浅谈我国房地产公司内部审计问题

1、    浅谈我国房地产公司内部审计问题    戴玉川?姚舜?许超摘要：近几年，我国房地产行业发展迅速，已经成为我国国民经济发展的支柱性产业，其也越来越朝着规模化和正规化的方向发展。但是房地产行业发展也面临着许多问题，其中一个比较突出的问题就是房地产行业的内部审计还不够完善。财务发展至今不再像以前的财务工作那么简单、独立和被动。 公司内部财务运作涉及公司各方各面。如何加强双方面的联系，防范自有和共同的风险，前人已经超过一条溲长的道路，但随着社会、经济的发展变化，新情况带来新问题，新问题的出现要求解决方法的更新。关键词：房地产行业;内部审计;万科集团;财务发

2、展一、内部审计的概念内部审计是指组织内部的一种独立客观的监督和评价活动，它通过审查和评价经营活动及内部控制的适当性、合法性和有效性来促进组织目标的实现。它不仅可以对内部控制制度的有效性与充分性进行充分的核查、评价和监督，还可以作用于诸如会计以及其他相关信息的合理、合法、完整性，企业资产的完整性与安全性，对外披露的合理合法性以及经营的合法合规性等方面。二、内部审计的职能职能是机构本身的内在功能，是对管理对象和管理控制目标进行的实质性约束。审计的职能产生于经济活动的需求，“审计”这个词语就充分概括了它的职能，即“审”和“计”的功能。其中“审"是审查、核算、稽核的监督功能，“计”是评价、建

3、议、鉴证的管理功能。内部审计的职能随着人们的实践和经济的运行而发展的，较为权威的内部审计基本职能可以分为以下几点：2.1检查职能检查职能是根据一定的标准检查被审计单位的经济活动以及其他管理内容，具体包括：检查被审计单位内部的各种经济活动，例如经济性和有效性;检查被审计单位各项业务，例如合法性和合规性;检查被审计单位反映经济活动资料的真实性。2.2鉴定职能鉴定和证明被审计单位的财务状况、经营状况和经济活动，并且做出相应的审计结论。检查是鉴定的前提，鉴证是在检查的基础上进行的，是对检查做出的结果。2.3评价职能是对企业和事业单位的某-方面的经济活动进行评价，评价其财务计划与预算决策的合理性和可行性

4、，以及是否遵循了既定目标和决策，并且制定内部控制制度和管理责任制度，针对具体章程的完备性、合理性有效性作出评价。三、内部审计与外部审计的区别审计包括内部审计，外部审计（注册会计师审计，政府审计）。三者在职能方面存在较大的区别，从独立性影响经济监督职能来看也存在较大的区别。接下来，笔者将主要从经济监督职能和独立性方面论述三者的区别。3.1经济监督职能的区别三者的经济监督职能的区别，先从他们的概念说起。内部审计是指单位内部的审计机构及其工作人员对本单位的财务信息进行重新审核，并提交给管理者的过程。这个过程重点强调的是审计人员与审计部门之间的关系。受限于被审计单位的大小，审计人员往往来自其财务部门的

5、出纳，会计主管、总会计师、财务总监等等。甚至是被审计单位过小，无力单独组建审计机构，往往求助会计师事务所承办相关审计业务。而且审计工作结果一般主要提供给本单位的管理者，所有者使用，具有单一性。审计信息被保存在单位的档案库，一般不为外人所知，也不轻易的向社会公布，除非遇到上市，外部审计的介入，否则信息无法外流所以内部审计的主要目的是对本单位的财务状况进行查错防弊，为管理者制定新的发展战略提供参考意见。四、房地产企业内部审计的难点4.1经济业务复杂，评价标准难以统一近几年房地产企业高速发展，经济业务越来越复杂。从整个企业集团看，其经营业务多元化，很多企业大规模跨区域、跨领域扩张，不仅从事着住宅、商

6、业地产开发，还延伸经营与之相配套的市政设施建设、绿化养护、物业管理，并涉足酒店、文化、旅游、金融等多领域，由过去单一的房地产开发经营发展成为了综合性房地产投资控股集团。从单个企业来看，其业务环节繁多，房地产开发业务一般包括项目可行性研究、产品定位、规划设计、征地拆迁、七通一平、建筑施工、工程监理、竣工验收、交付使用等多个阶段，受内外部因素的影响，每个阶段都存在着管理控制风险，影响企业绩效。企业开展绩效审计，可以是整个集团系统的各运营层面，也可以各业务开发阶段为审计对象，或者选择开发阶段的某-控制点进行审计。正因为绩效审计的内容广泛，审计对象千差万别。因此，制定一套统一适用的评价标准体系比较困难

7、，也影响了当前绩效审计大范围的推广”。4.2审计资源不足，审计效益受到限制相对于企业财务收支审计、专项审计、效益审计，绩效审计的目标层次更高，审计内容增多，既包括被审计单位各项业务活动，也包括其他非经济范畴的管理活动。在工作量不断增加和难度逐步提高的情况下，审计任务重与审计资源不足的矛盾凸显，影响着审计效益的发挥。五、房地产企业内部审计存在的问题5.1内部审计机构设置不合理，无法保证内部审计的独立性随着市场经济的发展，目前大多数房地产开发企业普遍意识到开展内部审计工作的重要性，但具体如何使内部审计发挥价值仍是很多企业面临的困惑和难题，体现在内部审计机构设置上”。目前我们国家除了大型上市公司、部

8、分管理体系健全型的民营企业设置有专门的审计部门，其他大多数中小型企业尚未设置专门的内审部门。部分企业的内部审计设置属于财务部门或者属于运营、法务等部门。内审部门机构设置不合理，无法保证内部审计工作的独立性，无法保证其发挥权威性。在西方等发达国家，内部审计的产生主要是基于内部管理的需要，是内部制衡机制的重要组成部分。根据内部控制理论，内部审计机构应由董事会下设的审计委员会直接负责，确保其独立性。5.2 对房地产内审及内控认识不全部分房地產企业的负责人及高层领导尚没有充分认识到内部审计和内控对企业发展的重要作用，没有真正理解内部审计和内部控制的内涵。这使得部分房地产企业内审、内控机构在开展相关工作中的过程中不能充分发挥内部控制的作用。参考文献：1 姚晓蓉