管道无跑、冒、漏现象。192管网系统图上墙。序号项目服务要求服务标准193M.统一材质、统一规格常开、常闭等指示牌齐全并与实际相符。标识系统（公司各项目均需统194一）。每年投入运行前后必须对循环泵、电机等设备设施进行全面保养。2.字体规范清晰明了。195循环水泵前端过滤网不定期进行清洗，运行期间，每周不少于2次。196保证设备正常有效运 行。根据实际情况不定期对沙缸进行