东方国际花园开盘前营销方案

1、2012.111、全面展示项目品质，树立高端品质楼盘形象。2、突出北京生活方式的理念诉求，强调首席花园水景楼盘。1、高举北京品牌，扩大推广范围，深度挖掘主流市场，充分利用项目综合卖点诉求；2、寻找追求品质感的中高端客户形象策略推广策略策略总纲一节点活动（项目认筹活动、项目开盘活动）开盘前策略总纲强化并扩大项目区域性：依托及挖掘北京资源优势，开展一系列主题活动,树立创造水景美宅生活住宅形象,提升项目品牌与品质。提前锁定客户，以客户为中心，让客户眼见为实的体现产品与服务品质、创造差异化的营销体验。p 媒体策略：户外媒体为主，派单+短信配合炒作，辅助媒体协助渗透p 展示策略：水景美宅生活方式的全情展

2、现 p 活动策略：以重大节点活动引爆市场，提升项目在区域乃至整个鲁山市场影响力只要客户能够接触到的地方，皆能让客户感受到项目独特的品质服务，以及形象高端、服务一流的特性筹备阶段一批房源发售期12月次年1月前期筹备形象确立现场销售中心通过自然来访及客户拓展积累意向客户销售人员招聘、培训、宣传物料到位形象+卖点宣传+活动信息媒体密集投放，形象宣传与价值卖点导入有机结合，互为促进；利用公关活动引起市场关注，积累客户认筹物料筹备、卖点梳理整合阶段利用开盘活动以及营销事件，扩大项目在市场的影响力，深入挖掘项目内在优势，强化项目价值卖点；二批加推，向外界传递项目热销的信息，树立购房者信心，引爆市场；同时突

3、出产品优势，主动营销，重点挖掘周边目标客户；形象升华阶段阶 段 划 分 营 销 思 路 营销执行 销售目标认筹期客户积累认筹准备、形象深化11月一批房源强销期针对返乡客户的精确营销2月一批推出1、5、11号楼，约206套房源，开盘预计选房60套；3月份实现整体338套55%的销售率，预计销售房源169套二批房源发售期3月一批房源认筹目标100套10月100% 80% 60% 40% 20%项目整体销售率30%35%50%营销总控图40%开盘物料筹备利用跨年联谊活动及营销事件，为前期客户建立信任及老客户营销的组织；新年物料筹备春节前实现整体销售率35%，实现销售86套房源；开盘前营销推广阶段划分

4、筹备阶段第二阶段12年910月项目筹备前期团队组建，形象建立项目包装及推广渠道的确定，以及围挡出街；集中蓄客期营造噱头，针对性活动营销对项目形象的提升强化宣传；营造噱头突出项目整体优势，主动营销，加强跟进力度。2012年11月中旬第一阶段卖点整合及全面推广期推广点面结合，形象宣传与价值卖点导入有机结合，互为促进认筹活动的组织户外、道旗、短信，围挡广告、电视广告、派单等11月初全面推广2012年11月上旬户外、道旗、短信、电视广告、车体、派单第三阶段开盘期媒体密集投放，形象宣传与价值卖点导入有机结合，互为促进；大型开盘活动造势，扩大项目影响力2012年11月下旬开盘前阶段划分户外、道旗、短信、电

5、视广告、车体、派单一、媒体策略时间途径第一阶段：售楼处开放前(11.1之前)第二阶段：正式进场(11.1-11.8)第三阶段：一批房源开盘(11.9-11.30)策略销售道具、物料筹备阶段；销售人员招聘/培训到岗通过户外大牌、道旗、短信、单页派发、dm直投、电视字幕，塑造项目形象通过户外大牌、道旗、车体、dm直投、派发单页、短信、电视字幕全方位推广，不断制造营销事件，不断制造认筹高潮大牌和围墙道旗派发宣传单dm直投电视字幕公交车体短信软文开盘前的媒体组合 时间排布媒体通道11月第一周11月第二周11月第三周11月第四周14日511日1218日1925日户外道旗围挡派单dm直投短信电视字幕公交车

6、体软文开盘前的媒体投放日期1、派单计划派单时间：11月10、11、14、17、18、23、24日派单地点：鲁平大道沿线，市区愚公路沿线、人民路东段、鲁平路东段的乡镇（如小郭庄、大王庄、程庄、前营村后营村）派单形式：招聘专业派单人员5-10人， 500份/次/人；前期销售员外派单， 3-4人一组，500份/次/人派单数量：截止开盘前派单30000份本案2、大鹰广告投放方案投放时间：11月7日、13日、20日、23日，开盘前保证3次以上的媒体渗透投放版面：封面整版，软文+硬广形式投放主题：7号主题鲁山首席花园水景名宅亮相鲁山+认筹信息+活动信息13号主题东方国际花园11月8日盛大认筹+活动信息20

7、号主题东方国际花园11月25日盛大开盘23号主题东方国际花园11月25日盛大开盘+活动信息3、电视飞播方案投放时间：2012年11月5日起至开盘前，每15天为一次更换周期投放频道：省级卫视频道执行文案：东方国际花园，鲁山首席花园水景美宅，北京开发团队12年倾情力作，生活与北京同步。现场销售中心盛大开放，88至130平米奢适户型，首批房源vip会员火爆招募中！鲁平大道东段58633334、短信群发方案投放时间：2012年11月5日起每周五投放数量：50000条/次执行文案：东方国际花园，鲁山首席花园水景美宅，生活与北京同步。现场销售中心盛大开放，88至130平奢适户型，首批房源vip会员火爆招募

8、中58633335、公交车体方案投放时间：2012年11月15日起执行文案：东方国际花园，鲁山首席花园水景美宅。88至130平奢适户型，首批房源vip会员火爆招募中5863333二、营销策略营销策略销售部开放期东方国际花园 接待中心11月6日全城开放钻戒凡活动期间到访登记客户均可获得精美礼品一份及购房代金券一张。婚纱摄影新马泰五日游代金券看房有好礼 城市新贵 龙年浪漫之旅短信软文看房送礼品凡认筹客户均可参与抽奖，奖品设置为钻戒、婚纱摄影、新马泰五日游，奖品在客户成功购房后兑现。通过单页、短信、电视字幕、电话告知等媒体渠道释放活动信息，吸引客户来访。东方国际花园 尊贵会员11月8日盛大招募东方国

9、际花园11月8日全城招募，vip会员可享受开盘优惠，vip东方国际花园11月8日vip会员招募单页短信电话营销策略认筹期通过单页、短信、电话通知等渠道释放认筹信息，尽可能使最多的客户知道认筹信息认筹期间售楼部各功能区合理布局，营造火爆的认筹现场气氛，提高认筹率。认筹顺序代表开盘选房顺序，认筹即可享有开盘额外1%优惠vip客户可享受开盘1%额外优惠现场火爆气氛一期推盘节奏目前在建1#、2#、5#、11#楼，建议首推一期第一批房源：1#、5#、11#楼，共计246套房源。一期第二批房源：2#楼。 建议依据：根据楼栋价差、房型配比、及入市期低开高走的总体考虑，建议推出2、5、11#号楼，从而可满足客

10、户对不同房型不同总价的差异化需求。15115#5#楼销控表楼销控表明细东单元西单元130.82132.05130.82132.05f型g型x型c型11.5层面积63.4463.4463.4463.4411#11#楼销控表楼销控表明细东单元中单元西单元112112112112112112c型c型c型c型c型c型11.5层面积63.4463.4463.4463.4463.4463.441#1#楼销控表楼销控表明细东单元西单元133.3688.23114.4114.488.23133.36a型ba型c型c型ba型a型18.5层面积63.1544.8155.00555.00544.8163.15一期首

11、批房源分析：一期首批房源共计206套房源三房面积从110114小三房，共96套，占比46.7%130133大三房，共计77套，占比37.3%两房88.23，共计30套，占比14.6%主力户型为三房，两房推出可进一步丰富产品结构，促进差异需求。营销策略开盘期东方国际花园 11月25日首批房源公开发售选择合理的开盘方式：排队：认筹客户推售房源摇号：认筹客户推售房源东方国际花园11月25日盛大开盘，vip会员可享受开盘优惠，东方国际花园11月25日 盛大开盘单页短信全面释放开盘信息：单页、dm直投、短信、户外、围挡、电话通知等渠道。户外开盘现场：场地布局、人员分工、现场组织、秩序维护、气氛营造、演艺

12、节目等。演艺流程安排开盘一次性优惠3%，按揭优惠1%，分期优惠2%三、活动策略东方国际花园 ：开盘均价有奖竞猜2 元/？竞猜有豪礼 50万置业基金全城免费送 提速您的购房计划通过单页、短信、电视字幕、电话告知、易拉宝等媒体渠道释放活动信息，吸引客户来访。活动策略认筹期活动时间：2012年11月15日起至开盘前3天 活动地点：现场营销中心活动参与方式： 即日起至开盘前三天，到东方国际花园展示中心现场，以实名制预约登记后，填写价格竞猜卡参加抽奖活动，每人仅限一张。活动奖项设置： a. 一等奖（1名），价值人民币10万元购房抵用券； b. 二等奖（2名），价值人民币5万元购房抵用券； c. 三等奖（

13、3名），价值人民币2万元购房抵用券； d. 答谢奖（10名），价值人民币5000元购房抵用券。中奖者名单公布的媒体: a.中奖者名单将于开盘当天直接公布 b.中奖者名单将于抽奖后，将由短信平台+电话祝贺方式恭喜。遵循“与开盘价格最接近原则（精确到个位数）”，在所有有效竞猜卡片中，评选出最接近本案开盘均价的竞猜者，届时东方国际花园项目开发商将评选出各种奖项，最高奖项可达价值10万元购房抵用券.东方国际花园 ：北京生活方式体验之旅亲临北京 体验北京生活 体验公司开发实力 体验居住品质活动策略认筹期活动时间：2012年11月15日起至开盘前3天 活动地点：现场营销中心活动参与方式： 即日起至开盘前三

14、天，到东方国际花园展示中心现场，凡认筹客户可报名参加北京体验之旅，在认筹基础上加200元，可参加到北京参观兴源地产开发的楼盘的体验之旅，公司提供大巴车接送，及提供2天食宿及往返车费。在京期间的预算外开支均由客户自行支付。北京生活方式体验之旅东方国际花园 ：邀您体验品质生活，神秘明星助阵开盘现场11月25日，东方国际花园一期产品说明会暨首批房源盛大开盘仪式活动策略开盘期活动举行方式： 11月25日上午，建议在鲁山中天大酒店，通过产品说明会+演出（参照湖南卫视百变大咖秀邀请明星模仿达人）的方式，将项目开盘信息释放，集中邀约客户到达现场，现场可签订购房协议，现场签约额外优惠1%。媒体渗透：大鹰报，单

15、页，短信，电视字幕，电话四、展示策略高规格营销暨体验中心展示高端项目形象展示系统建立景观示范区、样板房 完成节点：元旦前 完成标准：完成对项目景观示范区、样板间的高品质打造，着重表现项目形象样板房应重注细部表现：如户型图、温馨提示牌、用书、杂志表现生活场景等。展示策略关键点：1、售楼部墙体布置丝网布条幅（展示项目品质、 卖点以及生活憧憬）2、正门入口处地板砖设置为带有项目logo地砖 可显示项目气派即提升项目品质感；售楼部展示区展示策略模型区关键点：1、模型细致、高规格； 2、墙体水晶区域模型能够迅速提升项目品质感；到位时间：2012年11月5日前项目地块模型高度不易超过1.4米高度户型模型精

16、致、高规格、展现品质展示策略建材展示区关键点：1、售楼部增设建材展示区，展示品全部为现施工用料；2、展示项目：墙体构造（包含外墙外保 温）地板构造、窗、门、可视对讲系 统、电子监控系统等等，需实物和展 板简介；到位时间：2012年11月15日展示策略导视系统展示到位时间：2012年11月关键点：1、导视系统是售楼部的门面，是对 外形象展示的桥头堡，因此其设 计和制作尤为重要；2、设计和制作应与售楼部形象一致；3、建立导视系统，避免客户产生混乱展示策略导示系统销售部位置图片展示系统到位时间：进场期间关键点：1、展示企业全国布局图、开发项目展示、员工风采、企业荣誉图片2、兴业源物业全国服务布局图、服务项目实景图示、企业荣誉图示；展示策略兴业源物业全国地产开发布局图企业荣誉开盘前营销费用预算东方国际花园项目开盘前费用预算日期10月11月合计比例广告费用户外广告至少2块24万024000043%道旗广告鲁平大道沿线公交车体广告0300030000.5%电视字幕01500元/月15000.25%短信甄选资源020万条4分80001%导视系统020000元200003.5%派单人员工资覆盖周边