BC业全程纳税处理重要案例答案-董春辉

1、 房地产企业全程纳税处理重要案例答案案例1甲房地产企业2011年11月开始筹建并取得名称核准通知书，2013年2月份取得工商营业执照，注册资本1亿元，其中，A自然人股东出资4000万元，B公司（内资企业）以土地使用权作价6000万元出资，公司注册前共花费85万元，包括注册费用、办公费、差旅费、人员工资、招待费等。2013年2月份取得工商营业执照1件，土地使用证1件，税务登记证1件，设立总账1本，其他营业账簿10本。签订3年期房屋租赁合同1份，年租金60万元，回答下列问题？计算本月应交印花税（1）会计账簿：100000000* 0.5+10*5=50050元（2）权利许可证照：2*5=10元（3

2、）租赁合同：600000*3* 1=1800元（4）产权转移数据：60000000* 0.5=30000元【案例3-2】甲企业拥有一块无偿划拨的工业用地，2012年经政府审批同意转让给乙房地产公司，双方合同约定，乙公司承担补交的土地出让金2000万元，另支付甲企业土地补偿款1000万元。问：甲、乙双方如何缴纳契税？ （1）甲方先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用 。财税2004134号 (2)乙方（1000+3000）【案例3-7】某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为

3、10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。 1.营业税（1）返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。 （2）代理支付动迁补偿款差额，应按服务业-代理业征收营业税【（2000-1500）*5%

4、】75万元。 根据国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函2009520号）第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。” 2.企业所得税企业所得税：返还款3000万元中：（1）取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计

5、入当年的应纳税所得额。 （2）代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。 （3）企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。 3.土地增值税规定 企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 4.契税。 企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 5.会计处理 先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时： 借：其它应收款1500 其它业务成本  1000 贷：现金或银行存款2500。 支付土地出让金时，10000全部计入开发成本土地征用及拆迁补偿费并作为契税的计税依据。 土地出让金返还

6、用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务借：银行存款2000 贷：其它应收款1500 其它业务收入500收到拆迁工程款时：借：银行存款1000 贷：其它业务收入1000【案例4-3】甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。甲房地产企业如何进行纳税处理？ （1）营业税 项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等

7、基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。 本案例符合BT（即“建设-移交”）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。 对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT模式的营业税征收管理： 1，无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。 2，房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。 如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施

8、工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。 （2）企业所得税： 本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。 （3）土地增值税规定 根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。 企业取得的返还款30

9、00万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。 企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。【例4-9】2012年6月15日，甲房地产公司委托香港的设计院进行开发小区的景观设计，设计费500万港元。合同期限1年，按合同规定，香港公司设计人员在合同期间来境内次数不少于6次，设计费一次性支付，中国境内税费等由甲方承担。 已知当天港元与人民币的汇率中间价为0.8131。 （1）甲房地产公司如何纳税？ （2）合同中哪些条款需完善？ 1.营业税及附加 新细则规定，在中华人民共和国境内（以下简称境内）

10、提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指： （1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； （2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。 （3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； （4）所销售或者出租的不动产在境内。2. 是否代扣企业所得税？（1）境外设计合同属于特许权使用还是劳务？ 根据非居民承包工程作业和提供劳务税收管理暂行办法国家税务总局2009第19 号令)第三条规定： 本办法所称提供劳务是指在中国境内从事加工、修理修配、交通运输、仓储租赁、咨询经纪、设计、文化体育、技术服务、教育培训、旅游、娱乐及其他劳务活动。 在服务合同中，如果服务提供方

11、提供服务过程中使用了某些专门知识和技术，但并不转让或许可这些技术，则此类服务不属于特许权使用费范围。但如果服务提供方提供服务形成的成果属于税收协定特许权使用费定义范围，并且服务提供方仍保有该项成果的所有权，服务接受方对此成果仅有使用权，则此类服务产生的所得，适用税收协定特许权使用费条款的规定。 关于执行税收协定特许权使用费条款有关问题的通知（国税函2009507号 （2）劳务合同如何纳税？v 在境内没有机构场所劳务全部发生在境外非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。 企业所得税法实施

12、条例第七条规定：¡°企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（二）提供劳务所得，按照劳务发生地确定v 派员来境内但不构成常设机构例如 ：内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排第二议定书中规定，一方企业直接或者通过雇员或者雇用的其它人员，在另一方为同一个项目或者相关联的项目提供的劳务，包括咨询劳务，仅以在任何十二个月中连续或累计超过183 天的才构成常设机构。内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排第七条 规定：“一方企业的利润应仅在该一方征税，但该企业通过设在另一方的常设机构在该另一方进行营业的除外。如果

13、该企业通过设在该另一方的常设机构在该另一方进行营业，其利润可以在该另一方征税，但应仅以属于该常设机构的利润为限。”第三条 非居民需要享受税收协定待遇的，应按照本办法规定办理审批或备案手续。凡未办理审批或备案手续的，不得享受有关税收协定待遇。国家税务总局关于印发非居民享受税收协定待遇管理办法（试行）的通知国税发2009124号 v 派员来境内且构成常设机构或无税收协定 国税发2010年19号文件第七条规定： 非居民企业为中国境内客户提供劳务取得的收入，凡其提供的服务全部发生在中国境内的，应全额在中国境内申报缴纳企业所得税。凡其提供的服务同时发生在中国境内外的，应以劳务发生地为原则划分其

14、境内外收入，并就其在中国境内取得的劳务收入申报缴纳企业所得税。按收入总额核定应纳税所得额：适用于能够正确核算收入或通过合理方法推定收入总额，但不能正确核算成本费用的非居民企业。计算公式如下：应纳税所得额收入总额×经税务机关核定的利润率 第五条税务机关可按照以下标准确定非居民企业的利润率：（一）从事承包工程作业、设计和咨询劳务的，利润率为15%-30%；（二）从事管理服务的，利润率为30%-50%；（三）从事其他劳务或劳务以外经营活动的，利润率不低于15%。【案例5-3】某房地产开发公司2012年度开发A项目，第一季度（未完工）预售房款8000万元；缴纳营业税金及附加448万元；预缴土

15、地增值税120万元；期间费用150万元。第二季度（完工）实现收入12000万元（不含预售房款）；开发成本16000万元（等于计税成本），缴纳营业税金及附加672万元；预缴土地增值税180万元；发生期间费用200万元。假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则： （1）完成第一季度企业所得税预缴申报表 （2）完成第二季度企业所得税预缴申报表（1）第一季度申报 1一、按照实际利润额预缴2营业收入-3营业成本-4利润总额-150 5加：特定业务计算的应纳税所得额8000*15%-448-120=6326减：不征税收入-7 免税收入-8 弥补以前年度亏损-9实际利润额（4行+5行-6行-7行-

16、8行） 482 10税率(25%) 11应纳所得税额 120.5 12减：减免所得税额13减：实际已预缴所得税额14减：特定业务预缴（征）所得税额15应补（退）所得税额（11行-12行-13行-14行）16减：以前年度多缴在本期抵缴所得税额17本期实际应补（退）所得税额（2）第二季度申报 1一、按照实际利润额预缴2营业收入200003营业成本160004利润总额20000-16000-200-（448+120+672+180）=2380 5加：特定业务计算的应纳税所得额-（8000*15%-448-120）= -6326减：不征税收入-7 免税收入-8 弥补以前年度亏损-9实际利润额（4行+5

17、行-6行-7行-8行） 1748 10税率(25%) 11应纳所得税额 43712减：减免所得税额13减：实际已预缴所得税额14减：特定业务预缴（征）所得税额15应补（退）所得税额（11行-12行-13行-14行）16减：以前年度多缴在本期抵缴所得税额17本期实际应补（退）所得税额 案例6-9A房地产开发企业项目于2012年9月完工，出包工程合同总金额20000万元，2012年12月尚未与承包商结算完毕，仅取得的发票金额15000万元，为准确核算结转成本，预提成本5000万元，2013年2月取得发票2000万元，2013年8月取得发票3000万元。会计年终结账结转的完工成本预提的成本费用500

18、0万元。假定企业计税成本核算终止日确定为2013年5月31日，计算本年度计税成本和纳税调整金额。则2013年2月取得发票2000万元可以计入计税成本，超过计税成本核算终止日取得的发票3000万元不能够计入计税成本，但是在证明资料充分的情况下，企业可以预提合同总金额的10%即2000万元计入计税成本。这样2012年企业该项目计税成本即为15000+2000+2000=19000万元。本年度应调增1000万元。2013年度纳税调减1000万元案例6-10A房地产企业，2012年度完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。2012年12月，A房地产企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。该企业各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。 计算：A房地产公司2012年应缴纳的企业所得税分析 B项目开发产品，会计已经结转收入，且收取的预收款符合国税发200931号确认收入的条件，确