浅析房地产企业财务风险及控制措施

1、浅析房地产企业财务风险及控制措施【文章摘要】民期以来，房地产行业为我国的经济发展和人民生活 水平的提高做出了重大的贡献，是国民经济，ii的重要行 业之一。但是目前由于受房价过高、国家政策等方而的影 响，我国的房地产行业需要进行积极的调整，i.格控制 房地产在开发、建设、经营、销售等环rr-j的则务风险, 确保房地产行业的稳定健康发展。本文卞要对房地产所而 对的则务风险及其成因进行分析，并提出了具有针对性的 预防和控制措施。【关键词】房地产企业：则务风险：控制：措施。一、房地产企业财务风险的表现。房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、 自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有

2、的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对 各种风险。(-)面临利率变动带来风险。利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银 行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致 企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买 欲望，使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增 加，则给房地产企业带来很大的风险。（二）通货膨胀引起的风险。通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积 的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料 费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发 成本，使相应的风险随之增加。（三）税率变动带来的风险。由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及

3、到各种 税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得 税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的 投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。（四）因资产负债率增加引发的风险。因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企 业通常是负债开发。房地产企业的开发资金通常来自于银 行贷款。而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率 已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得 不到实现时带来的巨大风险。（五）再筹资带来的风险。高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因 为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从 市场上进行资金的筹措。而房地产企业对银行的过分依赖

4、, 逐渐使银行所采取的相关政策就很敏感，无疑也是企业不 得不面临的风险。（六）投资收回导致的风险。政治因素以及社会经济因素等都会影响房地产企业的 经营状况，部分房地产企业的开发成品房得不到有效利用, 闲置过多，使得资金在短期内难以变现。或者有些售出的 成品房由于面临不确定因素的影响，客户的交款不及时， 影响了房地产企业的投资成本的回收。二、房地产企业财务风险的形成原因。（一）缺乏有效的财务预算管理。房地产作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大、 资金回收慢、开发周期长等特点，而很多的项目不具备相 应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权， 认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业

5、的经济 效益，这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强 烈意识，不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资 回报率等方面的预算与控制，就很难实现企业原先的利润 目标，大大增加了项目的投入，降低了企业的经济效益， 企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。（二）成本费用控制不严。房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作，不 但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施 费、前期工程费、建筑安装工程费等，还包括项目完成后 成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于 企业的实际，采取有效的管理措，对企业的成本费用进行 有效的控制，而是将过多的精力用在了工程的进度管理和 质量控制上。

6、例如，有的房地产企业对成本核算没有给予 足够重视，成本核算过于简单和粗糙，没有严格成本核算 的标准和规范，这无疑会增加企业的财务风险，影响企业 的经济效益。（三）内部审计机制不够健全。内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构，虽然没有直 接参与到企业内部的经营管理活动当中，但是却能够对企 业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而 很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性，没有建立起健全 的内部审计机制，例如内部审计准则不全面、审计时间没 有保证等，这就大大降低了内部审计的有效性，不利于财 务风险的规避。（四）缺乏对现金流量的科学管理。房地产企业开

7、发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个 阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加 强对现金流量的管理就显的尤为重要。然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之 间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不 明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安 全性、完整性往往无法得到保证。三、房地产企业财务风险的控制措施。（一）对企业的资本结构进行优化。虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益，能 够给企业带来一定的经济利益。然而，负债必须控制在合 理的范围之内，因为过高的负债率不仅不能够给企业带来 利润，还会增加企业的财务风险

8、。当负债超出一定的比例, 负债率和风险是成正比的。所以，房地产企业就要结合自 己的具体情况，权衡自身的实际能力，分析企业的融资能 力、抗风险能力以及获利能力，制定出科学、合理的资本 结构，使企业风险最小化。（二）房地产企业要加强对投资项目的管理力度。众所周知，房地产投资是风险性极高的综合性的经济 活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济 环境和社会环境反映非常灵敏。所以，作为房地产经营企 业，要加强对于投资项目的管理力度，对于投资项目做好 相应的分析与综合测评，对于指定的决策方案要进行多方 的验证，并且全面考虑可能面临的各种风险因素，制定出 详尽、可行的投资实施方案，对投资项目做好投

9、资风险的 控制与规避。（三）对现金流量进行控制与管理随着房地产市场的 不断发展，使得以土地储备作为竞争资本逐渐转变为以现 金流量、筹融资渠道做为竞争资本，这就使得房地产企业 不得不对原有战略进行适时的调整。目前，现金流已经发 展成为房地产企业进行长远规划时率先要考虑的关键因素。企业的经营活动必须要考虑所产生的现金流量净额， 当企业利润上升，而现金净流量却下降时，反映出企业的 实际收益是在减少的，要加强重视。可以说现金净流量是 反映房地产企业的风险晴雨表。（四）建立强有力的风险预警机制。房地产企业通过建立有效的风险预警机制，可以把企 业的非正常经营情况控制在初级阶段，降低财务风险带来 损失的可能

10、性。通过全面预算建立有效的预算预警机制是 非常有必要的，因为通过预算与实际之间的比较和分析， 可以为企业的整体经济活动提供更有利的参考依据，制定 调整企业行为的有力措施，对企业未来面临的风险进行科 学的预测。强有力的风险预警机制，可以对房地产企业潜 在的财务风险进行及时的揭示、分析和预先的防范，实现 规避和化解财务风险的目的。（五）大力引进先进的技术，提高项目管理的水平。对房地产企业来说，房产是其最终的产品，而项目管 理的过程就是这一产品的生产过程。企业要想保证施工的 质量和安全，实现更长远的发展，就必须对产品生产的全 过程进行有效的控制和管理，房地产企业也不例外。房地 产企业的项目管理水平在

11、很大程度上影响着项目的开发周 期和成本，进而影响着项目的成败和企业的经济效益。所 以，作为新形势下的房地产企业，必须积极学习、探索和 创新工程项目管理模式，将信息技术等先进技术应用到项 目管理的过程中来，提高项目管理的质量和效率，进一步 增强企业防范财务风险的能力。四、结束语。综上所述，房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管 理活动的各个环节，对企业的稳定健康的发展埋下了很多 隐患，所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重 视，对其产生的原因要进行科学的分析，加强具有针对性 的防范措施的研究，对房地产企业的各种财务风险进行严 密的控制与管理，尽量将财务风险控制在最初阶段。同时, 财务管理人员要不断丰富自身的知识结构，提高自身的职 业素质、业务能力，从而不断提高房地产企业财务风险控 制与管理的水平，实现房地产企业的稳定、可持续发展。【参考文献】1、王师。如何防范房地产企业的财务风险j.财经界(学术版),xx, (01)o2、申山宏。国内中小型房地产企业财务管理的困境与 对策