深圳市房地产市场涉及的税费

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。深圳市房地产市场相关税费深圳市房地产市场相关税费-刘丽丽、刘丹估价部新员工入职系列培训课程2007年10月本报告是严格保密的。2本课程主要内容本课程主要内容1 1、关于我国税收制度的几个基本概念、关于我国税收制度的几个基本概念2 2、深圳市房地产各级市场应缴纳税费、深圳市房地产各级市场应缴纳税费3 3、深圳市房地产抵押贷款评估涉及的相关税费、深圳市房地产抵押贷款评估涉及的相关税费本报告是严格保密的。3 一、一、关于我国税收制度的几个基本概念关于我国税收制度的几个基本概念本报告是严格保密的。4税收：税收：u税收是国家为实现其职能，凭借其政治权力，依法参与单

2、位和个人的财富分配，强制、无偿地取得财政收入的一种形式。税收特征税收特征 ：1、强制性：u税收参与社会物品的分配是依据国家的政治权力，而不是财产权力u税收是以国家法律的形式规定的u对不同的所有者都是普遍适用的，任何单位和个人都必须遵守，不依法纳税者要受到法律的制裁。2、无偿性：u税收的无偿性是就具体的征税过程来说的，表现为国家征税后税款即为国家所有，并不存在对纳税人的偿还问题。 3、固定性：u税收的固定性是指课税对象及每一单位课税对象的征收比例或征收数额是相对固定的，而且是以法律形式事先规定的，只能按预定标准征收，而不能无限度地征收。关于我国税收制度的几个基本概念关于我国税收制度的几个基本概念

3、本报告是严格保密的。5u纳税人：纳税人：即纳税义务人，又称为纳税主体，是税法规定直接负有纳税义务 的单位和个人。纳税人包括自然人、法人和其他组织。u税基：税基：计算应纳税额时的课税基础。u税率：税率：指应征税额占课税对象数量的比例，它是计算应纳税额的尺度，也是税制的中心环节。u税收的附加和减免：税收的附加和减免： 附加是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款； 减免是税法规定对某些纳税人或课税对象给与少征一部分税款或全部免于征税的规定。关于我国税收制度的几个基本概念关于我国税收制度的几个基本概念税费税基税费税基税率税率本报告是严格保密的。6 二、二、深圳市房地产各级市场应缴纳税费深圳市房地产各

4、级市场应缴纳税费本报告是严格保密的。7房地产市场分类房地产市场分类u一级市场政府出让土地（招拍挂）交易地点：深圳市国土资源和房产管理局土地房产交易中心 http:/http:/u二级市场开发商销售商品房和土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 交易地点：开发商/代理商的售楼处http:/ http:/ 纳税方纳税方税项税项买方（投资商、开发商）契税印花税交易服务费卖方：政府（出让环节）本报告是严格保密的。9二级市场涉及的相关税费二级市场涉及的相关税费 纳税方纳税方税项税项买方（企业、机构、个人）契税印花税卖方：开发商（开发和销售环节）营业税城建税教育费附加印花税土地增

5、值税企业所得税销售代理费（佣金、广告策划等）本报告是严格保密的。10三级市场涉及的相关税费三级市场涉及的相关税费 纳税方纳税方税项税项买方（企业、机构、个人）契税印花税转移登记费交易服务费/佣金卖方：企业、机构、个人（转让环节）营业税城建税教育费附加印花税土地增值税企业（个人）所得税交易服务费/佣金本报告是严格保密的。11租赁市场涉及的相关税费租赁市场涉及的相关税费 纳税方纳税方税项税项承租方（企业、机构、个人）出租方：企业、机构、个人（出租环节）营业税城建税教育费附加印花税房产税房屋租赁管理费租赁手续费（佣金、广告）本报告是严格保密的。12契税契税u纳税人买方u税基：销售金额u税率个人购买自

6、用普通住房：1.5 购买其他房地产：3%u其他房地产主要包括土地使用权出让、转让（含出售、赠与和交换），非普通住房、仓库、写字楼、商铺、厂房、车库等房屋的买卖、赠与和交换。 u法定继承人继承的或夫妻双方离婚财产分割的房地产不需缴纳契税 买方税费买方税费1/41/4本报告是严格保密的。13契税契税相关法律法规相关法律法规发布单位发布单位执行时间执行时间政策名称政策名称文号文号主要内容主要内容国务院 1997.10.1 中华人民共和国契税暂行条例 国务院令1997第224号 首次规定境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个应当缴纳契税深圳市人民政府 1994.10.24 关于搞活深圳市房地产市场的若

7、干规定 深府1994230号 为了搞活房地产市场，规定暂免征契税和教育费附加 深圳市人民政府 1998.11.12 关于恢复征收契税有关问题的补充通知 深府1998246号 决定从1998年10月1日起，在全市范围内恢复征收契税适用税率为3%。纳税人负担，其余部分由财政部门返还。第一次购买公有住房（包括我市的福利房、微利房）的城镇职工，免征契税。 深圳市财政局 2004.1.1 关于契税征收管理若干具体事项的通知 深财20047号 税率调整：2003.12.31之前转移：税率1；2004.1.1之后转移土地、别墅和度假村为3，其它为1.5深圳市地税局 2006.2.23 关于加强契税征收管理有

8、关问题的通知 深地税发2006122号 从2006年1月1日起，个人购买自用普通住房的，继续执行暂减半征收契税的优惠政策，适用税率为1.5%：其他土地房屋权属转移一律按3%的税率执行。 买方税费买方税费1/41/4本报告是严格保密的。14印花税印花税/ /贴花贴花u纳税人纳税人买卖双方u税基税基一、二、三市场：转让额租赁市场：租金收入u税率税率一、二、三市场：0.05租赁市场：0.1贴花：5元/本买方税费买方税费2/42/4本报告是严格保密的。15发布单位发布单位执行时间执行时间政策名称政策名称文号文号主要内容主要内容国务院1988.10.1 中华人民共和国印花税暂行条例 国务院令1988 1

9、1号 在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。 印花税印花税相关法律法规相关法律法规买方税费买方税费2/42/4本报告是严格保密的。16转移登记费转移登记费u交费人交费人买方u交费标准交费标准个人：50元/宗企业：80元/宗买方税费买方税费3/43/4本报告是严格保密的。17发布单位发布单位执行时间执行时间政策名称政策名称文号文号主要内容主要内容深圳市人大 1993.7.1 深圳经济特区房地产登记条例 房地产权利的设定、转移、变更、终止等须依照本条例的规定进行登记。依法登记的房地产权利受法律保护。广东省物价局 200

10、1.12 关于取消和降低涉及住房建设收费的通知 粤价2001323号 企业80元/zong个人50元 /转移登记费转移登记费相关法律法规相关法律法规买方税费买方税费3/43/4本报告是严格保密的。18交易服务费交易服务费u交费人交费人买卖双方u交费标准交费标准u新建成商品住房按3元/平方米收取；u经济适用房的房地产交易服务费减半计收；u存量商品住房和住房以外的按6元/平方米收取，交易双方各承担50% 。 u土地交易服务费按成交额的一定比例收取，成交额5000万元以下（含5000万元），按2%计收；成交额5000万元以上部分，超出部分按1%计收 买方税费买方税费4/44/4本报告是严格保密的。1

11、9发布单位发布单位执行时间执行时间政策名称政策名称文号文号主要内容主要内容国家计委、建设部 2002.3.1 关于规范住房交易手续费有关问题的通知 计价2002121号 规定房地产交易手续费按建筑面积收，收费标准为：u新建商品住房每平米3元，经济适用房减半计收，由转让方承担；u存量住房每平方米6元，由转让双方各承担 50。深圳市物价局 2005.8.1 关于房地产交易手续费问题的批复 深价管函200516号 u新建商品住房每平米3元，经济适用房减半计收，由转让方承担u存量住房（二手房）和住房以外的房地产交易手续费为每平方米6元，由交易双方各承担50%深圳市人民政府2001.3.6深圳市土地交易

12、市场管理规定（2001）深圳市人民政府令第100号u规定土地交易服务费按成交额的一定比例收取：成交额5000万元以下（含5000万元），按2%计收u成交额5000万元以上部分，超出部分按1%计收 交易服务费交易服务费相关法律法规相关法律法规买方税费买方税费4/44/4本报告是严格保密的。20营业税营业税u纳税人卖方u税基：全额计收：转让额差额计收：转让额建购价款应补地价改良投资u税率一、二、三级市场：5%个人租赁市场：3应补地价、改良投资均要有正规发票时方可予以扣除应补地价、改良投资均要有正规发票时方可予以扣除卖方税费卖方税费1/51/5本报告是严格保密的。21营业税营业税税基、税率税基、税率

13、转让方类型转让方类型二级市场二级市场三级市场三级市场租赁市场租赁市场企业u开发商售楼，按销售收入5全额征收。u开发商自留房地产转让视为一手楼，按转让价5全额征收。u非房地产开发单位销售自建房或接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，以取得的全部收入的5征收营业税。u企业购买任何类型房地产（包括土地）转让的，全部按差额的5征收。u年租金的5个人u转让购买超过5年（含5年）的普通住宅免征营业税。u转让自建自用免征营业税。u直系亲属或配偶之间房地产赠与，房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的免征营业税 。u转让购买不足5年的住宅，按转让额的5全额缴纳营业税。u转让非普通住宅、非住宅按差额的5征收。u月租金

14、1000元，按年月租金的3%计收卖方税费卖方税费1/51/5本报告是严格保密的。22营业税营业税相关法律法规相关法律法规物业类型界定物业类型界定发布单位发布单位执行时间执行时间政策名称政策名称文号文号主要内容主要内容国务院1994.1.1中华人民共和国营业税暂行条例 国务院令1993136号 规定境内转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，应当依照本条例缴纳营业税，税率为5深圳市地税局 1999.8.16 转发财政部/国家税务总局财税字1999210号 深地税发1999360号关于普通住宅标准和购买时间的认定深圳规划国土局房地产业管理处 2003.4.30 规定房地产三级市场转让营业税的征收标

15、准调整为差额征收，即营业税征收基数为交易价减去原购入价的差额，营业税征收税率仍为5深圳市地税局 2005.6.9转发国家税务总局/财政部/建设部200589号 深地税发2005330 个人购买住房2年内转手交易的，全额征收营业税；超过2年（含2年）转手交易的，普通住宅免征营业税。深圳市地税局2006.6.1转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 深地税函2006115个人购买住房5年内转手交易的，全额缴纳营业税；超过5年（含5年）转手交易的，普通住房免征营业税，非普通住房按差额征收。卖方税费卖方税费1/51/5本报告是严格保密的。23营业税附加：城市维护建设税营业税

16、附加：城市维护建设税u纳税人卖方u税基：营业税u税率1与营业税同时缴纳与营业税同时缴纳卖方税费卖方税费2/52/5本报告是严格保密的。24营业税附加：教育费附加营业税附加：教育费附加u纳税人卖方u税基：营业税u税率3u与营业税同时缴纳与营业税同时缴纳u深圳市从深圳市从20052005年年1111月月1 1日开始征收（深地税发日开始征收（深地税发20052005516516号）号）u对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加卖方税费卖方税费3/53/5本报告是严格保密的。25发布单位发布单位执行时间执行时间政策名称政策名称文号文号主要内容主要内容国务院1

17、985.1.1 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 国发198519号凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。深圳市 1999.8.16 转发财政部/国家税务总局财税字1999210号 深地税发1999360号深圳的税率为1%。 国务院 1986.7.1 中华人民共和国征收教育费附加的暂行规定 国务院令1990第60号依照本规定缴纳教育费附加 。 深圳市地税局 1995.10.19 转发深圳政府关于促进我市房地产市场发展的若干规定府1995239号深地税发1995376号 对房地产转让,1995年10月1日起暂免征教育费附加。 深圳市地税局 2005.11.

18、1 关于恢复征收房地产转让教育费附加有关问题的通知 深地税发2005516号 从2005年11月1日起，按3%的附加率计征教育费附加。营业税附加营业税附加相关法律法规相关法律法规卖方税费卖方税费2/52/5、3/53/5本报告是严格保密的。26土地增值税土地增值税u纳税人纳税人卖方u税基税基增值额u税率税率实行四级超率累进税率1） 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。2） 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。3） 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。4） 增值额超过扣除项目金额200%的部分，

19、税率为60%。卖方税费卖方税费4/54/5本报告是严格保密的。27土地增值税土地增值税1 1、计算公式计算公式土地增值税=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数增值额转让额-扣除项目金额增值率=增值额/扣除项目金额2 2、扣除项目金额、扣除项目金额u房地产开发项目房地产开发项目（地价+契税+印花税+建造成本)(1+20%)+管理费+不可预见费+销售费用+销售税费+利息+融资成本u旧有房地产旧有房地产原建购价+转让房地产有关的各项税金3 3、速算扣除系数、速算扣除系数u增值率50%，速算扣除系数为0u50%增值率100%，速算扣除系数为5%u100%增值率200%，速算扣除系数为15%u增值率

20、200%，速算扣除系数为35%卖方税费卖方税费4/54/5本报告是严格保密的。28卖方税费卖方税费4/54/51 1、个人转让房地产、个人转让房地产u个人转让普通标准住宅免征土地增值税u个人转让居住超过5年以上的（含5年）的非住宅免征土地增值税u居住满3年不满5年的，减半征收土地增值税；居住不满3年的计土地增值税u个人转让非住宅类物业，计土地增值税2 2、企业转让旧有房地产、企业转让旧有房地产u企业转让所有各类房地产均计要土地增值税u开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税u对企业重组、分立或联营中，房地产按评估价重新入帐后再转让，如购买使用年限不足5年，应

21、以房地产原值作为扣除项目；如购买使用超过5年（含5年），可经主管税务机关批准后，按以依法设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额。u关于以拍卖和法院判决、裁定等方式转让房地产，由受让方支付相关税费，其房地产扣除项目的确定问题：以拍卖和法院判决、裁定等方式转让房地产，并由受让方支付相关税费，土地增值税扣除项目应包括受让方代转让方缴纳的相关税费u工商银行经营性物业贷款不扣土地增值税土地增值税土地增值税本报告是严格保密的。29卖方税费卖方税费4/54/53 3、关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题u土地增值税采取土地增值税采取

22、“先预征、后清算、多退少补先预征、后清算、多退少补”的办法征收，预征标准：的办法征收，预征标准：u对别墅、度假村、酒店式公寓按销售收入的1%预征；u对其他房地产按销售收入的0.5%预征。u土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位u土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。u开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。u土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：u房地产开发项目全部竣工、完成销售的；u整体转让未竣工决算房地产开发项目的；u直接转让土地使用权的。符合下列情形之

23、一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：u已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；u取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；1.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。土地增值税土地增值税本报告是严格保密的。30发布单位发布单位执行时间执行时间政策名称政策名称文号文号主要内容主要内容国务院1994.1.1 中华人民共和国土地增值税暂行条例 国务院令1993138号 规定转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税

24、。 深圳市地税局 2005.11.1 关于我市开征土地增值税的通告 深地税告20056决定深圳市从2005年11月1日起开始征收土地增值税，并规定征收管理方式深圳市地税局2006.8.1深圳市地方税务局关于土地增值税扣除项目等有关问题的通知深地税发2006454规定细化土地增值税的扣除项目深圳市地税局2007.2.1深圳市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知深地税发2007126规定从2007年2月1日开始，对房地产开发清算，并规定清算单位和条件卖方税费卖方税费4/54/5土地增值税土地增值税相关法律法规相关法律法规本报告是严格保密的。31所得税所得税u

25、纳税人纳税人卖方u税基税基转让额原建购价应补地价改良投资各项税费u税率税率个人20%企业15%卖方税费卖方税费5/55/5u企业所得税按季度申报，年终汇算清缴，评估时不计，特殊要求计征时税率为15%u个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税（须到档案大厦开证明！）u个人出售自用5年以上的安居房取得的所得，免征个人所得税u直系亲属或配偶之间房地产赠与，房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的免征个人所得税 。 扣除的合理费用包括： u财产原值及购买税费u转让税费u装修费u贷款利息u手续费u公正费u.以正规发票为准！本报告是严格保密的。32卖方税费卖方税费5/55/5所得税所得税相关法

26、律法规相关法律法规发布单位发布单位执行时间执行时间政策名称政策名称文号文号主要内容主要内容深圳市地税局 2000.7.5关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知 深地税发2000464号 个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人税。 深圳市地税局 2000.8关于深圳市安居房上市有关税收政策问题的通知 深地税发2000431号个人出售自用5年以上的安居房取得的所得，免征个人所得。国家税务总局2006.8.1 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发2006108号个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

27、本报告是严格保密的。33房产税房产税u纳费人纳费人房屋所有权人u税费标准税费标准企业：企业：从价计征房产税原登记价 70% 1.2%个人：个人：从租计征房产税年租金4%事业单位：事业单位：从租计征房产税年租金12%出租方税费出租方税费1/31/3本报告是严格保密的。34房屋租赁管理费房屋租赁管理费u交费人交费人房屋所有权人u交费标准交费标准房屋租赁管理费年租金 2%出租方税费出租方税费2/32/3本报告是严格保密的。35租赁手续费租赁手续费出租方税费出租方税费3/33/3u交费人交费人房屋所有权人u交费标准交费标准租赁手续费费年租金 2%4本报告是严格保密的。36 三、三、深圳市房地产抵押贷款

28、评估涉及的相关税费说明深圳市房地产抵押贷款评估涉及的相关税费说明本报告是严格保密的。37抵押贷款评估涉及的相关税费抵押贷款评估涉及的相关税费企业名下物业企业名下物业u作为优先于抵押权的转让税费必须在房地产价值中扣除。u抵押贷款评估中的预计转让税费是假设估价对象变为不良资产时，以评估总值发生转让变更，卖方按规定应缴纳的税费。u当权利人为企业且为公司贷款时扣税方式有农行和非农行之分序序号号预计转让税费预计转让税费农行农行非农行非农行1营业税营业税2城建税城建税3教育费附加教育费附加4印花税印花税5土地增值税土地增值税6企业所得税（0）企业所得税（0）7交易服务费8诉讼费用9拍卖费用本报告是严格保密的。38u依据：中国农业银行深圳分行关于修改抵押贷款保证额计算方法的通知（深农银办2006122号）u诉讼费用案件受理费+申请执行费 案件受理费按争议标大小的有七种比率；申请执行费按执行金额有三个比率。u拍卖费：根据抵押物所是深圳内、外其计算方法不同。u拍卖费、诉讼费及执行费合计的计算公式如下 ： 拍卖费、诉讼费及执行费评估值（2.5%4%）（注：5000万元以下约为4%，5000万元到1亿元之间约3%，1亿以上约2.5%）