旧城改造项目规划设方案设计

1、贵州铜仁旧城改造 项目规划设方案计一、工程概况：河风丽景地处铜仁市北部曹 家园地块，三面紧邻锦江，形成 半岛形态， 视线非常开阔， 自然 条件优越，风景十分优美， 与 地委行署隔江相望，具有得天独 厚的地理环境。作为城市沿锦江 向北部发展的重要据点与来访者 从北部进入市区的景观视觉节 点，河风丽景正处在这个城市南 北与东西的轴线交叉点上。特殊 的地理位置与环境，促使其在完 善内部人居环境与生活品质同 时，发挥更大的标识作用，为城 市形象作出更大的贡献。规划总用地约 4.06 公顷。 实际建筑红线内用地约 2.983 公顷。1、自然条件 地形地貌： 属河沿一级地 貌特征，地形较破碎，坡 度较小。

2、 水文地质：处于P=2°洪水 位以上；场地有基岩出 露，地质老且稳定。 环境容量： 地段无“三废” 污染，且观瞻环境优越； 场地“风 水”因子饱满，是理想的人居环 境。2、城市供给 道路交通：有城市主干道 和金滩大桥，交通十分方便。 市政设施： 有城市给排水、 电力、电讯公用系统，可供 小区开发共享。 公共设施：有“小十字” 城市CBD且紧临学校、医院、 幼托和居委会，社区生活方便； 有城市公厕、垃圾站和配电设施 可供小区开发共享。二、设计依据 由业主提供之技术参考资料1、1/500 规划用地现状图；2、项目设计范围（规划红 线、蓝线、坐标） ；3、规划条件通知书；4、甲方的设计委托

3、书； 国家及地区规范和规定5、铜仁市规划管理局有关 法规文件、技术规定；6、贵 州省住 宅、 停车场 （库）、绿地、市政设施等有关 设计标准；7、国家有关设计规范、规 程、规定。三、项 目开发理念凭着符合房地产原创性的 产业理论，整合各种资源，以 全新的服务理念，满足有效需 求、激发潜在需求；以超常规 的策划思维启动新的市场消费 热点；以反映时尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品 味，时尚生活”的全新居住生 活方式。同时地委行署作为城市的 政治中心，与基地形成跨江轴 线，该轴线紧密联系起了政府 与城市公共空间。作为地委行 署在该轴线的对景，基地内较 为混乱的现状需要得到改善， 维盛花园以崭新

4、的城市风景， 以展示城市最新的居住理念与 发展活力 。从整个铜仁地区房地产市 场之发展状况研讨上，本项目 应诠释为铜仁市房地产市场之 延伸， 落实控制性详细规划 的具体职能和空间形态，构筑锦 江河生态景观文化品牌“沙 龙”。整合各种资源， 以全新的服 务理念，满足有效需要、激发潜 在需求；以超常规的策划思维启 动新的市场消费热点；以反映时尚生活方式的技术手段，创造一法的灵活应用，营造出自然的种“尊贵品味，时尚生活”的全生态环境，自由流动的空间氛新商业和生活方式。将“以人为围。对居住人群细致缜密的思本”的基本宗旨贯穿于设计的全考，通过设计手法具体到居住过程和各个环节，并加以创新和建筑空间各个层面

5、的设计要点融合，使小区成为铜仁房产开发中。在不同标高，沿河岸两旁市场中一颗璀璨的明珠。的景观，作为最灵活反应最迅第一篇 规划篇速的自然生态，充分展示对时一、设计构想尚潮流的追逐。实行小封闭管1、 休闲融入生活理的小套型住宅及公寓开发，本案的设计宗旨为“以人对希望享受时尚生活的核心家为本，尊贵品味，自然生态，庭极具吸引力。时尚生活”。通过空间变化丰富二 规划性质、规模的景观导入，把居民的休闲和1、 性质定位： 铜仁市锦江日常家居生活融为一体。全方河生态景观、文化品牌“沙龙”位多层次的休闲空间与住宅空一景。间联系便捷，相互渗透，休闲2、 形象定位： 富于现代气活动通过景观精心组织并顺延息的现代化高

6、尚小区；到每个组团，形成新型高尚居3、 市场定位： 面向城市各住社区的显着特色。个阶层；2、 生态演绎时尚4、 人口规模：1083 户（3790设计中浪漫主义的设计手人）；三、规划原则1、政策性原则（城市总 体规划）；2、综合性和系统性原则 （将城市设计的方法注入规划， 创造魅力居住环境） ；3、“以人为本”和地方性 原则（硬件环境设计与软件生活 方式相统一，探索二十一世纪中 国居住品质的新模式；体现多元 设计理念，将欧化小城镇风格与 铜仁地方民居相结合，升华建筑 文化内涵）；4、“可持续发展”原则；5、统一规划和分期实施的 时序性原则。四、规划期限2017 年 2027 年。五、总体布局1、

7、 用地组织 根据土地区位决定的 地价、景观风水资源决定的 环境品质、城市供给条件决 定的限制要求，合理分配公 建、居住、交通、环境设施 用地沿场地周边道路和 内部布置住宅用地，在鱼嘴 方向布置社区主入口，在城 市支路布置社区车辆入口， 在场地内沿布置环形消防通 道，在小区“中庭”布置绿 化用地，在内部道路出入口 地段安排社区公益设施。2、规划结构 流线功能结构 以小区在城市道路上的开 口为空间形态中的“点元素” 界定内外空间，形成公共 半公共私密性空间的过 渡。平面流线为：入口小广场 社区中庭绿“核” 公寓门庭住户单元；纵 向功能分区为：地下车库 居住内院住宅； 社区居住结构等级结构（曹家园小

8、区 纯居住组团）；规模结构（曹家园小区 居住组团 3790 人）；空间结构（院落式为主 街坊式为辅） 。 道路交通结构等级结构（城市道路 组团路户前路进户路 人行道泊车位广 场）；规模结构（城市道路 组团路 6 米户前路 4.5 米 进户路 2.5 米泊车位 325 个广场）；空间结构（环状户前路 枝状进户路） 。 公共配套结构等级结构（组团以上级 组团级包括门卫和市政设 施）；规模结构（会所门卫和市政设施）；空间结构（组团中心最大 服务半径不大于 150 米）。 绿地景观结构 等级结构（点线 面）；规模结构（中庭绿“核” 不少于 3000M2）；空间结构（串珠点环 绕线楔入面） （视线通廊

9、视线走廊节点地 标控制区）。3、控制体系 强度指标：建筑密度23.4% ， 建 筑 容 积 率3.58 ，建筑最大高度 84 米； 环境指标：绿地率 32%； 交通管制：人车分流， 保证停车泊位，控制道 路开口间距和数量； 防灾管制：保证消防环道和出入口； 卫生管制：社区设一处 垃圾回收点，沿街道每 80 米设一个果皮箱； 详见小区控制指标表 六、 工程规划1、道路工程： 道路系统 组团路红线宽 6 米、户前 路 4.5 米；进户路与户前草坪 结合，小广场与步行系统结合； 停车场、泊车位按规范标准设 置，住宅 1 个/300 M 2，公建 1 个/200 M2。详见道路竖向工程规划图 ;技术指

10、标 户前路与组团路相交路缘 石半径 9 米、与户前路相交路 缘石半径 6 米；道路最大纵坡 3%，最小纵坡 0.3%。2、竖向工程： 竖向方式： 结合沿河路的开发，采取平坡式 ; 土方竖向： 最大填方深 度 4.5 米，总挖填土方量约 1.8 万立方米 ;排水竖向： 场地采取有 组织排水方式，排水坡度不小 于 0.5%。3、给水工程 用水量：3850人X 150 升/人.日 =577500 升 / 日 =577.5 （ 吨 / 日） 水源：共用城市系统； 配水管网：环流主管直径 200，枝状管 100150；主管 沿内部道路敷设，每 120 米设 消防栓一支。（详管网工程规 划图）。4、排水工

11、程 体制：雨污分流、重力自流、分片截流； 雨水：就近排入锦江河，雨水量按榕江 暴雨强度公式计 算； 污水量：577.5 X80%=462（吨 / 日） 污水管网：沿内部道路 敷设管道，引入城市规划污水 处理厂。5、供电工程 用电量：3850人X 500瓦/人=1925000瓦=1925千瓦 电源：接城市50KV开闭所； 配电线路： 220/380 低 压进入小区 , 线路采取直埋式 地缆 , 沿道路敷设。6、电讯、有线、网络工 程 电话容量：3850人X38部/100 人=1460部 在门卫设电话交换器一台。线路采取直埋式地 缆，同沟不共管沿道路敷 设。 7、 燃料工程 采用罐装液化气。8、

12、管网综合原则：按规范操作，先重后轻；布置：由道路中心向外分别是排水、给 水、备用管、电 力、电讯。七、环保规划1、生活污水： 经生化处理达标后再排入城市下水道；2、生活垃圾：采用袋装， 由物管收集送至城市垃圾处理 场（站）；3、汽车库、 住宅厨房的油 烟采用变压式排气道高空排 放；4、选用低噪音设备， 并采 用相应的减震措施。5、建筑和装饰材料严格按 国家规定的标准选用不散发污 染物的材料；6、餐饮建筑厨房采用机械 送排风系统，设有机械排风系 统及油烟过滤器。八、防灾规划1、 消防消防给水室外：301/s ;室内：40 l/s ; 自动喷洒： 30 l/s ；水源接城市系统，采用独立 消防供水

13、系统，进水管二条，管 径DN200m;室外管网呈环状，干 管管径为DN150 mm消防栓沿道 路布置，间距不大小于 120 米。总图消防凡在用地周边临街布置的建 筑，且其裙房设计符合规范要求， 则利用城市道路作为其一条长边 的消防车道及消防登高场地。小区内部消防车道可以环通，尽端式消防车道设消防车回 车场（18米X18米）,消防车道宽 不小于4米。建筑间距及建筑退界均满足 消防规范的要求。 建筑消防室内消防采用临时高压制， 在住宅、车库等设置消火栓系统， 在商场设置自动喷水系统;高层 建筑设置独立的消防水泵和消防 水池，水池有效容 V=80m3。2、 防洪锦江河防洪标准由城市总体 规 划 控

14、制 第二篇 建筑篇（一） 建筑方案1、住宅设计 设计理论 回归自然的现代主义理性 空间，重新追寻技术美与人情 味的和谐统一， 以简约、 洗练、 纯粹的纯净主义风格，使居住 者情感回归于宁静与自然，来 对抗社会中浮华花哨的建筑风 格和浓重的商业主义倾向。完 整和谐的整体格局与精心设计 的建筑细节充分体现居住建筑 在走向理性的同时，又注重对 人性的全面关怀。设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适度与 品味，同时建立社区独特风格， 将“以人为本、尊贵品味、健 康生活”贯穿于设计的全过程。 户型布局 本案的主力户型是 90 140 平米的三居室紧凑户型。在具体户型设计中，针对 铜仁市的气候条件和

15、锦江河优 美的自然景观，进行深入的推 敲研究。从生态建筑出发，充 分利用自然采光通风，降低能 耗；每户每个房间都具备自然 通风采光，都有一条以上的穿 堂风；并且针对市场目前户型 设计的不足之处，作出以下处 理在户型设计中强调功能 分区，具体手法是，以厨房为 家务劳动核心，强调服务区的 功能分区设计，以厨房为空间 界定的一个环节，把动态的起 居空间和静谧的卧室空间以服 务区作为分隔，使居室空间的 质量得以提高；客厅安排在锦 江河风景流连带，通过通透的 阳台栏板，享受大自然的恬然 情趣。 建筑形态巧妙安排采光面和遮阳 板，使得造型生动细腻，富于 时代气息，而且融浓浓的人情 味于其中，实现了花园式家

16、居 的理想。采用简洁、明快、精细的 实用主义风格 , 使立面造型在 明朗中不失亲切；水平垂直的 线条、大面积明净的玻璃窗和 疏密有致的节律 , 体现出向现 代主义的回归。顶层设计综合运用花园和 跃层手法，改善居住顶层的保 温隔热性能，丰富建筑物立面 效果，同时也促进了销售。精彩的园林设计，精心的景观安排，使得每一扇窗户都 成为一个景框， 风景融入生活， 就在你的举手投足之间。2、高层住宅设计 是整个地块的主题性建 筑，也是铜仁市的城市对景。 为中央剪力筒结构的 24 层电 梯公寓，单层 6 户，设双电梯 和消防楼梯。3、地下车库设计 结合地形高差和建筑掉 层，设计大型地下车库。柱网 经济实用，

17、采取分区车位，区 间布置环通车道，车道宽度、 弯道半径和坡度均满足规范 要求。（二） 建筑结构1、场地特征及适宜性 为河沿台地地貌，基岩已 出露地面，场地须平整。地基 稳定，适宜建筑。2、荷载风荷载：高度变化系数按B卧室、起居室：类地面粗糙度取值，基本风压22.0KN/m为 0.40KN/m2。厨房、卫生间：活荷载标准值：2.0KN/m2车库：阳台：4.0KN/m22.5KN/m2汽车坡道：屋顶花园：5.0KN/m24.0KN/m2储 藏室：上人屋面：6.0KN/m22.0KN/m2电梯机房：不上人屋面：7.0KN/m20.5KN/m2设备用房：（三）建筑电气7.0KN/m21、设计范围商业用

18、房：小区红线内的供配电、照3.5KN/m2明、防雷接地、弱电系统的管办公用房：线予埋设计。2.0KN/m22、负荷指标楼梯.前室.走道3.5KN/m2（商业用房）苴:建巩功能平均负荷指标负荷合计（kw）需要W/ m2Kw/户普通住宅444082.0KN/m2（住宅）跃层式住宅6846用房606900室外外照明电备用房10410明0则根据需;防500顶和地面米'空调800明X7以便于1它1200调0.7突出建:计入低压线路同时系数0.86、通信计入变压器同时系数0.95普通宅用泛光灯装饰照临园干道的照明协3、应急电源控制箱；泛光照在沿街建筑的屋景观照明效果。每户考虑一门电话，跃层式住宅每

19、户考虑两门高层应急电源采用自备柴电话，公建用房按 0.12门/m2油发电机组，发电机容量为 计算，另考虑 15%谷量，小区800KVA应急电源与市电机械约需电话1200门。电话电缆与闭锁运行。城市通信网络联网，电话设备4、防雷、接地间设在地下车库。小区建筑均为二类防雷建7、电视筑，按规范对各建筑设置防雷普通住宅每户考虑一个电设施。保护接地型式米用视接口，跃层式住宅每户考虑TN-C-S 制。二个电视接口，公建及商业用5、室外照明房预留120个电视接口，小区光照明。室外道路照明由专业系统与城市有线电视网联网。景观公司根据实际景观进行设计，本次设计为配合，仅预留8、宽带网络系统为了将来住户上网或商业

20、室外照明分道路照明和泛约需电视用户点850个。电视需要，在每户设综合布线插座， 此插座是接计算机还是电话， 根据用户需要在各楼层配线架 上跳线即可。对于商业部分， 可根据需要从网络配线架直接 跳线引出至用户使用点。此次 网络系统只考虑从管道井到户 内插座之间的预埋穿线管，其 余信号传输线缆及网络设备配 线架等由专业网络公司负责， 其系统和布线也由建设单位与 有关网络公司另签协议并由承 担该工程的网络公司负责安装 与调试。（四）建筑消防1、化学消防 在发电机房设置七氟丙 烷气体灭火系统。其余建筑根据其面积和 耐火等级及功能配置一定数量 的化学灭火器。2 、防排烟设计地下车库不具备自然排 烟的车库

21、部分均设排烟系统， 该部分排烟系统与风系统共用 管道和风机。每个防烟分区的 建筑面积不超过2000 m2，且防 烟分区不跨越防火分区；防烟 分无功负荷的划分采用从顶棚 下突出的不小于0.5m的梁划 分，排烟风机的排烟量按换气 次数不小于 6次/ 小时计算确 定。 车库无直接通向室外的 汽车疏散口的防烟分区，同时 设置进风系统，且送风量不小 于排风量的 50%。 不具备自然排烟的地下 室均设排烟系统，排烟风机的 排风量为：担负一个防火分区 时，按每平方米不小于 60%/计 算，得单台风机的最小排烟量 不小于 7200；担负两个以上防 烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于120计算。 地下室

22、所有排烟，送风 风机皎选用消防高温排烟风 机，并设于机房内。 不具备自然排烟条件的 防烟楼梯间，防烟楼梯间前室 以及消防电梯前室设机械加压 送风系统。 不具备自然排条件的内 走廊采用机械排烟，排烟量按 60 m3/h. m计算，排烟风机设 置在屋面上。3、消防电气小区建筑消防保护等级确 定为一级，系统设计为区域 集中系统，在各建筑单体保卫、 值班室内设置区域报警控制 器，区域报警控制器与消防中 心的集中报警控制器联网，消 防中心设在社区服务中心，能 直通室外，内设一部直通消防 部门的直通电话，并设有集中 消防广播，消防电话对讲系统 和消防联动控制等设备。各公共场所、建筑单体的 楼梯间、走道设有

23、应急疏散指 示灯，出入口设有应急标志灯。 地下车库、各设备用房设应急 备用照明。二、物业管理1、管理模式：注册专职物 业管理公司+政府有关管理部 门2、服务内容：环境卫生、 公益设施、市政设施、社区保 安、绿化美化；3、智能系统：社区保安配 备红外扫描监视系统，负责社 区外围安全和住户室内呼救应 急。三、工程造价估算（本估 算为工程设计估算，不包括 有关配套费，地费及税费）序分设计面单位工程造号项工程积）造价（元/ m2）价（万元）高层 住 宅1200007509000.002多层住宅228005501254.003所420100042.004地下室10000750750.005商铺244101000