浅谈物业管理中专项维修基金的管理问题

1、摘要i 题 目浅谈物业管理中专项维修基金的管理问题摘要：随着住房制度改革的不断深化、时间的推移， 房屋逐渐老化与维修费用的矛盾也越来越突出， 越来越多的商品房公共部位、 设施设备的维修问题逐渐显现出来，而此项工作的好坏会直接影响房地产业发展乃至影响社会安定，在物业管理实践中专项维修基金管理存在费用收缴难、使用难、挪用等问题， 如何解决这些矛盾，保障物业售后共用部位、 共用设施设备的正常使用， 切实维护广大业主的共同利益，成为当前迫切需要研究的问题。本文就这些问题进行探讨并寻求解决方案，以期促进物业维修基金良性运转。房屋专项维修基金在我国是一个新生事物，全国各地都没有可借鉴的固定模式，这几年，全

2、国出现了各种各样的问题如基金的收缴纠纷、使用难、基金被挪作他用等。这些问题已经影响到业主利益以及物业管理的发展。要解决上述问题首先我们要清楚什么是专项维修基金以及他的特点、缴纳对象从而分析收缴困难的原因及其解决方法。关键词： 专项维修基金费用收缴使用 挪用摘要ii iii abstractwith the deepening of the reform of the housing system, the passage of time, housing is aging and repair expenses contradiction is more and more outstandin

3、g, more and more public areas, the commodity house of facilities maintenance problems appeared gradually, and the work quality will directly influence the real estate industry development and even affect social stability in property management practice, the special maintenance fund management are di

4、fficult, use cost seized problems such as difficult, misappropriate, how to solve these problems and safeguard property after the common parts and common facilities of normal use, safeguarding the common interests of the broad owner, become the urgent need to study the problem. this paper discusses

5、the problems and seek solutions, in the hope of promoting property maintenance fund benign operation. the special maintenance fund houses in our country is a new thing, without reference to all over the country, these a few years the fixed mode, the national appeared all kinds of problems such as fu

6、nd collection disputes, use the difficult, funds are used for any other purposes. these problems have affected the owners interests and property management development. to solve the above problem first of all we want to know what is special maintenance fund and his features, pay object so as to anal

7、yze the causes and collection difficulties solutions. keywords: the special maintenance fund collection using misappropriate cost 1 目 录中文,英文摘要 ,目录,1 一、专项维修基金的定义、特点及缴纳对象,2 （一）专项维修基金的定义,2 （二）专项维修基金的特点,2 （三）专项维修基金的缴纳对象,2 （四）专项维修基金收缴困难的原因及解决办法,2 二、物业专项维修基金使用困难的原因及解决办法,3 （一）项维修基金使用 ,3 （二）专项维修基金使用中存在的问题,4

8、 （三）专项维修基金使用难的解决方案,5 三、物业专项维修基金被挪用的原因及解决方案,6 参考文献 ,8 专项维修基金的定义、特点及缴纳对象2 一、专项维修基金的定义、特点及缴纳对象（一）专项维修基金的定义根据物业管理条例 第五十四条的规定， 专项维修资金是指专用于物业保修期满后物业共用部位、 共用设施设备的维修和更新、 改造的由业主所有的资金。（二）专项维修基金的特点从物业维修基金收缴的渠道上看，缴交对象是购房者或产权人， 基金的所有者也是购房人或产权人，“取之于民， 用之于民”，具有超前自我保障性； 从物业维修基金收缴的方法上看， 是国家、省、市为购房者或产权人建立的义务性互助互益储备金，

9、 有一定的强制性； 从物业维修基金的使用上看，是专项用于住房保修期后的大修、更新、改造，专项用于住房维修，不准挪作他用，具有明显的专一性；从物业维修基金使用对象的范围上看，购房者或产权人只能用于房屋的大修， 房屋大修后产权人或使用人的人身财产安全得以保障，减少了许多社会问题，具有解决社会问题的社会性。（三）专项维修基金的缴纳对象新建商品房住宅首期维修基金， 房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的 3%-4%缴纳；购房者按照每平方米建筑面积成本价的2%-3%缴纳。业主委员会成立前， 维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。 业主委员会成立后，

10、 应当与本市的商业银行签订委托协议， 开立一个物业管理区域的维修基金账户，用于住宅共用部位、 共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（四）专项维修基金收缴困难的原因及解决办法房屋专项维修基金的收缴存在的问题及原因有很多。相关实施细则不健全以及政府有关主管部门监管、 指导和深入宣传的缺失， 导致建立专项维修基金缺少可操作性的外部条件。在实务中，有些房地产开发经营企业在出售住宅商品房时收取专项维修资金物业专项维修基金使用困难的原因及解决办法3 具体又有不同的方式： 有些是在商品房买卖合同中作出了约定，由房地产开发经营企业收取，比例一般为商品房出售价格的23。如果业主不交纳，。可以以违约来追究业

11、主的责任； 有些是合同中没能约定， 而是根据住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 及地方性规章和规范性文件收取“专项维修基金”，从而业主可以拒绝交纳。 有些是合同中没有约定， 而是根据物业管理条例 来收取，对此有些业主根据房地产开发经营企业的要求交纳了，有些则没有交纳。对于没有交纳 “专项维修资金” 的业主，根据现行的规定， 房地产开发经营企业没有救济的方式和途径， 既不能向人民法院起诉， 更不能向民商事仲裁机构申请仲裁。不过可以通过业主委员会依据合同之诉请求业主交纳来解决。政府有关主管部门监管力度不够，很多地方住宅小区还没有成立业主委员会，按有关规定维修基金移交要先成立业主委员会。按有关

12、规定物业小区入住率达 50%或第一位业主入住满两年的， 就应该依法成立业主委员会。 事实上很多物业管理公司怀着各种各样的目的，而不热衷于成立业主委员会， 即使成立了也是弄虚作假或走走形式而已， 致使业主委员会的成立和规范跟不上物业管理市场发展的需求，那么，作为行业的行政主管部门对业主委员会的成立规范应该切实履行其监管的职责。二、物业专项维修基金使用困难的原因及解决办法（一）项维修基金使用维修基金的使用， 由物业管理企业提出年度计划，经业主委员会批准并报区物业管理部门审核后， 由市物业维修基金管理中心划拨。具体程序为： 物业管理企业持物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主委员会(并在小区内公

13、示 )和区物业管理行政主管部门批准后，报市物业维修资金管理中心审定，审定通过后，预拨70的维修更新费用到物业管理企业帐户。维修更新工程完工后，物业管理企业持工程决算单报市物业维修资金管理中心，审核通过后， 拨付维修费用的余额。按照相关规定住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用；应当遵循方便快捷、公物业专项维修基金使用困难的原因及解决办法4 开透明、受益人和负担人相一致的原则。（二）专项维修基金使用中存在的问题维修基金使用范围及标准难以界定。根据建设部、 财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定：基金使用条件是住宅共用部位、共用

14、设施设备保修期满后的大修、更新、改造。而浙江省财政厅、物价局、建设厅浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法规定：物业维修专项资金专项用于房屋的共用部位、 设备和住宅区公共设施保修期满后小修以上的维修更新。对维修基金的使用肯定的一点是保修期满，但到底是小修、 中修、大修没有统一。 对共用设施设备维修使用基金的标准， 是按照维修费用额度还是按照零部件一次更换率的比例，国家没有统一界定。 物业管理服务费中的日常维修内容如何与基金的使用范围区分不明确，也造成能否动用维修基金难以掌握。决定使用资金操作缺乏实践性和维修责任的区分不明确。我国住房多属于单幢群体式居住型，且住宅小区面积大、人员多，配套设施多

15、，业主开会难，形成决定难。三分之二以上通过”的特别多数决议规定，已成为实际操作中难言的“痛” 。还有的城市进一步规定，未成立业主委员会（成立率低）的，不得使用维修资金； 缺少缴存维修资金的， 其他业主也不能使用维修资金等；如此，在制度上造成缴存的维修资金无法有效使用。再如具体涉及共用部位、 设施设备维修责任区分不清， 如屋顶自然损坏渗漏、 山墙渗水等， 在大量单幢群体式居住类型的住房中如何解决？迫切需要以区分所有的制度来明确相关责任。物业维修基金使用虽然有业主委员会成员组织审查，但由于业主委员会成员大部分都是兼职的或离退休人员，往往不具有专业性， 对维修成本和资金使用投向的合理性不一定明了，

16、无法进行有效审核， 造成业主委员会主要成员盲目接受物业管理企业提出的不合理建议和支出计划，出现盲目决策， 使应有的监督作用难以保障。（三）专项维修基金使用难的解决方案调整首次缴存标准， 树立维修资金是为应急使用而储备的观念。首次缴存的物业专项维修基金使用困难的原因及解决办法5 维修资金，是无法满足住房五十至七十年维修的，因此维修资金的每次缴存应以满足应急维修储备为目的。 一是应坚持小额存储， 不给业主增加过多负担； 改变首次缴存标准按售房价格比例缴存的做法，可以采用按建筑面积绝对值为标准缴存。二是对业主、建设单位、公有住房售房单位等缴存、提取维修资金的标准、时限作出强制性规定；对非单一产权、结

17、构相连相同的同幢住房，同标准缴存；对设电梯的房屋，另由建设单位售房时一次性按标准补充缴存属于业主所有的维修资金，并对收益与残值纳入作相应规定。三是兼顾缴存形式上的不同而实质内容相同的首次缴存资金方式。 商品住房维修资金的首次缴存， 可以业主直接缴存，也可以建设单位代收代缴两种方式。物业管理企业必须严格执行资金管理和使用等方面的相关规定，按程序做好各项审批工作。 根据相关规定， 专项维修基金应严格依照 “专户存储、 专款专用、按栋立账、 核算到户”的原则进行管理。 物业管理企业在每年年初制定房屋共用部位、共用设备设施维修(包括大修、中修、更新、改造)计划，报业主大会批准后执行。明确界定基金使用范

18、围是保修期满后的小修、中修还是大修。 细化物业管理的收费标准， 从项目、内容、维修费用额度等方面明确维修基金和物业管理服务费对住房共用部位和共用设施、设备的使用范围。 维修基金的缴纳标准按工程造价的一定比例缴纳， 同时适当考虑房屋类型、 结构、成新度等因素； 当维修基金增值部分不敷使用时，经业主大会（或业主代表大会）讨论决定或60以上业主签字同意可使用维修基金本金。加大对物业维修基金的监管力度，尽快建立相应的监管制度， 减少自由裁量权， 使物业维修基金管理更加规范化、制度化。一是进一步加强投诉受理工作。二是进一步完善并严格执行维修基金使用计划报批、审核、划拨管理制度、财务预决算管理制度等。三是

19、加强审计监督制度。由于业主委员会成员专业性不强，为保证基金使用的合理性， 规定在动用维修基金超过一定数额时，需接受专业机构年度审计并加强政府核查指引。保证业主知情权与监督权， 利于业主决策。维修资金一是以物业管理区域为单位，按幢建帐，核算到户，明细记载其缴存、使用、结存等情况；二是政府代管机构对业主委员会有首次告知缴存维修资金义务；三是专户银行应当定期向业主委员物业专项维修基金被挪用的原因及解决办法6 会发送维修资金对账单， 定期向缴存业主发送维修资金分户账资金对账单；四是缴存业主可以凭相关证件到专户银行查询本物业管理区域维修资金总额、本幢房屋维修资金总额、 本人分户账资金数额； 专户银行和代

20、管机构有告知和异议复核告知义务。三、物业专项维修基金被挪用的原因及解决方案长期以来，由于该专项资金长期存放且难以使用，在造成大笔资金沉淀的同时，又因为管理不透明， 使其成为极易引发腐败的温床。初步列举，房地产维修基金就可能存在如下问题： 一是房地产商挪用专项基金的问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出； 前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任， 一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期物业管理期间， 不交自己尚未出售的商品房的物业管理费和物业维修基金，损害小区业主的利益。要有效解决上述问题， 第一，确保开发商及施工单位履行品房保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在物业保修期内的维修责任。比如，由其为所建物业小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的物业财产保险。第二，为了防止开发商和物业管理企业在前期物业管理中合谋侵吞挪用、不正确使用物业维修基金， 切实维护业主的维修基金处分权， 应在立法中要求， 每一笔维修基金的使用