试析土地供给政策对房地产的影响

1、    试析土地供给政策对房地产的影响    梁志军摘 要 土地资源是国家的重要资源之一，国家通过对土地资源进行管理，实现土地资源优化配置，使之更好地为国家的进步、社会的发展和提高居民的生活水平服务。土地供给政策是国家对土地资源进行管理的重要手段之一，与房地产市场紧密相关，国家对土地的宏观调控会对房地产市场产生较大的影响。本文主要介绍了国家实行的各种土地供给政策，重点分析了土地供给政策对房地产的影响，并针对当下国内外经济状况和国内房地产的发展形势提出了完善建议。关键词 土地 供给政策 房地产一、土地供给政策的主要组成部分当今，虽然经济在不断发展，但经济危

2、机的深层影响也在逐渐显现，世界经济市场可能持续动荡，短期内无法得到明显改善，这对我国房地产市场产生了许多负面影响。在社会主义市场经济体制下，房地产市场波动性较大，因此我国房地产在尊重市场规律的前提下，需要政府积极进行宏观调控，出台相关的供给政策加以引导、规范和治理，为房地产的发展保驾护航。当下，我国政府从国内外形势出发，出台了一系列土地供给政策，包括拆迁补偿制度、土地开发储备制度和土地出让制度等。（一）土地拆迁补偿制度目前，我国关于土地拆迁补偿的政策和制度主要包括土地管理法房地产管理法和城市拆迁管理办法及其相关管理规定。土地拆迁主要有两大特点，即强制性和补偿性。因国家建设需要，拆迁具有强制性，

3、所以在拆迁范围内必须把国家政策和利益放在首位，遵守國家颁布的关于土地拆迁的相关制度。在拆迁过程中，为保证居民利益，国家需要给予居民一定的补偿，而具体的土地拆迁补偿计算公式如下：土地补偿费=被征地亩数×年产值×补偿倍数安置补助费=需要安置的人数×年产值×补偿倍数需要安置的人数=被征地数÷征地前人均分配耕地数另外，拆迁补偿还包括青苗补偿费，安置人数，大中型水利、水电工程建设征地补偿等。（二）土地开发储备制度我国土地开发储备制度主要包括中华人民共和国土地管理法市区县（自治县、市）投资土地开发整理项目管理实施办法市土地开发整理项目库管理暂行办法和市土地

4、开发整理项目竣工验收管理暂行办法等有关法律规章规定。国家通过收购、置换土地的办法来进行土地的开发储备，并对土地进行调控管理。通过对土地进行开发储备，可以有效规范房地产市场；通过调整土地的供求关系，可以稳定房地产市场。在土地的开发储备中要遵循以下几大原则：实现耕地占补平衡和耕地总量动态平衡；科学安排，规范审查；实事求是，严格办事程序。（三）土地出让制度土地出让制度主要包括经营性用地出让管理办法协议出让管理办法及其相关管理规定。国家通过无偿划拨土地的方式来进行水利、军事、交通等大型基础设施建设，或者通过有偿出让的方式进行，具体有拍卖、招标、挂牌等形式。二、土地供给政策对房地产的影响（一）对房地产数

5、量的影响首先，土地供给政策对房地产市场的影响体现在对房地产数量的影响上。土地供给是房地产的基础，当土地供给政策比较宽松时，房地产的数量会比较多。其次，土地的供给还会影响房地产市场的预期和生产，他们之间的关系由容积率（项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值）来反映。设房地产增量为qr（平方米建筑面积），土地供给量为ql（平方米土地面积），容积率为f，则有qr=f×ql。由此可见，当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系；容积率越大，单位面积土地上的建筑容量即建筑面积就越大。但当房地产市场出现炒房、囤积时，土地的供给量对房地产市场的调控管理就不能完全发挥作用；由于部

6、分开发商盲目追求经济利益，不遵守市场规律，即使在土地供给量比较大的情况下，用于市场交易的房地产总量也会相对减少。（二）对房地产价格的影响上文提到，土地供给政策对房地产市场的影响首先体现在对房地产数量的影响上，通过影响房地产的数量，房地产的价格也会受到较大的影响。当土地供给量较大时，房地产的数量会增加，房地产的供应数量也会增多。这时，房地产市场可能会出现供大于求的现象，此时处于买方市场，所以房地产的价格会比较低。反之，当土地供给量较小时会出现卖方市场，房地产的价格会比较高。由此可见，土地供给政策通过调整土地供给数量来影响房地产市场的供给关系，进而进一步影响房地产市场的价格。三、土地供给政策的完善

7、措施（一）保障低收入人群的利益在制定土地供给政策时，要始终把人民的利益特别是低收入人群、弱势群体的利益放在首位。土地供给制度和其他制度应按照兼容性、互补性和关联性的原则进行完善。从制度的兼容性来讲，主要是重新界定所有权、土地使用权和发展权，建立制度兼容的土地产权制度，促进土地使用权按照市场价格流转。从土地供给制度与其他制度的互补性来讲，应将房地产产业的税收政策、金融政策、房地产产业政策联系起来，形成一个完整的体系。从土地供给制度的关联性来讲，只有将土地的计划管理、城市规划管理、土地储备开发和土地出让制度联系起来，共同组成一个制度体系，才能对房地产市场产生影响。（二）完善经济适用房、限价房和廉租

8、房等有关政策在完善经济适用房、限价房和廉租房等有关政策时，应该把目光集中于中低收入人群。从市场需求的实际状况出发，可以适当降低经济适用房的数量，加大廉租房的比例，如可以出台相关政策，对低收入人群的购房和租房行为加大优惠支持力度。此外，应打击投机行为，稳定房地产市场秩序，保障中低收入人群的利益。四、结语在当下的经济形势下，房地产市场状况往往是一个国家经济的晴雨表，而国家出台的土地供给政策会对房地产产生深刻的影响。本文主要介绍了国家实行的各种土地供给政策，重点分析了土地供给政策对房地产市场特别是对房地产数量和价格的影响，并结合我国现状对今后房地产政策的制定提出了建议，以期为房地产的发展提供一定参考。（作者单位为肇庆城际轨道实业有限公司）参考文献1 刘艳花，邢佳维，李佳.土地供给政策对房地产影响分析j.经济/产业，2010（23）.2 刘洋.土地供给对房地产价格影响因素剖析及政策建议研究j.城