辽宁在建工程转让规划证主体变更

1、辽宁在建工程转让规划证主体变更在建工程转让的法律问题当前我国的房地产行业中，部分房地产企业因政策环 境收紧或自身资金短缺等原因导致项目开发陷入困境，希 望将名下处于在建工程阶段的项目转让；同时，也有资金较 为充裕的企业希望进入这一市场，但受限于土地供应量及 新房地产开发项目审批难度增加等原因，纷纷把目标转向 出让的在建工程项目。此外，基于集团公司战略调整、内 部资产重组等考虑，在关联企业之间进行的在建工程转让 也较为频繁地发生。因此，在建工程转让市场普遍处于一 个相对活跃期。实践中，在建工程的转让主要有在建工程整体资产转 让和专门为开发建设该工程而设立的项目公司股权转让两 种模式。资产转让是指

2、，权利人其拥有的尚未开发完成的 在建工程项目，包括土地使用权、在建工程及其相关附属 设施等，整体转让给受让方，并收取转让价款的转让模式。 股权转让是指，权利人通过向受让方转让项目公司股权， 达到在建工程项目转让的目的。本文拟从转让条件、转让程序、转让成本与转让风险 四个角度，对上述两种模式进行比较分析，希望能在一定 程度上厘清两者利弊，供相关企业和专业人士参考。、关于转让条件中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条第 一款规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时, 应当符合下列条件：按照岀让合同约定已经交付全部土地 使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定 进行投资开发，属于

3、房屋建设工程的，完成开发投资总额 的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用 地或者其他建设用地条件。根据上述规定，并结合该条款关于禁止转让情形的规 定，通过资产转让方式转让在建工程项目，需要满足以下 条件：1、土地出让金全部交付按照相关规定，交付全部土地出让金后才能取得土地 使用权证书。但事实上，某些地方政府经常采取一些变通 做法，在未支付全额土地出让金之前也可能取得土地使用 权证书。对此，受让方应当审慎审查土地使用金的缴纳单 据，或由相应房管部门出具已经支付全部土地使用权出让 金的证明。2、已投资开发条件房地产管理法中房屋建设工程必须已经投资开发并且须完成开发投资总额的百分之二十五

4、以上的规定，是 为了避免开发商为获取土地溢价利益进行倒卖而非真正进 行房地产开发而设置的限制性条件。3、不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或 者以其他形式限制房地产权利的情形，不属于依法回收土 地使用权，且房地产权属清晰、权属证明依法登记。而通 过股权转让方式进行在建工程转让，则上述限制性条件将 均不适用。换言之，除非项目公司在土地出让时，就其股 权变动的限制与地方政府有过明确约定，项目公司股东可 以在任何阶段将将在建工程以股权转让的方式转让出去， 二不受上述各项要求的限制。有人认为这种做法或有规避 法律之嫌。对此，笔者认为，股权转让是由项目公司股东 与受让方之间进行，其依据的是公司法

5、中对股东有权 在合法前提下转让其股权的相关规定，股权转让后土地使 用权权利主体并未发生变更，不涉及上述房地产管理法中物 权层面对土地使用权流转的限制。因此，在建工程开发投 资总额不能满足资产转让的要求时，可以考虑通过股权转 让的方式进行操作。根据上述比较可见，股权转让模式较之资产转让，条 件更为宽松。二、关于转让程序综合现行有关法律法规的规定，通过资产转让方式转 让在建工程，应履行以下程序：1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查, 或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格， 并在此基础上签订书面转让合同；2、在相应行政机关办理相关过户登记。因项目公司主 要资产转让减少注册资本

6、的，还须通知债权人并在报纸上 公告，项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应 的注销手续；3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完 毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开 发主管部门备案手续；4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工 许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序；5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品 房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。通过股权转让方式转让在建工程的，只需签订股权转 让协议并按规定办理股权转让的工商变更登记手续即可完 成转让。由于对外的土地使用权主体和项目主体并未发生 改变，因此无需进行土地使用权或资产转

7、让所必须的相关 权属变更登记程序。综上，通过资产转让方式转让在建工程，涉及的内容 相对更多、程序更为复杂，且政府主管部门审批等不可控 的因素更大;相比之下，股权转让程序更为简易、快速。三、关于转让成本在建工程转让成本包括各种应缴税金、评估审计费用、 各种变更登记费用、中介机构费用等，其中税金为成本的 主要部分。转让涉及的稅种包括：营业税、城市维护建设 税、教育费附加、契税、土地增值税、企业所得税、印花 税等。在资产转让模式中，出让方应当缴纳的税款主要包括: 营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土 地增值税、印花税等。受让方应当缴纳的税款主要包括： 印花税、契税，同时还有相关变更登记

8、的手续费用。实践中，在建工程转让涉及税款金额最大的往往是土 地增值税。该税种以转让房地产取得的收入减除法定扣除 项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进 税率进行征收。增值额未超过扣除项目金额50%,税额为增 值额的30%;增值额超过扣除项目金额50%未超过100 %,为 增值额的40%-扣除项目金额x 5%;增值额超过扣除项目金额 100%未超过2 00%,为增值额x 5 0%-扣除项目金额x15%;增 值额超过扣除项目金额200%,为增值额x60%-扣除项目金 额 x35%o根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业 税问题的通知，自xx年1月1日起，以无形资产、不动 产投资入

9、股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征 收营业税;对股权转让不征收营业税，即通过股权转让方式 出让方可以免缴营业税，也包括以营业税为计税依据的城 市维护建设税和教育费附加。同时，因为股权转让没有涉 及房地产过户，与房地产转让税收无关，不但可以避免出 让方缴纳土地增值税，还可以使受让方避免缴纳契税。因此，从单纯从税种上考虑，股权转让模式较之比资 产转让，转受让双方需要承担的税额较小。此外，应当注意到，当有关房地产开放项目进入销售 阶段时，之前转让评估的价值增值即成为税收意义上的企 业所得，即需要为此缴纳土地增值税和所得税。因此，通 过股权转让取得项目公司股权的受让方，最终将为该

10、土地 使用权及房屋增值承担相应的纳税义务，这应当在设计交 易模式时予以考虑。四、关于转让风险资产转让模式中，主要应考虑房地产项目本身可能存 在的下列风险：1、土地使用权是否存在瑕疵假如土地使用权已经设定担保、或存在租赁权、地役 权等权利，应当注意相关风险并在交易中予以适当处理。 因为根据中华人民共和国物权法第一百九十一条的规 定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押 财产。土地使用权人为多人共有，但未得到规定的共有人同 意时，该土地使用权转让存在法律瑕疵。物权法第一百 零五条和九十七条规定，处分土地使用权的，应当经占份 额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。土地使用权被收

11、回的法律风险，按照房地产管理法 第二十六条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以 下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地 使用权。其他土地使用权相关风险，还包括土地使用权是 否存在被采取查封保全措施等司法限制情形等。2、己存在合同的处理有些在建工程已进入实质性施工建设阶段，必然受岀让方与施工单位、设计单位、监理、勘测单位等签订的各 类合同的约束。资产转让即意味着合同主体的变更，应当 注意已签订的各类合同是否可继续履行，是否存在一方不 愿继续履行合同等风险和后果。3、相关手续的办理风险、所需时间的不确定性在资产转让中，应对

12、在建工程项目进行充分尽职调查,在资产转让合同中对上述问题的处理方式、费用负担等事 项作出详尽约定。比较而言，股权转让模式中的风险更为复杂难辨，除了资产转让中同意涉及的项目本身存在的风险外，还可能 存在项目公司重大债权债务等股权转让模式下特有的其他 风险。1、股权瑕疵的风险如项目公司设立及经营中存在出资不实、抽逃资金等 情形，或出让方已经将出让股权设定质押，都将造成待转 让的股权存在瑕疵。若受让方在转让过程中未发现上述问 题，将可能承担相应风险。2、项目公司的债务风险股权转让后，受让方必须以其出资额对项目公司债权 债务承担责任。当项目公司存在受让方原先不知晓的债务 时，即使转让合同中明确约定受让

13、方对目标企业被收购前 形成的债务不承担责任，但由于这种协议条款不能对抗善 意的第三人，收购方只能在对外承担债务责任后，再向项 目公司原股东进行追偿。3、项目公司经营合法性风险由于股权转让方式并未变更项目公司主体，如项目公 司在股权转让之前存在各类违法违规行为，并在完成转让 后被查处的，将造成对项目公司的不利，也即是对受让方 享有的股东权益的贬损。综上所述，在建工程转让采用何种方式不是表面上的 模式的选择，而应立足于具体项目，在充分调查及谈判协 商的基础上，综合考虑各种因素作出最适当的选择。此外, 在作出选择之后，还应在相关协议文件中针对各种具体问 题分别采取措施，作出详尽约定和安排。如此，才能

14、选择 相对而言程序简便、成本低、风险小的模式进行操作，安 全有效地完成在建工程的转让。在建工程转让的基本条件和要求合同法xx-0 7- 1320:10阅读950评论1字号：大中小在建工程，一般是指已经批准立项，取得完备的土地 使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的 “三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准， 取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。在建工 程转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让 人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事 行为。一、在建工程转让的条件城市房地产开发经营管理条例第二十条规定， “转让房地产开发项目，应当符合中华人民共和国城

15、市 房地产管理法第三十八条、第三十九条规定的条件。”中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规 定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当 符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用 权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程 的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开 发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房 地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规 定：''以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当 按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准

16、权 的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出 让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有 批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使 用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地 产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”在建工程开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转 让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在 转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不 同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使 用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义 务。综合上述法律规定及最高人民法院的有

17、关司法解释， 在建工程开发项目的转让应具备的条件因土地使用权方式 不同而有所不同：以出让方式取得土地使用权的以出让方式取得的土地使用权的，在建工程转让时, 应当符合城市房地产管理法第三十八条及相关法律法 规规定的转让条件：1、出让方具备房地产开发经营资格；2、出让方按照出让合同约定，已经支付全部土地使用 权出让金，并取得土地使用权证书；3、出让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或 房地产权证；4、出让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许 可证；5、出让方按照出让合同约定进行投资开发，完成一定 开发规模。这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的， 实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投

18、资总额的 25 %以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两 项条件必须同时具备，才能转让在建工程项目。以划拨方式取得土地使用权的以划拨方式取得的土地使用权，应符合城市房地产 管理法第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得 的土地使用权在转让在建工程开发项目时应具备的条件。对于以划拨方式取得土地使用权的在建工程项目，要 转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除 不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是 由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规 定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可 以不办理土地使用权出让手续而转让在

19、建工程，但转让方 应将转让在建工程所获收益中的土地收益上缴国家或作其 他处理。对以划拨方式取得土地使用权的，转让在建工程时， 属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以 不办理土地使用权出让手续：1、经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三条规定的项目，即用于国 家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用 地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法 律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划 拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经 济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不 补办出让手续。2、私有住宅转让后仍用于居住

20、的；3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割 转让；5、转让的在建工程暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;6、根据城市规划，土地使用权不宜出让的；7、县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地 使用权出让方式的其他情形。二、转让在建工程项目需提交的主要资料根据有关规定，转让在建工程项目需向负责承办开发 建设工程项目转让政府职能部门提交如下材料：1、转让方和受让方各自的申请报告；2、市、区县计委立项批复和商品房计划；3、红线定点批文及规划方案意见书；4、建设用地批准书、国有土地使用证及土地出让合同;5、工程建设总平面图；6、房管