(新)龙岩市房地产市场报告(07年5月)135531560

1、龙岩市房地产市场报告厦门联合智业2007年4月30日目录一、宏观环境研究1、人口、行政及面积2、居民收入3、经济概况4、城市规划5、政策环境二、龙岩房地产市场研究1、龙岩房地产市场概况1.1、土地供应量分析1.2、龙岩房地产数据运行分析1.3、龙岩市2006年销售及价格走势分析1.4、龙岩市房地产发展前景2、龙岩房地产市场现状2.1、存量房市场表现2.2、各类型物业售价分析2.3、当地房地产的消费观念三、龙岩市住宅房地产市场现状1、住宅市场发展简析1.1、住宅市场产品特点分析1.1.1、产品层次及价位特点1.1.2、产品分布特点1.1.3、产品类型比例1.1.4、产品配套特点1.1.4.1、区

2、域配套情况1.1.4.2、车位设置1.1.4.3、装修标准1.1.4.4、物业管理1.1.5、产品风格特点1.1.6、产品营销特点1.2、住宅市场现状总结1.3、住宅市场发展趋势2、项目所在区域板块市场竞争分析2.1、市场供应体量分析2.2、类型分析2.3、产品特点2.4、户型面积规划设定及配比情况2.4.1、房型设置2.4.2、面积设置2.5、价格分析2.6、销售情况2.7、消费群体分析2.8、营销手段3、个案分析4、住宅市场总结4.1、市场竞争态势分析4.2、住宅市场的主流产品4.3、住宅市场空缺产品4.4、住宅市场的机会与空间四、龙岩市房地产商业市场现状1、宏观商业环境1.1、龙岩市消费

3、品零售总额1.2、城市商业发展规划2、在经营商业项目调查2.1、龙岩商圈分布图2.3、经营商业现状总结2.4、商圈发展趋势3、龙岩市商业市场调查分析3.1龙岩商业商圈分布分析3.2、龙岩商业商圈商业主题五、项目分析1、项目自身情况2、项目周边交通状况分析3、项目周边环境分析4、项目SWOT分析一、宏观环境研究1、人口、行政及面积n 2005年末全市常住人口为274万人，中心城市人口达28.5万人。 n 龙岩市现辖新罗区、漳平市和长汀、连城、上杭、武平、永定五县，下设133个乡（镇、街道办事处）；市政府设在新罗区。n 龙岩东西长约192公里，南北宽约182公里，总面积1.91万平方公里，占全省土

4、地面积的15.7%。2、居民收入n 2006年，全市城镇居民人均可支配收入11718元，比上年增长10.2%；人均消费性支出8826元，增长13.1%。预计全市农民人均纯收入4493元，比上年增长8.9%，农民人均生活消费支出3443元，增长9.1%。 3、经济概况n 龙岩市年经济持续提升，运行质量较高，经济实现了又好又快发展，人民生活继续提高。n 据省统计局初步核算，全市完成生产总值448.64亿元，比上年增长12.5%。其中，第一产业增加值87.44亿元，增长3.4%；第二产业增加值212.31亿元，增长17.3%；第三产业增加值148.89亿元，增长11.9%。n 2006年，龙岩市项目

5、带动战略成效继续显现，固定资产投资保持了强劲增长势头，完成全社会固定资产投资164.85亿元，比上年增长38.4%。4、城市规划n 将龙岩作为闽西政治经济文化教育中心，海峡西岸经济区西南翼经济枢纽，冶金、烟草、机械、能源、建材、环保、现代制造业基地，生态型山水园林城市。到2010年城市人口发展到40万人左右。n 城市主要向南拓展，实行网络环状发展战略，使城市实现“众星拱月、环藤结瓜”的网络环状发展形态，中心城市总体布局采取“一城二区六团一卫”（“1261”城市总体布局），即一个主城区（原总规的核心区加五组团，将江山乡并入）、二区（新罗区、永定整体撤县设区）、六团（高陂、坎市、培丰、抚市、龙潭、

6、适中）、一卫（雁石）。（该方案从当前中心城市用地不足的实际出发，立足长远，在更大范围内进行产业布局，工业用地比较充足，城市发展空间和发展潜力较大，能比较科学合理地促进各组团的生成、配合、流动）。5、政策环境n 国务院发布“国六条”的影响；n “套型建筑面积90平方米以下住房要占开发总面积的70”；n 国税总局2006年7月18日发布征收个人二手房转让所得税通知；n 国务院2006年8月31日关于加强土地调控有关问题的通知；n 个税的提升，几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了大半；n 加息：控制信贷；信贷的增长刺激了投资增长，

7、进而推动了商品价格上涨，有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始；n 龙岩市2006年9月4日关于建设局、规划局、房管局等进一步整顿规范房地产交易秩序的通知。分析：政府出台宏观政策的调控，对龙岩房地产的发展有着重大的影响，特别是“90/70”新政，对房地产商的影响相当大，特别是龙岩以大户需求为主的房地产市场，冷淡观望的氛围曾一度相当浓厚；通过采取上述措施，龙岩市商品房开盘价和二手房成交价得到健康、持续、稳定的上涨，性价比得到提高。二、龙岩房地产市场研究1、龙岩房地产市场概况1.1、土地供应量分析（部分2006年12月份2007年4月份）时间宗地位置用地面积()总建筑面积(

8、)容积率土地用途使用年限2006年12月中城北二环路北侧56587581.721.34商服设施40年西城登高西路南8普通商品住房50年东肖镇龙腾南路东侧(福三线北侧)65819871.51.5普通商品住房70年2007年龙岩大道东侧24056.455089.162.29五星级旅游饭店40年龙腾南路西侧(邻体育公园)19889.259667.63.0商住综合40年70年莲东小区东山中路西侧21875830003.79住宅70年分析：2006年全年龙岩市房地产开发用地供应286宗，面积103.99公顷，同比增加26.05%，龙岩市土地市场供应充足；地价持续的走高；且本地开

9、发商垄断了土地市场，外来开发商少；新城区突显、老城区魅力重现。（单位： 亿元，万平方米）1.2、龙岩房地产数据运行分析2006年2005年同比完成投资额27.9519.1146.3%施工面积382.6301.6226.85%其中：住宅293.44237.3223.65%竣工面积100.1792.937.79%其中：住宅71.6578.88-8.79%销售面积112.33142.3-21.6%其中：住宅94.25117-19.44%空置面积19.4529.26-33.53%n 从数据表可以看出，房地产开发投资仍保持较快增长态势。且投资资金来源有所优化。n 新的商品房供应充足，但竣工率偏低；商品需

10、求旺盛，空置面积得到进一步消化。商品房供应充足，商品房住房结构继续优化，但商品房需求将会有所趋缓。n “90/70”对龙岩房地产影响较大，住房供应结构调整的效果也将于2007年下半年初步显现，届时90平方米以下的住房将大量供应，也将对房地产市场造成影响。n 2007年房地产开发投资将继续保持增长，龙岩市所有项目计划总投资120亿左右，至2006年底，累计完成投资62亿元，未完成达58亿元。竣工面积只占施工面积18.94%，绝大部分项目正处于在建阶段，建安投资将继续加大。（单位： 元/平方米）1.3、龙岩市2006年销售及价格走势分析n 从批准预售情况看，90平方米以下的面积占批准住房预售总面积

11、的19.92%，同比提高了10.58个百分点。按套数比较，90平方米以下的套数占总套数的40.52%，同比提高22.62个百分点。从需求看，90平方米以下的需求占15.56%。按套数比较，90平主米以下的住房需求占总套数的31.07%。n 龙岩市商品房销售价格涨幅较快，根据市场调查，06年上半点到今年4月份，房价上涨幅度为5001000元/。 2006年2005年增长幅度%多层商品住房交易平均单价2147.172007.586.95高层商品住房交易平均单价2476.911865.6232.77n 存量房买卖价格受商品房房价上涨的影响，涨幅较大。中心城市商品住房销售价格虽然涨幅较快，全

12、年涨幅为17.52%。1.4、龙岩市房地产发展前景n 龙岩市房地产行业正处于兴旺的阶段；n 房贷新政策对龙岩市房地产市场的影响甚微，房地产的价格继续走高；n 龙岩市的快速发展和建设，交通、配套日益齐全，市政绿化大面积增加，城市品位明显提升，居住环境大为改善，从而加速了龙岩市的房地产市场需求；n “90/70”政策，影响龙岩市住宅市场，大户型面积受到控制。2、龙岩房地产市场现状2.1、存量房市场表现全市存量房交易情况 2006年1-12月份2005年1-12月份增长率%存量房买卖交易面积29.4140.59-27.54金额4.283.8411.46其中住宅面积22.3935.74-37

13、.35金额2.32.5-8 分析：存量房成交量下降。全市存量房交易面积29.41万平方米，同比下降27.54%，存量住宅交易面积22.39万平方米，同比下降37.35%。 龙岩市新罗区2006年1-12月份存量房交易情况  2006年112月2005年112月增长率%新建商品房交易面积36.5336.69-0.44住宅面积28.629.87-4.25金额12.4910.1423.18住宅金额6.135.5510.45存量房买卖交易面积20.821.27-2.21住宅面积15.5812.920.78金额3.682.6240.46住宅金额1.771.336.

14、15分析：中心城市存量房交易面积20.8万平方米，同比下降2.21%。存量住宅交易面积15.58万平方米，同比增长20.78%。2.2、各类型物业售价分析n 别墅售价集中在45005000元/平方米，代表项目御佳园、欧洲世家、中发荣寓等；n 小高层、高层售价集中在38004500元/平方米，代表项目亿嘉丽都、丰华·世纪华城、明珠城市阳光、裕福国际、水韵·华都；n 多层售价集中在33003800元/平方米，代表项目嘉华新园、水韵·华都、美域中央、中发·荣寓；n 商铺售价集中在34万元/平方米，代表项目亿嘉丽都、丰华·世纪华城、裕福国际、文苑

15、83;名都；n 车位售价集中在1015万元/个。2.3、当地房地产的消费观念n 龙岩市所处位置佳，商业环境好，个体经济比较发达，形成了强大的民间消费能力，也造就了当地人好面子的心理；n 龙岩人对房地产投资的概念反映较为强烈，对房地产升值的考虑多，多数为居家自住，少数人有为子女购房的现象；n 龙岩人较喜欢购置商铺作为投资，较少买房投资。三、龙岩市住宅房地产市场现状1、住宅市场发展简析项目分布图龙岩市在售项目一览表项目名称地理位置基本指标项目规划配套户型配比价格（元/）销售情况主诉求点亿嘉丽都登高西路中段总占地面积10410，总建筑面积33310，容积率为3.2；其中住宅建筑面积为21810独栋小

16、高层，13层为商业。一层店铺，二、三层商场。依托周边配套。一房：32，256套；二房：6080，三房：134，112套；预计单价范围在40005000元/，均价在4500元/左右。一层商铺价格约为3500040000元/。二层以上商场进行招商。销售率：未开盘，预计将于今年7月分左右开盘；客群：登记的客源住宅是以自住为主，60%为龙岩本地人。35%为县城及乡镇居民，5%为外地人。龙岩登高西，厦门禾祥西丰华世纪华城登高西路南面总占地面积14397.4 总建筑面积37900，其中住宅建筑面积25630，容积率2.63两栋小高层，13层，A栋14层为商业，B栋一层为商业。旁规划大型公共停车场。单身公寓

17、：24，18套；一房：60，34套；二房：7089，42套；三房：115150，126套；预计均价价范围在45004600元/，一层商铺价格约为3500040000元/，内街价格为2万元/左右，二层以上商场进行招商。销售率：未开盘，预计将于今年7月分左右开盘；客群：登记的客源住宅是以自住为主，65%为龙岩本地人。30%为县城及乡镇居民，5%为外地人。龙岩名筑/世袭荣耀永佳香樟名都登高西路总占地13673，总建筑45860，其中住宅建筑32285。独栋小高层依托未来规划，以及周边配套预计均价价范围在45004600元/，一层商铺价格约为3500040000元/。销售率：未开盘水韵华都新罗区龙腾路

18、总占地面积173亩，总建筑面积约为30万中庭4栋高层；23栋多层住宅，沿街一层为商铺，二层以上为住宅20000的中庭水景观，会所，幼儿园及其他社区配套。周边商业环境已逐渐成熟。三房：120145左右，三房及四房：160180大户型规划；主街：70-160；附街：70-150；2F写字楼3500左右（不销售）多层价格范围：28003600元/；小高层价格范围为37004600元/。楼层差价为60100元/。朝向差价一般在200元/左右。店面价格主街：26000元/；附街均价：9800-18000元/销售率：多层已销售近93%，小高层也已销售近65%。朝向差较为难买。主街80% 附街60%客群：项

19、目以居住为主；客源地以龙岩市及县、镇居民为主；少数外地购买者173亩国际级水公园高尚社区360度万象城龙腾路与人民路交汇处总占地面积4607.1，总建筑面积215021栋16层，1栋11层，住宅共有125户，商业共有16间，写字楼5户。依托周边成熟的商圈一房：4046，45户；三房：113117125，80户；楼中楼：200，10户；店面：40200住宅单价范围：21902900元/；楼层差价：3060100元/。06年4月均价为2400元/；商业价格：1580019500元/；写字楼价格：28002900元/。销售率：已基本售磬客群：项目以居住为主；客源地以龙岩市及县、镇居民为主；少数外地购

20、买者中发荣寓龙腾路与华莲路交汇处总占地面积33亩；总建筑面积：55027.5单栋别墅1套，双拼别墅4套，4栋4层，4栋14层小型游泳池等，最主要是依托周边成熟配套单身公寓：2048，107套；一房：5090，57套；三房：108160，238套；四房：210263，24套住宅单价为33004200元/，楼层差价6080100元/；店面规划路边上价格为1000011000元/销售率：已基本销售完，少数几套朝向较差为出售。客群：本地人为主，有少数来自周边的县区，少量投资客美域中央龙岩龙腾路占地6万，总建筑面积为13.8万23栋多层与小高层，共有1020多户，车位447个游泳池、社区会所一房：60左

21、右；三房：128147多层住宅均价3300元/m²，高层4280元/。店面2000030000元/之间销售率：已销售完客群：本市区地人群为主，少量投资人群晟龙豪庭龙岩曹溪路总占地面积13701，总建筑面积308605栋多层，车库150个，住宅220户，商业71间依托周边成熟的商圈销售率：9月底现房全部交付使用客群：本地人为主，有少数来自周边的县区，少量投资客成熟的建材商圈裕福国际人民路南侧总占地面积10543，总建筑面积为506003栋23-25层的高层，每栋两部电梯，名流会所，皇家物管；依托周边配套132-146的三房单价范围在40005000元/，均价在4500元/左右销售率：未

22、开盘，预计将于今年7月分左右开盘；客群：登记的客源住宅是以自住为主，70%为龙岩本地人。25%为县城及乡镇居民，5%为外地人。突破龙岩高度明珠城市 广场 位于龙岩大道与人民路交汇处总用地面积6797.81，总建筑面积41261.5，住宅建筑面积26075.561栋30层高层，1层为店面，2-4层商场，5层以上为住宅，地上30层、地下2层二梯三户，共6部电梯，其中3部为弧形观景电梯，电梯背景音乐，依托周边配套楼中楼 5套，面积约 211.37 -230.99 ；三房 144 套，面积约 136.20-157.37 ；二房 26 套，面积约 89.31 ；一房 51套，面积约 55.05-59.8

23、2 ；主力户型为 136.20 -157.37 三房未定！但预计均价也将会在4000元/以上销售率：未开盘，预计将于今年10月份开盘；客群：项目以居住为主；客源地以龙岩市及县、镇居民为主；少数外地购买者位置掌舵财富/高层提炼生活；龙岩名流社会无上至尊领地。阳光翠庭龙岩凤凰路总建筑面积36000一层为沿街商铺，二层以上为住宅。共六栋多层住宅统一物业管理，依托周边配套单身公寓：62三房：143最低价格为3300元/，最高价格为3700元/，楼层差价为50-80元/销售率：已基本售完，只剩少数几套。公摊率为15%。客群：项目大都以自住为住；客源地以龙岩本地人为主，占75%左右，其他乡、镇、县。城市生

24、活中央圈御佳园新罗区龙门镇闽西名胜龙门塔旁总占地面积268亩，总建筑面积1810栋townhouse，沿街为商铺，12栋多层商品房住宅；别墅群（独栋及连排）网球场、会所、游泳池、半山篮球场、运动馆、高尔夫果岭、双语幼儿园、便利超市、咖啡馆一房：43，三房：115，别墅：210-350商品房：最低价格3228元/，均价为3500元/，最高价为3800元/；别墅：连排小面积70-95万元/套，独栋每套达200万元。销售率：商品房销售紧俏，已售近80%，townhouse已售磬，别墅体量较大，约售近40%。客群：商品房及沿街townhouse主要是龙岩本地的投资客及乡镇前来经商的客户；别墅都以在龙岩

25、经商个体及矿场上的矿主。268亩绝版生活区；龙岩最健全社区安防系统，小区道路红外线实时监控捍卫尊贵私家天地文苑名都位于九一北路一栋小高层一二三层为商场；住宅188套； 店面25间。依托周边配套一房30-45，45户 ；二房60-83，52户；三房120-150，91户；店面：42 150起价3998元/，最高价5040元/；均价：4300元/ 层差60元/；朝向差100元/一层主街4.5万元/ ； 附街均价：2.4万元/；平均单价：3万4万销售率：已售磬。客群：龙岩本地人，县城及乡镇；外来投资客占有一定量。柏京城项目位于解放北路总建筑面积32243.9平方米十六幢多层组成；地上车位为212个，

26、地下51个。配套齐全,智能化系统单身公寓27-3540户；一房4530户；二房57-70多50套；三房90-127400套，店面：40-200住宅起价1900元/；最高价3200元/；均价2600元/；层差1050元/，店面均价8000元/9000元/销售率：商品房已销售95%剩三房5%；店面已销售70%客群：项目大都以自住为住；客源地以龙岩本地人为主，占75%左右，其他乡、镇、县。城市桂冠新罗区双泉路78号总占地面积4229；总建筑面积39886.518栋9层组成依托周边配套三房二厅120140；380套；楼中楼18030030套；店面：30100起价：3400元/；最高价4500元/；均价

27、3800元/楼层差80元/；店面：均价15000元/，单价1300017000元/销售率：住宅95%，店面：30%客群：项目大都以自住为住；客源地以龙岩本地人为主，占75%左右，其他乡、镇、县。1.1、住宅市场产品特点分析1.1.1、产品层次及价位特点Ø 龙岩市目前楼盘以中等价位为主，均价集中在3800-4200元/平方米，主力总价集中在4060万/套,龙岩市受90/70政策的影响较重，多数楼盘的两房必须得捆买单身公寓（2540），总价相对较高。Ø 据市场调查了解，龙岩目前在售楼盘，小高层五层以上、多层在买卖房屋时需捆买车库一个，车库总价在1013万之间；Ø 多层

28、住宅均价集中在33003800元/平方米，小高层、高层住宅均价集中在3800-4500元/，别墅售价集中在4500-5000元/；Ø 2006年至今，多数楼盘价格上涨速度较快，一般上涨幅度为500-1000元/平方米。1.1.2、产品分布特点龙岩市目前的房地产开发主要集中在四个区域，分别为分别为龙岩市中城区域，西城区域，曹溪区域，闽西交易城片区n 中城区域楼盘主要以“小户型+商场裙楼”的开发模式为主，代表项目如文苑名都（已售完）等；n 西城区域为龙岩市新的行政中心所在地，整体规划起点较高，区域房地产开发以中高端产品为主，代表项目如水韵华都、中发荣寓等；n 曹溪区域是龙岩市城市扩展的重

29、要区域，房地产开发相对较晚，代表项目如晟龙豪庭、厦鑫瑞锦等； n 闽西交易城片区主要是发展龙岩的物流基地，以商业项目为主，住宅项目为辅，代表项目如闽西交易城、御佳园等。1.1.3、产品类型比例n 龙岩市目前以多层、小高层为主流产品；n 别墅项目较少，高层项目呈增长趋势；n 龙岩市待推项目高层、小高层产品将占到较大比例，多集中于重要马路两侧（登高西路，人民路）。1.1.4、产品配套特点1.1.4.1、区域配套情况n 位于龙岩老城区附近的楼盘都具有较完善的配套设施，尤其是商业配套更加完善，如文苑名都、嘉华新园等项目；n 而位于西城区域的楼盘，如水韵华都、美域中央、中发荣寓等项目，由于所处位置为龙岩

30、市新的行政中心区，市政规划起点较高，区域房地产的发展迅猛，为龙岩市的行政中心区及中央居住区，政府组织投入一系列的配套设施，包括修建道路、设立中学、修建广场等，该区域市政配套将更加完善；n 而位于城市边缘区域的楼盘，如东城区域和曹溪板块，由于距市中心较远，市政配套相对缺乏，还需一定时间的发展，才能弥补这一不足；n 完善的生活配套是提供便捷生活的基础，这对生活节奏日益加快的现代人具有十分重要的意义，同时也有利于提升项目的居住品质与档次。随着政府对登高西路进行商业一条街规划，该地段楼盘将会发生质的飞跃。1.1.4.2、车位设置n 随着龙岩经济的快速发展，拥有小轿车的家庭比例较高，公共交通相对滞后，对

31、私家车的需求也较大。未来购房客户中，拥有私家车的家庭会越来越多，停车问题也会越来越突出，中高档住宅车位配置比例有进一步提高的趋势。1.1.4.3、装修标准n 在高层市场中，楼体外立面装修选材绝大多数都采用高级涂料，而多层楼体外立面装修选材也在改变，由原使用瓷砖贴墙，改为使用涂料少数楼盘外立面还使用瓷砖。n 多层住宅均为毛坯房，卫生间做简单装修。1.1.4.4、物业管理n 本次调研的各项目在通讯系统、供电系统等方面并无较大差异，基本都能达到暖气、天然气双气入户，电话、有线电视、宽带三线入户，一户一表等较为普遍采用的方式，较高档的社区，都有完备的智能化系统和安保系统，如可视对讲系统、周界防范监控系

32、统等。n 目前龙岩客户对物业管理公司的认知有所提高，对物业管理比较重视程度，却较关注物业管理费用的高低，他们对物业管理费用可承受的价格在每月1元/平方米以下，但根据市场调查，龙岩在售项目的物业管理费为：多层0.40.5元/平方米，小高层、高层0.81元/平方米。n 龙岩物业管理水平一般，但部分档次较高的小区，一般都拥有完善的智能化安保系统，物业管理水平较高。1.1.5、产品风格特点n 多数项目建筑风格雷同；n 大多数楼盘园林设计缺乏主题元素，高档楼盘的园林设计气派；n 园林设计较注重传统风水观念。1.1.6、产品营销特点n 路牌围墙广告等户外媒体、报纸广告、公交车车体广告均为主要的宣传媒介；n

33、 由于龙岩特定的区域，广大消费者比较热衷于活动的促销等，开盘活动、时间节点活动的策划，都是广大各显身手促进销售的重头戏。n 一般都聘请专业代理公司进行策划销售，具有专业水准较高；也有开发商自行销售，但在客户服务上，整体无法作到具有一定的专业的代理机构的服务意识、服务态度和专业水准，现场的把控度不够。1.2、住宅市场现状总结目前龙岩市住宅市场正处在快速的发展阶段，并呈现出以下特点：1）三房成楼市热点，住宅投资成为房地产开发的主流2004年至今，龙岩住宅市场出现的都是以三房为主，“水韵华都”、“美域中央”、“恒兴·绿景”、“阳光翠庭”等相继推出市场，这是迎合龙岩购买者的需求。2）项目同质

34、化严重，产品缺乏差异性由于龙岩市老城区旧城改造项目居多，且项目占地相对小等特点，各楼盘的综合素质相对于西城片区较差。根据市场了解，龙岩市各楼盘多集中于重要交通干道两侧，小高层、高层产品大量入市，但产品的差异性不强，社区缺乏主题及景观卖点，建筑外观相近、户型面积大小相近，未能因地制宜的塑造项目卖点，楼盘建设缺乏前瞻意识。3）起步较晚，发展快与沿海地区和大城市相比，我市房地产业起步较晚，但发展很快，尤其是近几年的快速发展，已经使房地产业成为我市经济发展的重要产业。4）商品房供应增加，可供房源增多龙岩中心城市竣工商品房屋面积年均增速33.7%，建成了一批商品住房，如：银河花园、银河大厦、裕锦园、裕家

35、园，莲东经济适用房一期等。还有一批陆续竣工如：莲东经济适用房二期、水韵华都、美域中央（城市中心花园）、恒兴绿景、恒亿豪园、丰源新洲城、汇盛花园、柏京城、闽西饲料交易城、龙腾星城、国葳购物广场等。还有一批环境优雅、设计时尚、美观、实用的商品房如：碧水庄园、欧洲世家、亿嘉丽都、丰华·世纪华城等正在开发建设中，商品房供应量逐年增加，可供房源增多，可基本满足不同层次消费群体的需要。1.3、住宅市场发展趋势n 受住房结构调整政策的影响，90平方米以下中小户型住房将陆续上市。n 目前，多数龙岩家庭的住房户型设计不是很合理，缺乏足够的空间，很多人希望改变住房条件，因此本地人自身的居住需求较大；n

36、龙岩市外来人口数量不多，购买房产的数量有限；n 准购房者购房观望的氛围逐渐浓厚，主要原因受房价上涨的影响，考虑承受能力问题，而“怕涨”抢购的心态逐步得到缓解。n 投机炒房的现象逐步得到遏制，主要是投机的空间受房价上涨压缩，并预期上涨空间不大，再加上税收调控政策调整，很多投机者会退出炒房的行列。2、项目所在区域板块市场竞争分析2.1、市场供应体量分析根据龙岩市“南拓、西进、北扩”的城市发展思路，所以主要确定龙岩市西城片区及登高西路的项目为本案未来竞争项目。项目名称总占地面积（）总建筑面积（）住宅存量（）后续开发（）建筑形态亿嘉丽都104103331021810小高层丰华·世纪华城143

37、97.43790025630小高层永佳香樟名都136734586032285小高层明珠城市广场6797.8141261.526075.56高层裕福国际1054350600约32000高层水韵·华都115391约为30约49000多层、小高层合计171212.21458331.5160725分析：从周边竞争个案来看，多数规模的总建筑面积都在5万平方米以下，住宅存量大，且有可能是同一时间放量，市场需求压力大。2.2、类型分析n 别墅或类别墅产品的竞争都较弱；n 区域内（西城片区）的竞争主要是高层与小高层产品间的竞争；n 与区域外（中城片区、曹溪板块、东城片区等）的竞争主要是多层与小高层产

38、品间的竞争。2.3、产品特点项目名称总占地面积（）总建筑面积（）建筑形态产品特点亿嘉丽都1041033310小高层户型品种齐全，且品质高，打造像厦门禾祥西概念丰华·世纪华城14397.437900小高层项目良好的品质和规划，领御登高国际级生活永佳香樟名都1367345860小高层明珠城市广场6797.8141261.5高层龙岩第一高楼，品质高，附有观景电梯裕福国际1054350600高层突破龙岩高度，大宅，高品质生活水韵·华都115391约为30多层、小高层社区规模大、品质高、配套完善合计171212.21458331.5分析：突破传统多层建筑，建造高品质楼房。2.4、户型

39、面积规划设定及配比情况2.4.1、房型设置n 待推户型以三房为主，其次为二房。项目名称单身公寓一房（户）二房（户）三房（户）四房（户）复式（户）别墅（户）合计（户）亿嘉丽都25648112416丰华·世纪华城183442126230永佳香樟名都明珠城市广场51261445226裕福国际502583082.4.2、面积设置项目名称单身公寓一房（）二房（）三房（）复式（）别墅（）亿嘉丽都3260-80134丰华·世纪华城2570-89115-150永佳香樟名都3050 80128-139明珠城市广场55-5989136-157211-230裕福国际45116-150水韵

40、3;华都120-145160-180分析：居家自住三房为主，且三房存在两个主要的面积区间，普通三房面积在100-130平方米，大三房面积在130-150平方米。2.5、价格分析项目名称最高价（元/）最低价（元/）均价（元/）主力单价（元/）主力总价（元/）楼层差价（元/）亿嘉丽都5000以上43004500480040-60万50-100丰华·世纪华城5000以上4100左右4500450045-55万60-100永佳香樟名都5000以上4100左右4500450055-65万50-100明珠城市广场5000左右3900左右4600430050-60万50-100裕福国际5000左右

41、4000左右4500450050-65万50-100中心城市，单价范围在3600-5000元/，均价为4000-4300元/龙腾路、龙岩大道单价范围在3300-4200元/，均价为3600-3800元/登高西路、人民路单价范围在4000-5000元/，均价为4300-4500元/2.6、销售情况项目名称销售情况亿嘉丽都未开盘，预计将在2007年7月开盘（商业及住宅）丰华·世纪华城未开盘，预计将在2007年7月开盘（商业及住宅）永佳香樟名都未开盘，预计在2007年年底开盘，但可能会根据楼盘进度，提前开盘明珠城市广场未开盘，预计将在2007年10月份左右开始销售裕福国际未开盘，预计将于2

42、007年7月份左右开盘水韵·华都多层已销售近93%，小高层也已销售近65%。朝向差较为难买。商业：主街80% 附街60%2.7、消费群体分析n 龙岩市主要是向西、向南发展的格局，西城区域已成为龙岩市新的行政中心区，聚集了大量的行政事业单位，政府要求在主要交通干道两侧发展高层、小高层项目，所以龙岩市的高档楼盘主要也是集中在这一区域，因此该区域的房价也迅速的提升。目前该区域的房价水平高，客户群主要是龙岩本地人（公务员、公司高级管理人员、私营企业主、个体工商户、矿洞老板）；县、镇、乡居民（如：永定、连城旅游业的发展等）；少数的外地购买者（厦门、三明、漳州等地）；主要为30-50岁的中年的成

43、功人士，这部份人群较注重生活质量，好面子，注重身份、地位，购买目的主要也是提高居住质量，改善居住环境，投资客户仅占较少部分。2.8、营销手段n 路牌围墙广告等户外媒体、报纸广告、公交车车体广告均为主要的宣传媒介；n 大部分项目还是主要把售楼现场作为营销的据点，主要还是通过售楼人员的销售能力完成营销的过程。3、个案分析（附表）4、住宅市场总结4.1、市场竞争态势分析n 从目前的龙岩市整个房地产市场的住宅供应量来看，总体数量较高，但缺乏几十万平方米大盘项目，多数项目体量较小，通常是分期开发，每一周期的推出体量较小，销售压力相应也较小，但登高西路等几个项目，都属是一次性开发及销售，虽未开盘，但从客户

44、登记来看，明显的无销售压力；n 客户群主要是龙岩本地人（公务员、公司高级管理人员、私营企业主、个体工商户、矿洞老板）；县、镇、乡居民（如：永定、连城旅游业的发展等）；少数的外地购买者（厦门、三明、漳州等地）；购买目的主要也是提高居住质量，改善居住环境，投资客户仅占较少部分。以后的房地产市场当中，不会出现较大的波动，市场的需求量、住宅价格也会是一种比较均匀的增长，住宅市场的发展也会与整个城市经济的发展、城市格局的演变；n 随着龙岩市“南拓、西进、北扩”的城市发展思路的推进，新城区的建设，住宅市场将面临着巨大的挑战。4.2、住宅市场的主流产品n 目前市场产品以多层、小高层为主，多层楼盘售价主要集中

45、在33003800元/，小高层楼盘售价集中在38004500元/；n 老城区普通住宅项目的主流产品为多层住宅、面积为三房的居家住宅；n 西城区域为新的行政中心区，主流产品为多层、小高层，主力户型面积较大，并且有一定量的大面积复式户型，小户型产品较少，楼盘售价集中在3300-4200元/平方米，属于龙岩市单价总价都较高的区域；4.3、住宅市场空缺产品n 从龙岩市整个城市布局特点来看，特定某个区域某种类型产品存在空缺或是供应量不足，以及存在特定产品形式的需求，如：酒店式公寓、SOHO、独栋小户型产品等。4.4、住宅市场的机会与空间n 龙岩市房地产市场有自身的特点，首先城市发展潜力较大，新区的建设极

46、大促进区域住宅市场的大发展，住房需求处于稳步上升的势头，房价处于一个比较理性的区间，显示了本地住宅市场巨大的发展潜力；n 目前龙岩市的房地产业正处于兴旺的阶段，房贷新政策对龙岩市房地产市场的影响甚微，房地产的价格将会继续走高；n 创造差异，提供有特色、符合市场需求的产品，提高产品品质、整体素质是最根本的、最重要的途径，自然能有更多的发展机会和市场空间；n 龙岩经济开发区的启动，农村人口城市化进程不断加快，外来人口不断增加，导致住宅市场买卖活跃。四、龙岩市房地产商业市场现状1、宏观商业环境1.1、龙岩市消费品零售总额n 2007年3月份社会消费品零售总额126923万元，同比增长11.7%。n

47、2006年龙岩市社会消费品零售总额145.90亿元，比上年增长13.4%。n 居民消费价格指数上涨0.9%，稳定在较低水平；社会保障工作继续得到加强。出台新一轮就业再就业扶持政策，全市城镇登记失业率为4.7%，比上年的4.95%低0.25个百分点。1.2、城市商业发展规划n 以龙岩大道为南北向主轴，以登高东路及登高西路为东西向主轴，大体上把龙岩中心城市分成四块，东北块为现有政治文化中心和中心商业区；西北块为批发市场区和铁路客运、长途汽车站等物流中心；西南块为未来行政中心和市经济开发区；东南块为体育中心和两所大学园区，以此为基础，形成与之相配套、相适应的“功能明确、分工合理”的商业网点布局。2、

48、在经营商业项目调查中山路商圈、商业中心2.1、龙岩商圈分布图罗龙路、闽西交易城商圈登高西路新规划的未来商圈龙腾路商业2.2、龙岩商业环境描述、租金情况2.2.1中山路商圈n 中山路的主街店面的租金水平在160200元/平方米之间，次街的租金也要120元/平方米；2.2.2闽西交易城n 交易城建筑为三层商业TOWNHOUSE形式，底层经营二三层住家，平均租金水平约80120元/平方米，靠中心广场位置、主街的店面租金水平较高，平均每月35005000元/套，这个位置主要以经营服装为主。沿东西两个方向，随着远离中心广场，其租金水平整体呈现下降趋势，最低的为建材区，每月1200元/套。三层建材店，面积

49、偏小，面积为3040，租金为3035元/；2.2.3罗龙路沿侧建材、工业产品市场群n 罗龙路沿街商铺租金根据位置从70100元/月高低不等；2.2.4大洋五金交易区n 租金为4060元/平方米；2.2.5龙腾路n 沿街商铺面积都在5070左右，租金为3040元/，但该区域商业氛围淡，还需进一步的挖掘。2.3、经营商业现状总结龙岩作为地级中心城市，随着其基础设施建设的日益完善，其对周边县市和边界区域如广东梅县、江西等区域的辐射力在不断增强，这也促使龙岩市的商业业态范围和需求体量在大幅度增加。龙岩市有着浓厚的商业氛围，受厦门房地产发展的影响，当地人喜欢购买商铺作为自身投资的一种方式，“一铺养三代”

50、在当地有着较为深厚的基础，因此，随着龙岩近年来房地产投资量及在建工程量的不断增加，龙岩商铺的供给和需求表现旺盛。中山路一作为龙岩市最繁华的商业中心，由于其地段繁华，交通便利及历史悠久，因此，中山路也是目前龙岩商铺售价最贵、租金水平最高的区域。但根据市场调查，中山路区块目前一层商铺商家进驻多，空置率低；但二层空置量较大，出现租售困难。2001年“闽西交易城”开始发售，总商铺数量超过2500间，但整个交易城目前的经营状况却并不理想。目前龙岩新增商业面积主要为建筑底层沿街商铺和部分项目二层、三层商场（如龙御天下、汇景天下、新洲城等均有二层甚至三层商场），纯商业项目较少，房地产开发商业盈利模式依旧。目

51、前，龙岩市政府在新一轮的城区规划中实行：市中心南移，并同时向东和向西拓展，这将为龙岩市场提供更为广阔的发展前景和发展空间。同时，龙岩市政府的南迁，也为南区的市场经济带来新的商机和活力，相信未来龙岩市的房地产市场将进入一个新的发展阶段。2.4、商圈发展趋势n 从目前龙岩市场上看，现有商业体量已达到一定高度，新出现的商业房产项目只有通过新的业态规划和建设更高层次产品以争取市场空间，总体上看，未来房地产商业供给量将出现下降趋势。n 根据龙岩中心城市“一核两副卫星镇”的空间布局，从满足市民基本生活和便民利民的功能出发，推动东肖、红坊、红炭山、龙门、铁山五个组团及高坎抚和古田两个副中心，雁石和适中两个卫

52、星镇的商业网点建设，形成各自区域商业中心并与中心城市商业相配套，这也将是龙岩商圈发展的趋势。3、龙岩市商业市场调查分析3.1龙岩商业商圈分布分析n 核心商圈：中山路商圈专业市场群：闽西交易城、罗龙路沿街建材专业市场n 沿街商业带：龙川东西路、登高东西路、九一南路、溪南路、西安南北路3.2、龙岩商业商圈商业主题3.2.1、中山路商圈n 经营内容包括服装、鞋帽、电子通讯、电器、休闲娱乐、餐饮等等。3.2.2、 闽西交易城n 现经营类别包括服装针织品、鞋帽箱包、食品食杂、五金机电、装饰建材、日用百货、电子电器、干货等并各自形成专业分区。3.2.3、罗龙路沿侧建材、工业产品市场群n 沿路形成若干小型专业市场，尤其是大洋附近建材专业市场等生意较为红火。3.2.4、嘉华电脑城n 嘉华电脑城一楼主要分成三个区经营的商品分别为电器家电类，厨卫用具，手机等通讯产品，二楼与三楼主要是电脑的组装业务，并出售打印耗材，电脑桌，常用软件与硬件。3.2.5、佳宝商场n 佳宝一楼主要经营的是个性化的女装，档次较低，色彩艳丽，颇受年轻女性的喜欢。二楼为辉业超市，三楼为品牌电脑经营区，并出售相关软硬件的配套。3.2.6、龙熏商业城n 龙熏商业城为服装，鞋帽，小商品批发市场。一楼除了有一个区域经营鞋类外，一至三楼主要经营服装。3.2.7、大洋五金交易区n 此