关于中国实施住房反抵押贷款的再思考1

1、关于我国实施住房反抵押贷款的再思考一、引言1二、我国实施住房反抵押贷款的必要性分析2（一）、住房反抵押贷款的概念及特征2二、住房反抵押贷款的积极意义4三、对域外反抵押贷款经验与借鉴8（一）、新加坡住房反抵押贷款经验与借鉴8（二）、日本住房反抵押贷款的经验与借鉴8（三） 、域外住房反向抵押贷款制度对我国的启示101、我国住房反抵押贷款实践及其不足102、域外“以房养老”对我国的启示11四、针对制约我国住房反抵押贷款发展因素的几点完善13一、引言反向抵押贷款是退休老年人的一种金融理财方式,指适格的房屋所有人以房屋作担保向借款机构提出贷款,出借人按约定方式提供现金,借款方在约定情况发生时偿还贷款的一

2、种房屋贷款。这种制度最早出现在荷兰,成熟于美国,因为得到政府的大力支持而被许多国家效仿,许多国家以此为蓝本并结合自己国家的实际情况,建立起适合自己本土的反向抵押贷款制度,如加拿大、澳大利亚等国。 我国学者在20世纪90年代开始,对国外反向抵押贷款制度的概念、运行模式以及作用都进行了介绍,以期把这一制度引进我国解决我国日益严重的老龄化问题。从目前文献资料来看,我国关于住房反抵押问题研究多为经济学和金融学方面的研究成果,从法律层面对此问题却鲜有研究,仅有李建伟、鲁晓明等几位法学学者对这一制度进行了研究。反向抵押贷款制度毕竟是外来制度,在进行制度移植的过程中会面临本土化的问题,特别是在法律制度上会与

3、我国现行法律有一定的冲突,所以全面分析反向抵押贷款制度所面临的法律问题、解决其所面临的制度冲突,以期构建我国的反向抵押贷款制度就变得很有必要了。二、我国实施住房反抵押贷款的必要性分析（一）、住房反抵押贷款的概念及特征反向抵押贷款是从英文Reverse Mortgage翻译过来的,也有人把它翻译为“逆抵押贷款”,在香港则被叫做“逆按揭”。不同的国家和地区,因为经济发展阶段、文化传统、研究角度、社会习惯等因素的不同,对反向抵押贷款有着不同的定义,其中主要的有以下四种:第一,反向抵押贷款是一种新型金融工具。传统的抵押贷款是借款人用自己购买的房产做抵押,一般是按月向贷款人偿还贷款,而反向抵押贷款则是借

4、款人以自己拥有完全产权的住房做抵押,定期从金融机构取得贷款,到期后用处置抵押住房的收入一次性还贷。两者的现金流向正好相反,所以称为“反向抵押”。第二,反向抵押贷款是指以不动产抵押保全的贷款。根据美国银行法的相关规定,反向抵押贷款是指“由不动产抵押保全的贷款”。它的抵押物只能是房屋等不动产,不能是有价证券或其他财产的所有权,更不能是租赁财产。这里所说的不动产,是指拥有独立产权的房产或者多个抵押人共同拥有的房产的1至4人家庭的常住居所。申请反向抵押贷款的老年房主不需在居住期间内还贷,只需在到期后,以出售房屋的收入来偿还,并且最高还款额以房屋价值为限。第三,反向抵押贷款是一种针对老年人的财务安排3。

5、它是老年业主通过反向抵押贷款的财务安排,从其拥有的物业上转换出一些款项用于养老。这些款项,在业主去世后,或业主本身主动终止反向抵押贷款合约时才需要偿还。这样的财务安排实质上增加了房屋资产的流动性,减少甚至消除家庭生命周期与住房生命周期的差异,使老年人可以在自己的生命周期内充分享受整个住房生命周期的收益权。第四,反向抵押贷款是一种“抵押房产、领取年金”的寿险产品”。它是低收入的老年人用其独立产权的房产作保险标的转化为保险年金或其他保险收入的形式,该老年人则为投保人。它的操作流程为:拥有独立产权房屋的投保人与保险公司签订合同,在终身继续居住在自己房屋的前提下,将自己的房产所有权抵押给保险公司,保险

6、公司按月向投保人支付养老金,直到投保人死亡后保险公司才可以收回房屋进行销售、拍卖或者出租。反向抵押贷款只是保险公司将投保人手中的房屋价值“化整为零”,提前把房屋售款变现并交付给投保人了。它的给付金的计算是:按房屋评估价值减去预期折损和预支利息,用平均寿命来计算,并分配到投保人的预期寿命年限中去。二、住房反抵押贷款的积极意义1、有利于实现我们的中国梦我国当今的国情是基本养老保险覆盖了公有制经济的全体职工,而非公有制经济的职工覆盖率比较低,特别是城镇私营及个体户,绝大部分仍然游离在基本养老保险制度之外。'3反向抵押贷款制度给这部分人提供了一种自济的养老选择模式,让享受不到养老保障的人能有多

7、一份保障,少一份担忧,充分利用自己的房产提高晚年的生活质量。反向抵押贷款是老年人在一定期限内通过自己的力量解决养老问题,实现自我保障的一种方式,可以因此而缓解国家因大规模老年人口增加带来的财政压力和社会养老压力。我国当前的国情是养老资源不足、社会保障水平较低、保障机制不健全等,还不能把如此多的老年人口按较高的标准全养下来。但从西方的养老实践来看,即使是国力增强了,也不应该由国家把养老压力全包下来,这样会导致经济总体上发展比较缓慢而且效率低下。因此,多方面筹集养老资金,实现养老方式创新,就显得尤为迫切和必要了。2、有利于金融业的发展反向抵押贷款制度的运行与保险公司的风险承担、银行业的专业结算紧密

8、相关,改变了现阶段金融业分业经营模式下金融产品种类单一、消费者缺乏选择的局面,而且给消费者提供了一个选择空间能够充分发挥银行业和保险业的行业优势,改变了分业经营中保险公司面临的相当大的分红压力以及银行独立承担金融产品风险的情况,使金融机构间达到共享利益、共担风险、共谋发展的双赢局面。所以说,反向抵押贷款符合金融市场发展趋势,对于促进我国金融市场经营模式具有重要的作用。如果在我国开展反向抵押贷款业务,可以对金融企业发挥巨大的积极作用，可以给反向抵押贷款产品的运营机构带来稳定的客户收入。对银行来说,反向抵押贷款产品保证银行拥有长期、稳定的利息收入;从保险公司来说,反向抵押贷款制度的复杂性和不稳定性

9、给保险公司开启了更多的发展契机。比如说保险公司可以针对反向抵押贷款推出专门的房屋灭失险,房屋修葺险,寿命预估险等。这不仅扩大了保险公司的业务规模,增加了新的金融产品,也将成为收益率较高且稳定的收入来源。3、有利于形成家庭的新型代际关系对于家庭来说,反向抵押贷款搞活了住房这个一般家庭中拥有的最大的固定资产,使房子的价值提前变现,不仅可以减轻子女的经济负担,也有利于新型代际关系的形成。由于计划生育政策的长期实行,城市“四二一”家庭和空巢家庭大量涌现,我国传统的“养儿防老”的观念也在悄悄发生改变,传统的代际间的经济关系开始被切断。老年人不得不依靠自己的力量来实现养老,反向抵押贷款可以使住房这个生活中

10、价值最大、使用期最长的耐用消费品真正流动起来,老人可以通过自己的房子来增加自己的可变现资产和现金收入,从而减轻了子女赡养的经济负担。据有关资料显示,美国通过反向抵押贷款使老年人的贫困率降低了4%。对于子女来说,更有利于形成其自食其力自强自立的意识。子女不再把目光盯着老人的房产,而是在年轻的时候通过自己的努力,尽可能多地创造和积累财富来购置房产;到年老时再把房子通过反向抵押贷款的方式从金融机构获取部分养老金,从而实现收入与消费在其一生中实现平稳过渡和资源的优化配置,让孩子从小有自立意识,有利于提高整个中华民族内在的竞争力。人们拥有住房就可以通过住房来保障自己的晚年生活,存钱养老的观念就逐渐淡化了

11、,工作时期不必为以后养老的筹措太过担忧,有利于人们树立健康良好的生活消费习惯;而且,代际间的经济关系被切断后,就不会因经济上的瓜葛或继承与赡养等问题产生矛盾,使得父母与子女之间的感情更纯真、更健康、更持久。有利于家庭的和睦与和谐。4、有利于刺激经济增长大力发展反向抵押贷款业务,可以发挥在以下几方面刺激经济的发展:第一,拥有房产的退休老年人不仅不必担心“老有所居”的问题,同时可以提前将房屋的价值变现,将目光投向更多的消费方向,譬如旅游、购物、娱乐等等,消费力明显提高,直接扩大了市场的内需;拥有房产的中年人,不再为晚年的生活担忧,不仅可以大胆地消费,还可以将积蓄用于除储蓄、购买保险以外的多方面投资

12、;而对年轻人来讲,减轻了他们供养四位老人的财政负担、心理包袱,可以明显提升年轻人的购买力和投资力。另一方面,反向抵押贷款让年轻人树立了这样一种理念:买房不仅是为了住房同时可以养老,可以将“购买住房”和“筹集将来的养老效用”这两个居民最主要的储蓄目的结合起来,使两方面的储蓄资金融会变通合二为一。还可以激发人们的购房热情从而进一步激活房地产市场特别是房地产二级市场,因为大量二手房的上市能够有效的缓解供需矛盾,抑制房价上涨,使房地产市场更加平稳健康发展,这在一定程度上就带动了房地产业的发展。三、对域外反抵押贷款经验与借鉴（一）、新加坡住房反抵押贷款经验与借鉴新加坡政府为了改善人口的加速老龄化、改善退

13、休人员的生活问题,提出发展反向抵押贷款。反抵押贷款的历程，从私有住房扩展到公有住房，实行主体从私有保险公司扩展到国家建屋局，参与对象的限制也逐渐放松，“以房养老”从实施开始至今，为越来越多的新加坡老人带来退休补贴，这对于新加坡政府应对人口老龄化问题，减轻政府财政资金负担具有重大的意义。但是目前新加坡的反向抵押贷款市场相对狭小,主要原因有:首先反向抵押贷款的高费用降低了客户申请的积极性;其次,贷款合约缺乏“无追索权保证”条款,也就是说在合约到期时,如果贷款本金和利息之和超过住房价值,则贷款机构可能会向房产的继承人追讨差额,这就增加了老年人的余虑,同时会担心因长寿而被迫迁出住房,致使无家可归。（二

14、）、日本住房反抵押贷款的经验与借鉴日本的住房反抵押贷款根据实施主体的不同，分为三种模式：政府直接融资型、政府间接融资型、民间机构参与型。政府直接融资型：主要是指由政府相关机构直接对反向住房抵押贷款进行经营管理，政府专门设置行政机构向老年人提供反向借贷融资服务。政府间接融资型：即指政府不直接经营反向住房抵押贷款，而是由政府行政部门作为第三方在金机构和借贷人之间牵线搭桥，最终帮助老年人从金融机构那里贷到款项。借贷过程中，借款人先向政府行政部门提出申请，再由政府与相关银行沟通，最终实现贷款。民营机构参与型：当前，日本参与反向住房抵押贷款的民间机构主要包括银行、信托公司、信托银行和地产公司几类。为了进

15、一步推动反向住房抵押贷款在日本的发展，新的信托反向抵押框架已经由日本信托经济研究会提出，根据新的反向抵押框架，信托银行将老年人的房产形成金融资产年金，在向借款老年人提供年金的同时，还会向其提供医疗看护资金，而信托银行则对由房产形成的金融资产实行证券化管理，将其投入到金融市场进行投资交易。如此，通过新信托反向抵押框架，一方面接受代理的老年人可以由此获得年金和医疗资金，同时受托银行也可以运用委托人的居住不动产和金融资产，并通过资产整合形成更大规模的资产资源，从而给委托代理双方带来进一步的投资收益。日本“以房养老”的反向住房抵押贷款措施自试行以来，对于应对高速来袭的老龄社会，减轻政府财政负担起到了重

16、要的缓解作用。（3） 、域外住房反向抵押贷款制度对我国的启示反向抵押贷款制度在海外发达国家作为一种针对老年人的金融产品制度,有效地解决了社会老龄化中老年人的晚年生活保障问题。但是,引进反向抵押贷款制度还应该结合我国的现实情况进行必要性分析并全面分析该制度在我国推行所面临的法律障碍,切不可盲目移植。1、我国住房反抵押贷款实践及其不足2005年开始江苏南京建成 “温泉留园”老年公寓，允许该市拥有60平米以上房产且年龄在60岁以上的老人入住留园，并通过抵押自有住房获得免费的终身养老保障。以此为标志我国的 “以房养老”试点在各地相继展开。2006年“以房养老”议题在全国两会上提出，各级政府开始关注反向

17、住房抵押贷款对于解决老年人养老问题的重要性。随后，在上海和北京等地先后有地方政府和民间团体试行反向住房抵押贷款业务。近年来，尽管我国已经开始对“以房养老”模式进行探索，但反向住房抵押贷款在我国试行以来一直未见显著成效，综合分析我国当前的 “以房养老”实践，主要有以下几个问题阻碍了住房反抵押贷款在我国的实行。第一，实行住房反抵押贷款的宏观环境不成熟。第二，政府对住房反抵押贷款缺乏引导和管理。第三，参与住房反抵押贷款的主体缺失、客体消极。第四，住房反抵押贷款在我国实施面临诸多法律障碍。2、 域外“以房养老”对我国的启示新加坡和日本的住房反向抵押贷款都具有自己独特的特色和鲜明的个性,也有普遍的规律和

18、共性的经验。通过比较法,认真总结国外发展的规律和经验,对于我国开发和引进该产品以及构建相关的法律制度规范和引导该产品的运行,具有重要的启示和借鉴意义。（1）、反向抵押贷款制度的实现离不开政府的支持。政府的支持主要体现在:在发展初期积极开展政策宣传、解释工作,促进潜在需求变成现实需求;进行引导示范,提供资金发展公立的咨询机构;制定税收减免等优惠政策,并通过保险或担保等手段降低市场风险;制定比较详实的实施计划,并出台有关法律法规,以规范借贷双方的行为,为其健康发展创造良好的外部环境。（2）强化市场监管和风险控制强化市场监管和风险控制是反向抵押贷款制度健康发展的重要保证。反向抵押贷款制度作为一种新型

19、的金融工具,面临房价、利率、长寿、经济周期等市场风险,参与主体比较多,包括银行、保险公司以及产品申请者,利益关系难以协调,特别是该产品的申请者通常为老年群体,他们的抗风险能力和维权意识都相对软弱。如果缺乏必要的市场监管,该产品甚至会被个别投机商所利用,这不仅严重损害老年人的正当利益,而且将会对整个反向抵押贷款行业产生毁灭性的负面影响。因此海外国家都十分重视风险的有效控制和市场监管的法制化。（3）、以正确的舆论引导观念的转变反向抵押贷款制度的顺利实施,需要加强对反向抵押贷款的正确宣传和社会舆论的支持,以期转变借款人的消费观念。尤其在我国,长期以来就形成了养儿防老的观念,老年人如果把自己多年居住的

20、房屋抵押出去提前获得消费的现金而不是留给后代,会担心受到社会舆论的谴责;对于儿女来说,则担心不能继承遗产或受到不孝敬老人的责难等原因而反对老人将房屋抵押出去。所以说一定要加大宣传力度,用正确的舆论导向引导人们社会消费观念的转变。四、针对制约我国住房反抵押贷款发展因素的几点完善（一）、实施反抵押贷款的物权障碍1、房产地产权属时间的不一致性由于我国在 90 年代施行土地使用权的交易转让法, 并规定建设住宅用地有 70 年的使用年限。由此造成房产所有权和地产所有权的分离, 即房产地产权属的不一致性, 其不一致性主要体现在时间上的不匹配。我国房屋的价值包括房价和地价两部分, 其中地价部分主要包括土地出

21、让金和土地的自然升值部分, 房价和土地出让金会随着房产使用年限增加而逐步折旧摊销, 只有地价的自然升值部分随着年限的增加而增加。由于我国建设住宅用地规定的 70 年的土地使用年限, 使房屋在 70 年后, 使其因为新一周期的土地出让费而产生贬值, 其价格也会远远低于两权结合的住房余存价值。房产和地产权属时间的不相匹配使金融机构对房地产的远期价值进行评估产生困难, 即现行的“土地批租制”难以适应不动产抵押的发展。根据 2007 年 10 月1 日国家最新颁布的物权法的规定, 住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。但续期如何实行仍不确定, 仍不能明确解决房产地产权属的不一致性。虽该法令没有对土

22、地使用权的具体处理方案( 包括土地使用费比例, 征收方式等) 作出解释, 金融机构在以房屋进行担保时也存在政策上的不确定性, 但依然表明土地使用权能在一定成本的基础上实现房产所有权和土地使用权的统一, 实行住房的反抵押贷款。二、房产地产权属的法律模糊将房屋抵押给金融机构进行反向抵押贷款, 很重要的一条就是房屋要有合法的完整的产权, 但在近年来出现的一些非完全产权或者法律地位模糊的产权的房屋, 给反抵押贷款的实行又带来了困难。同时, 金融机构根据房屋提供反抵押贷款最终是要获得房屋的所有权, 并对房屋进行出售套现获得利润, 但在对房屋出售时, 同样需面对房屋法律地位不明晰的问题, 并可能因为国家政

23、策的变动而给金融机构造成风险。( 一) 小产权房产权问题现行城镇房地产市场供求矛盾尖锐,房价居高不下,城市中低收入阶层无力承担。由于我国特殊的土地制度, 农村土地集体所有, 并在法律允许的范围内乡村集体可在集体土地上建造住宅的小产权房或者乡产权房。但据中华人民共和国土地管理法的规定, 农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这就决定了这种小产权房或者乡产权房不能得到房屋完整的产权, 即只能拥有房产的所有权而没有地产的使用权, 当然其房屋的价格也因为这种缺陷而相应折扣。但在城市周围的农村, 小产权房以其低廉的价格迅速蔓延, 并已在房屋市场上占据了不小的份额。由于小产权房由

24、乡镇政府颁发产权证, 而乡镇政府所颁发的产权证书是无效的, 不能进行登记。而我国法律规定的不动产登记原则, 表明该房产不能得到法律的保护。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护, 也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。但物权法的出台, 公民的私有财产得到法律的确定和保护,因此这种小产权房将处在一种边缘化的状态。正是由于小产权房的这种法律地位的不明晰, 以及产权权属主体的不一致性, 既无法将此类房子进行银行抵押贷款, 更谈不上它的反抵押贷款。农村土地的不可流转性决定小产权房难以进行住房反向抵押贷款, 其中面临着一些现行法律上真空的问题。( 二) 农村私有房屋产权问题

25、我国有庞大的农业人口, 传统的“养儿防老”难以满足养老的需要, 加之农村人口基本没有社会养老保险, 所以住房反抵押贷款按理应首先向农村积极推行, 但我国的国情使反抵押方式在农村难以进行, 具体表现在:1. 我国的农村土地制度是农村土地集体拥有, 其中农民宅基地也属集体所有, 因此只有集体组织才有对宅基地进行占有、使用、收益和处分的权利。农民不需要交纳任何土地费用就可以在法律规定的范围内获得土地使用权, 但同时没有对宅基地进行处分的权利, 即农民只能对自己建造的房屋进行处分, 而其土地使用权则不能转让、抵押。这种房产和地产权属主体的不一致性使农村私有房屋在买卖和抵押上都存在争议, 一方面担保法只

26、规定的宅基地不能处分、抵押, 而其上面的建筑物则可以进行抵押或买卖, 而另一方面地随房走的政策, 房屋的转移又必然涉及到宅基地, 所以农村私有房的产权在法律上还是一个模糊的概念。如果将农村私有房屋进行反向抵押贷款, 房屋的价值评估最多只能针对房产, 因为农民并未不拥有地产的处分权, 那么农民实际得到的贷款费用将很少, 农民无法从自己具有使用权的土地上获得补偿。2. 如果农村私有房屋能够进行反向抵押, 那么金融机构将面如何对房屋进行处置的难题, 金融机构将房屋进行出售的主体具有局限性。农村土地使用权只能由农民集体组织拥有, 其使用权也只能在集体组织内部自由流动, 但如果是集体外居民购买农村私有房

27、屋, 则他不能拥有对宅基地的使用权, 这就回到了小产权房的问题, 即房产权和地产权的分离。在这一问题解决之前, 农村私有房屋的出售、抵押、反向抵押贷款都会难以进行。( 三) 有限产权房产权问题住房反抵押贷款的实施对象主要面向中低收入阶层, 在城市中他们很多居住在有政府优惠条件的经济适用性住房中, 而由于这种政策优势, 这种住房的产权特点能否进行反向抵押或者怎样施行还需进一步分析, 并且由于政府政策的不稳定性和存在政府违约的可能, 更给经济适用房的反抵押带来了不确定性。2007 年 8 月 1 日国务院通过 24 号文件( 以下简称 24 号文件) , 第一次对经济适用房的性质作出解释, 即经济

28、适用住房属于政策性住房, 购房人拥有有限产权。同时还规定了房屋 5 年后才可交易, 并交纳土地收益等价款, 政府可优先回购; 购房人交纳土地收益等价款后, 也可以取得完全产权。配合物权法, 经济适用房被定义为有限产权房, 只有在一定的条件下房主对该房屋才能享有完全的产权。同时, 从该文件还应看出: 政府优先回购经济适用房, 即经济适用房不直接上市, 由政府照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因为经济适用房的有限产权性和政府回购性, 会给这种房屋的反抵押方式造成影响:1. 经济适用房的有限产权性使房主对房屋不具有完整的产权, 而反抵押贷款对借款人必须要求房屋完整的产权,如房主需要对自己的

29、经济适用房进行住房反抵押贷款, 那么首先其应当向政府交纳土地收益等价款, 才能取得房屋的完整产权。而土地收益等价款的交纳比例是由政府确定, 其高低和比例现在还没有具体的规定, 如果太高房主还需权衡最终的收益大小, 也许最后就不会选择住房的反抵押方式。2.根据 24 号文件, 经济适用房优先政府购买, 表示经济适用房的出售不能按照市场的价格进行, 而需以政府确定的价格为标准。这就造成经济适用房不能按照普通商品房一样在市场流通中获得升值, 而受到政府计划价格的约束, 那么金融机构对该种房屋进行反抵押贷款时, 需对房屋进行估值, 其计算方法肯定不能按照普通商品房的计算原则, 因为它们最终是要卖给政府

30、的, 你要价这么高, 它们不要, 最终风险都转嫁给了金融机构。三、对反抵押贷款本土化的建议由于住房反抵押贷款对于完善我国社会保障体系的积极意义, 同时其实现本土化还存在许多制度上的、法律上的问题, 因此我们应对它进行深入的研究,并结合我国的国情、现状, 借鉴土地公有制的香港在处理其“反按揭”的成功经验, 为反抵押贷款在我国的全面推行做好充足的准备。通过前面对于反抵押贷款在我国实行过程中存在问题的分析,提出了以下的建议:( 一) 借鉴香港土地管理制度和其“反按揭”本土化的方式香港施行土地政府所有的土地制度, 同大陆地区一样属于土地公有制的范畴。但香港的土地管理制度是“土地批租制”与“土地年租制”的混合体制, 能有效的解决土地使用权在契约期限到期时产生的产权模糊问题, 即土地使用者不用补交地价, 但要在续约期内缴纳“实际年租金”。而在大陆地区实行“土地批租制”的单纯体制, 刚刚推行的物权法对于土地使用权也只是确定了自动续期的内容, 而对续期后的土地使用